Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2634
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: Y. el Mathari/R. Taibi)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. G.A. Willigenburg)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 30 april 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.359.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
30 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
30 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 8 april 2026. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting, aan de kant van eiser was niemand aanwezig.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1937 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 223 m². De woning heeft twee aanbouwen, een aangebouwde garage, en twee dakkapellen en ligt op een kavel van 626 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 1.100.000,- De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 1.395.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] te weten:
- [adres 2] , verkocht op 15 juni 2021 voor € 1.356.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 4 mei 2021 voor € 1.272.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 5 mei 2021 voor € 1.301.777,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kapwoningen zijn die zijn gelegen in [plaats] met een vergelijkbaar gebruiksoppervlakte en die niet te ver van de waardepeildatum (1 januari 2023) zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij legt dat hierna uit.
Het door eiser ingebrachte taxatierapport
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar niet heeft gereageerd op het woningwaarde-rapport dat door het bureau van de gemachtigde van eiser is ingebracht. Volgens eiser zou er om die reden sprake zijn van strijd met het motiveringsbeginsel. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar voldoende heeft uitgelegd waarom het door eiser ingebrachte taxatierapport niet bruikbaar is voor de vaststelling van de WOZ-waarde. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het motiveringsbeginsel niet is geschonden. De beroepsgrond slaagt niet.
Gedateerde keuken, badkamer en toilet
10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de woning. De gedateerde badkamer, keuken, slaapkamers en toilet leveren volgens eiser een lagere WOZ-waarde op.
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de gedateerde badkamer van de woning. Eiser heeft geen foto’s overlegd, die laten zien dat de staat van de woning anders is dan waar de heffingsambtenaar vanuit is gegaan. Ook in het woningwaarde-rapport zijn geen foto’s toegevoegd die dit punt onderschrijven. Eiser maakt dus niet aannemelijk dat de woning dusdanig gedateerd is, dat niet meer kan worden gesproken van een “voldoende” voorzieningenniveau. Daarnaast is het algemeen bekend dat er veel kopers zijn en er niet zoveel huizen beschikbaar zijn. Het aanwezig zijn van gedateerde voorzieningen leidt er in de huidige huizenmarkt niet toe dat een woning minder snel verkocht wordt. Dat betekent dat het voorzieningenniveau geen grote invloed heeft op de waarde van de woning in de huidige huizenmarkt. De rechtbank merkt voor het overige op dat de heffingsambtenaar doormiddel van de taxatiematrix uitkomt op een getaxeerde waarde van € 1.517.548,-. De WOZ-waarde van € 1.359.000,- is dus ruim lager ingeschat. Door deze marge is er genoeg ruimte om de woning op hetzelfde peil te brengen als de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Beroep op betalingsonmacht
12. In het beroepschrift van 12 maart 2024 is door de gemachtigde van eiser een beroep op betalingsonmacht gedaan. De rechtbank wijst dat verzoek af. Aangezien de gemachtigde namens eiser beroep heeft ingesteld, is de financiële positie van eiser van belang en een onderbouwing daarvan is achterwege gebleven. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat het griffierecht thans is betaald.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt, eiser krijgt ook het door hem betaalde griffierecht niet terug. Voor een proceskostenvergoeding bestaat dan ook geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 mei 2026.
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 mei 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.