ECLI:NL:RBMNE:2026:3154

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer hoofdzaak: C/16/589549 / HA ZA 25-128 en zaaknummer vrijwaringszaak: C/16/597823 / HA ZA 25-403

Vonnis van 10 juni 2026

in de hoofdzaak van

1.[eiser sub 1] ,

te [plaats] ,
2.
[eiseres sub 2],

te [plaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

advocaat: mr. E.J. Eijsberg,

tegen

ASR SCHADEVERZEKERING N.V.,

te Utrecht,

gedaagde partij,

hierna te noemen: ASR,

advocaat: mr. J.H. Tuit.

in de vrijwaringszaak van

ASR SCHADEVERZEKERING N.V.,

te Utrecht,

eisende partij,

hierna te noemen: ASR,

advocaat: mr. J.H. Tuit,

tegen

[gedaagde in vrijwaring],

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde in vrijwaring] ,

advocaat: mr. P.C.J. Twaalfhoven en mr. A.A. Quist.

1.De procedure in de hoofdzaak

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met 12 producties

- de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring met 8 producties

- de conclusie van antwoord in het vrijwaringsincident

- het vonnis in incident van 2 juli 2025

- de conclusie van antwoord met 9 producties

- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- de akte overleggen producties 13 en 14 van de zijde van [eisers] .

- de mondelinge behandeling van 17 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt

- de spreekaantekeningen van [eisers] en ASR

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling en het getuigenverhoor van 17 maart 2026.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De procedure in de vrijwaringszaak

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met 13 producties
- de conclusie van antwoord met 8 producties
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt

- de spreekaantekeningen van ASR en [gedaagde in vrijwaring]

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling en het getuigenverhoor van 17 maart 2026.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De beoordeling

in de hoofdzaak

4.De kern van de zaak

4.1.

[eisers] . heeft van [gedaagde in vrijwaring] , een ontwikkelaar, een pand gekocht aan de [adres] in [plaats] . Vervolgens heeft [gedaagde in vrijwaring] in opdracht van [eisers] . het pand laten verbouwen en zijn er appartementen gerealiseerd. Via een tussenpersoon heeft [eisers] . een bedrijfsopstalverzekering bij ASR afgesloten. Op 21 juni en 23 juni 2024 is er brand gesticht in het pand. Daardoor is € 520.325,05 aan schade ontstaan die [eisers] . op grond van de opstalverzekering vordert van ASR. ASR stelt onder meer dat niet zij maar [gedaagde in vrijwaring] de schade moet vergoeden, omdat het pand nog niet was opgeleverd. Zij stelt ook dat [eisers] . zijn mededelingsplicht heeft geschonden door ASR niet te informeren over de uitgestelde oplevering. Geen van de verweren van ASR slaagt en de vordering van [eisers] . wordt daarom grotendeels toegewezen. In de vrijwaringszaak wordt de vordering van ASR op [gedaagde in vrijwaring] afgewezen omdat artikel 2 van Pro de Bedrijfsregeling Brandregres 2014 daaraan in de weg staat. Er is in dit geval namelijk geen sprake van onzorgvuldig handelen van [gedaagde in vrijwaring] dat een relevante factor is geweest bij het ontstaan van de brand.

5.De beoordeling

5.1.

De vraag die in deze zaak beantwoord moet worden is: moet ASR de schade vergoeden die aan het appartementencomplex van [eisers] . is ontstaan als gevolg van de brandstichting op 21 en 23 juni 2024. Volgens [eisers] . valt de gebeurtenis onder de dekking van de bedrijfsopstalverzekering en moet ASR de schade vergoeden op grond van de tussen hen gesloten overeenkomst.

5.2.

ASR is van mening dat zij de schade niet hoeft te vergoeden en heeft daarvoor drie stellingen aangevoerd:

Er was geen wilsovereenstemming tussen ASR en [eisers] , want ASR heeft gedwaald over het opgeleverd zijn van het pand,

[eisers] . heeft geen verzekerd belang,

De schade is verhaalbaar bij een andere partij. De ‘na u’ – clausule is van toepassing, zodat [eisers] . de schade moet verhalen bij de CAR-verzekeraar dan wel bij [gedaagde in vrijwaring] .

Wilsovereenstemming, dwaling

5.3.

ASR stelt in randnummer 65 van de conclusie van antwoord dat zij heeft gedwaald over het opgeleverd zijn van het appartementencomplex en dat [eisers] daarom gelet op artikel 7:930 lid Pro 3 (de rechtbank begrijpt: lid 4) van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), geen aanspraak kan maken op uitkering onder de opstalpolis. [eisers] . heeft volgens ASR niet aan zijn mededelingsplicht als bedoeld in artikel 7:928 BW Pro voldaan omdat hij na invulling van het aanvraagformulier en na ontvangst van de offerte ASR ten onrechte niet heeft ingelicht over de uitgestelde opleveringsdatum. Verder stelt ASR dat zij bij kennis van de ware stand van zaken geen opstalverzekering zou hebben gesloten.

5.4.

De vraag is hier derhalve of [eisers] c.s. moest begrijpen dat hij voor het sluiten van de overeenkomst relevante informatie niet heeft meegedeeld, waar hij dat wel moest doen. De bewijslast hiervan rust op ASR. Naar het oordeel van de rechtbank is ASR hierin niet geslaagd. Hierna zal worden uitgelegd hoe zij tot deze conclusie is gekomen.

De totstandkoming van de overeenkomst

5.5.

De feitelijke gang van zaken in de aanloop naar het sluiten van de verzekering is – kort samengevat – als volgt geweest. Toen [eisers] . begin mei 2024 via [gedaagde in vrijwaring] , de Ontwikkelaar, had begrepen dat hij een opstalverzekering moest afsluiten voor het pand, heeft hij zijn tussenpersoon verzocht om het pand te verzekeren. Die heeft vervolgens de gevolmachtigde van ASR, [gevolmachtigde] , verzocht om een offerte waarna [gevolmachtigde] op 13 of 14 mei 2024 een aanvraagformulier heeft gestuurd naar de tussenpersoon van [eisers] . Dit formulier is ingevuld en samen met een kopie van de taxatie teruggestuurd. In het aanvraagformulier is geen vraag opgenomen over de oplevering. Wel is gevraagd naar de ingangsdatum. Daar is 1 juni 2024 ingevuld.^[1]

Gelet op de hoogte van de herbouwwaarde (€ 3,5 mio) diende [gevolmachtigde] een zogenaamde ‘special limit’ van ASR te verkrijgen om de polis binnen de volmacht te kunnen afsluiten. Op 16 mei 2024 heeft [gevolmachtigde] op basis van het aanvraagformulier een offerte voor een special limit verzocht. In het verzoek staat aangegeven:
‘Het pand zit in de afrondingsfase en zal binnenkort opgeleverd worden en het vinden van huurders is in gang gezet. Graag verneem ik de premie bij volledig gebruik, vermoedelijke ingang 01-06-2024 . Indien pand is opgeleverd maar nog geen verhuur is dan een brand/storm dekking optioneel met leegstand clausule max 1 jaar.’

Nadat ASR [gevolmachtigde] op 28 mei 2024 over de voorwaarden voor acceptatie had geïnformeerd, heeft [gevolmachtigde] een offerte aan de tussenpersoon van [eisers] gestuurd. Omdat in die offerte de provisie was ‘meegenomen’, terwijl kennelijk was afgesproken dat die buiten beschouwing zou worden gelaten, heeft [gevolmachtigde] op 3 juni 2024 een nieuwe offerte aan de tussenpersoon gestuurd. Daarin staat het verzoek om de verzekeringsgegevens te controleren en bij onjuistheden deze door te geven. Voor zover relevant staat in de offerte vermeld:

Datum ingang: 01-06-2024

Voorwaarden:

Algemene voorwaarden AVZ 2022-1

Gebouwenverzekering BE 2023-01

Bestemming: Exploitatie OZ Woonruimte Leegstaand

Het is ons bekend dat het gebouw of een gedeelte daarvan dat op het polisblad staat vermeld leeg staat of buiten gebruik is.

Bij wijziging van deze situatie moet u dit direct aan ons melden.

Indien het gebouw niet voor 01-06-2025 in gebruik is genomen, bent u vanaf

deze datum niet meer verzekerd.

En als het gebouw voor deze datum geheel of gedeeltelijk is gekraakt,

krijgt u een schade die in die periode van kraken is ontstaan, niet vergoed.

Dekking: Uitgebreid

Verzekerd bedrag: EUR 3.500.000 Geïndexeerd

Eigen risico: EUR 1.000

Premie: Uw premie bedraagt EUR 5.600,00 exclusief assurantiebelasting

Clausule (s)

21 B033 Brandgevaarlijke werkzaamheden

27 B053 Elektrische installatie

25 B04 6 Beperking van de dekking (brand-storm)

(…)

Algemeen

404 Beantwoording slotvragen

Op deze verzekering(en) is de clausule 'Beantwoording slotvragen' van toepassing. Op grond van de door of namens u verstrekte gegevens hebben wij de polis opgemaakt. U bent verplicht deze gegevens te controleren. Als u onjuistheden opmerkt en/of vaststelt dat een

omstandigheid afwijkt van de werkelijk situatie, moet u ons daarvan binnen 14 dagen na

ontvangst van het polisblad schriftelijk mededeling doen. Als u niet of niet volledig aan

uw mededelingsplicht heeft voldaan, kan dat ertoe leiden dat het recht op uitkering wordt

beperkt of zelfs vervalt.

957 Offerte

Definitieve acceptatie, vaststelling voorwaarden, clausulering en tariefstelling is onder

voorbehoud van een volledig ingevuld aanvraagformulier en het uitvoeren van een

technische inspectie.

5.6.

[eisers] . heeft deze nieuwe offerte voor akkoord ondertekend, waarna [gevolmachtigde] – zonder dat een inspectie heeft plaatsgevonden – de polis overeenkomstig de offerte heeft opgesteld. De polis is op 4 juni 2024 bij [eisers] ontvangen. In de begeleidende brief is gevraagd om eventuele onjuistheden in de polis te melden.

Geen schending van de mededelingsplicht

5.7.

De verzwijgingsregeling is een
specialisvan de algemene bepalingen over dwaling (artikel 6:228 BW Pro) zodat de artikelen 7:928 en 7:930 BW hier van toepassing zijn. In dit geval is de verzekeringsovereenkomst tot stand gekomen op basis van een aanvraagformulier. Artikel 7:928 lid 6 BW Pro bepaalt– voor zover van belang – dat indien een verzekering is gesloten op de grondslag van een door de verzekeraar opgestelde vragenlijst, deze zich er niet op kan beroepen dat feiten waarnaar niet was gevraagd niet zijn medegedeeld, of een in algemene termen vervatte vraag onvolledig is beantwoord, tenzij is gehandeld met het opzet de verzekeraar te misleiden. ASR heeft [eisers] geen opzet verweten. Ook heeft zij [eisers] . niet verweten het vragenformulier onjuist te hebben ingevuld. Zij verwijt [eisers] . dat hij na toezending aan ASR van het aanvraagformulier niet heeft medegedeeld dat de vermoedelijke opleveringsdatum van 1 juni 204 niet gehaald zou worden c.q. niet was gehaald. Het gaat hier dus in de eerste plaats om de mededelingsplicht in ‘de tussenperiode’: de fase na invulling van het aanvraagformulier op 13 mei 2024 tot de acceptatie door ASR (1e offerte van 28 mei en 2e offerte van 3 juni 2024). Daarnaast verwijt ASR [eisers] . dat hij na ontvangst van de offerte (en de gelijkluidende polis) niet aan ASR heeft medegedeeld dat deze onjuistheden bevatte.

5.8.

Eerst de vraag welke mededelingsplicht geldt in de tussenperiode. A-G Spier schrijft in zijn conclusie vóór het arrest X/Amersfoortse van 14 juli 2016 het volgende over de relevantie van een passage en waarschuwing aangaande de mededelingsplicht in de tussenperiode:

“3.4.1 (…) Wanneer verzekeraars ook na invulling van het vragenformulier, maar voorafgaand aan acceptatie op de hoogte willen blijven van alle mogelijk relevante feiten en omstandigheden ligt het op hun weg de aspirant-verzekeringnemers daarop te wijzen. Daartoe bestaat te meer aanleiding omdat de gevolgen van verzwijging (zeker onder het oude recht) voor de verzekering[s]nemer/verzekerden bepaaldelijk verstrekkend zijn, hetgeen de verzekeraar heel goed weet en de doorsnee verzekeringnemer allicht niet.”^[2]

Hieruit kan worden afgeleid dat er zwaardere eisen aan het kenbaarheidsvereiste worden gesteld wanneer in het vragenformulier niet is aangegeven welke relevante feiten of wijzigingen in de tussenperiode dienen te worden gemeld. Wanneer het vragenformulier niet op de tussenperiode ingaat rust op de aspirant-verzekeringnemer slechts een spontane mededelingsplicht wanneer hij heeft moeten begrijpen dat de feiten die zich hebben voorgedaan in de tussenperiode voor de verzekeraar zo essentieel zijn dat de verzekeraar de verzekering niet (op dezelfde voorwaarde) zou hebben gesloten.

5.9.

In de onderhavige zaak is in het vragenformulier niet gevraagd naar de opleveringsdatum. Er is slechts gevraagd naar de gewenste ingangsdatum. In het vragenformulier is – voor zover de rechtbank dit heeft kunnen zien, aangezien dit formulier niet volledig is overgelegd – ook niet vermeld dat bepaalde wijzigingen in de tussenperiode dienen te worden gemeld. Dan geldt dus dat [eisers] . alleen aan ASR had moeten melden dat de oplevering was uitgesteld indien hij uit zichzelf had moeten begrijpen dat de opleveringsdatum voor ASR zo essentieel was dat ASR de verzekering niet had willen afsluiten als zij dit had geweten.

5.10.

Ten aanzien van de fase na ontvangst van de offerte geldt het volgende. In de offerte is slechts opgenomen dat schriftelijk dient te worden gemeld indien de aspirant-verzekerde in de offerte
onjuistheden opmerkt en/of vaststelt dat een omstandigheid afwijkt van de werkelijk situatie.De omstandigheid dat op het aanvraagformulier als ingangsdatum 1 juni 2024 is ingevuld en deze ingangsdatum ook in de offerte is vermeld, kan niet als een onjuistheid worden aangemerkt of een ‘omstandigheid die afwijkt van de werkelijke situatie’. In de offerte is immers niet opgenomen dat de datum van oplevering van het gebouw 1 juni 2024 is, en evenmin is opgenomen dat de ingangsdatum 1 juni 2024 is, onder de voorwaarde dat het gebouw alsdan is opgeleverd.

5.11.

Zowel de vragenlijst als de toelichting op de offerte geven volgens de rechtbank voor een behoorlijk en zorgvuldig verzekeringnemer geen aanleiding om hieruit af te leiden dat deze het niet halen van de vermoedelijke opleveringsdatum zou moeten melden. Daarbij is van belang dat in het aanvraagformulier niet wordt gevraagd naar de opleveringsdatum, en ASR na ontvangst van het aanvraagformulier geen nadere vragen heeft gesteld over de werkelijke opleveringsdatum terwijl zij ervan op de hoogte was dat het complex zich in de afrondingsfase bevond en dat de vermoedelijke opleveringsdatum ten tijde van het invullen van het aanvraagformulier (medio mei) 1 juni 2024 was. Ook heeft zij niet kenbaar gemaakt dat zij geen verzekering zou willen afsluiten zolang het pand niet was opgeleverd of heeft zij de voorwaarde opgenomen dat de dekking pas zou ingaan vanaf het moment van oplevering. ASR heeft evenmin een risico-inspectie bedongen.

5.12.

Onder deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat [eisers] niet uit zichzelf had hoeven begrijpen dat voor ASR oplevering op 1 juni 2024 zo essentieel was dat zij de verzekering niet zou hebben gesloten als zij op de hoogte was geweest van de uitgestelde oplevering. De omstandigheid dat hij een tussenpersoon had maakt dat niet anders. ASR heeft haar stelling dat het logisch is dat een redelijk handelend verzekeraar geen opstalverzekering aanbiedt als een pand nog niet is opgeleverd niet onderbouwd en evenmin onderbouwd dat zij een dergelijk acceptatiebeleid voert en [eisers] bij het aangaan van de verzekering dit wist of behoorde te begrijpen. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat het door [eisers] niet spontaan mededelen van de uitgestelde oplevering niet als schending van de mededelingsplicht kan worden aangemerkt.

5.13.

Aangezien ASR geen feiten heeft gesteld die, indien bewezen, tot honorering van haar beroep op schending van de mededelingsplicht kunnen leiden, wordt aan bewijslevering niet toegekomen. De rechtbank is aldus tot het oordeel gekomen dat het beroep van ASR op schending van de mededelingsplicht faalt.

5.14.

Ten overvloede wordt nog opgemerkt dat voor zover wel van schending van de mededelingsplicht zou worden uitgegaan, niet kan worden ingezien dat ASR bij wetenschap omtrent de uitgestelde oplevering de verzekering volledig zou hebben geweigerd. Zij stelt dat zij dan het risico niet had geaccepteerd omdat er pas na oplevering sprake was van een acceptabel risico. Als de aannemer nog bezig zou zijn, zou er een bouwrisico zijn en dat risico zou onacceptabel hoog zijn. Deze stelling lijkt echter niet in overeenstemming met artikel 7.7 van de polisvoorwaarden waarin staat dat er beperkte dekking is als een pand wordt verbouwd. Bij aanbouw en verbouw is een gebouw alleen verzekerd voor schade door brand, ontploffing, bliksem, storm, sneeuwdruk en luchtverkeer. Bovendien waren in dit geval vrijwel alle appartementen gereed, en hoefden nog maar bij een beperkt aantal appartementen geringe werkzaamheden te worden verricht. Indien ASR een inspectie had uitgevoerd, had zij dat ook kunnen zien.

Er is een overeenkomst tot stand gekomen

5.15.

In de afwijzingsbrief van ASR is niet zozeer een beroep gedaan op schending van de mededelingsplicht maar heeft ASR zich op het standpunt gesteld dat er geen wilsovereenstemming was en er dus geen verzekeringsovereenkomst tot stand is gekomen. Dit standpunt lijkt ASR in de conclusie van antwoord niet meer te handhaven en zich te willen beroepen op artikel 7:930 BW Pro. Voor het geval ASR nog wel bedoeld heeft te betogen dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen, gaat ook deze stelling niet op.

5.16.

De bestemming op het polisblad ‘Exploitatie OZ Woonruimte Leegstand’ zou volgens ASR niet met de werkelijke situatie op 1 juni 2024 overeenkomen. De omstandigheid dat het appartementencomplex op 1 juni 2024 nog niet was opgeleverd en dus ook nog niet werd verhuurd als woonruimte neemt echter niet weg dat de bestemming van het pand was (en is) om de appartementen te verhuren als woonruimte maar dat er bij ingangsdatum nog sprake van leegstand was. Bovendien staat op het door de volmacht van ASR geredigeerde polisblad expliciet medegedeeld dat zij ermee bekend was dat het gebouw of een gedeelte daarvan leeg staat of buiten gebruik is. Bij wijziging van deze situatie binnen een jaar moest verzekerde dat doorgeven en als het gebouw na dat jaar nog steeds leeg zou staan zou de verzekering niet meer dekken. Dat leegstandsrisico doorgaans een ander (en lager) risico betreft dan bouwrisico, zoals ASR betoogt, kan zo zijn maar betekent naar het oordeel van de rechtbank nog niet dat [eisers] uit de door [gevolmachtigde] verwoorde bestemmingsomschrijving had moeten afleiden dat die op 1 juni 2024 onjuist was omdat de vermoedelijke opleveringsdatum niet was gehaald.

De eigenaar had een verzekerd belang

5.17.

Op grond van artikel 7:946 BW Pro dekt een verzekeringsovereenkomst slechts belangen van de verzekeringnemer, tenzij anders is overeengekomen.

5.18.

ASR stelt zich op het standpunt dat [eisers] . geen verzekerd belang had omdat het pand nog niet was opgeleverd op de ingangsdatum, althans op het moment van de brand, en de schade daarom voor rekening van [gedaagde in vrijwaring] komt. Voor het risico op schade vóór de oplevering moest de aannemer een CAR-verzekering afsluiten en moest [gedaagde in vrijwaring] erop toezien dat de aannemer die had, aldus ASR. [eisers] . is van mening dat hij al direct vanaf de juridische levering van het pand een verzekerd belang had als eigenaar, welk belang los staat van het belang dat de aannemer heeft bij het afsluiten van een CAR-verzekering en het belang van de ontwikkelaar om daarop toe te zien tijdens de bouw. Deze belangen kunnen volgens [eisers] . naast elkaar bestaan.

5.19.

De rechtbank stelt vast dat [eisers] ter voorbereiding op de mondelinge behandeling als productie 14 een proces-verbaal van oplevering van 10 juni 2024 met 13 foto’s heeft overgelegd. Op de tweede pagina is onder punt 3 vermeld: ‘De opdrachtgever verklaart het werk per datum van ondertekening in gebruik te nemen, onder voorbehoud van herstel van de vastgelegde restpunten binnen de overeengekomen termijn.’ Onder opmerkingen staat vermeld: ‘restpunten dienen binnen 4 weken na oplevering te worden uitgevoerd.’ Volgens [gedaagde in vrijwaring] en [eisers] . staat hiermee vast dat [gedaagde in vrijwaring] op 10 juni 2024 aan [eisers] . heeft opgeleverd. ASR betwist nog steeds dat is opgeleverd omdat [eisers] in eerste instantie anders heeft verklaard. Dit kan in het midden blijven omdat de rechtbank van oordeel is dat ook zonder oplevering op 10 juni 2024 [eisers] . ten tijde van de brand een verzekerd belang had.

5.20.

De omstandigheid dat het risico van het werk na oplevering overgaat op de opdrachtgever impliceert naar het oordeel van de rechtbank niet dat [eisers] . voor de oplevering geen eigenarenrisico kan hebben gehad. Het is immers niet zo dat de aannemer altijd een CAR-verzekering heeft, dat de schade aan een pand in aanbouw altijd door de CAR-verzekering van de aannemer wordt gedekt of dat de schade op een andere partij kan worden verhaald. Zo kan een eigenaar bijvoorbeeld achter het net vissen indien een aansprakelijke partij in staat van faillissement komt te verkeren. In artikel 1.1 van de polisvoorwaarden van de opstalverzekering (AVZ 2022-1) staan geen andere voorwaarden gesteld dan dat de verzekerde juridisch eigenaar moet zijn om aanspraak te kunnen maken op uitkering onder de verzekeringsovereenkomst. Bovendien komt het bij verbouwingen wel vaker voor dat een eigenaar een opstalverzekering heeft naast de CAR-verzekering(en) van hoofdaannemer en/of onderaannemers. Dat er in een dergelijk geval ook een andere verzekeraar (een CAR-verzekeraar ) kan worden aangesproken, betekent niet dat de eigenaar geen belang had bij zijn opstalverzekering.

De na-u clausule is niet van toepassing

5.21.

ASR heeft zich beroepen op artikel 4.5 van de BE 2023-01, die deel uitmaken van de verzekeringsovereenkomst. Deze clausule wordt ook wel de ‘na-u’ clausule genoemd. Het is een manier om in de polisvoorwaarden af te wijken van artikel 7:961 lid 3 BW Pro voor gevallen waarin sprake is van samenloop van verzekering. In artikel 7:961 lid 3 BW Pro is bepaald dat verzekeraars onderling naar evenredigheid de schade voor hun eigen deel dragen. De clausule in de hier toepasselijke polisvoorwaarden gaat nog verder. In artikel 4.5 van de BE 2023-01 staat namelijk het volgende:

‘4.5 Vergoeding door anderen

Wij vergoeden geen schade die u kunt terugkrijgen (of zou kunnen terugkrijgen als u deze verzekering niet had gehad) op een van de volgende manieren:

via een bestaande garantieregeling of leveringsovereenkomst;
via een wet, een regeling of een voorziening;
via een andere verzekering van uzelf (bijvoorbeeld via uw werkgever) of van een ander (bijvoorbeeld van een fabrikant, dealer, aannemer of reparateur).’

Het gaat in deze bepaling dus niet alleen om samenloop van verzekeringen, maar ook om vergoeding van schade via andere regelingen of een overeenkomst. Het is bedoeld om te voorkomen dat schade dubbel wordt uitbetaald en om te voorkomen dat er meer wordt vergoed dan de werkelijk geleden schade.

5.22.

De schade is volgens ASR verhaalbaar op een (mogelijke) verzekering van de aannemer (derde gedachtestreepje) of op grond van een leveringsovereenkomst (de koop- en realisatieovereenkomst) zoals genoemd onder het eerste gedachtestreepje. In artikel 5.4.3. van de koop- en realisatieovereenkomst die is gesloten tussen [eisers] . en [gedaagde in vrijwaring] staat namelijk het volgende:

“
Alle niet door de verzekering gedekte schade aan het Registergoed, voor zover ontstaan vóór Oplevering aan Koper, alsmede in de polis vermelde eigen risico bedragen zijn voor rekening van Ontwikkelaar.”

[eisers] moet de schade verhalen op [gedaagde in vrijwaring] of de aannemer, omdat op hen de verplichting rustte om een onbeschadigd pand op te leveren en omdat zij een CAR-verzekering moesten afsluiten, aldus ASR.

5.23.

De rechtbank is van oordeel dat de in 4.5 bedoelde manieren om schade terug te krijgen hier niet aan de orde zijn. Voorop wordt gesteld dat in 4.5 voornamelijk wordt bedoeld de situatie te regelen waarin er meerdere verzekeringen zijn die de schade dekken (het derde liggende streepje), en daarnaast de specifieke situaties die bij het eerste en tweede gedachtestreepje staan beschreven. Met een bestaande garantieregeling of leverings-overeenkomst wordt hier verwezen naar de regels die gelden voor de verkoop van consumentengoederen door een professionele verkoper aan consumenten. De koop- en realisatieovereenkomst tussen een opdrachtgever en een projectontwikkelaar valt hier niet onder. De onder het derde gedachtestreepje bedoelde situatie (meerdere verzekeraars) had hier aan de orde kunnen zijn maar is dat feitelijk niet. [gedaagde in vrijwaring] had immers geen CAR-verzekering en de aannemer (aan wie [gedaagde in vrijwaring] het laatste gedeelte van het werk had uitbesteed) had ten tijde van de brand geen CAR-verzekering meer.

5.24.

Aangezien 4.5 een limitatieve opsomming betreft, is de conclusie dat ASR zich niet met succes op de ‘na-u’-clausule kan beroepen.

De vordering wordt toegewezen

5.25.

[eisers] vordert € 520.325,06 aan schadevergoeding. Dat bedrag volgt uit de akte van taxatie door [bedrijf] B.V. van 20 december 2024.^[3][bedrijf] is door ASR zelf ingeschakeld en ASR betwist de schadevaststelling niet. Volgens ASR moet het eigen risico nog wel in mindering worden gebracht op het schadebedrag. Daar is de rechtbank het mee eens. Op het polisblad staat namelijk dat er sprake is van een eigen risico van € 1.000. Dat betekent dat ASR in totaal een bedrag van € 519.325,06 moet betalen aan [eisers] . De over de hoofdsom gevorderde wettelijke rente vanaf 16 september 2024 (de datum van de afwijzingsbrief van ASR) is niet betwist en komt eveneens voor vergoeding in aanmerking.

De proceskosten

5.26.

ASR is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

144,47

- griffierecht

€

€ 6.861

- salaris advocaat

€

7.446,00

(2 punten × € 3.723,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

14.640,47

In de vrijwaringszaak

5.27.

ASR vordert in de vrijwaringszaak dat [gedaagde in vrijwaring] wordt veroordeeld tot betaling van hetgeen waartoe ASR (mogelijk) in de hoofdzaak wordt veroordeeld. Volgens het bepaalde in artikel 5.4.3 komt de schade die is ontstaan voor de oplevering, welke niet onder de CAR-verzekering valt, voor rekening van de Ontwikkelaar (te weten: [gedaagde in vrijwaring] ). ASR gaat ervan uit dat niet was opgeleverd ten tijde van de brand en de schade daarom voor rekening van [gedaagde in vrijwaring] komt.

5.28.

PS Investment heeft aangevoerd dat ten tijde van de brand wel was opgeleverd, en heeft deze stelling onderbouwd met een proces-verbaal van oplevering van 10 juni 2024. Daarnaast heeft zij nog een aantal andere verweren gevoerd waarop de aansprakelijkheid van [gedaagde in vrijwaring] afstuit, waaronder het verweer dat ASR niet ontvankelijk is in haar vordering jegens [gedaagde in vrijwaring] omdat ASR gebonden is aan de Bedrijfsregeling Brandregres 2014 (BBr 2014). Die regeling staat er volgens [gedaagde in vrijwaring] aan in de weg dat ASR de schade op [gedaagde in vrijwaring] verhaalt. Indien dit verweer slaagt, behoeven de overige stellingen van [gedaagde in vrijwaring] geen bespreking meer. Daarom zal de rechtbank eerst dit verweer behandelen.

ASR mag de schade op grond van de BBr niet verhalen op [gedaagde in vrijwaring]

5.29.

ASR is, als lid van het Verbond van Verzekeraars, gebonden aan de Bedrijfsregeling Brandregres 2014 (hierna: BBr 2014). Artikel 1 van Pro de BBr 2014 bepaalt dat geen regres mag worden genomen op een particulier. Artikel 2 van Pro de BBr 2014 bepaalt dat brandverzekeraars hun recht van verhaal jegens niet-particulieren alleen uitoefenen indien de aansprakelijkheid verband houdt met onzorgvuldig handelen of nalaten.

5.30.

Uit rechtspraak volgt dat de BBr 2014 een regeling van algemene aard is, die zich uitstrekt naar derden die niet bij het opstellen daarvan zijn betrokken.^[4]De BBr 2014 kan dus ook gevolgen hebben in de verhouding tussen ASR en [gedaagde in vrijwaring] .

5.31.

Uit de toelichting bij artikel 2 van Pro het BBr 2014 volgt dat ASR haar regresrecht alleen jegens [gedaagde in vrijwaring] (als niet-particulier) kan uitoefenen voor zover (i) [gedaagde in vrijwaring] onzorgvuldig heeft gehandeld en (ii) dit onzorgvuldig handelen een relevante factor is geweest bij het ontstaan van de brand. Met onzorgvuldig handelen wordt het juridisch criterium schuld van artikel 6:162 BW Pro bedoeld (verwijtbaar handelen of nalaten en/of toerekening van een oorzaak).

5.32.

Volgens ASR is er sprake van onzorgvuldig handelen omdat [gedaagde in vrijwaring] geen CAR-verzekering had afgesloten. ASR heeft niet toegelicht waarom het niet hebben van een CAR-verzekering schuld oplevert in de zin van artikel 6:162 BW Pro. En zelfs indien [gedaagde in vrijwaring] terzake de CAR-verzekering onzorgvuldig handelen kan worden verweten in de zin van artikel 6:162 BW Pro, dan geldt dat dat handelen niet heeft geleid tot de brand. Uit het rapport van [bedrijf] , de door ASR ingeschakelde expert, blijkt dat er sprake is geweest van brandstichting door derden. Die brandstichting houdt geen verband met het niet hebben van een CAR-verzekering.

5.33.

De rechtbank concludeert dat niet is voldaan aan beide criteria. Er is geen sprake van onzorgvuldig handelen van [gedaagde in vrijwaring] dat een relevante factor is geweest bij het ontstaan van de brand. ASR behoort gelet op de BBr 2014 dus van verhaal af te zien.

5.34.

Dit betekent dat het verweer van [gedaagde in vrijwaring] slaagt. De overige verweren van [gedaagde in vrijwaring] , waaronder dat er al was opgeleverd op het moment van de brand, zullen daarom ook niet meer besproken worden.

ASR moet de proceskosten van [gedaagde in vrijwaring] betalen

5.35.

ASR is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten [gedaagde in vrijwaring] worden begroot op:

- griffierecht

€

6.861,00

- salaris advocaat

€

7.446,00

(2 punten × € 3.723,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

14.496,00

6.De beslissing

De rechtbank

in de hoofdzaak

6.1.

veroordeelt ASR om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 519.325,06, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 16 september 2024, tot de dag van volledige betaling,

6.2.

veroordeelt ASR in de proceskosten van € 14.640,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als ASR niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

in de vrijwaringszaak

6.4.

wijst de vordering van ASR af,

6.5.

veroordeelt ASR in de proceskosten van € 14.496,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als ASR niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.6.

verklaart dit vonnis in de vrijwaringszaak uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskostenveroordeling.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2026.

Verzekeraar moet brandschade aan appartementencomplex vergoeden ondanks discussie over oplevering en mededelingsplicht