Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/7444
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 april 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: H.G.M. van der Westen)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 30 juni 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 1.142.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en geldt voor het belastingjaar 2024. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 14 oktober 2024 (de bestreden uitspraak) het bezwaar (deels) gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 1.026.000,-. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.3.
Het beroep is behandeld op de zitting van 25 maart 2026. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] , bijgestaan door de gemachtigde van eiseres. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] en [taxateur] , taxateurs.
Overwegingen
Feiten en geschil
2. Eiseres is eigenaar van de woning, een vrijstaande bedrijfswoning uit 2001. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 227 m² en ligt op een perceel van 676 m². De woning beschikt over een inpandige garage van 60 m² uit 2001.
2.1.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 1.026.000,-.
Het beoordelingskader
3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.1.
De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
3.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in de gemeente [gemeente] , te weten:
- [adres 2] te [plaats] , verkocht op 20 december 2022 voor € 1.400.000,-;
- [adres 3] te [plaats] , verkocht op 3 november 2022 voor € 1.725.000,-;
- [adres 4] te [plaats] , verkocht op 13 juli 2022 voor € 1.710.000,-;
- [adres 5] te [plaats] , verkocht op 29 december 2022 voor € 1.525.000,-;
- [adres 6] te [plaats] , verkocht op 16 juni 2023 voor € 1.650.000,-.
Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen met de vrijstaande bedrijfswoning te vergelijken vrijstaande woningen zijn die in de gemeente [gemeente] of de gemeente [gemeente] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen voor wat betreft de ligging, de kwaliteit, de staat van onderhoud, het voorzieningenniveau en het feit dat de woning een bedrijfswoning is . Dit komt tot uiting doordat voor de woningwaarde een waarde ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen is gehanteerd. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
4.1.
Wat eiseres in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.
De bestemming van de woning
5. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de WOZ-waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de bestemming van de woning als bedrijfswoning. De bestemming heeft een waardedrukkend effect, aldus eiseres. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar een uitspraak van rechtbank Oost-Brabant [1] . Eiseres stelt zich op het standpunt dat er, net zoals in de aangedragen zaak van rechtbank Oost-Brabant, een verlaging van 70% op zijn plaats is. De waardeverlaging na de uitspraak op bezwaar van € 116.000,- is volgens eiseres te weinig.
5.1.
Zoals uit de taxatiematrix blijkt en ook door de taxateur nader is toegelicht op de zitting, is de woning in de taxatiematrix vergeleken met vijf transacties van verkochte vrijstaande woningen zonder beperkende bestemming, die in een vergelijkbaar waardegebied liggen. Een vergelijking met andere bedrijfswoningen was niet mogelijk, omdat er rondom de waardepeildatum in heel de gemeente [gemeente] geen andere bedrijfswoningen zijn verkocht. Uit de taxatiematrix komt naar voren dat de vastgestelde waarde van € 1.026.000,- niet te hoog is. De waarde per m² van de woning is lager dan de waarde per m² van de referentiewoningen. In de uitspraak op bezwaar is de aanvankelijk vastgestelde waarde verder verlaagd omdat er te weinig rekening was gehouden met de bestemming bedrijfswoning. Om dit in de taxatiematrix tot uiting te brengen heeft de taxateur daarvoor de ligging als onder-gemiddeld (2) gewaardeerd. Hierdoor wordt er een correctie van 20% op de grondwaarde toegepast. De prijs per m² van de woning is in bezwaar ook verlaagd naar € 2.439,-. De gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen is € 3.279,-. Ondanks dat het perceel onderdeel is van een gebied waar bedrijfsvoering is toegestaan, ligt de woning niet op een bedrijventerrein maar aan de rand van een normale woonwijk. Tussen partijen is niet in geschil dat de bestemming bedrijfswoning de kring van potentiële kopers beperkt en dat dit in de waardevaststelling tot uitdrukking moet komen. De taxateur (deskundige) stelt dat hij deze omstandigheid voldoende heeft meegewogen door de correctie toe te passen op de ligging. Op de zitting is door de taxateur nog toegelicht dat er geen vast beleid bestaat waaruit volgt dat voor een bedrijfswoning standaard 70% correctie moet plaatsvinden. De taxateur schat deze waardedruk in op basis van diverse factoren en neemt daarbij in aanmerking dat de waarde van de woning zonder de bestemming als bedrijfswoning rond € 2.000.000,- wordt geschat. De heffingsambtenaar is van mening dat gelet op het voorgaande de waarde van de woning in de taxatiematrix juist is onderbouwd.
5.2.
De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar dat er bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de bestemming van de woning. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de heffingsambtenaar enkel voor de bestemming “bedrijfswoning” een correctie op de grondwaarde heeft toegepast van 20% en voor de woning een woningwaarde per m² heeft gehanteerd die aanzienlijk lager ligt dan die van de referentiewoningen. Door de taxateur is uitgelegd dat hij de waarde van de woning zonder de bestemming als bedrijfswoning schat op € 2.000.000,-. De rechtbank ziet, gezien de uitleg zoals op zitting gegeven, geen aanleiding om aan dit standpunt te twijfelen. Hiervan uitgaande zou dit betekenen dat er vanwege de bestemming een correctie van
€ 974.000,- heeft plaatsgevonden, wat neerkomt op een correctie van circa 50%. De rechtbank is van oordeel dat daarmee voldoende rekening is gehouden met de bestemming van de woning. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar ook in het standpunt dat er voor een standaard aftrek van 70% ten opzichte van een woning zonder bedrijfstemming geen juridische grondslag bestaat. De beroepsgrond slaagt niet.
€ 974.000,- heeft plaatsgevonden, wat neerkomt op een correctie van circa 50%. De rechtbank is van oordeel dat daarmee voldoende rekening is gehouden met de bestemming van de woning. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar ook in het standpunt dat er voor een standaard aftrek van 70% ten opzichte van een woning zonder bedrijfstemming geen juridische grondslag bestaat. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 april 2026.
mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 april 2026.
De griffier is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.