ECLI:NL:RBMNE:2026:3345

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Lelystad

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/1486 en UTR 24/1494

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 4 juni 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

(gemachtigde: mr. R. van der Weide),

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar

(gemachtigde: D.K. Dinkla).

Verder heeft als partij deelgenomen:

de Staat der Nederlanden (de minister voor Justitie en Veiligheid).

Inleiding

1. In de beschikking van 28 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken op de adressen [adres 1] en [adres 2] in [plaats] (de woningen) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op respectievelijk € 409.000,- en € 267.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woningen ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.

2. Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
6 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woningen gehandhaafd.

3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft twee verweerschriften met een taxatierapport ingediend.

4. De zaak is behandeld op de zitting van 23 april 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Beoordeling door de rechtbank

Feiten

5. De woning aan de [adres 1] is een in 2002 gebouwde geschakelde woning met een gebruiksoppervlakte van 139 m2. De woning ligt op een perceel van 155 m2. De woning aan de [adres 2] is een in 1984 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 102 m2. De woning ligt op een perceel van 128 m2.

Geschil

6. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep ten aanzien van [adres 1] een lagere waarde van
€ 359.000,- en ten aanzien van [adres 2] een lagere waarde van € 227.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van respectievelijk
€ 409.000,- en € 267.000,- .

Beoordelingskader

7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

9. Om de waarde van de woning aan de [adres 1] te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

[adres 3] , verkocht op 13 december 2021 voor € 425.000,-;
[adres 4] , verkocht op 7 januari 2021 voor € 343.500,-;
[adres 5] , verkocht op 12 november 2021 voor € 521.300,-.

10. Om de waarde van de woning aan de [adres 2] te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

[adres 6] , verkocht op 17 november 2021 voor € 309.200,-;
[adres 7] , verkocht op 25 november 2021 voor € 326.000,-;
[adres 8] , verkocht op 4 februari 2022 voor € 325.000,-.

Beoordeling van het geschil

Het geschil over [adres 1] (UTR 24/1486)

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

12. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Voorzieningen en onderhoud

13. Eiser stelt dat de voorzieningen van zijn woning gedateerd zijn. De heffingsambtenaar beschikt over de verkoopgegevens van de woning. Ter zitting heeft eiser foto’s uit 2018 laten zien. Hierop is volgens eiser te zien dat de voorzieningen gedateerd en eenvoudig zijn. De heffingsambtenaar heeft hier ten onrechte geen rekening mee gehouden. Bovendien is er onvoldoende rekening gehouden met de oude Cv-ketel.

13.1.

De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat eiser niet heeft aangetoond dat het onderhavige object daadwerkelijk gedateerd is. De heffingsambtenaar heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat het tonen van foto’s ter zitting in strijd is met de goede procesorde. Bovendien heeft de taxateur van de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat er geen foto’s in IWOZ te zien zijn. Daar komt bij dat deze foto’s verouderd zijn en er in de tussentijd tot de waardepeildatum aanpassingen aan de woning hebben kunnen plaatsvinden.

13.2.

De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De woning is namelijk niet verkocht en de verkoopadvertentie is ingetrokken. Eiser had dus niet kunnen veronderstellen dat de heffingsambtenaar zou beschikken over verkoopinformatie van de woning. De rechtbank overweegt verder dat de goede procesorde erop is gericht dat partijen maar ook de rechtbank op tijd op de hoogte zijn van de inhoud van de procedure, zich daarop kunnen voorbereiden en over en weer kunnen reageren. Niet valt in te zien waarom eiser niet al eerder, binnen de 10-dagen termijn, de foto’s van de woning in het geding had kunnen brengen. Het inbrengen van de foto’s ter zitting is dan ook in strijd met de goede procesorde. Los daarvan zijn de foto’s uit 2018 en is de rechtbank het met de heffingsambtenaar eens dat er in de tussentijd aanpassingen gedaan kunnen zijn. De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiser onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de voorzieningen van de woningen te hoog zijn gewaardeerd. Het had verder ook op de weg van eiser gelegen om aannemelijk te maken dat de woning een ondergemiddelde staat van onderhoud heeft vanwege de oude Cv-ketel. Eiser heeft het nagelaten om foto’s of andere stukken in te dienen. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.

De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen

14. Eiser stelt dat het verkoopcijfer van [adres 3] laat zien dat de WOZ-waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld. Deze woning beschikt namelijk over een groter perceel (€ 5000,-) en een aanbouw van 16 m2 (ruim € 30.000,-). Daarmee rekening houdend komt de koopsom op € 390.000,-. Bovendien heeft eiser ter zitting aangevoerd dat referentiewoning [adres 5] minder goed bruikbaar is als referentiewoning, omdat deze niet in dezelfde straat is gelegen.

14.1.

De taxateur van de heffingsambtenaar heeft hierover ter zitting toegelicht dat ook als de woning alleen vergeleken zou worden met referentiewoningen 1 en 2, de taxatiematrix de waarde van de woning ook onderbouwt. Als de woning alleen met referentiewoningen 1 en 2 zou worden vergeleken dient namelijk te worden uitgegaan van een gemiddelde m2-prijs van € 2.272,-. Hiermee komt de WOZ-waarde van de woning van eiser uit op € 410.000,-. Dit is nog steeds € 1.000,- onder de vastgestelde WOZ-waarde.

14.2.

De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank overweegt dat er in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Er bestaat voor de heffingsambtenaar daarom geen verplichting om (alleen) een vergelijking te maken met [adres 3] . Verder maakt de heffingsambtenaar de waarde van de woning van eiser ook aannemelijk als referentiewoning [adres 5] niet als referentiewoning zou worden gehanteerd. De rechtbank ziet dan ook geen reden om aan te nemen dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

[adres 9]

15. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar [adres 9] ook als referentiewoning had moeten hanteren. Deze woning onderbouwt volgens eiser namelijk een lagere waarde.

15.1.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat deze beroepsgrond in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank kan dit standpunt volgen. De rechtbank vindt dat eiser deze beroepsgrond eerder naar voren had kunnen brengen dan pas op de zitting. Niet valt in te zien waarom eiser niet al eerder, binnen de 10-dagen termijn, deze beroepsgrond had kunnen aanvoeren. Het is voor de heffingsambtenaar hierdoor niet goed mogelijk geweest zich op dit standpunt te kunnen voorbereiden. Wegens strijd met de goede procesorde laat de rechtbank deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing.

Ligging

16. Eiser voert verder aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van zijn woning nabij een drukke doorgaande weg. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat de referentiewoningen een vergelijkbare ligging hebben. Hiermee wordt voldoende rekening gehouden met de ligging van het onderhavige object. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. Nu de ligging van de referentiewoningen vergelijkbaar is met de woning van eiser, is een eventueel waardedrukkend effect vanwege de ligging nabij een drukke doorgaande weg verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.

Het verschil over [adres 2] (UTR 24/1494)

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

17. Eiser stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met het eigen aankoopcijfer. Het object is namelijk aangekocht op 30 december 2021 voor € 235.000,- en vervolgens doorverkocht aan eiser op 20 januari 2022 voor € 260.000,-. Het verschil tussen de vastgestelde WOZ-waarde en het transactiecijfer is volgens eiser dan ook niet te verklaren.

17.1.

De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat hij wil benadrukken dat hij beschikt over referentiewoningen die de waarde op de waardepeildatum beter weerspiegelen. Aan de hand van deze drie referentiewoningen komt de taxateur van de heffingsambtenaar op een WOZ-waarde van € 291.000,-. Bovendien is de woning binnen een tijdsbestek van drie weken twee keer verkocht. Voorts heeft een onafhankelijke taxatie voor de geldverstrekking plaatsgevonden, waarbij de waarde is bepaald op een bedrag van
€ 280.000,-.

17.2.

De rechtbank overweegt hierover als volgt. Als uitgangspunt geldt volgens vaste rechtspraak dat het eigen aankoopcijfer in beginsel maatgevend is voor de bepaling van de WOZ-waarde, als dit aankoopcijfer kort voor of na de waardepeildatum tot stand is gekomen. Dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning heeft betaald, tenzij de partij die zich daarop beroept bijzondere feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.^[1]Dit betekent dus dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat het eigen aankoopcijfer niet bruikbaar is. Ten aanzien van de verkoop van 30 december 2021 volgt de rechtbank de heffingsambtenaar dat deze verkoop niet marktconform is. Dit komt doordat de woning in een zeer korte tijd voor een veel hoger bedrag is verkocht. De rechtbank acht het namelijk niet aannemelijk dat de WOZ-waarde tussen 30 december 2021 en 20 januari 2022 ongeveer € 30.000,- is gestegen. Ten aanzien van het aankoopcijfer op 20 januari 2022 volgt de rechtbank de heffingsambtenaar niet. Het enkele feit dat de woning kort achter elkaar is doorverkocht, betekent op zichzelf niet dat de betaalde koopsom op 20 januari 2022 niet de waarde weergeeft die de meestbiedende koper zou hebben betaald. De heffingsambtenaar heeft verder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van bijzondere feiten of omstandigheden. Bovendien hecht de rechtbank geen waarde aan het taxatierapport dat is opgemaakt voor het verkrijgen van een hypotheek, omdat dit niet ten behoeve van de Wet WOZ is opgesteld. Daarnaast komt de beoordeling van de taxateur van de heffingsambtenaar pas aan de orde wanneer is vastgesteld dat het eigen aankoopcijfer niet bruikbaar is.^[2]

17.3.

De rechtbank is voorts van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 267.000,- in lijn is met het aankoopcijfer van € 260.000,-. De heffingsambtenaar heeft namelijk niet onderbouwd dat de marktontwikkeling aantoont dat de WOZ-waarde aan de hand van het eigen aankoopcijfer op de waardepeildatum op € 267.000,- moet worden vastgesteld. Doordat de woning binnen één maand na de waardepeildatum is verkocht, ziet de rechtbank aanleiding de vastgestelde waarde van de woning van eiser te verminderen tot een bedrag van € 260.000,-.

Conclusie en gevolgen

Ten aanzien van [adres 1] (UTR 24/1486)

18. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

Ten aanzien van [adres 2] (UTR 24/1494)

19. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde die hij voorstaat niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat moet worden aangesloten bij het eigen aankoopcijfer van 20 januari 2022. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en de vastgestelde waarde van de woning van eiser verminderen tot een bedrag van € 260.000,-.

Het verzoek om immateriële schadevergoeding

20. De gemachtigde van eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.

21. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (10 februari 2023) en de dag van deze uitspraak zit ruim 3 jaar en 4 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn is overschreden met 1 jaar en 4 maanden en dat schadevergoeding moet worden toegekend.

22. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. Daarom geldt hier nog het oude wettelijke tarief van € 500,- per half jaar.

23. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. De bezwaarfase heeft afgerond 4 maanden te lang geduurd. De beroepsfase heeft afgerond 12 maanden te lang geduurd. Dit leidt ertoe dat de heffingsambtenaar (4/16 van € 1.500,-) € 375,- aan schadevergoeding aan eiser moet betalen en de Staat € 1.125,-. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.

Proceskostenvergoeding

24. Omdat het beroep ten aanzien van [adres 2] gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. De rechtbank ziet verder aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eiser in beroep. Doordat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar proceskostenvergoeding heeft toegekend, ziet de rechtbank geen reden om de proceskosten in bezwaar te vergoeden.

24. De rechtbank overweegt hierover het volgende. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor voor wat betreft de proceskosten in beroep echter buiten toepassing, omdat de uitspraak op bezwaar van voor
1 januari 2024 dateert.

26. De rechtbank stelt de proceskosten in beroep vast op € 1.868,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor de zitting, met een waarde per punt van
€ 934,-, een wegingsfactor 1).

27. De heffingsambtenaar moet ook het griffierecht van € 51,- aan eiser betalen.

28. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ. Voor dit artikel geldt geen overgangsrecht.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond voor zover dit betrekking heeft op de waardevaststelling van de woning aan de [adres 2] ;
vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de waardevaststelling van de woning aan de [adres 2] ;
stelt de waarde van de woning aan de [adres 2] vast op € 260.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert;
bepaalt dat deze uitspraak in plaats komt van het vernietigde deel van de uitspraak op bezwaar;
verklaart het beroep voor zover dit betrekking heeft op de waardevaststelling van de woning aan de [adres 1] ongegrond;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 375,- schadevergoeding aan eiser;
veroordeelt de Staat tot het betalen van € 1.125,- schadevergoeding aan eiser;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.868,- aan proceskosten aan eiser;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht tot een bedrag van € 51,- aan eiser moet vergoeden;

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 4 juni 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Vaststelling WOZ-waarde woning en toekenning schadevergoeding wegens termijnoverschrijding