Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/7019
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 april 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser(gemachtigde: J.K. Bisschoff)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 29 februari 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 387.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en geldt voor het belastingjaar 2024. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 23 september 2024 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.3.
Het beroep is behandeld op de zitting van 25 maart 2026. Hierbij waren aanwezig: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] en [taxateur] , taxateurs.
Overwegingen
Feiten en geschil
2. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning uit 1977. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 115 m² en ligt op een perceel van 189 m². De woning beschikt over de volgende objectkenmerken:
- een overkapping van 5 m² uit 1977;
- een dakkapel van 4 m² uit 2017;
- een vrijstaande berging/schuur van 6 m² uit 2020;
- een dakkapel van 3 m²;
- een aangebouwde berging/schuur van 5 m² uit 1977.
2.1.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2023. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 387.000,-.
Het beoordelingskader
3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.1.
De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
3.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 27 januari 2022 voor € 438.281,-;
- [adres 3] verkocht op 10 november 2022 voor € 409.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 1 november 2022 voor € 410.000,-.
Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat legt de rechtbank hierna, aan de hand van de beroepsgronden van eiser uit.
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
5.1.
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.
Onderhoudsniveau van de woning
6. Eiser stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat van de woning. De keuken van de woning van eiser is meer dan 20 jaar oud en zeer gedateerd. Alle ramen op de benedenvloer zijn enkelglas en de kozijnen zijn zeer slecht. Het schilderwerk zowel binnen als buiten is zeer matig. Op de zitting is door de gemachtigde van eiser het standpunt ingenomen dat de waarde dient te worden verminderd met 10%. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft hij op de zitting de uitspraak op bezwaar over belastingjaar 2025 overgelegd. Hieruit volgt dat na een controle is gebleken dat het onderhoudsniveau in eerste instantie niet juist was bepaald.
6.1.
De rechtbank overweegt dat uit de taxatiematrix blijkt dat de onderhoudstoestand van de woning is gekwalificeerd op (2): op korte termijn verbeteringen noodzakelijk. De rechtbank vindt dat hetgeen door de gemachtigde van eiser op de zitting is omschreven overeenkomt met de kwalificatie in de taxatiematrix. Vanwege de kwalificatie (2), heeft er een correctie van 5% plaatsgevonden. Het is de rechtbank niet gebleken waarom deze correctie onvoldoende zou zijn. De rechtbank acht de stelling uit de uitspraak op bezwaar over belastingjaar 2025 niet één op één toepasselijk op de waardevaststelling van onderhavig belastingjaar, te meer omdat onduidelijk is welke kwalificatie de onderhoudstoestand van de woning in eerste instantie had gekregen. Bovendien ligt de waardepeildatum voor belastingjaar 2025 een jaar ná onderhavige waardepeildatum, namelijk op 1 januari 2024. Alleen al om die reden kan een stelling over het onderhoudsniveau niet direct van invloed zijn op de situatie zoals op waardepeildatum 1 januari 2023. De beroepsgrond slaagt niet.
Energielabel
7. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte stelt dat de gehanteerde referentiewoningen een vergelijkbaar energielabel hebben.
7.1.
Op de zitting is door de taxateur toegelicht dat de woningen uit dezelfde periode komen en in de markt nog niet is gebleken dat het verschil in energielabel van dusdanige invloed is op de marktwaarde. De rechtbank volgt deze uitleg. Zij neemt daarbij in aanmerking dat de enkele stelling dat de woningen geen vergelijkbaar energielabel hebben onvoldoende is om aan te nemen dat daardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond kan daarom niet slagen.
Parkeren
8. Eiser voert aan dat zijn woning door een ongelukkig geplaatste lantaarnpaal slechts één parkeerplaats voor de deur heeft, terwijl de referentiewoningen over meerdere parkeerplaatsen beschikken. Volgens eiser gaat hier een waarde-verminderend effect vanuit wat ten onrechte niet is meegenomen bij de waardebepaling van zijn woning.
8.1.
Ten aanzien van deze beroepsgrond volgt de rechtbank de uitleg zoals door de taxateur op de zitting is gegeven. Daar heeft hij namelijk toegelicht dat voor dit type woningen in deze omgeving de parkeerplek voor de deur niet van dusdanig belang is dat het een waarde-verhogende of waarde-verminderende invloed heeft. De rechtbank overweegt dat eiser zijn standpunt onvoldoende heeft onderbouwd om aan te nemen dat dit anders is. Bovendien geldt voor twee van de drie referentiewoningen dat het ook niet mogelijk is om met twee auto’s direct voor de deur te parkeren. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
9. Gelet op voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 april 2026.
mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 april 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.