ECLI:NL:RBMNE:2026:3341

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Lelystad

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/5753

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 4 juni 2026 in de zaak tussen

[eiseres] , uit [plaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. R. van der Weide),

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar

(gemachtigde: D.K. Dinkla).

Verder heeft als partij deelgenomen:

de Staat der Nederlanden (de minister voor Justitie en Veiligheid).

Inleiding

1. In de beschikking van 28 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 539.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

2. Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
13 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

4. De zaak is behandeld op de zitting van 23 april 2026. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Beoordeling door de rechtbank

Feiten

5. De woning is een in 2020 gebouwde vrijstaande bungalow met een gebruiksoppervlakte van 106 m². De woning ligt op een perceel van 431 m².

Geschil

6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 441.000,- De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde € 539.000,-.

Beoordelingskader

7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

[adres 2] , verkocht op 1 april 2022 voor € 610.000,-;
[adres 3] , verkocht op 24 juni 2022 voor € 550.000,-;
[adres 4] , verkocht op 1 februari 2022 voor € 652.000,-.

Beoordeling van het geschil

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal in dezelfde buurt zijn gelegen, de voorzieningen van alle woningen grotendeels op de begane grond zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

11. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten

12. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres aangegeven dat zijn enige beroepsgrond inhoudt dat de referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn, met name de derde gehanteerde referentiewoning aan de [adres 4] lijkt volgens eiseres niet meer op een bungalow. De gemachtigde van eiseres voert daarbij aan dat [adres 5] is verkocht voor € 707.000,- en een gebruiksoppervlakte heeft van 259 m2. Deze woning is volgens eiseres beter vergelijkbaar dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoning aan de [adres 4] . Nu de gemachtigde van eiseres alleen deze beroepsgrond handhaaft, behoeven de beroepsgronden in het beroepschrift geen verdere bespreking.

12.1.

Wat betreft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen heeft de taxateur van de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat er geen betere referentiewoningen beschikbaar zijn dan die de heffingsambtenaar in de taxatiematrix heeft gehanteerd. Vanwege het kleine woonoppervlak, het bouwjaar en het woontype is het lastig goede vergelijkingsobjecten te vinden. Hierdoor heeft de taxateur van de heffingsambtenaar ervoor gekozen kleinere semi-bungalows als vergelijkingsobject te hanteren. De taxateur heeft daarbij gezocht naar referentiewoningen waarbij de voorzieningen eveneens grotendeels op de begane grond zijn gelegen. Wat betreft de vergelijkbaarheid van [adres 5] stelt de taxateur van de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat deze woning tweeënhalf keer zo groot is als de woning van eiseres. Hierdoor valt deze woning niet meer in hetzelfde marktsegment en is deze woning volgens de taxateur van de heffingsambtenaar niet beter bruikbaar als vergelijking.

12.2.

De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar dat de gehanteerde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn, volgen. Eiseres heeft dit niet onderbouwd weersproken. Het staat de heffingsambtenaar verder vrij om te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht en het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. De rechtbank kan daarnaast de heffingsambtenaar volgen dat [adres 5] niet beter bruikbaar is als vergelijking dan de gehanteerde referentiewoningen. Deze woning is immers veel groter dan de woning van eiseres. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

Conclusie en gevolgen

13. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

Het verzoek om immateriële schadevergoeding

14. De gemachtigde van eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.

15. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (24 februari 2023) en de dag van deze uitspraak zit ruim 3 jaar en 4 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn is overschreden met 1 jaar en 4 maanden en dat schadevergoeding moet worden toegekend.

16. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. Daarom geldt hier nog het oude wettelijke tarief van € 500,- per half jaar.

17. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. De bezwaarfase heeft afgerond 2 maanden te lang geduurd. De beroepsfase heeft afgerond 14 maanden te lang geduurd. Dit leidt ertoe dat de heffingsambtenaar (2/16 van € 1.500,-) € 187,50 aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen en de Staat € 1.312,50. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.

Proceskosten en griffierecht

18. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt daarin het uitgangspunt van de Hoge Raad^[1]om 1 punt toe te kennen met wegingsfactor 0,25. Omdat het beroep ongegrond is, worden er geen andere punten toegekend. 1 punt heeft in beroep een waarde van € 934,-. In totaal wordt dus € 934,- x 0,25 = € 233,50 toegekend. De proceskosten ten aanzien van dit verzoek komen voor de helft voor rekening van de Staat.^[2]Dit leidt tot de slotsom dat de heffingsambtenaar
€ 116,75 aan proceskosten moet vergoeden en de Staat € 116,75. Het griffierecht krijgt eiseres niet terug, omdat de redelijke termijn na 31 mei 2024 is overschreden.^[3]

19. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 187,50 schadevergoeding aan eiseres;
veroordeelt de Staat tot het betalen van € 1.312,50 schadevergoeding aan eiseres;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 116,75 aan proceskosten aan eiseres;
veroordeelt de Staat tot een betaling van € 116,75 aan proceskosten aan eiseres;

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 4 juni 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beoordeling WOZ-waarde vrijstaande bungalow en toekenning schadevergoeding wegens termijnoverschrijding