Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 11957568 \ MC EXPL 25-6050
Vonnis van 13 mei 2026
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,2. [eiser sub 2] ,
beiden wonende in [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
hierna te noemen: [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ,
gemachtigde: Stichting Univé Rechtshulp SUR,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] ,
beiden wonende in [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,
gemachtigde: mr. M. Meijboom.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 oktober 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord van 17 december 2025, met producties,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald.
- de conclusie van antwoord van 17 december 2025, met producties,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2
De mondelinge behandeling (zitting) vond plaats op 7 april 2026. Daarbij waren [eiser sub 1] en [eiser sub 2] aanwezig met hun gemachtigde mr. M. van der Veen. [gedaagde sub 1] was ook aanwezig met gemachtigde mr. M. Meiboom. [gedaagde sub 2] was niet aanwezig op de zitting. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.
1.3
Ten slotte is bepaald dat vandaag een vonnis wordt gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben in april 2024 een woning gekocht van [gedaagde sub 1] . Enkele maanden na de aankoop kregen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] last van een lekkage in de woning. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vinden dat de herstelkosten hiervan voor rekening van [gedaagde sub 1] moeten komen, omdat de woning niet aan de overeenkomst voldoet (non-conform). [gedaagde sub 1] is het hier niet mee eens. De vorderingen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] worden afgewezen omdat de lekkage niet aan het normale gebruik van de woning in de weg staat. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] niets aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hoeft te betalen.
3.Waar deze zaak over gaat
3.1
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben van [gedaagde sub 1] de woning aan het [adres] in [plaats] gekocht voor € 810.000,00. De koopovereenkomst is getekend op 19 en 20 april 2024 en de woning is geleverd op 19 juni 2024. Op 19 april 2024 heeft [bouwkundige] . (hierna: [bouwkundige] ) in opdracht van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] een bouwkundige keuring uitgevoerd. In september 2024 melden [eiser sub 1] en [eiser sub 2] aan [gedaagde sub 1] dat zij last hebben van lekkage in de hal van het souterrain. [bouwkundige] heeft toen naar de lekkage gekeken. Lekdetectiecentrale heeft op 6 december 2024 de lekkage onderzocht en concludeert dat er sprake is van achterstallig onderhoud in de zin van open kieren, ontbrekend voegwerk en openstaande afdichtingen bij de entreeconstructie boven de hal in het souterrain. Volgens Lekdetectiecentrale is er vulmiddel in het beton van het plafond van de hal gebruikt, waaruit zou volgen dat het probleem al bekend moet zijn geweest.
3.2
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden veroordeeld tot betaling van € 11.885,83, de herstelkosten, of dat de overeenkomst gedeeltelijk wordt ontbonden in die zin dat de koopprijs met € 11.885,83 wordt verminderd. Daarnaast willen zij dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] € 769,56, de kosten voor het rapport van Lekdetectiecentrale, en de proceskosten betalen.
4.De beoordeling
De vorderingen tegen [gedaagde sub 2] worden afgewezen
4.1
Op de zitting is duidelijk geworden dat partijen het erover eens zijn dat de vorderingen tegen [gedaagde sub 2] moeten worden afgewezen. Alleen [gedaagde sub 1] was de eigenaar/verkoper van de woning, [gedaagde sub 2] niet. Hij was geen partij bij de koopovereenkomst en heeft de koopovereenkomst alleen medeondertekend in het kader van de vereiste toestemming van artikel 1:88 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW).
De vorderingen tegen [gedaagde sub 1] worden afgewezen
4.2
Zowel voor de vordering tot vergoeding van de herstelkosten van € 11.885,83 en de kosten van Lekdetectiecentrale, als voor de gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst is van belang of [gedaagde sub 1] tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. Dit is niet het geval, waardoor de vorderingen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] worden afgewezen. Hieronder wordt dit uitgelegd.
Het toetsingskader
4.3
Er is discussie tussen partijen over of de woning voldeed aan wat in de koopovereenkomst was afgesproken. Volgens de wet (artikel 7:17 BW Pro) moet de woning voldoen aan de overeenkomst. De woning voldoet kortgezegd niet aan de overeenkomst als deze niet de eigenschappen heeft die [eiser sub 1] en [eiser sub 2] mochten verwachten. Partijen mogen hier van afwijken en dat hebben ze gedaan. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst staat dat de woning wordt verkocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevindt, inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Hierdoor ligt het risico voor alle gebreken bij [eiser sub 1] en [eiser sub 2] . Daarop is een uitzondering gemaakt in artikel 6.3 van de koopovereenkomst, waarin staat dat de woning bij overdracht geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis en dat [gedaagde sub 1] aansprakelijk is als gebreken het normaal gebruik verhinderen, tenzij deze gebreken bij de koop al bekend of kenbaar waren voor [eiser sub 1] en [eiser sub 2] .
4.4
Het gaat er dus om of de lekkage er was bij de eigendomsoverdracht én of het normaal gebruik van de woning daardoor wordt beperkt. Als dat zo is, heeft [gedaagde sub 1] niet geleverd wat was afgesproken. ‘Normaal gebruik’ betekent dat in de woning moet kunnen worden gewoond zonder dat het woongenot flink wordt aangetast.
De lekkage verhindert het normaal gebruik als woonhuis niet
4.5
De kantonrechter oordeelt dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] onvoldoende hebben onderbouwd dat de lekkage het normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat. De lekkage bevindt zich in de hal achter de toegangsdeur naar het souterrain, die zich naast de garagedeur bevindt. Die hal leidt naar de slaapkamers van de kinderen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] die achter de garage in het souterrain zijn gelegen. In de dagvaarding en de producties daarbij is alleen te lezen dát er een lekkage is in de hal van het souterrain, maar niet dat (en hoe) deze lekkage aan het normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben op de zitting voor het eerst aangevoerd dat er sprake is van vocht, schimmel en een muffe lucht in de slaapkamers in het souterrain door de lekkage en dat dit de punten zijn die het normaal gebruik van de woning in de weg staan. Zij hebben hiervan echter geen foto’s of andere stukken laten zien. Zowel in het Whatsappbericht van [bouwkundige] , als in het rapport van Lekdetectiecentrale is niets te lezen over schimmel(vorming) of een muffe lucht in het souterrain. Daarnaast heeft [gedaagde sub 1] op de zitting toegelicht dat zij en [gedaagde sub 2] het souterrain altijd als kantoor gebruikten en daar nooit een lekkage of schimmel hebben gehad. Omdat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] niet hebben onderbouwd dat er sprake was van schimmel en dit door [gedaagde sub 1] gemotiveerd is betwist, moet de kantonrechter ervan uitgaan dat er geen sprake is van schimmelvorming,
Of de lekkage er was bij de eigendomsoverdracht wordt niet beoordeeld
4.6
Omdat de vorderingen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] al worden afgewezen op het punt dat de lekkage het normaal gebruik van de woning als woonhuis niet in de weg staat, hoeft de kantonrechter niet meer te beoordelen of de lekkage al aanwezig was bij de eigendomsoverdracht. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat dit onwaarschijnlijk is omdat bij de bouwkundige keuring die [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben laten uitvoeren geen sporen van lekkage zijn geconstateerd. Daarnaast heeft de makelaar van [gedaagde sub 1] schriftelijk verklaard dat in de 2,5 jaar dat de woning in de verkoop is geweest, hij nooit lekkage heeft geconstateerd.
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] moeten de proceskosten betalen
4.7
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
864,00
(2 punten × € 432,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.008,00
4.8
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Hoofdelijk
4.9
De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.1
Dit vonnis wordt wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1
wijst de vorderingen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] af,
5.2
veroordeelt [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.008,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser sub 1] en [eiser sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3
veroordeelt [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2026.
61312