Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/6994
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigden: S. Quijs en J.J.J. van der Tuuk).
Procesverloop
1.1.
In de beschikking van 27 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 320.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
1 november 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1 november 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de zitting van 27 mei 2026. Eiser, de gemachtigden van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
1.5.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1935 gebouwde twee-onder-één-kap woning met twee dakkapellen, een garage van 16 m² en een aanbouw van 8 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 71 m² en ligt op een perceel van 145 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 320.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 19 oktober 2022 voor € 405.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 27 december 2022 voor € 505.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 28 november 2022 voor € 482.284,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kap woningen in [plaats] zijn, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua de staat van onderhoud, bouwkundige kwaliteit en het voorzieningenniveau door voor de woning een woningwaarde onder de prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar gelet op voorgaande de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9. Eiser voert samengevat aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning en met het wc-raampje en de rioolafvoerbuizen waar eiser direct zicht op heeft vanuit zijn woning. Deze omstandigheden hebben volgens eiser een waardedrukkend effect. De woning is gelegen nabij een moskee en een dierenkliniek, waardoor er vaak sprake is van verkeersoverlast. Door de ligging aan de T-splitsing heeft eiser last van autolichten die in zijn woning schijnen. Daarnaast gaat de gemeente [gemeente] binnen een straal van 50 meter van de woning tijdelijke woningen voor Oekraïense vluchtelingen plaatsen. Met betrekking tot het wc-raam en de rioolafvoerbuizen is er volgens eiser sprake van inkijk door het raam en van geluiden en geuren van de rioolafvoerbuizen.
10. De rechtbank overweegt als volgt. De taxateur heeft met de taxatiematrix onderbouwd dat de waarde van de woning € 380.000,- is. Die waarde is ruimschoots onderbouwd met relevante woningen uit de omgeving die een aanzienlijk hogere prijs per m² hebben. De WOZ-waarde van de woning is vastgesteld op € 320.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Het verschil tussen de waarde die de taxateur heeft onderbouwd en de beschikte waarde is € 60.000,-. Als er al sprake zou zijn van een waardedrukkend effect van de door eiser aangevoerde omstandigheden, dan zit er in dat waardeverschil nog voldoende ruimte om dat te ondervangen.
11. Eiser heeft verzocht om een immateriële schadevergoeding vanwege de duur van de bezwaar- en beroepsprocedure. Als uitgangspunt geldt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar op 1 februari 2024 zijn er afgerond twee jaar en vier maanden verstreken. In het arrest van 14 juni 2024 [1] heeft De Hoge Raad beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder bedraagt dan de bagatelgrens van € 1.000,- en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. [2] Gelet op het geringe bedrag van de naheffingsaanslag blijft het financiële belang van de procedure ver onder de bagatelgrens van € 1.000,-. De rechtbank volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Het verzoek wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.
13. Op de zitting is gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te gaan op de manier zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 mei 2026 door
mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier.
mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.