Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11508260 \ UC EXPL 25-656
Vonnis van 13 mei 2026
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] (België),
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. S. Eernstman,
tegen
[gedaagde] H.O.D.N. [handelsnaam],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J. Cortet.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 oktober 2025 (hierna: het tussenvonnis) met de daarin genoemde processtukken,
- de akte van [gedaagde] van 15 december 2025 met producties 10A tot en met 66,
- de akte van [eiser] van 7 januari 2026 met producties 12 tot en met 17.
- de akte van [gedaagde] van 15 december 2025 met producties 10A tot en met 66,
- de akte van [eiser] van 7 januari 2026 met producties 12 tot en met 17.
1.2
Daarna heeft de kantonrechter bepaald dat er een vonnis komt.
2.De kern van de zaak
2.1
[gedaagde] huurde een bedrijfsruimte van [eiser] . [gedaagde] heeft tot en met december 2025 een betalingsachterstand van in totaal € 57.328,10, maar stelt dat er in de afgelopen jaren veel lekkages zijn geweest in het pand waardoor hij recht heeft op huurprijsvermindering over de periode waarin deze problemen waren. Daarnaast heeft hij een vordering tot vergoeding van zijn schade ingesteld. Huurprijsvermindering is op grond van de algemene bepalingen alleen toegestaan als sprake is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van [eiser] . Om dit te kunnen beoordelen is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de door hem gestelde lekkages en de wetenschap daarvan van [eiser] te onderbouwen. [eiser] mocht onderbouwen dat hij genoeg gedaan had om de lekkages te verhelpen.
De kantonrechter komt tot het oordeel dat er sprake is van een ernstige toerekenbare tekortkoming van [eiser] waardoor [gedaagde] recht heeft op een huurprijsvermindering van 60% vanaf 1 mei 2024 tot het einde van de huurovereenkomst. Dat is in dit geval 1 november 2024, omdat [gedaagde] de huurovereenkomst toen terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden. Daarnaast is het aannemelijk dat [gedaagde] schade heeft geleden door de lekkages die hij mag verrekenen met de achterstallige huur. Voor de vaststelling van de omvang van de schade zal de kantonrechter naar de schadestaatprocedure verwijzen.
3.De verdere beoordeling
De akte van [gedaagde] van 26 februari 2026 wordt buiten beschouwing gelaten
3.1
In het tussenvonnis is [gedaagde] in staat gesteld om informatie in de procedure te brengen. [eiser] mocht vervolgens op de door [gedaagde] ingebrachte stukken reageren en zelf nog stukken in het geding brengen. [gedaagde] mocht tot slot reageren op de stukken die [eiser] in het geding had gebracht. [eiser] heeft bezwaar gemaakt tegen de akte van [gedaagde] van 26 februari 2026, omdat [gedaagde] daarin ook een reactie geeft op de inhoud van de akte van [eiser] . Dit is volgens [eiser] in strijd met het beginsel van hoor en wederhoor. Dat is de kantonrechter met [eiser] eens. De akte van 26 februari 2026 zal dan ook buiten beschouwing worden gelaten.
De vorderingen van [eiser] en [gedaagde]
3.2
De vorderingen hebben over en weer invloed op elkaar, zodat de kantonrechter deze gezamenlijk zal behandelen.
De stand van zaken na de door partijen genomen aktes
3.3
In het tussenvonnis is vastgesteld dat [gedaagde] een huurachterstand heeft van in totaal € 23.864,05 tot en met januari 2025. Inmiddels vordert [eiser] een totaalbedrag van € 57.328,10, omdat de huur tot eind december 2025 is doorgelopen, zonder dat [gedaagde] huur heeft betaald. [eiser] heeft laten weten dat per 1 januari 2026 de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd, omdat er een nieuwe huurder in het pand is getrokken. Op de vorderingen van [eiser] tot ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de huur over de periode 1 februari 2025 tot 14 april 2032 hoeft daarom niet meer te worden beslist. Dan blijven ten aanzien van de vorderingen in conventie de vordering tot betaling van de huurachterstand van inmiddels € 57.328,10 en de maandelijkse boete van € 300,00 vanaf 1 januari 2024 tot het einde van de huurovereenkomst nog ter beoordeling over. In reconventie zullen de vorderingen tot (buitengerechtelijke) ontbinding, de gevorderde verklaring voor recht dat sprake is van wanprestatie en de gevorderde schade worden beoordeeld.
[gedaagde] heeft recht op een huurkorting vanaf 1 april 2024
3.4
[gedaagde] heeft gesteld dat hij recht heeft op een evenredige huurkorting [1] vanaf 21 januari 2022, omdat hij vanaf dat moment last heeft gehad van vochtproblemen en lekkages in het pand. Huurprijsvermindering of verrekening van schade ten gevolge van een gebrek is dit geval alleen mogelijk als sprake is van een ernstig toerekenbare tekortkoming van de verhuurder. [2]
3.5
In het tussenvonnis is bepaald dat [gedaagde] aannemelijk heeft gemaakt dat hij in de afgelopen jaren in het pand ernstige vochtproblemen en lekkages heeft ervaren. [gedaagde] had echter onvoldoende aanknopingspunten gegeven voor de beoordeling van de vraag of er sprake is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van [eiser] , wat eventueel de huurprijsvermindering zou moeten zijn en met ingang van wanneer die zou moeten ingaan. Een lekkage is een gebrek, maar is op zichzelf niet een ernstige toerekenbare tekortkoming van de verhuurder. Daarvan zou bijvoorbeeld wel sprake zijn als [eiser] van de lekkages afwist en geen of niet genoeg moeite deed om deze op te lossen. [gedaagde] is daarom in de gelegenheid gesteld zijn stellingen te onderbouwen.
3.6
[gedaagde] heeft geklaagd over meerdere lekkages in het pand. Voor de gestelde vochtproblemen en waterschades in de kelder en het souterrain is [eiser] in ieder geval niet aansprakelijk, omdat deze ruimtes niet tot het gehuurde behoren. Deze zullen daarom buiten de beoordeling blijven. De kantonrechter buigt zich alleen over de gestelde lekkages op de begane grond.
3.7
[gedaagde] heeft voldoende onderbouwd dat er een lekkage aan de voorzijde van het pand is/was. Hij verwijst naar het deskundigenrapport van [deskundige] (productie 66 [gedaagde] ) van 7 november 2025. Hieruit volgt dat aan de voorzijde van het pand in het verlaagde plafond, het lichtarmatuur en de voorzetwand duidelijke sporen van lekkage zichtbaar zijn. [deskundige] heeft vastgesteld dat er schade is aan de voorzijde die het gevolg is van onjuist uitgevoerde gevel- en luifelaansluitingen. Hierdoor kon regenwater dat op de bovenzijde van de luifel of tegen de gevel komt, naar binnen dringen. Dit verklaart waarom Lekdetectie Rapport (productie 11 [eiser] ) geen actieve lekkage kon vinden op een zonnige dag in augustus 2025 (zoals te zien op de foto van het rapport), terwijl er wel zichtbaar vochtschade werd vastgesteld aan het plafondsysteem. De lekkage is immers alleen actief op het moment dat het regent. Dit gaat dan niet over een eenmalige inwatering van buitenaf, zoals wel in het Lekdetectie Rapport staat. De inwatering komt voor elke keer dat het regent en dat doet het geregeld in Nederland. Zeker in de wintermaanden. Er was op het moment van opname van het waterschadeonderzoek door [deskundige] , op 3 november 2025, dus sprake van een continue lekkage.
3.8
In het plafond boven de keuken heeft [deskundige] in meerdere plafondplaten sporen van lekkage gevonden. De lekkage wordt volgens [deskundige] veroorzaakt door een ondeugdelijke verlijmde afvoerverbinding in de afvoerleiding die behoort tot de bovengelegen woningen. Op meerdere leidingen is groene corrosie gevonden wat duidt op langdurige vochtbelasting. [gedaagde] heeft hiermee voldoende onderbouwd dat er een lekkage in het plafond boven de keuken was het moment van opname van het waterschadeonderzoek.
3.9
[deskundige] kon aan de achterkant van het pand enkel een opgedroogd vochtspoor vinden. De oorzaak van het vochtspoor is niet vastgesteld. Wel is vastgesteld dat de brandwerende scheiding ter plaatse van de doorvoeringen onvoldoende is uitgevoerd, maar niet is uitgelegd of dit verband houdt met de vochtproblemen en waterschades. Dat er een lekkage is geweest aan de achterkant van het pand, is dus duidelijk, maar of deze er nog steeds is of dat deze in de afgelopen jaren is opgelost, kan niet worden vastgesteld.
3.1
Volgens [gedaagde] houdt de schade als gevolg van de lekkages aan de voorzijde van het pand en boven de keuken direct verband met de renovatiewerkzaamheden aan de appartementen boven het pand, omdat de gevel- en luifelaansluitingen tijdens de renovatie zijn gewijzigd. Hetzelfde geldt voor de lekkage boven de keuken. De lekkende afvoerleiding is tijdens de renovatie aangebracht. Hij verwijst ter onderbouwing weer naar het rapport van [deskundige] . [eiser] heeft de inhoud van het rapport niet betwist. En ondanks dat [eiser] in het tussenvonnis is verzocht meer informatie te geven over de verbouwing die hij heeft laten uitvoeren, heeft hij niet meer laten weten dan dat het een verbouwing aan de boven het pand gelegen woning is geweest. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van het rapport van [deskundige] en stelt vast dat de lekkages al vanaf de verbouwing aanwezig waren.
3.11
[eiser] en [gedaagde] zijn het erover eens dat de verbouwing in december 2021 is aangevangen. Uit de e-mail van [gedaagde] aan [eiser] op 21 januari 2022 correspondentie (productie 10A [gedaagde] ) waren de werkzaamheden op die dag nog steeds aan de gang. Dit komt overeen met de verklaring van [eiser] . [gedaagde] heeft in de e-mail van 21 januari 2022 voor het eerst over lekkages in het plafond geklaagd. Hij klaagde onder meer over plassen water en stroomuitval omdat er veel elektra in de voorzijde van het pand lag waar water in terecht was gekomen. [eiser] was dus vanaf dat moment al bekend met de lekkages. [eiser] heeft dat in het begin geprobeerd op te lossen. Hij heeft namelijk meerdere keren monteurs ingeschakeld om de lekkages te verhelpen. De lekkages bleven echter aanhouden. Na 28 april 2022 houden de klachten vanuit [gedaagde] een tijdje op. Op 21 november 2023 klaagt [gedaagde] via de e-mail (productie 40 [gedaagde] ) nog wel over ‘water lekkage’, maar niet duidelijk is welke lekkage [gedaagde] bedoelt. Eind februari 2024 heeft [gedaagde] duidelijk wel weer geklaagd, want uit de e-mail van de beheerder op 29 februari 2024 volgt dat [gedaagde] net de beheerder telefonisch heeft gesproken over onder meer de lekkage aan de voorkant van het gebouw. Op 1 april 2024 zijn er nieuwe monteurs langs geweest maar ook zij konden het probleem niet oplossen (zie e-mail van 1 mei 2024 van [A] aan [eiser] , productie 4 [eiser] ), waarbij is aangegeven dat de lekkage niet verholpen kon worden op dat moment. De lekkages duurden toen al ruim twee jaar. Dat in het pand dus een duidelijke vochtgeur waarneembaar is, zoals ook is vastgesteld door [deskundige] , is dan niet vreemd. Er was immers al geruime tijd sprake van vochtbelasting. Het was daarom aan [eiser] om op dat moment een andere partij in te schakelen en gerichter onderzoek te laten doen naar in ieder geval de oorzaak van lekkages aan de voorzijde van het pand en boven de keuken, zodat de lekkages opgelost kon worden. Gelet op het rapport van [deskundige] moet reparatie van de lekkages niet ingewikkeld zijn. Actie bleef echter uit en [gedaagde] bleef zitten met lekkende plafonds in de salon. Dit heeft het huurgenot van [gedaagde] beperkt, omdat de lekkage onder meer brandgevaar, stroomuitval, een vochtig klimaat en esthetische schade opleverde. Dat is [eiser] ernstig aan te rekenen. De kantonrechter bepaalt daarom dat [eiser] op 1 mei 2024, nadat hij geen adequate verdere actie heeft ondernomen om de lekkages op te lossen, ernstig is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als verhuurder tegenover [gedaagde] . Vanaf die datum heeft [gedaagde] dan ook recht op een huurprijsvermindering. De gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen in die zin dat de kantonrechter voor recht verklaart dat [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst door de lekkages aan de voorzijde van het pand en de lekkage in het plafond boven de keuken na 1 mei 2024 te hebben laten bestaan en aansprakelijk is voor de schade die daardoor is ontstaan.
3.12
Vervolgens is het de vraag op welk percentage huurprijsvermindering [gedaagde] recht heeft. De kantonrechter komt hierbij de vrijheid toe om een evenredig percentage te schatten. Hierbij zal het gebrekenboek van de Huurcommissie analoog worden toegepast. Het gebrek wordt als overige ernstig gebreken (categorie C) aangemerkt. Daar hoort een huurprijsvermindering van 60% bij. Deze geldt dus vanaf 1 mei 2024 tot de einddatum van de huurovereenkomst.
[eiser] heeft recht op € 1.200,00 boete
3.13
[eiser] heeft zijn vordering vermindert in die zin dat hij de overeengekomen boete van € 300,00 per maand dat er een huurachterstand bestaat vanaf 1 januari 2024 vordert. Zoals de kantonrechter in het tussenvonnis al heeft overwogen ligt een boete vanwege niet of te late betaling van de huur niet voor de hand als [gedaagde] recht had op huurprijsvermindering. Omdat [gedaagde] pas vanaf mei 2024 recht had op huurprijsvermindering en hij daarvoor al wel een betalingsachterstand had die niet in de betalingsregeling was meegenomen, zal de kantonrechter de boete toewijzen over de periode januari 2024 tot en met april 2024. Dat betekent dat een bedrag van € 1.200,00 zal worden toegewezen.
De huurovereenkomst is rechtsgeldig buitengerechtelijk ontbonden
3.14
Tussen partijen bestaat discussie of [eiser] in verzuim verkeerde op het moment dat [gedaagde] de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbond. Als uit de houding van de schuldenaar blijkt dat aanmaning nutteloos zou zijn, kan een ingebrekestelling worden vervangen door een schriftelijke mededeling waaruit blijkt dat hij voor het uitblijven van de nakoming aansprakelijk wordt gesteld. [3] Hiervan was in dit geval sprake. [gedaagde] stelt in zijn akte na het tussenvonnis terecht dat de lekkages al geruime tijd duurden, zonder dat [eiser] met een oplossing kwam. [gedaagde] had [eiser] toen al meerdere malen in de gelegenheid had gesteld om de lekkages te verhelpen. Dat [gedaagde] er dan ook geen vertrouwen meer in had dat [eiser] zou nakomen, is dan niet vreemd. [gedaagde] mocht daarom de huurovereenkomst per 1 november 2024 buitengerechtelijk ontbinden. De gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.
De subsidiaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst hoeft dus niet meer te worden besproken.
Na verrekening heeft [eiser] nog een vordering van € 6.493,38 op [gedaagde]
3.15
Vanaf mei 2024 tot en met februari 2025 was de maandelijkse huur € 2.934,95. Vanaf maart 2025 tot en met oktober 2025 was dat € 3.052,91. Omdat per 1 november 2024 de huurovereenkomst is geëindigd, was [gedaagde] vanaf dat moment geen huur meer verschuldigd. Dat betekent dat op de hoofdsom van € 57.328,10 een bedrag van € 42.268,90 (4 maanden x € 2.934,95) + (10 maanden x € 3.052,91)) in mindering strekt. Na ontbinding ontbreekt voor dat gedeelte van de vordering namelijk de grondslag. [eiser] heeft dus in beginsel nog een vordering van € 15.059,20 aan achterstallige huur op [gedaagde] . Hier telt nog het bedrag van € 1.200,00 bij op vanwege de boete, zodat de totale vordering van [eiser] op een bedrag van € 17.059,20 uitkomt.
3.16
[gedaagde] heeft een vordering op [eiser] vanwege de huurkorting waar hij recht op heeft. Deze huurkorting geldt vanaf 1 mei 2024 en telt dus nog zes maanden naar het einde van de overeenkomst. De totale huurkorting is dan ook € 10.565,82 (6 x 60% van € 2.934,95). Dit bedrag mag hij verrekenen met de vordering van [eiser] . Na verrekening heeft [eiser] nog een vordering van € 6.493,38 op [gedaagde] .
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen
3.17
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Er is niet gesteld of gebleken dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De buitengerechtelijke incassokosten worden daarom afgewezen.
De procedure zal naar de schadestaat worden verwezen
3.18
Als het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen, is hij verplicht schade die veroorzaakt is door het gebrek te vergoeden. [4] In dit geval is het blijven bestaan van de lekkages na 1 mei 2024 toe te rekenen aan [eiser] . Alle schade die daardoor is veroorzaakt, zal [eiser] moeten vergoeden. [gedaagde] stelt schade te hebben geleden omdat door de lekkages voorraden verloren zijn gegaan, hij klanten is kwijtgeraakt en er sprake is van inkomstenderving omdat hij periodes gesloten is geweest wegens de slechte staat van het gehuurde. De kantonrechter acht dit voldoende aannemelijk zodat de vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure zal worden toegewezen.
De proceskosten in conventie en in reconventie
3.19
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten in conventie tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3.2
[eiser] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
86,00
(2 punten × € 43,00)
- nakosten
€
21,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
107,50
3.21
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 6.493,38,
4.2
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
in reconventie
4.3
verklaart voor recht dat [gedaagde] de huurovereenkomst per 1 november 2024 rechtsgeldig partieel heeft ontbonden,
4.4
verklaart voor recht dat [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst door de lekkages aan de voorzijde van het pand en de lekkage in het plafond boven de keuken na 1 mei 2024 te hebben laten bestaan en aansprakelijk is voor de schade die daardoor is ontstaan,
4.5
veroordeelt [eiser] tot betaling van de schade als gevolg van voormeld handelen, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
4.6
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 107,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.7
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald
in conventie en reconventie
4.8
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.9 4.10
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2026.
69134