Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25 / 3832
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juni 2026 in de zaak tussen
[eiser] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: P.K. Dinkla)
Procesverloop
1.1.
In de beschikking van 31 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op
€ 442.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2024. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 8 mei 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld op de zitting van 10 juni 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
1.5.
Na afloop van zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
2. De woning is een vrijstaande semi-bungalow uit 1979 met een gebruiksoppervlakte van 169 m². De woning ligt op een perceel van 718 m².
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2024. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 442.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde van € 350.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2024) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 11 oktober 2023 voor € 500.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 11 juni 2024 voor € 510.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 22 oktober 2024 voor € 670.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen hetzelfde type woningen zijn die rond 1979 zijn gebouwd en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde onder de prijs per m² van de referentiewoningen te blijven. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
9. Eiser voert aan dat een makelaar de woning heeft getaxeerd op een waarde van
€ 350.000,-. De makelaar heeft, in tegenstelling tot de heffingsambtenaar, de woning van de binnenkant en buitenkant aanschouwd. Daardoor kan de makelaar volgens eiser de echte marktwaarde in het economische verkeer vaststellen.
10. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de verkoopindicatie van
€ 350.000,- niet als maatgevend kan worden beschouwd voor de vaststelling van de WOZ-waarde. De schatting is niet onderbouwd met marktgegevens zoals recente verkoopcijfers van vergelijkbare objecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht, zo stelt de heffingsambtenaar. Gelet op het ontbreken van een dergelijke onderbouwing bij de door de verkoopmakelaar genoemde waarde, is de indicatie niet bruikbaar.
11. De rechtbank volgt overweegt als volgt. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Dat kan de heffingsambtenaar het beste doen aan de hand van het eigen verkoopcijfer van de woning. In dit geval is de woning echter niet verkocht. De heffingsambtenaar heeft daarom de waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met drie geschikte referentiewoningen die zijn verkocht rondom de waardepeildatum. Daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De taxatie van de makelaar voldoet niet aan de uitgangspunten van een taxatie in het kader van de Wet WOZ, omdat deze taxatie niet is onderbouwd met recente verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud en bouwkundige kwaliteit van zijn woning. De woning is door persoonlijke omstandigheden niet volledig afgebouwd en moet gerenoveerd worden. De woning heeft onder andere verrotte kozijnen en aan de achterkant van de woning is geen goot aangebracht. Daarnaast is het balkon niet afgemaakt en is de open haard onbruikbaar omdat er geen schoorsteen aanwezig is. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser foto’s van zijn woning overgelegd. Op de zitting heeft eiser nogmaals de foto’s van zijn woning rondgedeeld.
13. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat voldoende rekening is gehouden met de staat van de woning. De woning is in de taxatiematrix gewaardeerd met een matige bouwkundige kwaliteit en een matig onderhouds- en voorzieningenniveau. Er is daarom een correctie toegepast op de m²-prijs van het woningonderdeel van respectievelijk -10%, -5% en -10%. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn betoog. Door drie KOUDV-factoren (kwaliteit, onderhoud en voorzieningen) als ondergemiddeld te kwalificeren en een aftrek van in totaal 25% op de waarde van de woning toe te passen heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de mindere staat van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
15. Op de zitting is gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te gaan op de manier zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 juni 2026 door
mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier.
mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.