ECLI:NL:RBMNE:2026:2404

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 12041637 \ UE VERZ 26-9 VL/58599

Beschikking van 3 april 2026

in de zaak van

[verzoeker] h.o.d.n. [handelsnaam],

gevestigd te [plaats 1] ,

verzoekende partij,

verwerende partij in het tegenverzoek,

hierna te noemen: [handelsnaam] ,

gemachtigde: mr. S.F. van der Louw,

tegen

[verweerster] B.V.,

gevestigd te [plaats 2] ,

verwerende partij,

verzoekende partij in het tegenverzoek,

hierna te noemen: [verweerster] ,

gemachtigde: mr. Th.C. Visser.

1.De procedure

1.1

[handelsnaam] heeft op 31 december 2025 een verzoekschrift bij de kantonrechter ingediend. De kantonrechter heeft vervolgens een mondelinge behandeling bepaald. [verweerster] heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling een verweerschrift en een tegenverzoek ingediend.

1.2

De mondelinge behandeling heeft op 20 februari 2026 plaatsgevonden. Namens [handelsnaam] was de heer [verzoeker] aanwezig. Hij werd bijgestaan door mr. Van der Louw. Namens [verweerster] was de heer [A] , directeur, aanwezig, vergezeld door zijn partner mevrouw [B] . Hij werd bijgestaan door mr. Visser en mr. [C] . Partijen hebben antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter en hebben hierbij gebruikgemaakt van hun spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken. Tenslotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag de beschikking wordt gegeven, nadat [handelsnaam] nog een akte heeft mogen indienen op 6 maart 2026.

2.De kern van de zaak

2.1

[handelsnaam] huurde per 1 november 2020 van [verweerster] de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats 1] voor een periode van vijf jaar. Na het verstrijken van deze termijn zou de huurovereenkomst worden verlengd met nog eens vijf jaar, behoudens opzegging. [verweerster] heeft de huurovereenkomst op 28 april 2025 opgezegd en heeft [handelsnaam] verzocht het gehuurde per 31 oktober 2025 te ontruimen. [handelsnaam] is van mening dat [verweerster] niet kon opzeggen, omdat partijen hadden afgesproken dat alleen huurder mocht opzeggen na vijf jaar. Mocht [verweerster] wel rechtsgeldig hebben opgezegd, dan verzoekt [handelsnaam] de kantonrechter om verlenging van de ontruimingstermijn. [verweerster] verzoekt de kantonrechter op haar beurt om een gebruiksvergoeding vast te stellen tot het moment dat [handelsnaam] het gehuurde heeft ontruimd. De kantonrechter stelt vast dat [handelsnaam] ontvankelijk is in zijn verzoek en stelt de ontruimingstermijn en gebruiksvergoeding vast.

3.De beoordeling

In het verzoek

[handelsnaam] is ontvankelijk in zijn verzoek

3.1

[handelsnaam] verzoekt primair dat hij niet-ontvankelijk wordt verklaard in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn als bedoeld in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). De kantonrechter is van oordeel dat [handelsnaam] wel ontvankelijk is in zijn verzoek. Dit wordt hieronder toegelicht.

3.2

De voorwaarden voor ontvankelijkheid van een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn zijn:

dat het verzoek wordt ingediend door de huurder van 230a-ruimte;
dat dit verzoek binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd, is ingediend;
dat dit verzoek is ingediend na het einde van de huurovereenkomst;
dat rechtsgeldig ontruiming is aangezegd door de verhuurder.

Niet in geschil is dat [handelsnaam] de huurder is van het gehuurde en dat het gehuurde 230a-bedrijfsruimte betreft.

[handelsnaam] heeft het verzoek tijdig ingediend

3.3

Een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip weertegen schriftelijk ontruiming is aangezegd.^[1]Dat betekent dat [handelsnaam] uiterlijk binnen twee maanden na 31 oktober 2025 een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn had moeten indienen. Dat heeft [handelsnaam] gedaan; het verzoekschrift is op 31 december 2025 ingediend.

Het verzoek is ingediend na het einde van de huurovereenkomst

3.4

[handelsnaam] stelt dat de huurovereenkomst niet is geëindigd. Hij voert hiertoe aan dat [verweerster] de huurovereenkomst niet al na vijf jaar kon opzeggen. Bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben partijen een huurperiode van tien (twee keer vijf) jaar afgesproken, behoudens opzegging door uitsluitend [handelsnaam] na de eerste vijf jaar. Dat alleen [handelsnaam] na vijf jaar kon opzeggen, had als reden dat hij grote investeringen aan het gehuurde moest doen, zoals het aanbrengen van verdiepingen, het verwijderen van laaddocken en het inbouwen van een keuken in het gehuurde. Partijen hebben deze opzegmogelijkheid voor [handelsnaam] willen vastleggen in artikel 3.2 van de huurovereenkomst, welke is gebaseerd op een ROZ-model waarin een keus kon worden gemaakt tussen ‘uitsluitend huurder’ en ‘huurder of verhuurder’. In artikel 3.2 van de huurovereenkomst tussen partijen is het woordje ‘huurder’ echter weggevallen. Er staat nu:
“[…] behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door … […]”.Aangezien [verweerster] de huurovereenkomst heeft opgesteld, komt het voor haar rekening en risico als er onduidelijkheid bestaat over de uitleg van de huurovereenkomst en moet dit artikel in het voordeel van [handelsnaam] worden uitgelegd, aldus [handelsnaam] .

3.5

[verweerster] betwist dat partijen hebben afgesproken dat alleen [handelsnaam] de huurovereenkomst na vijf jaar mocht opzeggen. Volgens haar was het juist de bedoeling dat beide partijen de huurovereenkomst na vijf jaar konden opzeggen. Dit blijkt ook uit artikel 3.2 van de huurovereenkomst, waarin staat:
“Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door in overeenstemming met artikelen 3.3 en 3.4 voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 1 november 2030.”In de artikelen 3.3 en 3.4 is vervolgens bepaald met welke termijn moet worden opgezegd, door zowel huurder als verhuurder, en op welke wijze. Partijen hebben de optie uit het ROZ model ‘uitsluitend huurder’ en ‘huurder of verhuurder’ juist willen weghalen, en er is per ongeluk slechts het woordje ‘door’ blijven staan. Hieruit blijkt niet dat partijen hebben bedoeld dat de huurovereenkomst uitsluitend door [handelsnaam] kon worden opgezegd.

3.6

De kantonrechter overweegt als volgt. Om vast te kunnen stellen wat partijen hebben afgesproken, is een uitleg van de overeenkomst nodig. Het is vaste rechtspraak dat daarvoor niet alleen moet worden gekeken naar de tekst van de overeenkomst. Het is ook belangrijk wat partijen verder nog gezegd en gedaan hebben, en wat zij op grond daarvan van elkaar mochten verwachten.^[2]Hierbij speelt ook een rol om wat voor partijen het gaat. De ene partij heeft bijvoorbeeld veel ervaring met het sluiten van bepaalde overeenkomsten, de andere doet dat bijna nooit. Dat alles moet bij de uitleg van een overeenkomst worden betrokken. Bovendien is niet alleen het gedrag rondom het sluiten van de overeenkomst van belang. Ook wat partijen na het sluiten van de overeenkomst gedaan hebben, kan een rol spelen bij het bepalen wat partijen zijn overeengekomen.^[3]

3.7

De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst is geëindigd, omdat niet is komen vast te staan dat partijen zijn overeengekomen dat alleen [handelsnaam] de huurovereenkomst mocht opzeggen. Bij deze uitleg van de huurovereenkomst betrekt de kantonrechter de volgende zaken:

- in artikel 3.2 van de huurovereenkomst staat niet dat de huurovereenkomst uitsluitend door [handelsnaam] /huurder kon worden opgezegd. Weliswaar staat er nog het woordje ‘door’, maar hieruit kan niet worden opgemaakt dat hier had moeten staan dat uitsluitend door huurder kon worden opgezegd. Er waren namelijk twee opties in het ROZ-model, waaronder ook de optie ‘huurder of verhuurder’.

- [verweerster] stelt dat zij de huurovereenkomst weliswaar op schrift heeft gezet, maar dat zij deze eerst aan [handelsnaam] heeft meegegeven voordat beide partijen de huurovereenkomst hebben ondertekend. [handelsnaam] heeft dit niet betwist. [handelsnaam] had dus voldoende tijd om de huurovereenkomst eerst grondig door te nemen voordat hij deze ondertekende. Als het voor hem zo belangrijk was dat overeengekomen werd dat de verhuurder de huurovereenkomst niet al na vijf jaar zou mogen opzeggen, dan had hij hierover contact kunnen opnemen met [verweerster] en had het contract daarop destijds nog aangepast kunnen worden.

- [handelsnaam] heeft onvoldoende onderbouwd dat de afschrijvingstijd van zijn investeringen minimaal tien jaar is en dat partijen daarom hadden afgesproken dat alleen [handelsnaam] de huurovereenkomst kon opzeggen. [verweerster] betwist dat [handelsnaam] zulke hoge investeringen heeft gedaan en voert aan dat [handelsnaam] de vloeren die hij heeft ingebouwd, zonder noemenswaardige kosten weer mee kan nemen naar een andere locatie. [handelsnaam] heeft dit niet betwist en heeft ook geen nadere onderbouwing gegeven voor de hoogte van de investeringen. Hij heeft slechts een zelf opgemaakt overzicht van de kosten overgelegd. Gezien de gemotiveerde betwisting van [verweerster] had het op de weg van [handelsnaam] gelegen om met nadere stukken te onderbouwen welke investeringen hij heeft gedaan en wat de afschrijvingstijd daarvan is.

- [handelsnaam] had moeten onderbouwen dat [verweerster] wist of had behoren te begrijpen dat de huurovereenkomst alleen door [handelsnaam] na vijf jaar kon worden opgezegd. Dit heeft hij niet, althans onvoldoende, gedaan.

- Als reactie op de opzegging van [verweerster] op 28 april 2025, e-mailt
[handelsnaam] op 1 november 2025 aan [verweerster] :
“Uw opzeggingsbrief van 28 april 2025 is in goede orde ontvangen. Hierdoor laat ik u weten dat ik het pand aan de [adres] in [plaats 1] per 31 oktober 2025 niet zal verlaten, onder andere omdat ik nog geen nieuwe vestiging heb.”Uit deze reactie van [handelsnaam] blijkt niet dat hij van mening was dat [verweerster] niet kon opzeggen. [handelsnaam] heeft geen e-mails overgelegd waaruit blijkt dat hij in de veronderstelling verkeerde dat [verweerster] de huurovereenkomst niet kon opzeggen.

[verweerster] heeft rechtsgeldig de ontruiming aangezegd

3.8

[handelsnaam] stelt dat [verweerster] met haar brief van 28 april 2025^[4]niet rechtsgeldig de ontruiming heeft aangezegd. Hij voert hiertoe aan dat de bewoording van [verweerster]
“graag wil ik het op 31-10-2025 leeg opgeleverd zien”onvoldoende ondubbelzinnig is.

3.9

De kantonrechter is van oordeel dat deze mededeling van [verweerster] een rechtsgeldige aanzegging van de ontruiming is. Het voorbeeld dat [handelsnaam] geeft waarin de kantonrechter Amsterdam had geoordeeld dat de aanzegging onvoldoende ondubbelzinnig was, was de mededeling:
“Wij gaan ervan uit dat u het gehuurde uiterlijk 1 november 2000 heeft ontruimd”. In deze bewoording ligt onvoldoende duidelijk een verplichting, terwijl de bewoording: “
graag wil ik het op 31-10-2025 leeg opgeleverd zien”geen ruimte laat voor een eventueel latere datum. Dit is een vriendelijk geformuleerde zin die de verplichting van [handelsnaam] benoemt om het gehuurde per die datum op te leveren.

Tussenconclusie

3.1

Aan alle voorwaarden voor ontvankelijkheid is voldaan, zodat [handelsnaam] ontvankelijk is in zijn verzoek. Het primaire verzoek van [handelsnaam] om hem
niet-ontvankelijk te verklaren, zal daarom worden afgewezen.

Verlenging ontruimingstermijn

3.11

Subsidiair verzoekt [handelsnaam] verlenging van de ontruimingstermijn met één jaar. Het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt slechts toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Het verzoek wordt niettemin afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.^[5]

3.12

De kantonrechter is van oordeel dat [verweerster] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat sprake is van onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, ernstige overlast of wanbetaling. Weliswaar stelt [verweerster] dat [handelsnaam] de huur van het kwartaal juli t/m september 2025 en de huur van de maand oktober 2025 te laat heeft betaald en dat sprake is van schade aan de overheaddeur, maar deze tekortkomingen zijn naar het oordeel van de kantonrechter niet van dusdanige aard dat het van [verweerster] niet gevergd kan worden dat [handelsnaam] nog langer het recht op gebruik van het gehuurde behoudt. De kantonrechter komt daarom toe aan een belangenafweging.

3.13

Zoals de kantonrechter onder rechtsoverweging 3.7 van dit vonnis heeft overwogen, heeft [handelsnaam] onvoldoende onderbouwd dat hij hoge investeringen heeft gedaan in het gehuurde met een afschrijftijd van minimaal 10 jaar. Dat hij dusdanig hoge investeringen heeft gedaan dat hij een zwaarwegend belang heeft om het gehuurde langer te blijven gebruiken, is niet komen vast te staan. Daarbij had [handelsnaam] er bij het aangaan van de huurovereenkomst rekening mee kunnen en moeten houden dat de huurovereenkomst na vijf jaar kon worden opgezegd. Hij had zijn investeringen hierop kunnen aanpassen.

3.14

De stelling van [handelsnaam] dat het lastig is voor hem om vervangende bedrijfsruimte te vinden volgt de kantonrechter niet. Volgens [handelsnaam] is zijn bedrijf plaatsgebonden en moet het gehuurde minimaal 2800 m2 groot zijn, omdat zijn klantenkring hun +/- 200 voertuigen het hele jaar door bij [handelsnaam] opslaan. De kantonrechter is echter van oordeel dat [handelsnaam] onvoldoende heeft onderbouwd waarom zijn opslagbedrijf plaatsgebonden zou zijn. Daarbij is het de kantonrechter niet duidelijk geworden waarom [handelsnaam] een ruimte van 2800 m2 nodig zou hebben terwijl hij op dit moment een ruimte van 1570m2 huurt. [handelsnaam] heeft niet betwist dat hij de ingebouwde verdiepingen mee kan nemen.

3.15

Wel ziet de kantonrechter een zwaarwegend belang van [handelsnaam] in het feit dat hij met zijn klanten een huurovereenkomst van een jaar sluit en zijn laatste huurovereenkomsten lopen tot september 2026. Ontruiming van het gehuurde en daarmee tussentijdse beëindiging van de lopende stallingscontracten zal kunnen leiden tot hoge (schade)claims en een aantasting van het vertrouwen van de klanten in [handelsnaam] . Dit heeft [verweerster] niet betwist. Dit belang van [handelsnaam] zal moeten worden afgewogen tegen het belang van [verweerster] bij zo snel mogelijke ontruiming van het gehuurde. [verweerster] stelt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik omdat zij de ruimte nodig heeft voor de stalling en distributie van haar eigen transportbedrijf. Dit belang van [verweerster] weegt naar het oordeel van de kantonrechter niet op tegen het belang dat [handelsnaam] heeft gedurende de periode dat de stallingscontracten tussen [handelsnaam] en zijn klanten nog lopen. Ná het aflopen van die contracten, dus na september 2026, weegt het belang van [verweerster] naar het oordeel van de kantonrechter wel zwaarder dan dat van [handelsnaam] . [handelsnaam] heeft dan ook voldoende tijd gehad om naar andere bedrijfsruimte te zoeken en de verhuizing te organiseren. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn daarom verlengen tot 1 oktober 2026.

In het tegenverzoek

Vaststellen gebruiksvergoeding

3.16

[verweerster] heeft verzocht de gebruiksvergoeding vanaf 1 november 2025 vast te stellen op € 7.394,35 per maand. Op grond van artikel 7:230a lid 6 BW kan de kantonrechter de gebruiksvergoeding vaststellen, als partijen het niet eens zijn over de hoogte daarvan. De kantonrechter ziet daartoe in dit geval geen aanleiding, omdat [verweerster] tot het indienen van de akte houdende tegeneis een maandelijkse gebruiksvergoeding ter hoogte van de tussen partijen geldende huur hebben geaccepteerd en niet valt in te zien waarom de gebruiksvergoeding hoger zou moeten zijn dan de door partijen overeengekomen huurprijs. De kantonrechter stelt daarom de gebruiksvergoeding met ingang van 1 november 2025 vast op de laatst geldende huurprijs van € 4.906,25 per maand.

In het verzoek en tegenverzoek

De proceskosten worden gecompenseerd

3.17

Omdat partijen over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten zowel in het verzoek als in het tegenverzoek te compenseren. Dat betekent dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

4.De beslissing

De kantonrechter

in het verzoek:

4.1

verlengt de termijn waarbinnen ontruiming van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats 1] moet plaatsvinden tot 1 oktober 2026,

4.2

wijst het meer of anders verzocht af,

in het tegenverzoek:

4.3

stelt de som die [handelsnaam] met ingang van 1 november 2025 moet betalen voor het gebruik van het gehuurde gedurende de termijn tot de ontruiming vast op € 4.906,25 per maand,

4.4

wijst het meer of anders verzocht af,

in het verzoek en het tegenverzoek:

4.5

compenseert de proceskosten tussen partijen.

Deze beschikking is gegeven door mr. M.S. Koppert en bij haar afwezigheid ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. F.H. Charbon op 3 april 2026.

Verlenging ontruimingstermijn en vaststelling gebruiksvergoeding bedrijfsruimte