Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/307
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: M.O.E. Uyen),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar,
(gemachtigde: M.C. Vael)
Procesverloop
1. In de beschikking van 24 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 579.000,-, naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft eiser als eigenaar van deze woning daarbij ook aanslagen onroerendezaakbelastingen, rioolheffing en afvalstoffenheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd. Eiser is tegen deze beschikking in bezwaar gegaan en daarbij een waarde van € 523.000,- bepleit.
€ 579.000,-, naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft eiser als eigenaar van deze woning daarbij ook aanslagen onroerendezaakbelastingen, rioolheffing en afvalstoffenheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd. Eiser is tegen deze beschikking in bezwaar gegaan en daarbij een waarde van € 523.000,- bepleit.
2. In de uitspraak op bezwaar van 18 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
4. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
5. Eiser heeft op 3 maart 2026 een aanvullend beroepschrift ingediend, waarin hij een waarde van € 480.000,- bepleit.
6. De rechtbank heeft voldoende informatie om een uitspraak te doen. De gemachtigde van eiser heeft in een brief van 12 maart 2026 aan de rechtbank laten weten dat er namens de eisende partij niemand op de geplande zitting van 13 maart 2026 zal verschijnen. De heffingsambtenaar heeft er in het verweerschrift mee ingestemd om de procedure zonder zitting af te doen. Gelet op het voorgaande, heeft de rechtbank een zitting achterwege gelaten.
Overwegingen
De woning
1. De woning van eiser is een twee-onder-één-kapwoning uit 1993. De woning heeft een oppervlakte van 103 m². Verder heeft de woning een aanbouw van 32 m², een dakkapel, een aangebouwde garage van 18 m² en een tuinhuis van 6 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 333 m².
Geschil
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 480.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 579.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 1 september 2021 voor € 485.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 9 december 2021 voor € 515.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 15 september 2022 voor € 561.007,-;
- [adres 5] , verkocht op 22 augustus 2022 voor € 437.500,-.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij legt dat hierna uit.
Ingetrokken beroepsgrond
7. Eiser heeft de beroepsgrond ingetrokken dat sprake zou zijn van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet nader bespreken.
Referentiewoning [adres 4] in [plaats]
8. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 4] een lagere waarde heeft
(€ 561.007,-) terwijl deze woning nagenoeg één op één vergelijkbaar is met zijn woning. Beide woningen hebben eenzelfde garage van 18 m² en een aanbouw die 6 m² van elkaar verschilt. Deze zeer goed vergelijkbare referentiewoning onderbouwt voor én na correctie voor de KOUDV-factoren een lagere waarde.
(€ 561.007,-) terwijl deze woning nagenoeg één op één vergelijkbaar is met zijn woning. Beide woningen hebben eenzelfde garage van 18 m² en een aanbouw die 6 m² van elkaar verschilt. Deze zeer goed vergelijkbare referentiewoning onderbouwt voor én na correctie voor de KOUDV-factoren een lagere waarde.
9. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank overweegt daartoe dat het object aan de [adres 4] niet volledig gelijkwaardig is aan de woning van eiser. Eiser heeft zelf aangegeven dat de woning [adres 4] verschilt in een aanbouw die 6 m² kleiner is dan de aanbouw van zijn woning. De rechtbank constateert dat er nog andere verschillen tussen beide woningen zijn. Zo verschilt de grondoppervlakte bij de woningen, heeft de woning van eiser anders dan de referentiewoning een tuinhuis en heeft [adres 4] anders dan de woning van eiser een overkapping bij de woning. De heffingsambtenaar heeft in de taxatiematrix rekening gehouden met deze waardeerbare verschillen.
Overige referentiewoningen
10. Eiser voert aan dat de overige drie referentiewoningen [adres 2] , [adres 5] en [adres 3] in [plaats] minder goed vergelijkbaar zijn met zijn woning, met name gelet op de gebruiksoppervlaktes en perceeloppervlaktes. Daarnaast wijkt referentiewoning [adres 2] af wat betreft bouwjaar en wordt voor dit object een forse correctie toegepast, gelet op de indexatie van de verkoopprijs.
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
12. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat uit de taxatiematrix blijkt dat bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de waardeerbare verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De woning, een
twee-onder-één-kapwoning, wordt in de matrix vergeleken met vier transacties van rondom de waardepeildatum verkochte woningen van hetzelfde type, gelegen in een vergelijkbaar waardegebied in de buurt ‘ [locatie] ’ in [plaats] . De referentiewoningen zijn gebouwd rondom 1993-1997 en zijn voor wat betreft ligging (alle referenties), bouwkundige kwaliteit (drie referenties), onderhoudstoestand (drie referenties), voorzieningenniveau (drie referenties), doelmatigheid en uitstraling (drie referenties) goed vergelijkbaar. Er zijn kleine verschillen in gebruiks- en/of kavel-oppervlakte. In de taxatiematrix wordt door middel van correctiepercentages rekening gehouden met deze waardeerbare verschillen tussen het object en de referenties. Rekening houdend met die waardeerbare verschillen, volgt uit de matrix dat de beschikte waarde niet te hoog is, aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank kan dit volgen.
twee-onder-één-kapwoning, wordt in de matrix vergeleken met vier transacties van rondom de waardepeildatum verkochte woningen van hetzelfde type, gelegen in een vergelijkbaar waardegebied in de buurt ‘ [locatie] ’ in [plaats] . De referentiewoningen zijn gebouwd rondom 1993-1997 en zijn voor wat betreft ligging (alle referenties), bouwkundige kwaliteit (drie referenties), onderhoudstoestand (drie referenties), voorzieningenniveau (drie referenties), doelmatigheid en uitstraling (drie referenties) goed vergelijkbaar. Er zijn kleine verschillen in gebruiks- en/of kavel-oppervlakte. In de taxatiematrix wordt door middel van correctiepercentages rekening gehouden met deze waardeerbare verschillen tussen het object en de referenties. Rekening houdend met die waardeerbare verschillen, volgt uit de matrix dat de beschikte waarde niet te hoog is, aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank kan dit volgen.
13. De beroepsgrond slaagt niet.
Eenheidsprijzen
14. Eiser voert aan dat, gelet op de eenheidsprijs van referentiewoning [adres 4] , een eenheidsprijs van € 2.028,00 per m² voor zijn woning had moeten worden vastgesteld. De WOZ-waarde moet als gevolg daarvan op € 480.000,- worden vastgesteld, aldus eiser.
15. De rechtbank volgt eiser hier niet in. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning gebaseerd op een gemiddelde van een aantal referenties. Het staat de heffingsambtenaar vrij zelf de referentiewoningen te kiezen om de door hem voorgestane waardering aannemelijk te maken. De taxatieopbouw (zoals die in de matrix wordt gegeven) is een hulp- en controlemiddel bij de waardevaststelling. Uiteindelijk ligt uitsluitend de eindwaarde van de woning voor. Een exacte kwantitatieve vertaling van correcties is in een taxatie niet te maken en is ook niet vereist. Correcties mogen berusten op een subjectieve inschatting van de taxateur. Ook is het toegestaan dat een taxatie zich binnen een bepaalde bandbreedte mag bevinden. Het is dus mogelijk dat de vierkante meterprijzen voor de referenties en het object verschillen, zonder dat daaruit volgt dat de waarde voor het object te hoog is vastgesteld.
16. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de eenheidsprijs van referentiewoning [adres 4] hoger is vastgesteld dan € 2.028,00 per m², namelijk op € 2.348,- per m². Verder ligt de prijs per m² gebruiksoppervlakte van € 2.765,- voor de woning van eiser onder de gemiddelde prijs per m² gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen en is die lager dan de prijs per m² van twee van de vier referentiewoningen.
17. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
18. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M.T. Bouwman, griffier. Uitgesproken op 7 mei 2026.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.