Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/5256
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 april 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeente en hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 29 februari 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 1.866.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en geldt voor het kalenderjaar 2024. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 12 juni 2024 (de bestreden uitspraak) het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 1.801.000,-.
1.3.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 18 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: H. van Dijck, de partner van eiseres, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] , taxateur van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van een in 1940 gebouwde vrijstaande woning met een woonoppervlakte van 336 m2, een kaveloppervlakte van 3170 m2 en een vrijstaande garage van 56 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2024. Eiser vindt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en bepleit een waarde van maximaal € 1.500.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de waarde zoals vastgesteld in de uitspraak op bezwaar.
Het beoordelingskader
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met aantal verkopen van soortgelijke woningen in [plaats] :
- [adres 2] , verkocht op 25 maart 2022 voor € 1.550.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 20 mei 2023 voor € 1.600.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 29 september 2022 voor € 1.400.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 05 januari 2022 voor € 1.826.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Systeem5.Eiseres stelt zich op het standpunt dat met een taxatiematrix niet de daadwerkelijke waarde vastgesteld kan worden. Immers hoeft niet ieder pand te worden bezocht. Dit betekent dat op basis van informatie uit een systeem de beoordeling wordt gemaakt en niet op basis van actuele informatie. Eiseres meent dat deze wijze van waarderen niet strookt met de werkelijke situatie. Ook is deze wijze van taxeren niet conform de vereisten van de NWWI.
6. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om de waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht. Hij mag aansluiten bij het bepalen van de WOZ-waarde bij goed vergelijkbare referenties die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in het bestreden besluit voldoende uitgelegd en onderbouwd op welke wijze de woning is vergeleken met de referentiewoningen. In beroep heeft verweerder dit nader toegelicht aan de hand van een uitgebreide taxatiematrix. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoningen
12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning met € 1.801.000,- niet te hoog is. De referentiewoningen zijn wat type en grootte betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en daar waar verschillen zijn geconstateerd (bijvoorbeeld met betrekking tot onderhoud) correcties toegepast. Aannemelijk is dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
Ligging
13. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning en met het feit dat het een hoekwoning betreft. Aan de voorzijde en aan beide zijden van de woning bevinden zich wegen. [straat] is een drukke en doorgaande weg van Zeist naar Den Dolder en Bilthoven.
13. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de woning inderdaad langs een weg ligt, maar dat het niet een waardedrukkend effect heeft omdat de woning nog redelijk van de weg af ligt. Daarom is de ligging als gemiddeld gewaardeerd. De rechtbank kan de motivering van de taxateur volgen. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de woning tenminste 19 meter van de weg af is gelegen. Gelet hierop ziet de rechtbank geen reden om aan te nemen dat de weg direct een waardedrukkend effect zou hebben. De beroepsgrond slaagt niet.
Onderhoudsniveau
15. Eiseres voert aan dat de rietenkap van het dak vervangen moet worden. Hiervoor heeft eiseres twee offertes opgevraagd, waaruit blijkt dat de kosten van het vervangen tussen de € 80.000,- en € 100.000,- exclusief btw bedraagt. Daarnaast bevindt de garage in een slechte toestand en bevat het dak asbest. Asbest dient verwijdert te worden, wat ook
€ 25.000,- zal kosten. Eiseres voert aan dat de aanwezigheid van de garage niet een pluspunt is, maar juist een minpunt. Ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat de garage niet meegenomen hoort te worden met de waardering. Ook heeft eiseres foto’s ingediend van de garage.
16. De heffingsambtenaar heeft aangegeven geen bezwaar te hebben tegen het meenemen van de foto’s in de beoordeling. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat in de matrix voldoende rekening wordt gehouden met deze factoren. In de taxatiematrix houdt de taxateur rekening met een ondergemiddeld onderhoudsniveau van de woning (‘2’). Het onderhoudsniveau van de referenties is (soms) beter (‘3’ of ‘4’). Voor een verdere wijziging van naar beneden van het onderhoudsniveau (naar ‘1’) is geen aanleiding, gelet op wat belanghebbende hierover aangeeft. De rechtbank kan deze motivering volgen. Dat de onderhoud van de woning ondergemiddeld is (waarvoor de kwalificatie 2), wordt door de heffingsambtenaar ook niet betwist. Ook de rechtbank is het daarmee eens. De stelling van eiseres dat het onderhoudsniveau nog verder naar beneden moet worden gecorrigeerd volgt de rechtbank niet. Bij een kwalificatie ‘slecht’(1) is van een onbewoonbare woning die rijp is voor de sloop. Daarvan is in dit geval geen sprake. Ook de stelling dat aan de garage helemaal geen waarde toegekend kan worden, volgt de rechtbank niet. Immers, dient aan ieder gebouw een waarde toegekend te worden. Door zowel de woning als de garage te kwalificeren met een ‘2’ heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met een ondergemiddelde staat van onderhoud voor de woning en de garage. De beroepsgrond slaagt niet.
Voorzieningenniveau7.Eiseres voert aan dat de woning beschikt over een gedateerde afwerking (keuken, toilet, badkamer, vloeren etc.). Een koper in de huidige markt zal de woning fors willen renoveren. De kosten hiervan zijn circa € 350.000,- / € 400.000,- exclusief btw.
8. De rechtbank volgt het standpunt van eiseres niet. Dat een voorziening gedateerd is, hoeft niet per definitie te betekenen dat het voorzieningenniveau slechter is dan dat van de referentiewoningen met jongere voorzieningen. Eiseres heeft haar stelling verder niet met foto’s onderbouwd. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan te nemen dat het voorzieningenniveau door de heffingsambtenaar onjuist of te hoog is gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
WOZ-waarde van vergelijkbare woningen
17. Eiseres heeft verwezen naar zestal zeer vergelijkbare woningen aan [straat] met een aanzienlijk afwijkende WOZ-waarden. Op de zitting heeft eiseres kenbaar gemaakt geen beroep te hebben willen doen op het gelijkheidsbeginsel. Echter, laten de verschillende WOZ-waarden van de vergelijkbare woningen zien dat de WOZ-waarde van de woning zelf te hoog is vastgesteld.
17. De rechtbank stelt vast dat de door eiseres aangedragen woningen geen verkoopcijfers betreffen. Eiseres heeft bedoeld te wijzen op de WOZ-waardes van de door haar aangedragen vergelijkbare woningen, die lager liggen dan de WOZ-waarde van haar woning. Daarmee heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank geen bruikbare referenties aangedragen. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van de onroerende zaak ieder jaar opnieuw bepaald dient te worden door middel van vergelijking met vergelijkingsobjecten waarvan marktgegevens (daadwerkelijke verkopen) voorhanden zijn. Omdat WOZ-waarden niet aangemerkt kunnen worden als marktgegevens, zijn deze niet relevant voor het waarderen van de onroerende zaak. Omdat eiseres heeft verklaard dat zij met de door haar aangedragen woningen niet heeft bedoeld een beroep te doen op het gelijkheidsbeginsel hoeft de rechtbank dat niet te beoordelen. De beroepsgrond slaagt niet.
Gemiddelde stijgingspercentage
19. Eiseres voert aan dat de woning in twee jaar tijd met ongeveer € 450.000,- is gestegen, wat een verhoging inhoudt van 30%. Eiseres voert aan dat dit in de werkelijkheid niet het geval is.
19. De rechtbank begrijpt dat eiseres moeite heeft met de waardestijging. De WOZ-waarde moet worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarbij heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van het indexeringspercentage voor vrijstaande woningen in [plaats] ; de trend voor 2022 is:
-3,1% en voor 2023: 5%. Een vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
Gelet op de waarde per vierkante meter voor de woning (3.744) ten opzichte van de prijs per vierkante meter van de vier referentiewoningen (4.676, 3.883, 3.836 en 4.932) is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
21. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es- de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C. Deve, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 april 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.