ECLI:NL:RBMNE:2026:3027

• Datum uitspraak: 26 mei 2026
• Publicatiedatum: 2 juni 2026
• Zaaknummer: UTR 24/1157
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.W. Veenendaal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ongegrond verklaring beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde woning in Utrecht

Eiseres betwistte de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van haar woning in Utrecht, vastgesteld op €1.165.000,- per waardepeildatum 1 januari 2022. Na een bezwaarprocedure en aanvullend beroepschrift werd de zaak behandeld door de rechtbank Midden-Nederland.

De rechtbank beoordeelde de taxatiematrix van de heffingsambtenaar, waarin zes vergelijkbare woningen werden aangevoerd. De rechtbank achtte deze referentiewoningen voldoende vergelijkbaar en vond dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was vastgesteld. Eiseres voerde aan dat de grondwaarde te hoog was bepaald vanwege een dubbele bestemming natuur en archeologie 2, maar dit werd door de rechtbank niet gevolgd.

De taxateur van de heffingsambtenaar lichtte toe dat de grond met dubbele bestemming ook bebouwing bevat en dat de waardering daarvan passend was. De rechtbank vond dat eiseres onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat de grondwaarde te hoog was en concludeerde dat er voldoende ruimte in de taxatiematrix was om rekening te houden met eventuele waardevermindering.

De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond en wees een proceskostenveroordeling af. Partijen werd gewezen op de mogelijkheid tot hoger beroep bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden binnen zes weken na verzending van de uitspraak.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van €1.165.000,- wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/1157

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 26 mei 2026 in de zaak tussen

[eiseres] , uit [plaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. H. Vloet),

en

De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar

(gemachtigde: mr. G.A. Willigenburg).

Inleiding

1. In de beschikking van 31 maart 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.165.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

2. Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
1 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

4. De zaak is behandeld op een regiezitting van 14 januari 2026. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. De rechtbank heeft het onderzoek aangehouden en eiseres in de gelegenheid gesteld om haar standpunt nader te onderbouwen. Op 27 januari 2026 heeft eiseres een aanvullend beroepschrift ingediend. De heffingsambtenaar heeft hier op 19 maart 2026 op gereageerd.

5. Partijen hebben geen gebruik gemaakt van hun recht om op een nadere zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft bepaald dat die zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten.

Beoordeling door de rechtbank

Feiten

6. De woning is een in 2005 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 232 m². De woning ligt op een perceel van 19.492 m².

Geschil

7. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 1.100.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde € 1.165.000,-.

Beoordelingskader

8. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

9. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [plaats] , te weten:

• [adres 2] , verkocht op 3 oktober 2021 voor € 865.000,-;
• [adres 3] , verkocht op 12 mei 2021 voor € 1.850.000,-;
• [adres 4] , verkocht op 24 mei 2021 voor € 1.200.000,-;
• [adres 5] , verkocht op 16 mei 2022 voor € 1.095.000,-;
• [adres 6] , verkocht op 30 november 2021 voor € 1.475.000,-;
• [adres 7] , verkocht op 8 april 2021 voor € 1.220.000,-.

Beoordeling van het geschil

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

12. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

De waarde van de grond

13. Het geschil betreft alleen nog de waarde van de grond. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar uitgaat van een te hoge grondwaarde. Volgens eiseres dient de heffingsambtenaar enkel 433 m2 grond als ‘grond bij de eengezinswoning’ te waarderen. Deze m2 grond heeft namelijk alleen de bestemming ‘centrum’. Het overige deel van de grond dient volgens eiseres tegen hetzelfde bedrag als de extra grond met bestemming natuur te worden gewaardeerd. Hier geldt namelijk een dubbele bestemming, te weten archeologie 2 en natuur, waardoor er minder bouwmogelijkheden zijn. Volgens eiseres is deze grond daarom ook € 6 per m2 waard.

13.1.

De taxateur van de heffingsambtenaar heeft hierover ter zitting toegelicht dat er ook bebouwing staat op de grond met de dubbele bestemming natuur en archeologie 2. De taxateur heeft de grond tot aan de bebouwing als ‘grond bij de eengezinswoning’ gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft verder in zijn reactie hierbij aangevuld dat de dubbele bestemming natuur en archeologie 2 niet automatisch leidt tot een lagere waarde voor de grond. Bovendien is de bestemming archeologie 2 niet hetzelfde als de bestemming natuur, waardoor deze grond niet € 6,- per m2 waard is.

13.2.

De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Uit het overgelegde kaartje blijkt namelijk dat een groot gedeelte van de woning en erf van eiseres zich bevindt op de grond met bestemming natuur en archeologie 2. Eiseres heeft dit niet onderbouwd weersproken. De rechtbank is daarom van oordeel dat eiseres onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de grond direct rondom de woning met de bestemming natuur en archeologie 2 te hoog is gewaardeerd. De rechtbank vindt het immers niet aannemelijk dat grond direct rondom de woning enkel een waarde heeft van € 6,- per m2. Bovendien zit er voldoende ruimte (€ 86.607,-) in de taxatiematrix om rekening te houden met een eventuele lagere m2-prijs voor de grond. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

14. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 26 mei 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem- Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.