ECLI:NL:RBMNE:2026:2834

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Almere

Zaaknummer: 11979424 \ MC EXPL 25-6423

Vonnis van 13 mei 2026

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V.,

gevestigd in [plaats 1] ,

eisende partij in conventie,

gedaagde partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: Hafkamp Gerechtsdeurwaarders,

tegen

[gedaagde],

wonend in [plaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

1.Samenvatting van dit vonnis

1.1

[gedaagde] huurt een woning van [eiseres] en heeft een periode de huur niet betaald, omdat [eiseres] de gebreken aan zijn woning niet herstelt. [eiseres] vindt dat niet terecht en vraagt betaling van de huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [gedaagde] krijgt grotendeels ongelijk. Hij heeft wel recht op huurprijsvermindering, maar veel minder dan hij had gevorderd. Hij moet het grootste deel van de niet betaalde huur betalen en hij moet de woning ontruimen tenzij hij binnen een maand de achterstand betaalt.

2.De procedure

2.1

De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:

- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie,
- de akte houdende vermeerdering van eis in reconventie,
- de conclusie van antwoord in reconventie.

2.2

De mondelinge behandeling is gehouden op 7 april 2026. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. Daarna heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

3.Waar deze zaak over gaat

3.1

[gedaagde] huurt sinds 16 maart 2015 de woning aan de [adres] in [plaats 2] van (de rechtsvoorganger van) [eiseres] . Vanaf juni 2024 heeft [gedaagde] niet alle huur betaald en vanaf maart 2025 heeft [gedaagde] helemaal geen huur meer betaald.

3.2

[eiseres] wil dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de huurachterstand plus rente en kosten te betalen, en dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en de woning wordt ontruimd.

3.3

[gedaagde] is het daar niet mee eens. Volgens hem zijn er gebreken aan de woning die [eiseres] weigert te herstellen. Hij vordert dat [eiseres] hem € 100.000,- moet betalen aan huurprijsvermindering en/of schadevergoeding.

3.4

De kantonrechter zal bij de beoordeling ingaan op de standpunten van partijen.

4.De beoordeling

4.1

De kantonrechter zal eerst beoordelen of [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering. Daarvoor zal de kantonrechter eerst een samenvatting geven van de correspondentie over de gebreken. Vervolgens zal de kantonrechter beoordelen of en hoeveel [gedaagde] nog aan [eiseres] moet betalen, daarna of [eiseres] nog gebreken moet herstellen en ten slotte of [gedaagde] wel of niet in de woning mag blijven wonen.

De huurprijsvermindering

4.2

[gedaagde] heeft recht op huurprijsvermindering als er sprake is vermindering van huurgenot als gevolg van gebreken, vanaf het moment dat hij [eiseres] daarover behoorlijk heeft geïnformeerd tot het moment dat het gebrek is verholpen.^[1]De kantonrechter moet dus telkens beoordelen of er sprake is van een gebrek dat [eiseres] had moeten herstellen, of en wanneer [gedaagde] [eiseres] heeft geïnformeerd over dat gebrek en of en wanneer [eiseres] dat gebrek heeft hersteld. Anders dan waar [eiseres] van uitgaat geldt voor het indienen van een vordering tot huurprijsvermindering in dit geval geen vervaltermijn omdat de woning van [gedaagde] geen sociale huurwoning is.

Wanneer en waarover heeft [gedaagde] geklaagd?

4.3

Uit de door partijen overgelegde brieven blijkt dat [gedaagde] meermaals heeft geklaagd over gebreken aan de woning.^[2]

4.3.1

De oudste brief is van 15 mei 2018. De daarin gemelde gebreken komen niet terug in de daaropvolgende brief die in het dossier is te vinden van 23 oktober 2023, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat die zijn verholpen. In de brief van 23 oktober 2023 meldt [gedaagde] de volgende gebreken:

koelkast maakt veel lawaai en moet elke maand ontdooit worden,
slechte kitranden in de badkamer en de toiletten,
schuifpui gaat moeilijk open en is aan de buitenzijde niet af te sluiten,
afzuiginstallatie voldoet niet en is vervuild,
bij regen loopt het water door de voordeur,
keukenapparatuur staat niet achter de aardlekschakelaar.

4.3.2

Op 20 maart 2024 schrijft [gedaagde] , naar aanleiding van incassomaatregelen dat hij geen reactie heeft gekregen op eerdere brieven en nog steeds lekkage heeft.

4.3.3

Op 24 juni 2024 meldt [gedaagde] de volgende gebreken:

de voordeur lekt water als het regent,
de afzuigkap werkt niet voldoende,
de schuifpui loopt erg zwaar, het slot is na de laatste reparatie stukgegaan,
kitwerk badkamer is slecht, met uitzondering van het deel dat [gedaagde] zelf heeft laten vervangen,
de woning wordt groen aan de buitenkant,
de vloer beneden is niet egaal,
niet alle apparatuur van de keuken zit achter de aardlekschakelaar.

4.3.4

Op 22 juni 2025 schrijft [gedaagde] dat de lijst met gebreken alleen maar langer wordt.

Wat heeft [eiseres] daarmee gedaan?

4.4

Op 16 mei 2025 heeft [eiseres] opdracht gegeven aan [onderneming] (verder [onderneming] ) om een opname te doen in de woning van [gedaagde] en noemt als punten die [gedaagde] aangeeft:

koelkast, afzuigkap en combimagnetron die niet (naar behoren) werken,
lekkage voordeur, schimmelend kruipluik, ellende met kozijnen, moeizaam lopende schuifpui (rubber begeeft het steeds),
kitwerk in badkamer en 2 toiletten,
dakraam lekt,
bedrading verplichting schuur zit los,
isolatie en dergelijke.

4.5

[onderneming] schrijft op 24 juni 2025 in een mail aan [eiseres] , voor zover relevant:

het enige dat niet werkt in de keuken is de combimagnetron en die staat niet op de aardlek,
schuifpui loopt prima, rubber is vervangen,
kitwerk badkamer en 2 toiletten ziet er prima uit en [gedaagde] heeft geen lekkages,
dakbedekking nagekeken en hersteld, dakraam lekt niet,
lamp in de schuur hangt veilig maar niet mooi,
voorzijde schoorsteen afgesmeerd met zand/cement, mogelijk was dit de oorzaak van de lekkage,
dorpel voordeur afgekit, hopelijk is de oorzaak van de lekkage die de schimmel heeft veroorzaakt nu opgelost, veel schimmel op de vloer ter hoogte van de deurmat,
koelkast en afzuigkap werken normaal.

Wat vindt [gedaagde] daarvan?

4.6

In de vermeerdering van eis die op 24 maart 2026 bij de rechtbank is binnengekomen meldt [gedaagde] de volgende problemen:

het dak lekt en is niet goed geïsoleerd,
lekkage aan de voorkant en schimmel in de gang,
stenen zijn slecht geïmpregneerd en nemen vocht op,
energielabel A kan niet kloppen,
vocht en kou,
asbest in het schuurdak,
keukenapparatuur niet onder de aardlekschakelaar,
ventilatie is slecht, kan alleen aan of uit,
afzuigkap werkt onvoldoende,
koelkast werkt niet goed, eten bederft en veel ijsvorming,
in het verleden met toilet en al van de muur gekomen en, afvoer van boven naar beneden opengebarsten; barsten en scheuren, losse stopcontacten.

4.7

[gedaagde] wil daarvoor € 10.000 per jaar dus € 110.000,00 schadevergoeding dan wel huurprijsvermindering en herstel/vervanging van:

dak en isolatie,
alle ramen en kozijnen inclusief voordeur en ombouw,
isolatie,
meterkast inclusief goede bedrading naar de keuken,
de afvoer van boven naar beneden,
alle leidingen in de meterkast,
alle scheuren, afgebroken stukken en oneffenheden in de vloer beneden,
verwarming badkamer,
ventilatie en ventilatiekanalen,
koel-vriescombinatie en afzuigkap,
schuur.

Conclusies over de gemelde gebreken en de huurprijsvermindering

4.8

Een groot aantal klachten van [gedaagde] zijn niet te beschouwen als gebrek, zijn inmiddels verholpen of zijn door [gedaagde] niet aan [eiseres] gemeld. Twee gebreken zijn door [gedaagde] gemeld en door [eiseres] niet tijdig hersteld. De kantonrechter zal dat hieronder toelichten.

Geen gebrek (meer) of niet gemeld

4.8.1

Het lekkend dak is voor zover de kantonrechter kan vaststellen niet door [gedaagde] gemeld aan [eiseres] . In de opdracht aan [onderneming] staat wel dat er sprake zou zijn een lekkend dakraam, maar wanneer dat is gemeld door [gedaagde] blijkt nergens uit. Bovendien schrijft [onderneming] dat het dakraam niet lekt en dat de dakbedekking is hersteld.

4.8.2

[gedaagde] heeft op 23 oktober 2023 gemeld dat er water door de voordeur binnenkomt als het regent en die klacht daarna meermaals herhaald. Dat is vervelend, maar onvoldoende om te concluderen dat er sprake is van een gebrek dat het woongenot aantast. Dat is pas het geval als er sprake is van schimmelvorming (zie daarvoor 4.8.11).

4.8.3

De slechte ventilatie en afzuigkap is door [gedaagde] meermaals gemeld, maar [onderneming] heeft vastgesteld dat de afzuigkap wel werkt, als is het geen topper. Over de ventilatie schrijft [gedaagde] zelf dat die alleen aan of uit kan. Dat is onvoldoende om te concluderen dat er sprake is van een gebrek.

4.8.4

Volgens [gedaagde] is de woning onvoldoende geïsoleerd. [eiseres] heeft met een uitdraai van EP-online aangetoond dat de woning een energielabel A heeft. Op dit punt is er dus geen sprake van een gebrek. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat er ook geen sprake is van onaanvaardbare vocht en kou en er geen noodzaak is om de ramen en de kozijnen te vervangen.

4.8.5

Dat er slecht is geïmpregneerd en stenen daardoor vocht opnemen is door [gedaagde] niet eerder dan in zijn vermeerdering van eis gemeld. Als er al sprake zou zijn van een gebrek, heeft [gedaagde] [eiseres] hierover niet behoorlijk geïnformeerd.

4.8.6

De eventuele aanwezigheid van asbest in het schuurdak is geen gebrek, omdat dat het woongenot niet aantast. [gedaagde] heeft dat in ieder geval niet onderbouwd.

4.8.7

Dat de koelkast onvoldoende zou functioneren is door [gedaagde] niet onderbouwd. [onderneming] heeft vastgesteld dat de koelkast wel werkt.

4.8.8

Dat de combimagnetron niet is aangesloten op een aardlekschakelaar is ook door [onderneming] vastgesteld. De kantonrechter kan zonder verdere informatie niet vaststellen of dit in strijd is met regelgeving en, als dat al zo is, of er dan sprake is van een gebrek. Het niet aangesloten zijn op de aardlekschakelaar wordt niet genoemd in het Beleidsboek gebreken van de Huurcommissie. Daarnaast heeft het kennelijk nooit tot problemen geleid, ondanks dat [gedaagde] het al in oktober 2023 heeft gemeld. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat het woongenot van [gedaagde] hierdoor niet is aangetast.

4.8.9

[gedaagde] heeft een aantal maal geklaagd dat de schuifpui zwaar loopt, volgens [onderneming] is dat niet het geval. [gedaagde] heeft niet onderbouwd dat de schuifpui zo zwaar loopt dat dat een gebrek oplevert. Dat het slot van de schuifpui van buitenaf niet is af te sluiten, heeft [gedaagde] op 23 oktober 2023 gemeld en op 24 juni 2024 schrijft hij dat het slot na de reparatie is stuk gegaan. Daarna heeft [gedaagde] niet meer geklaagd over het slot van de schuifpui. De kantonrechter gaat ervan uit dat [eiseres] het slot na de melding in oktober 2023 en opnieuw na de melding in juni 2024 heeft hersteld.

4.8.10

De door [gedaagde] gemelde problemen die in het verleden hebben gespeeld zijn kennelijk hersteld door [eiseres] . Onduidelijk is wanneer [gedaagde] deze problemen heeft gemeld bij [eiseres] en wanneer [eiseres] heeft hersteld, zodat niet kan worden vastgesteld dat [eiseres] dat niet tijdig na de meldingen heeft gedaan. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om dit duidelijk te maken omdat hij degene is huurprijsvermindering vraagt.^[3]

Wel gebrek en wel gemeld

4.8.11

Uit de opdracht aan [onderneming] door [eiseres] op 16 mei 2025 blijkt dat [gedaagde] daarvoor (ook) heeft geklaagd over schimmelvorming. Wanneer dat is gebeurd, kan de kantonrechter niet vaststellen. [gedaagde] heeft dat niet gesteld en het schrijven van [gedaagde] waar [eiseres] in de opdracht naar verwijst ontbreekt. [onderneming] schrijft op 24 juni 2025 dat er veel schimmel is op de vloer en dat hij [gedaagde] al eerder schimmelreiniger heeft gegeven. Kennelijk heeft [gedaagde] dus al eerder geklaagd over schimmelvorming, maar partijen zeggen niets over wanneer dat is geweest. [onderneming] schrijft verder dat hij de dorpel van de voordeur heeft afgekit en dat hiermee hopelijk de oorzaak van de schimmelvorming is opgelost. In zijn vermeerdering van eis en op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] gezegd dat hij nog steeds last heeft van schimmel, maar na 24 juni 2025 heeft [gedaagde] niet meer geklaagd bij [eiseres] , dus het kan [eiseres] niet worden verweten als dit probleem toch niet is opgelost. Daarmee staat alleen vast dat [gedaagde] tussen 16 mei 2025 en 24 juni 2025 last had van schimmelvorming en daarover heeft geklaagd bij [eiseres] . Dat is een periode van 5 weken en 4 dagen. Aannemelijk is dat dit voor een aantasting van het woongenot heeft gezorgd. Weliswaar bevond de schimmel zich niet in een verblijfsruimte, maar [gedaagde] lijdt aan astma en is daardoor gevoelig voor schimmel. [gedaagde] heeft in verband met dit gebrek recht op een huurprijsvermindering over de periode van 16 mei 2025 tot 24 juni 2025.

4.8.12

Uit de opdracht aan [onderneming] door [eiseres] op 16 mei 2025 blijkt dat [gedaagde] daarvoor (ook) heeft geklaagd dat de combimagnetron niet werkt. [onderneming] heeft op 24 juni 2025 vastgesteld dat de combimagnetron vervangen moet worden. Tijdens de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat dit eind 2025 is gebeurd. [gedaagde] heeft toen ook gezegd dat de combimagnetron nog steeds niet goed werkt, maar hij heeft dit niet gemeld aan [eiseres] . [gedaagde] heeft in verband met dit gebrek recht op een huurprijsvermindering over de periode van 16 mei 2025 tot 31 december 2025.

Vaststelling huurprijsvermindering

4.9

Zowel schimmel als gevolg van lekkage als niet werkende keukenapparatuur wordt in het Beleidsboek gebreken van de Huurcommissie beschouwd als een categorie C-gebrek. De kantonrechter is niet gebonden aan het Beleidsboek, maar dit biedt wel handvatten bij de beoordeling van dit soort zaken. Bij een of meer categorie C-gebreken kent de Huurcommissie een maximale tijdelijk huurkorting toe van 60%. De kantonrechter ziet geen aanleiding om een lagere huurkorting toe te kennen omdat [gedaagde] al vanaf 2023 klaagt over de lekkage bij de voordeur die uiteindelijk tot de schimmelvorming heeft geleid. [eiseres] heeft niet laten zien dat zij voldoende serieus op de klachten van [gedaagde] heeft gereageerd. Dat [gedaagde] ook veelvuldig heeft geklaagd over andere zaken maakt niet dat [eiseres] niet op zijn terechte klachten hoeft in te gaan. Dat betekent dat een huurkorting zal worden vastgesteld van 60% van 16 mei 2025 tot 31 december 2025.

4.1

Voor de berekening van de huurprijsvermindering gaat de kantonrechter uit van een huur van juli 2024 tot en met juni 2025 van € 1.112,19 per maand en daarna € 1.157,67 per maand.^[4]

16 mei – juni 2025 (1,5 * 1.112,19) 1.668,28* 60 % = 1.000,97

Juli 2025 – december 2025 (6 * 1.157,67) 6.946,02 * 60 % = 4.167,61

Totaal 5.168,58

Resterende huurachterstand

4.11

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] gezegd dat de achterstand op dat moment € 17.137,65 bedraagt. [gedaagde] heeft niet gezegd dat dit niet klopt. Na aftrek van de huurkorting waar [gedaagde] recht op heeft, moet hij nog € 11.969,07 aan [eiseres] betalen.

Geen buitengerechtelijke incassokosten en rente

4.12

[eiseres] vordert ook vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten en betaling van de wettelijke rente. De overeenkomst is gesloten tussen een professionele partij, handelend in de uitoefening van beroep of bedrijf [eiseres] en een consument [gedaagde] . Een huurder wordt hiervoor gelijk gesteld aan een consument. Op zo’n overeenkomst zijn consument-beschermende bepalingen van toepassing. Sommige belangrijke consument-beschermende bepalingen worden zo belangrijk gevonden dat de kantonrechter ambtshalve (dat wil zeggen uit zichzelf, ook als de consument daar niet om vraagt) moet beoordelen of die zijn nageleefd. Zo moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst en/of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bepalingen (‘bedingen’) staan die relevant zijn voor de beoordeling van de (verschillende onderdelen van de) vordering. Als dergelijke bedingen op zichzelf, of in combinatie met andere relevante bedingen voor consumenten onredelijk bezwarend zijn als bedoeld in artikel 6:233 sub a van Pro het Burgerlijk Wetboek, moet de kantonrechter de betreffende bedingen ambtshalve vernietigen en de daarmee verband houdende onderdelen van de vordering afwijzen. In deze procedure gaat het met name om bedingen over rente en een vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. Ook het boetebeding is relevant.

4.13

In artikel 20.2 van de algemene voorwaarden is een beding opgenomen over contractuele rente. Deze bedraagt volgens het beding 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van 12%. De bedongen rente is hoger dan de wettelijke rente voor handelstransacties was op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Een rechtvaardiging voor dit verschil is niet gesteld of gebleken. Door die hoge bedongen rente wordt het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoord. Daarbij is in artikel 20.6 ook nog opgenomen dat naast deze rente op iedere tekortkoming, dus ook op niet tijdige huurbetaling, de huurder nog een boete van € 25,- per dag verschuldigd is. Afgezien van het feit dat in het beding de boetes oneindig kunnen oplopen, levert (de mogelijkheid van) het in rekening brengen van een boete naast rente een onevenredig hoge schadevergoeding op. Het rentebeding is op zichzelf en in combinatie met het boetebeding onredelijk bezwarend en wordt daarom vernietigd.

4.14

Het incassokostenbeding in artikel 20.4 van de algemene voorwaarden is ook onredelijk bezwarend. De gedaagde partij is namelijk een consument en dat betekent dat bij niet tijdige betaling slechts de kosten als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn (hierna: het besluit). Het beding in artikel 20.4 wijkt in het nadeel van de consument af van artikel 6:96 lid 5 en Pro 6 BW en het besluit en dat mag niet. Zo is een te hoog minimum van € 125,- opgenomen in plaats van € 40,- en wordt gesproken over tenminste 15%, waardoor een hoger percentage ook mogelijk is. Dit leidt ertoe dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. De kantonrechter is van oordeel dat het beding hierdoor zodanig afwijkt van de wettelijke regeling over de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten dat de consument aanzienlijk wordt benadeeld. Het beding is daarmee onredelijk bezwarend. Ook geldt dat de combinatie met het boetebeding in artikel 20.6 er voor zorgt dat het beding nog meer onredelijk bezwarend wordt. Het incassokostenbeding wordt daarom vernietigd.

4.15

Omdat sprake is van onredelijk bezwarende bedingen, is volgens Europese rechtspraak terugvallen op de wettelijke regeling niet toegestaan. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente volledig moeten worden afgewezen.

Ontbinding en ontruiming

4.16

Als een huurder zijn verplichting om de huur op tijd te betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen (ontbinden). De rechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Als uitgangspunt wordt wel genomen dat een huurachterstand van drie maanden ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Zo is van belang of de lopende huur wordt betaald en of de huurder (een deel van) de achterstand alsnog heeft voldaan (zie HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR: 2018:1810).

4.17

De huurachterstand van [gedaagde] bedraagt ten tijde van de mondelinge behandeling € 11.969,07, wat neerkomt op een achterstand van 10 maanden huur. Dat betekent dat de huurachterstand zo groot is, dat beëindiging van de huurovereenkomst (ontbinding) en ontruiming van het gehuurde in beginsel gerechtvaardigd is.

4.18

[gedaagde] heeft de huurachterstand bewust laten ontstaan, omdat hij niet tevreden was over de woning. Zoals hierboven is geoordeeld, was dat voor een groot deel niet terecht. Dit betekent dat de kantonrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en dat [gedaagde] de woning moet ontruimen. Dit betekent dat hij de woning moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. [gedaagde] krijgt hiervoor 14 dagen de tijd. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat dit vonnis aan hem door de deurwaarder is bezorgd.

4.19

Na de ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming moet [gedaagde] een vergoeding aan [eiseres] betalen die even hoog is als de huur (eventueel geïndexeerd) die [gedaagde] vóór de ontbinding maandelijks betaalde.

De ontbinding wordt voorwaardelijk uitgesproken (terme de grâce)

4.2

[gedaagde] heeft op de zitting gezegd dat hij de niet betaalde huur grotendeels apart heeft gezet. Gelet hierop ziet de kantonrechter aanleiding om gebruik te maken van de wettelijke bevoegdheid om [gedaagde] nog een termijn van een maand toe te staan om de huurachterstand aan [eiseres] te voldoen.^[5]Dat betekent dat de ontbinding en de ontruiming worden uitgesproken onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen een maand na heden tot betaling van de openstaande huurachterstand is overgegaan. Doet hij dat wel, dan sorteren de ontbinding en de veroordeling tot ontruiming geen effect.

[eiseres] hoeft niets te betalen aan [gedaagde]

4.21

[gedaagde] heeft niet onderbouwd dat hij behalve het verminderd woongenot schade heeft geleden als gevolg van het tekortschieten van [eiseres] . Voor het verminderd woongenot is hij gecompenseerd door de huurprijsvermindering, zodat zijn vordering tot schadevergoeding wordt afgewezen. De huurprijsvermindering wordt in reconventie afgewezen omdat die al is verrekend met de vordering van [eiseres] .

[eiseres] hoeft de woning niet te herstellen

4.22

Hierboven is per klacht beoordeeld of die een gebrek oplevert, of [gedaagde] tijdig heeft geklaagd en of de gebreken zijn verholpen. Alleen ten aanzien van de schimmelvorming bij de voordeur is mogelijk nog sprake van een gebrek dat nog niet is verholpen. Omdat dat onzeker is en omdat [gedaagde] daarover niet meer heeft geklaagd bij [eiseres] , zal de kantonrechter [eiseres] niet veroordelen om dat gebrek te verhelpen. De kantonrechter gaat ervan uit dat partijen – als [gedaagde] de huurachterstand tijdig betaalt - een afspraak zullen maken om te beoordelen in hoeverre dit gebrek nog bestaat en wat er moet gebeuren om het te verhelpen.

De proceskosten in conventie

4.23

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

543,00

- salaris gemachtigde

€

864,00

(2 punten × € 432,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.696,45

De proceskosten in reconventie

4.24

De vordering van [gedaagde] vloeit voort uit het verweer en wordt – voor zover toewijsbaar – afgewezen omdat die wordt verrekend met de vordering van [eiseres] . Daarom zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 11.969,07,

en voorts voor het geval [gedaagde] niet binnen een maand na heden aan de veroordeling onder 5.1. heeft voldaan en/of voorts niet alle op dat moment vervallen huurtermijnen heeft voldaan;

5.2

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan het adres [adres] in [plaats 2] per vandaag,

5.3

veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan [eiseres] , en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen,

5.4

veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiseres] een bedrag van € 1.157,67 per maand vanaf april 2026 tot en met de dag waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

en zowel wanneer wel als wanneer niet aan de voorwaarde voor ontbinding is voldaan

5.5

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.696,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.6

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.8

wijst de vorderingen af,

5.9

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken door mr. H.A.M. Pinckaers op 13 mei 2026.

Ontbinding huurovereenkomst en huurprijsvermindering wegens gebreken woning