Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/4884
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. G.A. Willigenburg)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 24 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 862.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023.
€ 862.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
4 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
4 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 8 april 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1992 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 198 m². De woning heeft een tuinhuis/blokhut, en een berging, de woning ligt op een kavel van 410 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 810.000,- De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 862.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde hebben aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 22 april 2023 voor € 725.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 11 november 2022 voor € 867.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 30 juni 2022 voor € 825.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 19 maart 2022 voor € 820.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 15 juni 2022 voor € 860.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kapwoningen zijn die zijn gelegen in [plaats] met een vergelijkbaar bouwjaar en die niet te ver van de waardepeildatum (1 januari 2023) zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij legt dat hierna uit.
Afmetingen van de woningen
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de waarde baseert op onjuiste afmetingen van de woning. Eiser wijst op het taxatieverslag dat hij heeft meegestuurd als bijlage van zijn beroepschrift. Ook voert eiser aan dat de heffingsambtenaar een onjuiste constatering maakt wanneer hij stelt dat [adres 7] 28 m² minder gebruiksoppervlakte heeft dan de woning. Eiser baseert zich op zijn eigen meting, die volgens hem, eiser, juist is.
10. De heffingsambtenaar heeft op de zitting uitgelegd dat de meeste metingen digitaal worden gedaan. Pas bij twijfel of in het geval van een moeilijk meetbaar huis, wordt er gebruik gemaakt van bouwtekeningen of een inpandige meting. De woning zit volgens de heffingsambtenaar niet zo lastig in elkaar dat er moet worden afgeweken van de digitale meting. De rechtbank ziet geen reden om niet uit te gaan van de juistheid van de meting door de heffingsambtenaar. Eiser heeft enkel gesteld waar zijn meting op uitkomt en dat zijn meting afwijkt van de meting door de heffingsambtenaar. Hij heeft daartoe verder geen bewijsstukken overgelegd. Dat geldt ook voor de stellingen die eiser voert met betrekking tot [adres 7] . De beroepsgrond slaagt niet.
Vergelijking met de WOZ-waarde van [adres 8]
11. Eiser voert aan dat in vergelijking met [adres 8] , die een lagere WOZ-waarde heeft, hij de WOZ-waarde van de woning á € 862.000,- niet logisch vindt. Eiser stelt dat de woning ten opzichte van [adres 8] een kleiner gebruiksoppervlakte en perceeloppervlakte heeft, minder zonnepanelen heeft en niet op een hoek is gelegen maar toch hoger is gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft uitgelegd dat het gaat om een incidenteel lagere waardering voor [adres 8] , dat het volgende belastingjaar gecorrigeerd zal worden. De rechtbank overweegt dat de incidentele fout niet kan resulteren in een lagere WOZ-waarde van de woning.
12. Voor het overige merkt de rechtbank op dat een vergelijking met andere WOZ-waarden niet opgaat omdat, zoals de heffingsambtenaar ter zitting terecht heeft gesteld, de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. [1] Slechts bij een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan dit slagen, daarvan is in geval geen sprake omdat het slecht om één woning gaat die een lagere waarde heeft. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verder uitgelegd dat het inherent is aan de waardering onder de Wet WOZ dat de onderlinge verhoudingen tussen buurwoningen erg kunnen verschillen. Omdat iedere woning ieder jaar opnieuw getaxeerd wordt en bepaalde onderdelen van de waardering soms veranderen in waarde, ontstaan er verschillen tussen ogenschijnlijk vergelijkbare woningen. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt, eiser krijgt ook het door hem betaalde griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 mei 2026.
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 mei 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.