ECLI:NL:RBMNE:2026:2830

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht, kantonrechter

Zittingsplaats Almere

Zaaknummer: 11890463 \ MC EXPL 25-5158 WMB/61313

Vonnis van 13 mei 2026

in de zaak van

[eiser],

wonend in [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigden: mr. R.P. van den Broek en mr. I. Gerritsen,

tegen

[gedaagde],

wonend in [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: N.F. Hijlkema.

1.De procedure

1.1

[eiser] heeft [gedaagde] op 13 september 2025 gedagvaard. Op 19 november 2025 heeft [gedaagde] een conclusie van antwoord ingediend. De mondelinge behandeling vond plaats op 23 maart 2026. De griffier heeft aantekeningen gemaakt tijdens de zitting. [eiser] is verschenen. Hij werd bijgestaan door mr. A.C. Hoogmoed en mr. I. Gerritsen. [gedaagde] is verschenen samen met de heer Hijlkema. Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

2.De kern van de zaak

2.1

[gedaagde] huurt sinds 1 april 2019 zelfstandige woonruimte van [eiser] aan de [adres] in ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de woning). Op 1 augustus 2025 heeft de huurcommissie een uitspraak gedaan, waarin zij heeft geoordeeld dat partijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen en zij die [gedaagde] heeft gesplitst. [eiser] komt in deze procedure op tegen die uitspraak en wil dat de kantonrechter voor recht verklaart dat geen all-in huurprijs overeen is gekomen, maar een geliberaliseerde huurprijs. Daarnaast wil [eiser] dat de kantonrechter de kale huurprijs en de hoogte van het servicekostenvoorschot vaststelt, bepaalt dat het servicekostenvoorschot jaarlijks kan worden gewijzigd, en [gedaagde] veroordeelt om achterstallige huur en de leges voor de huurcommissie te betalen. [gedaagde] verzet zich tegen de vorderingen van [eiser] , omdat er volgens hem wel een all-in huurprijs overeen is gekomen en die moet worden gesplitst. De kantonrechter is van plan om een deskundige te benoemen. Partijen mogen zich uitlaten over dat voornemen.

3 De beoordeling

[eiser] is op tijd opgekomen tegen de uitspraak van de huurcommissie

3.1

[eiser] komt in deze procedure op tegen een uitspraak van de huurcommissie van 1 augustus 2025 en vordert een beslissing op hetzelfde punt als waar de huurcommissie over heeft beslist. Daarmee is hij op tijd, omdat hij [gedaagde] binnen acht weken na de uitspraak, namelijk op 13 september 2025, heeft gedagvaard.^[1]Dat betekent dat de uitspraak van de huurcommissie is komen te vervallen.

[eiser] heeft de juiste overeenkomst overgelegd

3.2

[eiser] zegt dat partijen geen all-in huurprijs, maar een geliberaliseerde huurprijs zijn overeengekomen en wil dat de kantonrechter dat voor recht verklaard. Als onderbouwing heeft [eiser] een huurovereenkomst overgelegd, die volgens hem de huurovereenkomst tussen partijen is. [gedaagde] betwist dat. Hij zegt dat hij zijn handschrift op de eerste pagina en zijn handtekening op de laatste pagina herkent, maar dat de tussenliggende pagina’s andere zijn dan die waar hij akkoord mee is gegaan.

3.3

Het uitgangspunt is dat een ondertekende akte, zoals de huurovereenkomst die [eiser] heeft overgelegd, dwingend bewijs oplevert voor de afspraken die daarin staan.^[2]Omdat [gedaagde] erkent dat zijn handtekening onder de overeenkomst staat, moet hij daarom onderbouwen dat [eiser] de inhoud van de huurovereenkomst heeft veranderd door de pagina’s te verwisselen.^[3]Daarvoor heeft [gedaagde] vijf argumenten aangedragen, namelijk:

[gedaagde] zegt dat hij een andere overeenkomst heeft getekend die hoogstens drie of vier pagina’s lang was, terwijl deze zeven pagina’s lang is.

[gedaagde] zegt dat in de echte overeenkomst een all-in huurprijs was opgenomen, terwijl in deze overeenkomst een gesplitste aanvangshuurprijs is opgenomen van € 765,00 aan kale huur en € 50,00 voor gas, water en licht. Hij wijst er daarbij op dat [eiser] de huurprijs jaarlijks integraal verhoogde met een bepaald percentage en hij nooit een servicekostenafrekening heeft gehad. Als reden voor de huurprijsverhogingen noemde [eiser] telkens onder andere de stijgende energieprijzen. Daaruit blijkt volgens [gedaagde] dat [eiser] ook altijd uit is gegaan van een all-in huurprijs.

[gedaagde] zegt dat de echte overeenkomst huurprijsverhogingen van maximaal 2% per jaar toestond, terwijl in deze overeenkomst voor huurverhogingen wordt verwezen naar de algemene voorwaarden^[4]die (bij geliberaliseerde huur) een verhoging gebaseerd op formule op grond van het consumentenprijsindexgetal (CPI) toestaan.^[5]

[gedaagde] zegt dat hij de huur uiterlijk per de 15e van de maand moet betalen, terwijl dat volgens de overeenkomst uiterlijk per de 1e van de maand moet.

[gedaagde] zegt dat [eiser] wist dat hij zelf geen kopie van de overeenkomst (meer) had, omdat hij meerdere keren om een (nieuwe) kopie heeft gevraagd. Die kopie heeft [eiser] hem nooit gegeven en [eiser] heeft de overeenkomst ook niet ingebracht in de procedure bij de huurcommissie. Volgens [gedaagde] is het daarom opvallend dat [eiser] nu opeens wel met een overeenkomst komt die zijn standpunt bevestigt.

3.4

De kantonrechter oordeelt dat de argumenten van [gedaagde] onvoldoende zijn om aan te nemen dat [eiser] de inhoud van de overeenkomst heeft veranderd door pagina’s te verwisselen, want:

De handtekening van [gedaagde] staat op een pagina die is genummerd als
‘blad 7’. Dit duidt erop dat de overeenkomst die hij heeft getekend ook zeven pagina’s lang was.

De stelling van [eiser] is dat hij uitging van geliberaliseerde huur en hij daarom de kale huurprijs jaarlijks mocht verhogen op de manier zoals is omschreven in deze overeenkomst. Volgens hem was er geen sprake van een integrale huurverhoging, maar van een procentuele verhoging van de kale huurprijs. [eiser] ging er verder vanuit dat hij met [gedaagde] een vast bedrag van € 50,00 voor gas, water en licht had afgesproken en hij dat bedrag niet kon verhogen. Daarom heeft hij de stijgende energiekosten betrokken op de kale huurprijsverhogingen en stuurde hij nooit servicekostenafrekeningen. Die aanpak strookt weliswaar niet met het wettelijke systeem van servicekosten, maar de huurprijsverhogingen die [eiser] door de jaren heen heeft doorgevoerd sluiten aan op deze uitleg van de tekst in de overgelegde overeenkomst.

[gedaagde] heeft zijn stelling dat partijen een andere afspraak hadden over de maximale huurprijsverhoging niet onderbouwd. Tot 2024 heeft hij bovendien geen enkele keer bezwaar gemaakt tegen de huurprijsverhogingen, ook niet toen die hoger waren dan 2%.

[eiser] heeft niet weersproken dat [gedaagde] uiterlijk per de 15e moest betalen, maar zegt dat partijen dat later mondeling hebben afgesproken om [gedaagde] tegemoet te komen. Of dat klopt, is een kwestie van het woord van de een tegen het woord van de ander. Maar uit het enkele feit dat partijen op dit punt anders handelden dan de overeenkomst voorschrijft, blijkt daardoor niet zonder meer dat niet de complete, originele overeenkomst is overgelegd in deze procedure.

Het is opmerkelijk dat [eiser] de overeenkomst niet eerder aan [gedaagde] of de huurcommissie heeft laten zien, maar daarvoor heeft hij een uitleg gegeven. Hij zegt dat hij de originele overeenkomst aan een rechtsbijstandsverlener had gegeven die hem zou bijstaan bij de huurcommissieprocedure en zelf geen kopieën daarvan had. Die rechtsbijstandsverlener was opeens onbereikbaar, waardoor hij de overeenkomst niet meer tot zijn beschikking had en de procedure bij de huurcommissie zelf moest afhandelen. Nadien heeft hij de overeenkomst weer teruggekregen, zodat hij die in deze procedure wel kon overleggen.

Gelet op het bovenstaande gaat de kantonrechter uit van wat er in de overgelegde overeenkomst staat.

Partijen hebben geen all-in huurprijs afgesproken

3.5

In de huurovereenkomst zijn aparte bedragen voor kale huur en servicekosten opgenomen. [gedaagde] zegt dat er desondanks sprake is van een huurprijs die moet worden gesplitst, omdat er geen aparte kostenpost voor de stoffering van de woning is vermeld. Partijen zijn het erover eens dat de woning gestoffeerd is verhuurd, zoals ook is beschreven in de overeenkomst. Als daarvoor kosten in rekening worden gebracht, had [eiser] die kosten als aparte post (bij de servicekosten) in de overeenkomst moeten vermelden. Als er kosten in rekening worden gebracht zonder dat die apart zijn vermeld, moet de huurprijs alsnog worden gesplitst.^[6]

3.6

De kantonrechter oordeelt dat [eiser] geen kosten voor de stoffering bij [gedaagde] in rekening heeft gebracht. [eiser] heeft uitgelegd dat het hier gaat om stoffering die in 2005 is aangeschaft toen de woning werd verbouwd. Hij zegt dat de spullen daarom al waren afgeschreven toen [gedaagde] er kwam wonen en hij [gedaagde] daarom nooit kosten in rekening heeft gebracht. Hij wijst daarbij op het beleid van de huurcommissie, waarin wordt uitgegaan van afschrijvingsperiodes van hoogstens vijftien jaar.^[7]Gelet op die uitleg had [gedaagde] moeten onderbouwen dat hem wel kosten in rekening worden gebracht voor de stoffering. Dat heeft hij niet gedaan en hij heeft ook niet weersproken dat de stoffering oud is. Daarnaast blijkt uit de correspondentie tussen partijen bij het begin van de overeenkomst dat [gedaagde] op het laatste moment zijn eigen kast en bed heeft geregeld, terwijl [eiser] die eerst ter beschikking zou stellen. Het had voor de hand gelegen dat [gedaagde] een lagere huurprijs zou hebben bedongen als afgesproken was dat hij apart voor de stoffering moest betalen. [gedaagde] heeft dat echter niet gedaan. De kantonrechter stelt daarom vast dat er geen kosten voor de stoffering in rekening zijn gebracht.

3.7

Daaruit volgt dat partijen geen all-in huurprijs overeen zijn gekomen. Dat zal de kantonrechter daarom voor recht verklaren, zoals [eiser] heeft gevorderd.

Voor de verdere beoordeling heeft de kantonrechter meer informatie nodig

3.8

[eiser] heeft daarnaast gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart dat sprake is van geliberaliseerde huur tussen partijen. De kantonrechter heeft meer informatie nodig om die vordering te kunnen beoordelen en is daarom van plan om een deskundige te benoemen. Hierna wordt uitgelegd waarom.

3.9

Bij de vraag of partijen een geliberaliseerde huur zijn overeengekomen, moet eerst worden gekeken welke kale aanvangshuurprijs partijen overeen zijn gekomen. Als die hoger was dan de destijds geldende liberalisatiegrens, volgt daaruit dat er in principe sprake is van geliberaliseerde huur.^[8]Uit de overeenkomst blijkt dat de kale aanvangshuurprijs € 765,00 bedroeg en dus hoger was dan de toen geldende liberalisatiegrens van € 720,42.^[9]Het uitgangspunt is daarom dat hier sprake is van geliberaliseerde huur.

3.1

Strikt genomen zou de vordering van [eiser] vanwege het bovenstaande kunnen worden toegewezen, maar dat doet geen recht aan het daadwerkelijke belang dat [eiser] heeft bij het instellen van die vordering. Het gaat hem er namelijk om dat hij de huurprijs mag aanpassen volgens de regels die gelden voor geliberaliseerde huur. Ondanks dat partijen bij het aangaan van de huur een geliberaliseerde huurprijs zijn overeengekomen, is het de vraag of dat mag onder de huidige huurwetgeving.

3.11

Onder het huidige huurrecht is het woningwaarderingsstelsel (hierna: WWS) dwingend van toepassing op huurovereenkomsten van na 1 juli 2024.^[10]Dat betekent dat voor de vaststelling van de juiste huurprijs bij die huurovereenkomsten moet worden gekeken naar het segment waarin de huurwoning moet worden ingedeeld, namelijk het laag- midden- of hoog-segment. Daarvoor moet worden vastgesteld hoeveel woningwaarderingspunten er voor de woning kunnen worden toegekend. Voor huurovereenkomsten van voor 1 juli 2024 is het WWS niet dwingend van toepassing, behalve in uitzonderingsgevallen.^[11]Een van die uitzonderingsgevallen is de verhuur van zelfstandige woonruimte die op 1 juli 2025 op basis van het WWS in het laag-segment moest worden ingedeeld. Dat is het geval als de woning op 1 juli 2025 minder dan 144 punten had. Ongeacht of partijen oorspronkelijk een geliberaliseerde huurprijs hebben afgesproken, is het WWS dan ook dwingend op de huurovereenkomst van toepassing en moet de maximale huurprijs dus op basis daarvan worden vastgesteld.^[12]

3.12

In deze zaak gaat het om de huur van zelfstandige woonruimte die mogelijk onder de genoemde uitzondering valt. [gedaagde] heeft namelijk een puntentelling overgelegd waaruit volgt dat de woning maar 82 punten heeft en verweert zich daarmee tegen de vordering van [eiser] . Als dat puntenaantal klopt, dan is het WWS dwingend van toepassing op de huurovereenkomst, is de huur niet (meer) geliberaliseerd op de manier zoals [eiser] bedoelt, en is de maximale huurprijs aanzienlijk lager dan de huurprijs die [gedaagde] nu betaalt. Die maximale huurprijs is volgens [gedaagde] dan namelijk € 495,97. [eiser] heeft daar een eigen puntentelling tegenovergesteld waaruit volgt dat de woning 150 punten heeft. Het belangrijkste verschil tussen de puntentellingen is het energielabel waarmee wordt gerekend, namelijk G (-15 punten) of A++ (+48 punten). Dat verschil is op zichzelf bepalend voor de vraag of de woning onder de genoemde uitzondering valt, omdat de puntentelling van de woning met een A++-energielabel ook in de (verdere) berekening van [gedaagde] op 145 punten uitkomt.

3.13

[eiser] heeft ter onderbouwing van zijn puntentelling een A++-energielabel van 3 april 2025 overgelegd dat volgens hem bij de woning hoort. [gedaagde] betwist dat. Hij heeft erop gewezen dat de opsteller daarvan niet bij hem in de woning is komen kijken om het energielabel op te stellen. Dat heeft [eiser] niet weersproken. Uit het energielabel zelf blijkt ook dat het is opgesteld voor een tussenwoning op een tussenverdieping, terwijl [gedaagde] in een tussenwoning op de begane grond woont. Dat is relevant, omdat een energielabel aangeeft hoe energiezuinig een woning is. Aannemelijk is dat een tussenwoning op een tussenverdieping mogelijk een ander energielabel krijgt dan een verder vergelijkbare woning die zich op de begane grond bevindt en waar de mate van isolatie van de vloer een (grotere) rol speelt. [gedaagde] betwist dat de vloer in de woning is geïsoleerd, zoals [eiser] op de zitting heeft gezegd. Hij zegt dat het energielabel daarom niet kan kloppen.

3.14

Gelet op die betwisting van [gedaagde] , stelt de kantonrechter vast dat het overgelegde energielabel in ieder geval niet is opgesteld op basis van de huurwoning waar het in deze zaak om gaat. [eiser] heeft aangeboden om aan te tonen dat het energielabel wel juist is, maar als dat bewezen wordt is dat niet relevant voor deze zaak. [eiser] heeft namelijk niet weersproken dat het energielabel is opgesteld op basis van een ander soort woning dan de woning waar [gedaagde] in woont. Aantonen dat het energielabel voor die andere woning juist is, is geen bewijs dat dit energielabel ook voor de woning die [gedaagde] huurt, juist is. De kantonrechter oordeelt daarom dat er alsnog een inspectie moet worden gedaan van de door [gedaagde] gehuurde woning om vast te stellen wat het energielabel daarvan is.

De kantonrechter is van plan om een deskundige te benoemen

3.15

Omdat het voor de beoordeling van de vordering van [eiser] en het verweer van [gedaagde] nodig is om duidelijkheid te krijgen over welk energielabel de woning heeft, is de kantonrechter van plan een deskundige op het gebied van energielabels te benoemen om daarover een deskundigenbericht uit te brengen. Partijen mogen zich over dat voornemen uitlaten. De kantonrechter wijst [gedaagde] erop dat de kosten voor het deskundigenbericht (vooralsnog) voor zijn rekening komen, omdat op hem de bewijslast rust van zijn stelling dat de woning minder dan 144 punten heeft. Uiteindelijk zal de partij die ongelijk krijgt die kosten moeten dragen.

3.16

Als partijen willen dat de kantonrechter een deskundige benoemt, moeten zij met elkaar overleggen over wie zij willen dat benoemd wordt. Als zij daar niet samen uitkomen en geen gezamenlijk verzoek tot benoeming van een specifieke deskundige doen, zal de kantonrechter zelf een deskundige benoemen.

3.17

Partijen mogen zich ook uitlaten over de vragen die aan de deskundige zullen worden gesteld. De kantonrechter heeft vooralsnog de volgende vragen aan de deskundige:

Wat is het energielabel van de woning waar [gedaagde] in woont op dit moment?
Is er sinds 1 juli 2025 iets veranderd aan de woning waardoor het energielabel sinds die datum ook is veranderd? Zo ja, wat zou het energielabel zijn geweest zonder de verandering?
Heeft u nog andere opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak relevant zouden kunnen zijn?

3.18

In afwachting van de akten van partijen wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

4.De beslissing

De kantonrechter:

4.1

verklaart voor recht dat er geen sprake is van een all-in huurprijs;

4.2

stelt partijen in de gelegenheid om zich uit te laten over het voornemen van de kantonrechter om een deskundige te benoemen en in onderling overleg een deskundige voor te stellen;

4.3.

stelt partijen in de gelegenheid om zich uit te laten over de aan de deskundige te stellen

vragen en aan te geven welke aanvullende vragen zij aan de deskundige willen stellen;

4.4.

verwijst de zaak naar de rolzitting van
woensdag 10 juni 2026voor akte

uitlaten beide partijen;

4.5.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2026.

Vaststelling huurprijs en energielabel bij geschil over all-in huurprijs en geliberaliseerde huur