Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/4134
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 juni 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Zijlstra)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 22 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 533.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023.
€ 533.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
7 mei 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
7 mei 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 1 april 2026. Eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1970 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 173 m². De woning heeft een aanbouw, een garage, een carport en een dakkapel en ligt op een kavel van 334 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 515.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 533.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde hebben aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] te weten:
- [adres 2] verkocht op 30 november 2022 voor € 515.000,-
- [adres 3] verkocht op 27 december 2021 voor € 645.000,-
- [adres 4] verkocht op 30 mei 2023 voor € 645.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kapwoningen die zijn gelegen in dezelfde buurt in [plaats] met een vergelijkbaar gebruiksoppervlakte en die niet te ver van de waardepeildatum (1 januari 2023) zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij legt dat hierna uit.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
9. Eiser voert aan dat de door de heffingsambtenaar aangedragen referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn met de woning, met uitzondering van de referentiewoning [adres 2] . Eiser wijst op de verschillen en benoemt dat de referentiewoningen aan de [straat] een andere ligging hebben. Daarnaast zijn de KOUDV-factoren volgens eiser niet vergelijkbaar en zijn de correcties niet kloppend of onduidelijk.
10. De rechtbank overweegt dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen aan de [straat] hebben betere KOUDV-factoren, maar daar heeft de heffingsambtenaar rekening mee gehouden door een aftrek van
€ 61.416,- te hanteren, die is toegelicht tijdens de zitting. De rechtbank ziet in de vergelijkbaarheid met [adres 2] geen reden om een lagere waarde aan te nemen. Voor zover eiser de ligging van de referenties aan de [straat] niet vergelijkbaar vindt oordeelt de rechtbank als het volgt. De ligging van de [straat] wordt door eiser als beter gezien. De ligging is van subjectieve aard. Dat betekent dat de ligging aan de straat [straat] door de ene koper positiever wordt beschouwd dan door de andere koper. Het is daarom moeilijk om dat in een waarde te duiden. Uit de matrix blijkt dat de referentiewoningen aan de [straat] een iets hogere verkoopprijs hebben opgeleverd. Dat verschil is niet dusdanig groot dat de woningen niet als vergelijking kunnen dienen.
€ 61.416,- te hanteren, die is toegelicht tijdens de zitting. De rechtbank ziet in de vergelijkbaarheid met [adres 2] geen reden om een lagere waarde aan te nemen. Voor zover eiser de ligging van de referenties aan de [straat] niet vergelijkbaar vindt oordeelt de rechtbank als het volgt. De ligging van de [straat] wordt door eiser als beter gezien. De ligging is van subjectieve aard. Dat betekent dat de ligging aan de straat [straat] door de ene koper positiever wordt beschouwd dan door de andere koper. Het is daarom moeilijk om dat in een waarde te duiden. Uit de matrix blijkt dat de referentiewoningen aan de [straat] een iets hogere verkoopprijs hebben opgeleverd. Dat verschil is niet dusdanig groot dat de woningen niet als vergelijking kunnen dienen.
11. Eiser voert aan dat in de vergelijking met [adres 2] het hem opvalt dat de referentiewoning meer grond heeft en toch voor een lager bedrag verkocht is dan de WOZ-waarde van de woning. Eiser merkt ook op dat de grond bij [adres 2] € 100,- per m² lager gewaardeerd wordt dan de grond van de woning. Eiser noemt het onterecht dat de woning voor uitstraling een ‘3’ krijgt terwijl de kwaliteit van [adres 2] een waardering ‘2’ heeft. De rechtbank merkt op dat de woning van eiser in de matrix gewaardeerd wordt op € 541.000,-. Voor de WOZ-waarde is de heffingsambtenaar uitgegaan van € 533.000,-. Er is dus ruimte in de waardering om eventuele verschillen, zoals in de KOUDV-factoren, te ondervangen. Het is de rechtbank echter niet gebleken dat er sprake is van een gebrekkige waardering op de door eiser genoemde punten. De beroepsgrond slaagt niet.
Dakkapel
12. Eiser heeft zijn twijfels geuit over de telling van de vierkante meters die onder schuine daken liggen en daarom niet volledig mee mogen tellen. Eiser vraagt zich af of de heffingsambtenaar hier voldoende rekening mee heeft gehouden bij het berekenen van de oppervlakte van de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat ter onderbouwing van de waardering er een onderscheid is gemaakt in de oppervlakte van de woning zelf en de dakkapellen. Daarbij zijn alle ‘volle’ vierkante meters meegenomen die zich onder de kap bevinden. De rechtbank merkt op dat dezelfde methode is gebruikt bij de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
CBS stijging
13. Eiser voert aan dat sprake is van een daling in de markt van 3% is ten opzichte van 1 januari 2022. Het bevreemdt eiser dan ook dat de waarde van de woning is gestegen. De heffingsambtenaar wijst erop dat prijspercentages van het CBS onvoldoende specifiek zijn om bij aan te sluiten.
De uitspraak op bezwaar
14. Eiser is van mening dat de heffingsambtenaar zijn bezwaarschrift verkeerd heeft opgevat. Het is de rechtbank echter niet gebleken van een gebrekkige motivering van het bezwaar. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond, dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt ook het door hem betaalde griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 juni 2026.
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 juni 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.