Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/4118
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. J. Smael)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. G.A. Willigenburg)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 24 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.414.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
3 mei 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
3 mei 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 8 april 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1992 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 135 m². De woning heeft een berging/schuur, een dierenverblijf, een souterrain/woonkelder en een tuinhuis/blokhut. De woning ligt op een kavel van
3.524 m², daarnaast beschikt de woning over 7.574 m² extra grond.
3.524 m², daarnaast beschikt de woning over 7.574 m² extra grond.
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 1.200.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 1.414.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht. Er moet dan wel rekening worden gehouden met de waardeontwikkeling tussen de datum van de koop en de waardepeildatum. Van het eigen verkoopcijfer kan worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden spelen. Het is aan eiser om aannemelijk te maken dat het verkoopcijfer van de woning niet marktconform is en dus niet de waarde in het economische verkeer weergeeft.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde hebben aangevoerd, meewegen.
6. Volgens de heffingsambtenaar blijkt uit het eigen verkoopcijfer van de woning dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank betrekt bij haar oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde heeft onderbouwd met het eigen verkoopcijfer van € 1.475.000,-. Eiser heeft de woning aangekocht op 1 februari 2022. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 1.414.000,-. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, ook gezien de gegeven toelichting op zitting, het eigen aankoopcijfer terecht als uitgangspunt heeft genomen. Feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat de eigen aankoopprijs niet de juiste waarde aangeeft zijn de rechtbank niet gebleken.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij legt dat hierna uit.
Staat van de woning en de locatie
9. Eiser voert aan dat de woning in zwaar verval is en meerdere gebreken heeft waaronder een lekkend dak, optrekkend vocht en een kelder die onderwater staat. Daarnaast wijst eiser op de overlast die wordt veroorzaakt door het industrieterrein naast de woning. Het industrieterrein, met een waterzuiveringsstation zorgt ervoor dat het zicht wordt belemmerd en het woongenot wordt aangetast, mede vanwege de stankoverlast. Bovenstaande leidt ertoe dat de eigen aankoopprijs te hoog is geweest volgens eiser.
10. De rechtbank overweegt dat wanneer er wordt uitgegaan van het eigen verkoopcijfer, dit de prijs is die de woning waard is in het economische verkeer. Dat is inclusief de gebreken. Die gebreken waren in beginsel al bekend op de waardepeildatum. Voor zover er nadien sprake was van wateroverlast, heeft de heffingsambtenaar er terecht op gewezen dat in het door eiser ingebrachte taxatierapport een inschatting is gemaakt dat daarvoor geen kosten zijn te verwachten. Het is dan ook niet aannemelijk dat daarom bij de vaststelling van de waarde moet worden afgeweken van de aankoopprijs. Dat geldt ook voor de ligging van de woning. Dat de woning naast een industrieterrein is gelegen was ook al bekend bij de koop, sterker nog, dat de woning zich naast het industrieterrein bevindt, was voor eiser de beweegreden om de woning aan te schaffen. Op het industrieterrein staat namelijk ook het eigen bedrijf van eiser. Eiser had dus bij uitstek kunnen weten welke omgevingsfactoren een rol spelen en heeft weloverwogen de woning aangeschaft. De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan de waarde van de woning, de beroepsgrond slaagt niet.
Koop vanwege het eigen bedrijf van eiser
11. Eiser voert aan dat hij een hogere prijs heeft willen betalen dan de meeste kopers, vanwege de ligging van zijn eigen bedrijf op het naastgelegen industrieterrein. Volgens eiser zijn er daarom bijzondere feiten en omstandigheden waardoor de koop niet zakelijk is. De rechtbank overweegt allereerst dat de woning op de vrije markt is aangeboden, dat is noodzakelijk om het koopcijfer te gebruiken bij de vaststelling van de WOZ-waarde [1] . Dat eiser zelf de grootste koopsom heeft neergelegd om de woning te verkrijgen en dat zijn motivering groter was vanwege het naastgelegen bedrijf, betekent enkel dat eiser zelf de meest bereidwillige koper is gebleken. Uit deze omstandigheden blijkt niet dat de koop niet zakelijk is geweest. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hij krijgt ook het door hem betaalde griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 mei 2026.
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 mei 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.