Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/7541
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: J.J.M. Woeltjes).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 29 februari 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 634.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en geldt voor het belastingjaar 2024. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 4 juli 2024 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.3.
Het beroep is behandeld op de zitting van 25 maart 2026. Hierbij waren aanwezig: de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] en [taxateur] , taxateurs. Eiser heeft voorafgaand aan de zitting schriftelijk kenbaar gemaakt mogelijk niet aanwezig te zullen zijn bij de inhoudelijke behandeling van de zaak.
Overwegingen
Feiten en geschil
2. Eiser is eigenaar van de woning, een appartement uit 2015. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 123 m². De woning beschikt over de volgende objectkenmerken:
- tweemaal balkon uit 2015;
- een berging/schuur uit 2015;
- een parkeerplaats.
2.1.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2023. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 525.000,-. Volgens eiser zijn de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar om als onderbouwing te kunnen dienen en heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat voor de woning van eiser hoge VVE kosten gelden en dat sprake is van schade door lekkages in de algemene ruimtes en in de binnentuin.
2.2.
In beroep stelt de heffingsambtenaar een waarde voor van € 601.000,-. Omdat deze waarde lager is dan de in de bestreden uitspraak gehandhaafde waarde van € 634.000,-, is het beroep om die reden gegrond.
Het beoordelingskader
3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.1.
De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
3.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 1 februari 2023 voor € 560.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 28 augustus 2023 voor € 670.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 4 juli 2023 voor € 691.530,-.
Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de overgelegde taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de in beroep voorgestelde waarde van € 601.000,- niet te hoog is.
4.1.
Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Anders dan eiser stelt maakt het verschil in oppervlakte van de woning, de aan- of afwezigheid van parkeerplekken en de aanwezigheid en grootte van een terras niet dat de woningen onvoldoende vergelijkbaar zijn. Bovendien beschikken twee van de drie referentiewoningen over een nagenoeg gelijke gebruiksoppervlakte en beschikken alle referentiewoningen evenals de woning van eiser over een parkeerplaats.
4.2.
De rechtbank volgt eiser ook niet in het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Zoals op de zitting door de taxateur is toegelicht bevindt de referentiewoning aan de [adres 2] zich in hetzelfde complex als de woning van eiser en heeft dus te maken met dezelfde VVE-kosten en schade door wateroverlast. Voor de overige twee referentiewoningen geldt dat eventuele verschillen in VVE-kosten, alsook de wateroverlast, reeds is verdisconteerd in de m2-prijs.
4.3.
Het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
Conclusie en gevolgen
5. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de in beroep voorgestane waarde van € 601.000,- niet te hoog is. Omdat die voorgestane waarde lager is dan de in de bestreden uitspraak gehandhaafde waarde van € 634.000,-, is het beroep gegrond.
5.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht van € 51,- vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak van 4 juli 2024;
- stelt de waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] voor het belastingjaar 2024 vast op € 601.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 mei 2026.
mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 mei 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.