ECLI:NL:RBMNE:2026:3026

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/1101

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 26 mei 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

(gemachtigde: mr. H. Vloet),

De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar

(gemachtigde: G.A. Willigenburg).

Inleiding

1. In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 577.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

2. Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
1 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. Eiser heeft hierop gereageerd met een aanvullend beroepschrift.

4. De zaak is behandeld op een regiezitting van 14 januari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. De rechtbank heeft het onderzoek aangehouden en de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld om een nieuwe taxatiematrix op te stellen. Op 26 januari 2026 heeft de heffingsambtenaar een nieuwe taxatiematrix ingediend. Eiser heeft hier 5 februari 2026 op gereageerd.

5. Partijen hebben geen gebruik gemaakt van hun recht om op een nadere zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft bepaald dat die zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten.

Beoordeling door de rechtbank

Feiten

6. De woning is een in 1850 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 87 m². De woning ligt op een perceel van 660 m².

Geschil

7. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 549.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde € 577.000,-.

Beoordelingskader

8. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

9. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

[adres 2] , verkocht op 1 november 2021 voor € 951.000,-;
[adres 3] , verkocht op 2 december 2021 voor € 670.000,-;
[adres 4] , verkocht op 11 mei 2022 voor € 310.000,-.

Beoordeling van het geschil

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

12. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beroepsgronden ten aanzien van de nieuwe taxatiematrix

13. De rechtbank stelt vast dat partijen ter zitting zijn overeengekomen dat de heffingsambtenaar een nieuwe taxatiematrix opstelt en eiser hier vervolgens op reageert. De rechtbank gaat daarom bij de beoordeling van het geschil uit de van de taxatiematrix die is ingediend op 26 januari 2026 en behandelt alleen de beroepsgronden van eiser ten aanzien van deze taxatiematrix. Het beroepschrift en het aanvullend beroepschrift van eiser behoeft daarom geen bespreking.

14. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de prijzen per m2 van de referentiewoningen in de taxatiematrix verkeerd heeft gecorrigeerd. De referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar namelijk enkel naar een gemiddelde staat gecorrigeerd. De heffingsambtenaar had echter een correctie moeten toepassen uitgaande van een ondergemiddelde staat, omdat de woning van eiser in een ondergemiddelde staat verkeerd. Voor het object [adres 3] is niet inzichtelijk hoe er rekening wordt gehouden met het verschil in vierkante meter van 12 m2. Voor het object [adres 4] is niet inzichtelijk hoe er rekening is gehouden met het verschil in oppervlakte van 25 m2. Op grond hiervan dient de per eenheid van het onderhavige object (€ 2458,00 + € 2254,35 +
€ 2.423,58) : 3 = € 2.378,00 te bedragen. Indien het bedrag van het waterverdedigingswerk (€ 21.600,-) uit de grondwaarde wordt gehaald is de WOZ-waarde € 549.000,-.

14.1.

De rechtbank overweegt dat bij het taxeren van de waarde van de onroerende zaak niet de methode, maar de eindwaarde ter discussie staat. De taxatiematrix is niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, vast te stellen. De toetssteen voor de rechtbank blijft de waarde zoals in dat artikellid omschreven. De rechtbank stelt daarbij voorop dat bij een taxatie van een woning aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen kunnen de onderlinge verschillen in de zogenaamde KOUDV-factoren als hulpmiddel dienen om zo goed mogelijk rekening te houden met mogelijke verschillen tussen de te waarderen woning en die andere woningen. Het hanteren van min of meer vaste aanpassingspercentages voor verschillend becijferde KOUDV-factoren kan de suggestie oproepen van een (schijn)precisie die de gebruikte cijferindeling niet kan dragen.^[1]

14.2.

De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar de prijzen per m2 verkeerd heeft gecorrigeerd en hierdoor de waarde te hoog is vastgesteld, volgt de rechtbank dan ook niet. De rechtbank stelt ten eerste vast dat de m2-prijzen van de referentiewoningen zonder correctie ruim boven de m2-prijs van de woning van eiser liggen. Nu de m2-prijs van de woning van eiser veel lager is dan die van de referentiewoningen, is er voldoende ruimte om rekening te houden met de ondergemiddelde staat van de woning van eiser. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar vervolgens alle referentiewoningen heeft gecorrigeerd naar een gemiddelde staat. Zelfs na deze correctie heeft de woning van eiser ruim de laagste m2-prijs ten opzichte van de referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee voldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat er rekening is gehouden met de ondergemiddelde staat van de woning. De rechtbank ziet daarom geen reden om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. De rechtbank merkt daarbij op dat de m2-prijs van de woning van eiser (€ 2.451,-) ook in lijn is met de m2-prijzen van de referentiewoningen zoals eiser deze heeft berekend (€ 2458,00 + € 2254,35 en € 2.423,58).

14.3.

Ten aanzien van het standpunt van eiser dat door de heffingsambtenaar niet inzichtelijk is gemaakt hoe er rekening is gehouden met het verschil in oppervlakte tussen de woning van eiser en referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] overweegt de rechtbank als volgt. Nu [adres 3] 12 m2 groter is dan de woning van eiser betekent dat volgens eiser dat de prijs per m2 wat hoger dient te liggen. Omdat [adres 4] 25 m2 kleiner is, betekent dat volgens eiser dat de prijs per m2 wat omlaag zou moeten. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Eiser heeft immers niet gemotiveerd onderbouwd waarom en hoe het verschil in oppervlakte van invloed zou zijn op de eindwaarde.

14.4.

Wat betreft het waterverdedigingswerk overweegt de rechtbank als volgt. In het beroepschrift noch op de zitting heeft eiser gesteld dat er ten onrechte geen rekening is gehouden met een waterverdedigingswerk bij de woning. De rechtbank begrijpt de stelling van eiser zo dat het de grondprijs van [adres 4] is, welke voor een bedrag van
€ 21.600,- extra gecorrigeerd had moeten worden. [adres 4] is namelijk de enige woning in de taxatiematrix met een waterverdedigingswerk en ook uit openbare gegevens blijkt dat deze woning een waterverdedigingswerk heeft. Eiser heeft dit ook niet betwist. Een correctie betekent echter in dit geval dat de m2-prijs voor de gebruiksoppervlakte van die referentiewoning juist hoger zal zijn. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om te twijfelen aan de waardevaststelling van de woning van eiser. De beroepsgronden slagen niet.

Conclusie en gevolgen

15. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 26 mei 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem- Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Ongegrond beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van woning in Utrecht