ECLI:NL:RBMNE:2026:3545

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht, kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 12166471 \ UV EXPL 26-76 WMB/61313

Vonnis in kort geding van 9 juni 2026

in de zaak van

STICHTING CAZAS WONEN,

wonend in Utrecht,

eisende partij,

hierna te noemen: Cazas Wonen,

gemachtigde: mr. M.J. Jeths,

tegen

[bewindvoerder] B.V.IN DE HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER VAN DE ONDERBEWINDGESTELDE
[gedaagde], WONEND IN [woonplaats] ,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij,

hierna apart te noemen: de bewindvoerder en [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. T.E. van der Bent.

1.De procedure

1.1

Cazas Wonen heeft de bewindvoerder op 18 mei 2026 gedagvaard. De mondelinge behandeling vond plaats op 26 mei 2026. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. Namens Cazas Wonen zijn daar verschenen de heer [A] , medewerker in het team Rechtmatig Wonen bij Cazas Wonen, en mevrouw [B] , sociaal beheerder bij Cazas Wonen. Zij werden bijgestaan door mr. Jeths. Mr. Van der Bent is namens de bewindvoerder verschenen. De bewindvoerder en [gedaagde] waren niet bij de zitting aanwezig. Mr. Van der Bent heeft tijdens de zitting een pleitnota gebruikt. Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

2.De kern van de zaak

2.1

[gedaagde] heeft met toestemming van de bewindvoerder op 10 november 2025 met Cazas Wonen een huurovereenkomst gesloten voor de huur van de woning met het adres [adres] in ( [postcode] ) [woonplaats] (hierna: de woning). Cazas Wonen wil dat [gedaagde] de woning ontruimt, omdat zij de huurovereenkomst op 6 februari 2026 heeft vernietigd. Cazas Wonen zegt dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst onjuiste informatie heeft gegeven over zijn huurverleden. De bewindvoerder zegt dat [gedaagde] niet opzettelijk onjuiste informatie heeft gegeven en dat verder nergens uit blijkt dat die informatie cruciaal was voor Cazas Wonen. Daarnaast zegt de bewindvoerder dat de beëindiging van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en vraagt de bewindvoerder om een langere ontruimingstermijn als de ontruiming wordt toegewezen. De kantonrechter wijst de ontruiming toe op een termijn van twee maanden.

3.De beoordeling

Cazas Wonen heeft spoedeisend belang bij haar vorderingen

3.1

Cazas Wonen vraagt de kantonrechter in dit kort geding om de ontruiming van de woning toe te wijzen. Dat kan alleen als Cazas Wonen daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat heeft zij. Cazas Wonen zegt dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] op 6 februari 2026 buitengerechtelijke heeft vernietigd. [gedaagde] verblijft volgens haar daarom sindsdien zonder recht of titel in de woning. Cazas Wonen heeft een spoedeisend belang om zo snel mogelijk een einde te maken aan die situatie.

Het is aannemelijk dat Cazas Wonen de huurovereenkomst kon vernietigen

3.2

Voordat de kantonrechter ingaat op de verdere juridisch beoordeling van deze zaak, ziet zij reden om haar verwondering te uiten over de manier waarop de huurovereenkomst tussen Cazas Wonen en [gedaagde] tot stand is gekomen. [gedaagde] staat sinds 21 november 2024 onder bewind, omdat hij als gevolg van zijn lichamelijke of geestelijke toestand niet in staat is ten volle zijn vermogensrechtelijke belangen zelf behoorlijk waar te nemen. Cazas Wonen wist daarvan en heeft bij de bewindvoerder nagevraagd of [gedaagde] toestemming had om de huurovereenkomst te sluiten, zoals de wet vereist.^[1]Daarbij heeft Cazas Wonen niet meer gedaan dan het delen van de kale huurprijs, op basis waarvan de bewindvoerder zijn toestemming heeft gegeven. Het is voor de kantonrechter onbegrijpelijk dat Cazas Wonen en de bewindvoerder ondanks de kwetsbare situatie van [gedaagde] over en weer verder geen enkele vraag over de situatie van [gedaagde] of de overige huurvoorwaarden hebben gesteld. Gelet op de maatschappelijke rol van de bewindvoerder en van Cazas Wonen als sociale verhuurder, zou je verwachten dat juist ook hieraan aandacht wordt besteed. Maar, partijen hebben toegelicht dat het in de praktijk gebruikelijk dat bewindvoerders zich beperken tot het voeren van een financiële administratie, omdat de vergoeding die zij ontvangen geen ruimte laat voor meer. Cazas Wonen heeft uitgelegd dat zij de woningen die zij in portefeuille heeft gewoon volgens het systeem van hoogst genoteerde inschrijving toewijst aan degene die op nummer één staat, op de woning reageert en na/bij de bezichtiging de gegevens aanlevert die worden gevraagd. Of die gegevens kloppen wordt dus niet gecontroleerd, noch door Cazas Wonen noch door de bewindvoerder. Dat dit een onwenselijke situatie oplevert blijkt wel uit deze zaak. Iets meer persoonlijke betrokkenheid bij het ontstaan van de huurovereenkomst die is gesloten had namelijk naar alle waarschijnlijk de problematische situatie die nu is ontstaan, kunnen voorkomen. Dat gezegd hebbende, luidt de juridische beoordeling van de door Cazas Wonen ingestelde vordering als volgt.

3.3

De kantonrechter kan in een kort geding de ontruiming van een woning alleen toewijzen als het voldoende aannemelijk is dat de rechter in de bodemprocedure de ontruiming zal toewijzen en daarnaast niet van Cazas Wonen kan worden gevergd dat zij [gedaagde] nog langer van de woning gebruik laat maken. In dit geval betekent dat dat het voldoende aannemelijk moet zijn dat Cazas Wonen de huurovereenkomst buitengerechtelijk kon vernietigen op 6 februari 2026. Daarvoor is een vernietigingsgrond nodig. Cazas Wonen zegt dat zij die had, omdat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft verklaard dat hij nooit eerder zelfstandig heeft gewoond. Zij wijst daarbij op een formulier, het zogenaamde deel I formulier “verklaring kandidaat”, dat [gedaagde] op 3 september 2026 aan haar heeft gestuurd toen hij in aanmerking kwam voor de woning. Daarin heeft [gedaagde] aangekruist dat hij nooit eerder zelfstandig heeft gewoond. Nadat [gedaagde] in de woning was getrokken, is Cazas Wonen er echter achter gekomen dat [gedaagde] wel al eerder in een sociale huurwoning heeft gewoond. In 2023 is [gedaagde] bij verstek veroordeeld om die woning te ontruimen omdat hij volgens de verhuurder overlast veroorzaakte. Daarnaast heeft Cazas Wonen te horen gekregen dat [gedaagde] onder de aandacht is bij het zogenaamde [naam] -overleg, een samenwerkingsverband tussen verschillende justitiële en maatschappelijke organisaties om criminaliteit en overlast tegen te gaan.

3.4

Cazas Wonen zegt dat [gedaagde] haar heeft bedrogen door opzettelijk onjuiste informatie te geven over zijn huurverleden^[2]en dat zij door zijn onjuiste mededeling heeft gedwaald, omdat zij de huurovereenkomst niet had gesloten als zij wist van zijn huurverleden.^[3]De bewindvoerder heeft niet weersproken dat het formulier onjuiste informatie bevat, maar betwist dat [gedaagde] Cazas Wonen opzettelijk onjuist heeft voorgelicht. Of [gedaagde] dat opzettelijk heeft gedaan kan echter in het midden blijven, omdat het voldoende aannemelijk is dat Cazas Wonen door zijn handelen heeft gedwaald.

3.5

Cazas Wonen kan zich op dwaling beroepen als zij door een mededeling van [gedaagde] op het verkeerde been is gezet. Als Cazas Wonen daardoor een huurovereenkomst heeft gesloten die zij niet had gesloten bij een juiste voorstelling van zaken, kan zij die huurovereenkomst vernietigen. Het is voldoende aannemelijk dat [gedaagde] Cazas Wonen op het verkeerde been heeft gezet door het formulier aan haar op te sturen. Anders dan de bewindvoerder heeft betoogd, maakt het niet uit dat er bovenaan het formulier een andere verhuurder en aangeboden woning worden genoemd. Tijdens de zitting heeft (de gemachtigde van) de bewindvoerder aangegeven dat [gedaagde] het ingevulde formulier nog had liggen van een eerdere woningbezichtiging en aan Cazas Wonen heeft gestuurd voor het verkrijgen van deze woning toen Cazas Wonen om een deel I formulier vroeg. Het formulier was dus bedoeld voor deze woning en Cazas Wonen heeft het formulier ook mogen opvatten als een mededeling die aan haar was gericht voor het verkrijgen van deze woning.

3.6

Het is verder voldoende aannemelijk dat Cazas Wonen de huurovereenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) met [gedaagde] zou hebben gesloten als hij het formulier juist had ingevuld. Cazas Wonen heeft uitgelegd dat zij altijd informatie opvraagt bij een vorige verhuurder als een huurder invult dat hij eerder een woning heeft gehuurd. Als [gedaagde] het formulier dus juist had ingevuld, zou Cazas Wonen navraag hebben gedaan bij de vorige verhuurder via een zogenaamd deel II formulier. Daaruit zou ongetwijfeld naar voren zijn gekomen dat [gedaagde] voor overlast zorgde in zijn vorige woning en dat hij om die reden de woning moest ontruimen. Het is aannemelijk dat Cazas Wonen dan niet zonder meer een huurovereenkomst met [gedaagde] zou hebben gesloten. Het betoog van de bewindvoerder dat de informatie uit het formulier deel I voor Cazas Wonen niet van cruciaal belang was, gaat dus niet op. Zoals expliciet is aangegeven op het deel I formulier, vraagt Cazas Wonen juist naar het huurverleden omdat zij dan navraag kan doen naar het woon- en betaalgedrag van haar potentiële nieuwe huurders voordat zij besluit of zij (onder aanvullende voorwaarden) met hen een overeenkomst aan wil gaan. Het is daarom voldoende aannemelijk dat Cazas Wonen de huurovereenkomst met [gedaagde] op 6 februari 2026 buitengerechtelijk kon vernietigen.

[gedaagde] moet de woning binnen twee maanden ontruimen

3.7

Gelet op het voorgaande, is het aannemelijk dat [gedaagde] op dit moment zonder recht of titel in de woning verblijft en dat de bodemrechter zal oordelen dat hij de woning moet ontruimen. In de gegeven omstandigheden kan niet van Cazas Wonen worden gevergd dat zij [gedaagde] nog langer gebruik laat maken van de woning in afwachting van een beslissing in de bodemprocedure. Het gaat daarbij om een afweging van belangen. Het belang van Cazas Wonen bij een eerlijke verdeling van sociale huurwoningen en een goed beheer daarvan, gaat in dit geval voor het belang van [gedaagde] bij het behoud van de woning om de volgende redenen.

3.8

Cazas Wonen heeft met verklaringen onderbouwd dat [gedaagde] ook in deze woning voor overlast zorgt door onder andere in beschonken staat kinderen op straat aan te spreken en soms bij hem thuis uit te nodigen om alcohol te drinken. Die verklaringen heeft de bewindvoerder niet weersproken. Daarmee is voldoende aannemelijk dat [gedaagde] ook in deze woning voor onacceptabele overlast zorgt en inbreuk maakt op het recht van de omwonenden om ongestoord van hun (huur)woningen te kunnen genieten. Op de vraag van de kantonrechter of [gedaagde] weer bij zijn ouders terecht zou kunnen^[4]heeft de bewindvoerder gezegd dat dat niet mogelijk is vanwege de spanningen die de aanwezigheid van [gedaagde] veroorzaakt. Dat onderstreept dat voor een passende woonsituatie van [gedaagde] maatwerk vereist is en deze woning niet als passend kan worden gezien. Cazas Wonen heeft het belang van [gedaagde] bij een passend alternatief voor de huidige situatie onderkend. Niet wenselijk is dat [gedaagde] , met de problematiek die kennelijk speelt, op straat belandt. Cazas Wonen heeft toegelicht dat er daarom op dit moment via het [naam] -overleg aandacht wordt besteed aan het vinden van een passend alternatief voor deze woning. De kantonrechter gaat ervan uit dat een verlengde termijn ontruimingstermijn voldoende tijd geeft om de benodigde maatregelen te treffen. Het geheel overziende is de ontruiming op een termijn van twee maanden gerechtvaardigd.

3.9

Die verlengde ontruimingstermijn maakt ook dat er geen bezwaar is om de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat [gedaagde] het vonnis moet uitvoeren, ook als hij nog in hoger beroep kan gaan of al is gegaan. Over uiterlijk twee maanden moet hij dus in elk geval uit de woning zijn vertrokken.

[gedaagde] moet de proceskosten van Cazas Wonen betalen

3.1

De bewindvoerder en [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Cazas Wonen worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

155,02

- griffierecht

€

139,00

- salaris gemachtigde

€

577,00

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.015,02

4.De beslissing

De kantonrechter:

4.1

veroordeelt de bewindvoerder om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] te doen laten ontruimen en te doen verlaten met al degenen die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en al hetgeen zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt, alsmede de woning, onder afgifte van alle sleutels van de woning, geheel ter vrije beschikking aan Cazas Wonen te stellen,

4.2

veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 1.015,02, te betalen binnen veertien dagen, vermeerderd met de kosten van betekening,

4.3

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2026.

Ontruiming sociale huurwoning na buitengerechtelijke vernietiging huurovereenkomst wegens onjuiste huurverleden