ECLI:NL:RBMNE:2026:2414 - Rechtbank Midden-Nederland - Ontruiming bedrijfsruimte en betaling huurachterstand na ...

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Almere

Zaaknummer: 12142301 \ MV EXPL 26-36 D/51246

Vonnis in kort geding van 4 mei 2026

in de zaak van

[eiser],

wonend in [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. T.S. van Zaal,

tegen

[gedaagde],

handelend onder de naam [handelsnaam] ,

wonend in [plaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 9 april 2026 met 5 producties;
- de akte met aanvullende productie 6 van [eiser] ;

- de akte wijziging van eis van [eiser] ;
- de mondelinge behandeling van 20 april 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2

Tijdens de mondelinge behandeling op 20 april 2026 was aan de zijde van [eiser] de heer [A] aanwezig. Hij is werkzaam bij de door [eiser] ingeschakelde beheerder [onderneming] B.V. Ook mr. Van Zaal was aanwezig. [eiser] is zelf niet naar de zitting gekomen. Namens [gedaagde] was haar zoon, de heer [B] , aanwezig. Mr. Van Zaal heeft spreekaantekeningen voorgedragen. De voorzieningenrechter heeft die spreekaantekeningen aan het dossier toegevoegd.

1.3

De voorzieningenrechter heeft bepaald dat hij schriftelijk uitspraak doet.

2.De kern van de zaak

2.1

[eiser] heeft met [gedaagde] per 1 februari 2025 een huurovereenkomst gesloten voor de bedrijfsruimte aan de [adres] , Unit [.] in [plaats 2] . [eiser] vordert in deze procedure ontruiming van de bedrijfsruimte en betaling van € 2.219,48 aan huurachterstand met boetes en kosten. [gedaagde] is het niet eens met de huurachterstand en voert aan dat zij de huurovereenkomst in december 2025 al buitengerechtelijk heeft ontbonden. Daarnaast moet de huurachterstand volgens [gedaagde] worden verrekend met de waarborgsom die zij aan [eiser] heeft betaald. De voorzieningenrechter geeft [eiser] grotendeels gelijk. [gedaagde] moet de bedrijfsruimte ontruimen en € 1.121,48 aan huurachterstand met boetes en kosten aan [eiser] betalen.

3.De beoordeling

heeft een spoedeisend belang bij zijn vorderingen

3.1

In dit kort geding moet de voorzieningenrechter allereerst beoordelen of [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. Van een spoedeisend belang is sprake als een onmiddellijke voorziening nodig is en van [eiser] niet kan worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Bij de beoordeling moet de voorzieningenrechter de belangen van beide partijen afwegen.

3.2

Volgens heeft geen spoedeisend belang bij de vordering tot ontruiming, omdat zij de bedrijfsruimte al heeft verlaten en de sleutels bij heeft ingeleverd. [eiser] stelt daartegenover dat hij een nieuwe huurder voor de bedrijfsruimte heeft gevonden en dat hij op dit moment niet aan zijn verplichtingen tegenover die nieuwe huurder kan voldoen. De voorzieningenrechter vindt dat daarmee een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming heeft. Zolang [gedaagde] formeel gezien nog aanspraak kan maken op de bedrijfsruimte kan [eiser] de ruimte niet aan zijn nieuwe huurder ter beschikking stellen. Van [eiser] kan daarom niet worden verwacht dat hij een bodemprocedure afwacht.

3.3

Hoewel weinig over het spoedeisend belang bij zijn overige vorderingen heeft gezegd, zal de voorzieningenrechter in dit kort geding ook op die vorderingen beslissen. Het is namelijk om proceseconomische redenen beter voor dat de voorzieningenrechter ook direct een beslissing neemt over de huurachterstand, de contractuele boetes en de buitengerechtelijke incassokosten. Daar komt bij dat het restitutierisico laag lijkt te zijn: er zijn geen aanwijzingen dat de bedragen niet aan zou kunnen terugbetalen als hij in een bodemprocedure toch ongelijk zou krijgen.

Wat toetst de voorzieningenrechter in dit kort geding?

3.4

De voorzieningenrechter moet in dit kort geding beoordelen of het in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure zal toewijzen. In dit vonnis in kort geding geeft de voorzieningenrechter alleen een voorlopig oordeel. Bij de beoordeling van de vordering tot ontruiming moet de voorzieningenrechter normaal gesproken terughoudend zijn, omdat een ontruiming een ingrijpend karakter en vaak onomkeerbare gevolgen heeft.

[gedaagde] moet de bedrijfsruimte ontruimen

3.5

De voorzieningenrechter wijst de vordering tot ontruiming toe. [gedaagde] heeft geen bezwaar tegen een ontruiming. Zij heeft de bedrijfsruimte feitelijk al verlaten en opgeleverd. [gedaagde] exploiteert haar onderneming niet meer in de bedrijfsruimte en wenst ook geen aanspraak meer te maken op (haar rechten uit) de huurovereenkomst.

[gedaagde] is de huurachterstand verschuldigd

3.6

vordert € 2.219,48 aan huurachterstand. Dit bedrag bestaat uit vier maanden huur:

€ 549,19 voor de maand december 2025;
€ 549,19 voor de maand januari 2026;
€ 560,55 voor de maand februari 2026;
€ 560,55 voor de maand maart 2026.

3.7

Volgens [gedaagde] is geen sprake van een huurachterstand, omdat zij de huurovereenkomst in december 2025 buitengerechtelijk heeft ontbonden. Zij vindt dat zij vanaf die maand geen huur meer aan verschuldigd is. Dit verweer gaat niet op. De voorzieningenrechter legt dit hierna uit.

3.8

Om de huurovereenkomst rechtsgeldig te ontbinden, is allereerst vereist dat zijn verplichtingen niet (goed) is nagekomen (artikel 6:265 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). Volgens is dat het geval. Zij zegt dat zij door toedoen van tijdelijk geen toegang tot de bedrijfsruimte heeft gehad en dat een gat in de lamellen die aan de buitenzijde van het pand zijn bevestigd, niet heeft verholpen. heeft deze standpunten van tegengesproken. De voorzieningenrechter laat de discussie tussen partijen op deze punten verder in het midden. Ook als zijn verplichtingen niet (goed) is nagekomen, mocht de huurovereenkomst niet ontbinden. In dit geval is namelijk ook vereist dat met de nakoming van zijn verplichtingen in verzuim is geraakt (artikel 6:265 lid 2 BW Pro). Voor verzuim is in deze zaak nodig dat eerst een ingebrekestelling stuurt (artikel 6:82 lid 1 BW Pro). Een ingebrekestelling is een schriftelijke aanmaning waarin een redelijke termijn geeft om zijn verplichtingen alsnog (goed) na te komen. heeft niet in gebreke gesteld. Zij heeft alleen in een e-mail van 20 februari 2025 gewezen op problemen met de sleutel van de voordeur van het bedrijfspand en op een probleem met de lamellen. Die email is geen ingebrekestelling, zoals bedoeld in de wet. Aan de vereisten voor ontbinding is dus niet voldaan.

3.9

Omdat de huurovereenkomst niet terecht heeft ontbonden, geldt de overeenkomst nog steeds. Dat betekent dat ook vanaf december 2025 de maandelijkse huur verschuldigd is.

[gedaagde] moet € 1.121,48 aan huurachterstand betalen

3.1

[gedaagde] heeft de hoogte van de huurachterstand niet tegengesproken, maar voert wel aan dat de door haar betaalde waarborgsom van € 1.098,- met de achterstand moet worden verrekend. heeft daar geen bezwaar tegen, omdat de bedrijfsruimte netjes en zonder schade heeft achtergelaten. De voorzieningenrechter wijst daarom een bedrag van € 1.121,48 aan huurachterstand toe (€ 2.219,48 min € 1.098,-).

3.11

vordert ook de lopende huurtermijnen van € 560,55 per maand vanaf 1 april 2026 tot aan de dag van de ontruiming. De voorzieningenrechter wijst deze vordering ook toe, omdat de huur is verschuldigd tot aan de dag van ontruiming.

[gedaagde] moet € 1.200,- aan contractuele boetes betalen

3.12

[eiser] vordert € 1.200,- aan contractuele boetes. Hij baseert zijn vordering op artikel 23.2 van de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ van 30 januari 2015 (hierna: de algemene voorwaarden), die op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Op grond van artikel 23.2 van de algemene voorwaarden is steeds als zij de huur niet op tijd betaalt van rechtswege een boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand (maar met een minimum van € 300,- per maand) verschuldigd. heeft vier maanden huur niet op tijd betaald, dus gaat het om € 1.200,- aan contractuele boetes. voert aan dat zij dit bedrag niet hoeft te betalen, omdat zij geen ingebrekestelling heeft ontvangen waarin een termijn is gegeven om alsnog te betalen. Dit verweer kan niet helpen. is de contractuele boete van rechtswege (dus automatisch) verschuldigd. Een ingebrekestelling is niet vereist. De voorzieningenrechter wijst het gevorderde bedrag van € 1.200,- daarom toe.

3.13

vordert ook de contractuele boete over de openstaande bedragen vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling. Bij deze vordering lijkt ervan uit te gaan dat de contractuele boete over de huurachterstand voor de maanden december 2025 tot en met maart 2026 steeds verder oploopt (en dus cumulatief wordt berekend). Dat is niet het geval. is de contractuele boete over een maand huur maar één keer verschuldigd. De voorzieningenrechter wijst deze vordering van daarom af.

moet € 332,92 aan buitengerechtelijke incassokosten betalen

3.14

[eiser] vordert € 332,92 aan buitengerechtelijke incassokosten. In dit geval zijn partijen – daarbij handelend in de uitoefening van een beroep of bedrijf – in artikel 28.1 van de algemene voorwaarden een vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. De voorzieningenrechter zal de vordering daarom toetsen aan het rapport Voorwerk II, maar met toepassing van de wettelijke tarieven. heeft niet tegengesproken dat zij op grond van artikel 28.1 van de algemene voorwaarden buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is. Er zijn ook geen redenen om de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten ambtshalve (dat betekent: zonder dat daar een beroep op doet) te matigen. De voorzieningenrechter zal het gevorderde bedrag van € 332,92 daarom toewijzen.

[gedaagde] moet de proceskosten met rente betalen

3.15

[gedaagde] heeft voor het grootste deel ongelijk gekregen en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De voorzieningenrechter begroot de proceskosten van [eiser] op:

- kosten van de dagvaarding

€

153,77

- griffierecht

€

265,00

- salaris gemachtigde

€

865,00

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.427,77

3.16

[eiser] vordert de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over de proceskosten. De wettelijke handelsrente is niet verschuldigd over de proceskosten, omdat het bij die kosten niet gaat om een verplichting tot betaling van een geldsom die voortvloeit uit een handelsovereenkomst. De wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro is wel toewijsbaar. De voorzieningenrechter wijst de wettelijke rente over de proceskosten toe zoals vermeld in de beslissing.

De voorzieningenrechter verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad

3.17

[eiser] vordert dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat [eiser] het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als zij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van [eiser] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De voorzieningenrechter vindt dat in dit geval de belangen van [eiser] zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] . De uitvoerbaarheid bij voorraad is vooral belangrijk voor de veroordeling tot ontruiming. heeft de bedrijfsruimte feitelijk al ontruimd. Daarom zal het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

4.De beslissing

De voorzieningenrechter:

4.1

veroordeelt [gedaagde] om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan het adres [adres] (Unit [.] ) in [plaats 2] te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan [eiser] , en om de bedrijfsruimte ter vrije beschikking van te stellen;

4.2

veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiser] :

€ 1.121,48 aan achterstallige huur tot en met 31 maart 2026;

€ 560,55 per maand aan huur vanaf 1 april 2026 tot aan de dag waarop daadwerkelijke ontruiming plaatsvindt;

€ 1.200,00 aan contractuele boetes tot en met 31 maart 2026;

€ 332,92 aan buitengerechtelijke incassokosten;

4.3

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.427,77, te vermeerderen met de kosten van betekening als het vonnis wordt betekend;

4.4

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening zijn betaald;

4.5

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.6

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2026.