Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11890378 \ UC EXPL 25-7418
Vonnis van 13 mei 2026
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CHANGE= LEIDSCHE RIJN CENTRUM B.V.,
gevestigd in Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Change=,
gemachtigde: Swier cs Gerechtsdeurwaarders B.V.,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[beschermingsbewindvoerder] B.V.,in haar hoedanigheid van bewindvoerder van
[gedaagde]
[gedaagde]
kantoorhoudend in [kantoorhoudend] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de bewindvoerder, respectievelijk [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. S.G.H. Langeweg.
1.De procedure
1.1
De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen:
- de dagvaarding met 16 producties,
- de conclusie van antwoord met 3 producties,
- de conclusie van antwoord met 3 producties,
- de actuele specificatie van de huurachterstand.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 maart 2026. Partijen hebben de vragen van de kantonrechter beantwoord en daarvan heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3
Na de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter nog ontvangen:
- de akte van Change= met een aantal ongenummerde producties,
- de akte van de bewindvoerder.
- de akte van Change= met een aantal ongenummerde producties,
- de akte van de bewindvoerder.
1.4
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1
[gedaagde] huurt een woning van Change= en hij heeft een periode de huur niet betaald. [gedaagde] moet wel de huurachterstand en de rente betalen, maar niet de incassokosten. De huurovereenkomst wordt niet ontbonden, omdat [gedaagde] nu onder bewind staat en de huur sindsdien steeds op tijd wordt betaald.
3.Waar deze zaak over gaat
3.1
[gedaagde] huurt met ingang van 1 april 2023 een woning van Change=. In de periode van mei 2024 tot en met april 2025 heeft [gedaagde] 10 maanden geen huur betaald. Daarna is steeds elke maand betaald. Bij beschikking van 11 augustus 2025 is [gedaagde] onder bewind gesteld en is de bewindvoerder benoemd.
3.2
Change= vordert - samengevat - dat de bewindvoerder wordt veroordeeld tot betaling van € 11.922,97, (€ 10.341,76 huurachterstand, € 1.704,25 incassokosten en € 564,45 wettelijke rente tot 19 september 2025), te vermeerderen met de wettelijke rente over de achterstand met ingang van 20 september 2025. Daarnaast vordert Change= de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning, een gebruiksvergoeding en een proceskostenvergoeding
3.3
De bewindvoerder voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
[gedaagde] moet € 9.826,30 aan huurachterstand betalen
4.1
Change= heeft in de dagvaarding gesteld dat de huurachterstand € 10.341,76 bedroeg en daarbij een specificatie overgelegd waarop alleen is vermeld welke huurtermijnen volgens haar niet zijn betaald. Op verzoek van de kantonrechter heeft Change= voor de mondelinge behandeling een actuele specificatie van de huurachterstand overgelegd. Op die specificatie zijn niet alleen openstaande huurtermijnen vermeld, maar ook niet betaalde (afrekeningen) servicekosten, samen € 12.621,92. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van Change= toegelicht dat dat bedrag bestaat uit € 11.302,00 aan niet betaalde huurtermijnen en voor het overige, dus € 1.319,95 uit servicekosten. Change= heeft geen verklaring kunnen geven voor het oplopen van de huurachterstand terwijl sinds april 2025 de lopende huur steeds wordt betaald en de bewindvoerder in augustus 2025 € 25,00 en sinds september 2025 € 75,00 per maand teveel huur heeft betaald (omdat zij niet was geïnformeerd over de huurverlagingen). Daarnaast was uit de specificatie, ook na toelichting, niet op te maken welk bedrag aan servicekosten er betaald had moeten worden en wat er betaald was. Omdat wel duidelijk was dat er een forse huurachterstand was heeft de kantonrechter partijen in de gelegenheid gesteld om samen duidelijkheid te krijgen over de hoogte van die achterstand. Dat is niet gelukt. In plaats daarvan heeft Change= zonder enige toelichting een nieuwe specificatie overgelegd met daarop een bedrag aan achterstallige huur van € 10.862,05 en een bedrag aan niet betaalde servicekosten van € 1.759,87. De bewindvoerder heeft daarop laten weten dat voor haar niet is te achterhalen of deze specificatie klopt.
4.2
Het is de kantonrechter met wat zoek- en rekenwerk wel gelukt om vast te stellen hoeveel [gedaagde] nog aan Change= moet betalen. Op de laatste door Change= overgelegde specificatie is te zien daarin wel – voor het eerst – rekening is gehouden met € 550,00 ((7 * € 75,00) + € 25,00) aan teveel betaalde huur en dat die op de achterstand in mindering is gebracht. Alle door de bewindvoerder in de conclusie van antwoord genoemde betalingen zijn in de specificatie verwerkt. Dat de door Change= berekende achterstand toch hoger is dan bij dagvaarding komt omdat op de eerste specificatie de maand juli 2024 niet als openstaand werd genoemd en op de laatste specificatie wel. Change= heeft daar geen verklaring voor gegeven. Omdat bij dagvaarding de huur voor de maand juli 2024 niet is gevorderd en Change= haar eis niet heeft vermeerderd, zal de kantonrechter die maand niet toewijzen en dus € 1.035,75 in mindering brengen op € 10.862,05, waardoor de huurachterstand € 9.826,30 wordt.
Dan blijft een verschil over met de oorspronkelijke vordering van € 34,54, want € 10.341,76 - € 550,00 = € 9.791,76. Dat verschil kan worden verklaard omdat de huur in de maand augustus 2025 eenmalig € 1.070,29 bedroeg, terwijl toen € 1.035,79 is betaald. Over die huurverhoging naar € 1.070,29 is de bewindvoerder kennelijk wel geïnformeerd, want dat is het bedrag dat zij met ingang van augustus 2025 is gaan betalen. Ondanks dat ook hiervoor formeel een vermeerdering van eis nodig was, zal de kantonrechter dit bedrag wel als onbetwist toewijzen.
[gedaagde] hoeft de servicekosten niet te betalen
4.3
Bij dagvaarding heeft Change= geen betaling van servicekosten gevorderd en Change= heeft haar eis niet vermeerderd, zodat alleen al daarom de servicekosten niet worden toegewezen. Zonder toelichting is bovendien niet te volgen hoe Change= het bedrag heeft berekend. Bij de laatste specificatie zitten stukken die gaan over de servicekosten 2023 en 2024, waarop telkens wisselende bedragen staan. Op de afrekening servicekosten en nutslasten 2024 van 21 augustus 2025 staat dat [gedaagde] € 112.89 terugkrijgt aan servicekosten en nog € 1.442,44 aan nutslasten moet betalen. Per saldo is dat € 1.329,55, maar op de factuur voor de servicekosten en nutslasten 2024 van dezelfde datum staat € 1.404,55 en dat is ook als openstaande post in de specificatie vermeld.
De ontbinding en ontruiming worden afgewezen
4.4
Het staat vast dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting uit de huurovereenkomst om de huur steeds tijdig te betalen. Die tekortkoming is ook zo ernstig dat die in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, maar bij de vraag een tekortkoming ernstig genoeg is om een overeenkomst te ontbinden moet de kantonrechter rekening houden met alle omstandigheden van het geval. [1] In deze zaak zijn er bijzondere omstandigheden die maken dat de kantonrechter de huurovereenkomst niet zal ontbinden, ondanks een huurachterstand van bijna 10 maanden. [gedaagde] heeft na een moeilijke jeugd een slechte periode gehad waarin hij alle automatische betalingen heeft stopgezet waardoor forse schulden zijn ontstaan. In maart 2025 heeft hij zelf hulp gezocht en sinds die tijd wordt zijn budget beheerd en daarna is hij onder bewind gesteld. Vanaf het moment dat zijn budget wordt beheerd is de lopende huur telkens op tijd betaald, zodat er geen risico is dat de huurachterstand verder zal oplopen. Dat er nog niet is ingelopen op de huurachterstand komt omdat Change= niet akkoord is gegaan met de door de bewindvoerder voorgestelde betalingsregeling van € 250,00 per maand. Het belang van [gedaagde] bij het behoud van de woning weegt onder deze omstandigheden zwaarder dan het belang van Change= om de woning te kunnen verhuren aan een huurder die meer betalingszekerheid biedt.
Geen buitengerechtelijke incassokosten wel wettelijke rente
4.5
Change= vordert ook vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten en betaling van de wettelijke rente. De overeenkomst is gesloten tussen een professionele partij, handelend in de uitoefening van beroep of bedrijf, Change=, en een consument, [gedaagde] . Op zo’n overeenkomst zijn consument-beschermende bepalingen van toepassing. Sommige consument-beschermende bepalingen worden zo belangrijk gevonden dat de kantonrechter ambtshalve (dat wil zeggen uit zichzelf, ook als de consument daar niet om vraagt) moet beoordelen of die zijn nageleefd. Zo moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst en/of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bepalingen (‘bedingen’) staan die relevant zijn voor de beoordeling van de (verschillende onderdelen van de) vordering. Als dergelijke bedingen op zichzelf, of in combinatie met andere relevante bedingen voor consumenten onredelijk bezwarend zijn [2] , moet de kantonrechter de betreffende bedingen ambtshalve vernietigen en de daarmee verband houdende onderdelen van de vordering afwijzen. In deze procedure gaat het met name om bedingen over rente en een vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. Ook het boetebeding is relevant.
4.6
Tussen partijen is geen rentebeding overeengekomen, zodat alleen rente is verschuldigd op grond van de wet. Change= heeft de rente tot de datum van de dagvaarding berekend op € € 564,45. Dat bedrag kan niet kloppen omdat Change= daarbij van een te hoge achterstand is uitgegaan. Change= had immers toen nog geen rekening gehouden met de extra betalingen die al voor de dagvaarding waren gedaan. De wettelijke rente zal dus worden toegewezen zoals onder de beslissing vermeld.
4.7
In artikel 25.2 van de toepasselijke algemene voorwaarden is een beding opgenomen over de vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Dit beding wijkt in het nadeel van consumenten af van de wet en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het besluit) en dat mag niet. Consumenten zijn namelijk slechts de (gemaximeerde) kosten als bedoeld in het besluit verschuldigd, voor zover is voldaan aan een aantal wettelijke eisen. Eén van die eisen is dat de consument eerst door middel van een aanmaningsbrief de mogelijkheid moet hebben gekregen om binnen een termijn van veertien dagen de vordering alsnog te voldoen zonder bijkomende kosten.
Het beding verwijst weliswaar naar de wettelijke bepalingen, maar dat neemt niet weg dat de gedaagde partij op grond van dat beding in principe verplicht is om bij niet nakoming van de huurovereenkomst alle in dat verband door de eisende partij gemaakte kosten te voldoen onbegrensd in omvang en zonder voorafgaande kosteloze aanmaningsbrief. Het beding heeft dus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consumenten op grond van de wet in rekening mag worden gebracht, tenminste de bewoording van het beding maakt onvoldoende duidelijk dat niet wordt afgeweken van dwingendrechtelijke consumentenbeschermende bepalingen. Het beding is daarmee onredelijk bezwarend en wordt vernietigd.
4.8
Omdat sprake is van een onredelijk bezwarend beding, is volgens Europese rechtspraak terugvallen op de wettelijke regeling niet toegestaan. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten volledig moeten worden afgewezen.
De proceskosten
4.9
De bewindvoerder is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Change= worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
146,14
- griffierecht
€
543,00
- salaris gemachtigde
€
864,00
(2 punten × € 432,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.697,14
4.1
Op de proceskosten wordt een salarispunt in mindering gebracht omdat Change= pas in derde instantie een begrijpelijke en kloppende specificatie van de huurachterstand heeft overgelegd. Dat betekent dat de bewindvoerder € 1.265,14 aan proceskosten moet betalen aan Change=.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.11
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1
veroordeelt de bewindvoerder om aan Change= te betalen een bedrag van € 9.826,30, te vermeerderen met de wettelijke rente telkens vanaf de vervaldatum tot de dag van volledige betaling,
5.2
veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 1.265,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2026.