Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/7359
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 april 2026 in de zaak tussen
[eisers] , uit [plaats] , eisers
(gemachtigde: [B] )
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 29 februari 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 338.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en geldt voor het belastingjaar 2024. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eisers, als erfgenamen van de eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 12 oktober 2024 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Eisers hebben beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.3.
Het beroep is behandeld op de zitting van 25 maart 2026. Hierbij waren namens eisers aanwezig: [A] , [B] , [C] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] en [taxateur] , taxateurs.
Overwegingen
Feiten en geschil
2. Eisers zijn erfgenaam van de voormalig eigenaar van de woning, een vrijstaande semi-bungalow uit 1920. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 117 m² en ligt op een perceel van 1230 m². De woning beschikt over een vrijstaande berging/schuur van 47 m² uit 1920.
2.1.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2023. Eisers bepleiten een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 338.000,-.
2.2.
Omdat de heffingsambtenaar geen gehoor heeft gegeven aan het verzoek van eisers om hun bezwaar in een gesprek nader toe te lichten, heeft de heffingsambtenaar toegezegd het door eisers betaalde griffierecht te zullen vergoeden.
Het beoordelingskader
3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.1.
De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eisers hebben aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
3.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten:
- [adres 2] te [plaats] , verkocht op 14 september 2022 voor € 646.659,-;
- [adres 3] te [plaats] , verkocht op 28 december 2022 voor € 667.500,-;
- [adres 4] te [plaats] , verkocht op 3 november 2022 voor € 600.000,-.
Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat legt de rechtbank hierna, aan de hand van de beroepsgronden van eisers uit.
4.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en, anders dan eisers stellen, wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
4.2.
Wat eisers in beroep aanvoeren, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.
De gebruiksoppervlakte
5. Eisers stellen dat de heffingsambtenaar voor de woning ten onrechte een gebruiksoppervlakte van 117 m2 heeft gehanteerd. Volgens eisers is de gebruiksoppervlakte van de woning 113 m2. Bovendien, zo stellen eisers, geldt voor een gedeelte van de 77 m2 van de benedenverdieping dat deze beschouwd moet worden als inpandige schuur en niet mee zou moeten tellen voor het totale gebruiksoppervlak. Omdat de heffingsambtenaar uitgaat van teveel vierkante meters woonruimte, is de eindwaarde te hoog vastgesteld.
5.1.
Zoals op de zitting is toegelicht zou het aanpassen van de gebruiksoppervlakte van 117 m2 naar 113 m2 weinig invloed hebben op de eindwaarde en zelfs de m2-prijs (minimaal) doen stijgen. Uit de taxatiematrix volgt dat de woning van eisers een m2-prijs heeft van € 393,-. Daartegenover staan de m2-prijzen van de referentiewoningen, die respectievelijk € 2.907,-, € 3.775,- en € 2.727,- bedragen. Gezien het enorme verschil in m2-prijs, acht de rechtbank de marge groot genoeg om het verschil van 4 m2 alsook het gedeelte van de 77 m2 aan schuurfunctie op te vangen. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van de woning en de houten berging/schuur
6. Eisers voeren aan dat de zowel de woning als de berging/schuur in zeer slechte staat verkeren. Zo is de woning niet meer voor bewoning geschikt omdat de muren enkelsteens zijn, geen isolatie bevatten en veel scheuren vertonen. In dat kader wijzen zij ook op de omstandigheid dat de beglazing nog van 1925 dateert en enkelglas betreft. Ten aanzien van de houten berging/schuur stellen eisers dat deze zeer bouwvallig en niet meer regen- en winddicht is. Volgens eisers is onvoldoende rekening gehouden met de staat van de woning en de berging/schuur, waardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld.
6.1.
Zoals door de heffingsambtenaar in het verweerschrift is toegelicht bestaat het grootste deel van de vastgestelde WOZ-waarde uit de grondwaarde van € 280.000,- Hierdoor resteert voor de gebouwen woning en berging/schuur nog een gezamenlijke waarde van € 58.000,-. Anders dan door eisers wordt betoogd, acht de rechtbank dit bedrag voor de gehele opstal niet onredelijk en kan zij volgen wat de taxateur daarover op de zitting heeft toegelicht. Zo zijn de KOUDV-factoren laag ingeschaald en is, zoals eerder onder 6.1 overwogen, de prijs per eenheid in vergelijking met de referentiewoningen ontzettend laag. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
De uitspraak van gerechtshof Amsterdam van 25 september 2002
7. Eisers voeren aan dat in 2002 door het gerechtshof Amsterdam is geconstateerd dat een eventuele koper van de woning niet over zou gaan tot ingebruikneming van de opstal maar dat de opstal zou worden gesloopt en op het aldus verkregen bouwperceel een nieuwe woning zou worden gesticht. Om die reden zag het Hof aanleiding om de waarde van de woning te verlagen en vast te stellen op € 133.218,-. Eisers stellen zich op het standpunt dat de staat woning sinds de uitspraak uit 2002 niet is verbeterd en juist is verslechterd. Eisers hebben een kopie van de uitspraak van het Hof van 25 september 2002 overgelegd.
7.1.
De rechtbank overweegt allereerst dat uit de door eisers overgelegde uitspraak van het Hof, meer specifiek uit rechtsoverweging 5, volgt dat het niet de constatering van het Hof was maar dat in die zaak tussen partijen geen geschil bestond over het standpunt dat, zou de woning op de peildatum zijn verkocht, de potentiële koper niet over zou gaan tot ingebruikneming van de opstal maar zou overgaan tot het slopen daarvan. In onderhavige zaak zijn partijen over dit standpunt wel degelijk verdeeld. Bovendien is het de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen op of rond de waardepeildatum. De WOZ-waarde die per een eerdere waardepeildatum aan de woning is toegekend kan bij de bepaling van de nieuwe WOZ-waarde daarom geen rol spelen. Ook deze beroepsgrond kan daarom niet slagen.
Conclusie
8. Gelet op voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eisers geen gelijk krijgen. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
8.1.
Omdat de heffingsambtenaar geen gehoor heeft gegeven aan het verzoek van eisers om hun bezwaar in een gesprek nader toe te lichten, heeft de heffingsambtenaar toegezegd het door eisers betaalde griffierecht te zullen vergoeden.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 april 2026.
mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 april 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.