Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2534
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar), verweerder.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 augustus 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 1.632.000,- voor de woning. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in de aanslagbiljetten van dezelfde datum. In deze aanslagbiljetten heeft verweerder aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 28 december 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde verlaagd naar € 1.548.000.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Partijen hebben de rechtbank verzocht om een uitspraak zonder zitting te doen. De rechtbank bepaalt met toepassing van artikel 8:57, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)dat een zitting achterwege blijft en sluit heden met toepassing van artikel 8:57, derde lid, van de Awb het onderzoek.'
Het geschil
2. Eiser is eigenaar van een in 1904 gebouwde tussenwoning.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde van € 1.423.590,-.
Het beoordelingskader
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met een aantal verkopen in [plaats] :
- [adres 2] , verkocht op 7 september 2021 voor € 1.185.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 5 november 2021 voor € 1.855.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 20 september 2021 voor € 1.435.000.
Beoordeling door de rechtbank
Onjuiste woonoppervlakte
6. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de woonoppervlakte onjuist heeft berekend. Volgens eiser bestaat zijn woning uit een souterrain van 52,5 m2, een beletage van 50,25 m2, een balkon van 8,68 m2, eerste verdieping van 52,5 m2 en een zolder van 52,5 m2. In totaal is dit een gebruiksoppervlakte van 216,43 m2. Indien deze oppervlakten worden vermenigvuldigd met de PPE bedragen die zijn ontleend van de referentiewoningen, dan zou de woning een WOZ-waarde van € 1.423.590 hebben, inclusief de waarde van de kavel.
7. De rechtbank kan eiser niet volgen in zijn standpunt. Uit de uitspraak op bezwaar en het taxatieverslag blijkt dat de heffingsambtenaar bij de berekening de oppervlakte binnen de buitenmuren heeft gebruikt en dat binnenmuren worden meegenomen bij de berekening van de gebruiksoppervlakte. Dat is een juiste berekening. Eiser heeft zijn standpunt dat de heffingsambtenaar de oppervlakte onjuist heeft berekend, niet concreet gemaakt. Het enkele gegeven van de vierkante meters gegeven door eiser is niet voldoende, omdat de rechtbank niet kan controleren hoe eiser dat heeft gedaan. Daarbij is van belang dat – zo begrijpt de rechtbank – eiser niet conform de NEN 2580 heeft gemeten, maar is uitgegaan van de netto inhoud van de woning exclusief de binnenmuren. Tot slot merkt de rechtbank op dat in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) ook een oppervlakte van 230 m2 is opgenomen. De rechtbank gaat daarom uit van de door de heffingsambtenaar vastgestelde inhoud van 230 m2.
Referentiewoningen
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat € 1.548.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. De referentiewoningen zijn wat type, bouwjaar en grootte betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en daar waar verschillen zijn geconstateerd correcties toegepast. Eiser heeft in zijn reactie op het verweerschrift ook geen nadere gronden tegen deze onderbouwing gegeven.
Conclusie en gevolgen
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van mr. C. Deve, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 maart 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.