Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Erfrecht
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: 11919790 UC EXPL 25-7999
Vonnis van 27 mei 2026
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
hierna: [eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende in [woonplaats 2] , gemeente [gemeente] ,
hierna: [eiser 2] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
gemachtigde: mr. M.J.P. Schipper, werkzaam in Alkmaar,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende in [woonplaats 2] , gemeente [gemeente] ,
hierna: [gedaagde 1] ,
gedaagde in conventie,
verschenen in persoon,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende in [woonplaats 3] , gemeente [gemeente] ,
hierna: [gedaagde 2] ,
gedaagde in conventie,
gemachtigde: mr. E.M.G. Pouls, werkzaam in Utrecht,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
wonende in [woonplaats 4] ,
hierna: [gedaagde 3] ,
gedaagde in conventie,
verschenen in persoon,
4.
[gedaagde 4],
[gedaagde 4],
wonende in [woonplaats 2] , gemeente [gemeente] ,
hierna: [gedaagde 4] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. S.L.D. van den Brink, werkzaam in Mijdrecht,
5.
[gedaagde 5]
[gedaagde 5]
[gedaagde 5],
wonende in [woonplaats 5] , gemeente [gemeente] ,
hierna: [gedaagde 5] ,
gedaagde in conventie,
gemachtigde: mr. E.M.G. Pouls, werkzaam in Utrecht.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis van 5 november 2025
- de akte van [eiser 1] en [eiser 2]
- de brief van [gedaagde 1] van 15 december 2025
- de brief van [gedaagde 3] van 7 januari 2026
- de antwoordakte van [gedaagde 2] en [gedaagde 5] , met bijlagen 1 en 2
- de antwoordakte tevens wijziging van eis van [gedaagde 4] met productie A
- de reactie van [gedaagde 1] op de wijziging van eis
- de reactie van [gedaagde 2] en [gedaagde 5] op de wijziging van eis
- de reactie van [eiser 1] en [eiser 2] op de wijziging van eis, met producties 18 en 19.
1.2.
Daarna heeft de kantonrechter bepaald dat uitspraak zal worden gedaan.
1.3.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben hun vorderingen ingesteld bij de rechtbank. Tijdens de mondelinge behandeling op 16 mei 2024 hebben partijen gedeeltelijk overeenstemming bereikt over de wijze van verdeling van een aantal onroerende zaken. Om ook de deelgenoten die niet in de procedure waren verschenen ( [gedaagde 1] en [gedaagde 3] ) aan deze overeenstemming te binden, heeft de rechtbank op verzoek van de andere partijen in een vonnis van 4 december 2024 gelast dat de verdeling conform deze overeenstemming zou plaatsvinden en bepaald dat van dit vonnis tussentijds hoger beroep kon worden ingesteld. Omdat [gedaagde 4] in reconventie heeft gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat er wat betreft een deel van de onroerende zaken een huurovereenkomst woonruimte met hem bestaat, heeft de rechtbank de zaak in een vonnis van 1 oktober 2025 verwezen naar de kantonrechter. [gedaagde 1] en [gedaagde 3] zijn toen alsnog in de procedure verschenen. De kantonrechter heeft in het hierboven genoemde vonnis van 5 november 2025 de gevorderde verklaring voor recht gegeven. Op grond van artikel 94 lid 2 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zal de kantonrechter nu ook beslissen over de verdeling van de nog onverdeelde onroerende zaken.
2.De beoordeling
in conventie
beslissing over resterende geschilpunten partijen
2.1.
Partijen zijn als erfgenamen van hun in 2010 overleden moeder samen eigenaar geworden van panden aan de [adressen] in [plaats 2] , gemeente [gemeente] , met daarbij vier loodsen en drie garageboxen. [1] Zoals hiervoor vermeld, heeft de kantonrechter in het vonnis van 5 november 2025 (in reconventie) voor recht verklaard dat er wat betreft de woning aan de [adres 1] een huurovereenkomst woonruimte met [gedaagde 4] bestaat en dat aan hem huurbescherming toekomt. Partijen hebben geen overeenstemming kunnen bereiken over de verdeling van deze onroerende zaken. Verder moet het saldo van de beheers-/ervenrekening nog worden verdeeld.
2.2.
Partijen hebben zich (in conventie) bij akte uitgelaten over de verdeling van de onroerende zaken bij voortduring van de huurovereenkomst met [gedaagde 4] . [eiser 1] en [eiser 2] willen nog steeds verkoop en levering van het geheel via het uitschrijven van een openbare tender. De locatie is geschikt voor woningbouw en er zijn projectontwikkelaars die interesse hebben getoond. Via een tender kan volgens hen een maximale opbrengst worden behaald. Zij willen niet langer dat [makelaar A] in [plaats 1] de opdracht voor de tender krijgt, maar [makelaar B] in [plaats 2] . Zij willen verder dat er een meerwaardeclausule wordt opgenomen voor het geval de tender leidt tot toedeling aan [gedaagde 4] en dat de minderopbrengst die het gevolg is van verkoop in (deels) verhuurde staat voor rekening van [gedaagde 4] komt. [gedaagde 1] en [gedaagde 3] zijn het eens met de door [eiser 1] en [eiser 2] voorgestelde tender en het opnemen van een meerwaardeclausule. [gedaagde 2] en [gedaagde 5] ook. Zij hebben in hun antwoordakte met bijlagen geconcretiseerd welke stappen er volgens hen bij de (ontwikkelaars)tender genomen moeten worden ingeval van verkoop in (deels) verhuurde staat (bijlage 1) dan wel verkoop in onverhuurde staat (bijlage 2). Zij willen dat de kantonrechter de wijze van verdeling gelast conform een in hun akte opgenomen voorstel. [gedaagde 4] wil iets anders. Hij wil dat het pand aan de [adres 2] met perceel grond aan hem wordt toegedeeld na kadastrale afsplitsing. Daar wil hij een nieuwe woonvoorziening realiseren en in de tussentijd wil hij in de woning aan de [adres 1] blijven wonen. Het na afsplitsing resterende deel kan aan de andere deelgenoten worden toegedeeld, zodat zij dat kunnen verdelen op de wijze die zij willen. [eiser 1] en [eiser 2] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en [gedaagde 5] hebben allerlei bezwaren tegen dit voorstel van [gedaagde 4] geuit. [gedaagde 3] heeft zich over het voorstel niet uitgelaten. [gedaagde 1] heeft nog een alternatief voorstel gedaan om tot een oplossing te komen. Een volledige weergave van de (laatste) verdelingsvoorstellen van partijen is opgenomen in de bijlage bij dit vonnis.
2.3.
De kantonrechter zal de wijze van verdeling gelasten, die kort gezegd inhoudt dat de onroerende zaken moeten worden verkocht en geleverd na het uitschrijven van een tender, waarbij na aftrek van kosten en eventuele hypothecaire schulden de verkoopopbrengst gelijkelijk tussen partijen moet worden verdeeld. Ook het saldo van de beheers-/ervenrekening moet gelijkelijk tussen hen worden verdeeld. Dit zal hierna worden toegelicht.
juridisch kader
2.4.
Als deelgenoten in een gemeenschap geen overeenstemming over de verdeling kunnen bereiken, zoals hier het geval is, kan de kantonrechter op vordering van een van hen de wijze van verdeling gelasten of de verdeling vaststellen. Daarbij moet de kantonrechter naar billijkheid rekening houden met de persoonlijke belangen van de deelgenoten en de algemene belangen die bij het geval betrokken zijn (art. 3:185 lid 1 BW Pro). Mogelijke wijzen van verdeling zijn onder andere toedeling van een gedeelte van het goed aan ieder van de deelgenoten en verdeling van de netto-opbrengst van een goed, nadat dit op een door de rechter bepaalde wijze is verkocht (lid 2).
geen toedeling deel aan [gedaagde 4]
2.5.
[gedaagde 4] heeft in zijn conclusie van antwoord geschreven dat hij de woning aan de [adres 1] wil blijven huren, omdat hij gehecht is aan de woning en deze aan zijn wensen is aangepast. Hij heeft om die reden in reconventie primair gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat er sprake is van een huurovereenkomst woonruimte en dat aan hem huurbescherming toekomt. Als de huurovereenkomst in stand blijft en hem dus huurbescherming toekomt, dan gaat hij akkoord met het uitschrijven van een tender waarbij er rekening mee wordt gehouden dat de woning aan hem verhuurd blijft.
2.6.
Tijdens de mondelinge behandeling op 16 mei 2024 is bij het verkennen van mogelijke oplossingsrichtingen als optie genoemd dat [gedaagde 4] een gedeelte aan de zijkant van het terrein krijgt toegedeeld ( [adres 2] ) om daar woonruimte te realiseren en dat het geheel of het resterende deel wordt verkocht. Ook is als optie genoemd dat [gedaagde 4] bij de herontwikkeling van het gehele terrein wordt betrokken. Op verzoek van partijen is de procedure aangehouden, zodat zij deze opties verder konden (laten) onderzoeken. Dit heeft niet geleid tot een regeling tussen hen.
2.7.
De kantonrechter heeft daarna vonnis gewezen en, zoals gezegd, de door [gedaagde 4] gevorderde verklaring voor recht gegeven. [gedaagde 4] wil nu iets anders, namelijk dat het pand aan de [adres 2] inclusief het perceel grond zoals dit omlijnd is weergegeven op de bij zijn akte gevoegde afbeelding (productie A) aan hem wordt toegedeeld na kadastrale afsplitsing. Dit komt volgens hem overeen met 1/7e deel van het geheel, waardoor hij niet wordt overbedeeld. Daar wil hij een nieuwe woonvoorziening realiseren, nadat dat pand een woonbestemming heeft gekregen. Hij wil in de door hem gehuurde woning aan de [adres 1] blijven wonen, totdat de nieuwe woonvoorziening bewoonbaar is. Het na afsplitsing resterende deel kan aan de andere deelgenoten worden toegedeeld. Dat kunnen zij dan later via een tender verkopen en leveren of op een andere wijze verdelen, zonder dat [gedaagde 4] daarbij hoeft te worden betrokken. Volgens [gedaagde 4] is dit gunstig voor hen, omdat dat deel dan in onverhuurde staat verkocht kan worden aan een derde en de waarde van dat deel daardoor zal toenemen. Bovendien ligt het pand aan de [adres 2] aan de zijkant van het terrein en de woning aan de [adres 1] in het midden. Dat maakt volgens hem dat bij deze wijze van toedeling de herontwikkelingsmogelijkheden van het resterende deel veel gunstiger zijn en de economische waarde daardoor dus ook veel hoger zal zijn.
2.8.
Naar het oordeel van de kantonrechter verzetten de belangen van de andere deelgenoten zich tegen de door [gedaagde 4] voorgestelde wijze van verdeling. Hun grootste bezwaar tegen zijn voorstel is dat uitvoering daarvan ertoe zal leiden dat zij nog jarenlang in een onverdeelde gemeenschap moeten blijven. Het door [gedaagde 4] gewenste deel zal namelijk eerst kadastraal moeten worden afgesplitst, dan moet er een procedure worden gevolgd om de bestemming van het pand te laten wijzigen en een procedure om een bouwvergunning te verkrijgen en daarna moet de nieuwe woonvoorziening nog worden gebouwd. Pas als dat allemaal gerealiseerd is en [gedaagde 4] de door hem gehuurde woning aan de [adres 1] heeft verlaten, kunnen de andere deelgenoten een tender starten om te komen tot verkoop en levering van het resterende deel. Zij willen niet nog langer wachten met de verdeling van (dat deel van) de onroerende zaken vanwege het tijdsverloop van bijna 16 jaar sinds het overlijden van moeder. Dit maakt naar het oordeel van de kantonrechter al dat het voorstel van [gedaagde 4] niet kan worden gevolgd, omdat deelgenoten niet gedwongen kunnen worden om in een gemeenschap te blijven. [2] Verder heeft [gedaagde 4] zijn stelling dat hij door deze toedeling niet zal worden overbedeeld niet onderbouwd. De anderen hebben deze stelling gemotiveerd betwist. Zij hebben onder andere aangevoerd dat het door [gedaagde 4] gewilde gedeelte geen 1/7e, maar 1/6e deel van het geheel betreft en aan de wegzijde van het terrein ligt. In geval van afsplitsing is dat waardevermeerderend voor dat deel en waardeverminderend voor het resterende deel. Ook daardoor zouden zij worden benadeeld. [gedaagde 4] heeft laten weten dat hij graag aan de [locatie] wil blijven wonen. Gezien het voorgaande is dit belang echter van onvoldoende gewicht.
verkoop geheel via een tender
2.9.
Naar het oordeel van de kantonrechter is de door [eiser 1] en [eiser 2] voorgestelde wijze van verdeling, te weten verdeling van de netto-opbrengst na verkoop en levering van het geheel via een tender, wel toewijsbaar. Dit voorstel sluit aan bij de wensen van [gedaagde 1] , [gedaagde 3] , [gedaagde 2] en [gedaagde 5] en ook bij de aanvankelijke wens van [gedaagde 4] . Partijen zijn het erover eens dat bij verkoop via een openbare tender een maximale opbrengst voor de onroerende zaken kan worden behaald. Daarbij geldt dat iedere deelgenoot de mogelijkheid heeft om zelf aan de tender deel te nemen. Verder biedt verkoop via een (ontwikkelaars)tender mogelijkheden om [gedaagde 4] bij de herontwikkeling van het terrein voor woningbouw te betrekken, zodat hij aan de [locatie] kan blijven wonen. Bij deze wijze van verdeling zijn zowel de belangen van de deelgenoten als het algemeen belang gediend. De kantonrechter zal conform het voorstel van [eiser 1] en [eiser 2] bepalen dat de tender moet plaatsvinden via [makelaar B] in [plaats 2] . Alleen [gedaagde 4] heeft daartegen bezwaar gemaakt, omdat hij vreest dat die makelaar niet volledig onafhankelijk is en verkoop aan een bevriende partij van [eiser 1] en [eiser 2] tegen een te lage waarde zal plaatsvinden. Aan dat bezwaar gaat de kantonrechter voorbij. [eiser 1] en [eiser 2] hebben verklaard dat zij alleen informatie met deze makelaar hebben uitgewisseld en er verder geen banden tussen hen bestaan. Aanwijzingen van het tegendeel zijn niet gebleken. De kantonrechter zal verder bepalen dat notaris [naam] in [plaats 2] bij de uitvoering van de tender moet worden betrokken. Tegen het inschakelen van deze door [gedaagde 2] en [gedaagde 5] voorgestelde notaris is geen bezwaar gemaakt. De kantonrechter ziet aanleiding om aan te sluiten bij de door [gedaagde 2] en [gedaagde 5] in hun akte voorgestelde opdrachtomschrijving voor de makelaar en de notaris. De kantonrechter zal niet bepalen dat bij de uitvoering gehandeld moet worden conform de stappenplannen zoals beschreven in bijlagen 1 en 2 bij hun akte. [eiser 1] en [eiser 2] hebben terecht aangevoerd dat het aan de makelaar is om te bepalen hoe de tender in de gegeven omstandigheden moet worden vormgegeven om een maximale opbrengst te behalen. De deelgenoten zullen alle aanwijzingen, adviezen en beslissingen van de makelaar en van de notaris in dat kader moeten opvolgen.
2.10.
Verkoop van het geheel betekent verkoop in deels verhuurde staat, omdat [gedaagde 4] de woning aan de [adres 1] nog steeds huurt. De vordering om [gedaagde 4] te veroordelen tot ontruiming van de woning is niet toewijsbaar. Zoals de kantonrechter in het vonnis van 5 november 2025 heeft overwogen, hoeft [gedaagde 4] de woning pas blijvend te verlaten als de huurovereenkomst op een rechtsgeldige wijze is beëindigd. Daarvan is nog geen sprake geweest. De kantonrechter zal wel bepalen dat als deelgenoten zaken (van henzelf of derden) in de onroerende zaken hebben opgeslagen, zij deze onroerende zaken binnen een bepaalde termijn moeten ontruimen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om te bepalen dat de minderopbrengst die het gevolg is van verkoop in deels verhuurde staat voor rekening van [gedaagde 4] moet komen, zoals is gevorderd. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat (nog) geen gebruik is gemaakt van de wettelijke mogelijkheden tot beëindiging van de huurovereenkomst. Dat brengt mee dat [gedaagde 4] tegen betaling van de afgesproken huur in de woning mag blijven wonen en niet gehouden is om alternatieve woonruimte te betrekken. Dat verkoop in de huidige situatie minder zal opbrengen dan in ontruimde staat, doet aan het sterke recht van huurbescherming niet af. In het geval [gedaagde 4] na verkoop en levering via de tender eigenaar wordt van de onroerende zaken (en dus ook van de door hem op dat moment gehuurde woning) eindigt de huurverhouding. Dat betekent dat [gedaagde 4] de onroerende zaken (of alleen de woning) vervolgens in onverhuurde staat kan doorverkopen en zo de meerwaarde daarvan kan realiseren. Gelet daarop acht de kantonrechter het redelijk om te bepalen dat [gedaagde 4] ingeval hij de onroerende zaken of een deel daarvan binnen tien jaar na de levering aan hem tegen een hogere koopsom verkoopt dan hij vanwege de verhuur zelf daarvoor heeft betaald de andere deelgenoten ieder voor 1/7e deel moet laten meedelen in de netto meeropbrengst, voor zover die het gevolg is van verkoop in onverhuurde staat.
2.11.
De kantonrechter zal daarom de volgende wijze van verdeling van de onroerende zaken gelasten:
-partijen moeten de onroerende zaken aan de [adressen] in [plaats 2] , gemeente [gemeente] , verkopen en leveren aan een derde (dan wel een deelgenoot) via een tender, waartoe de deelgenoten
binnen twee weken na de datum van dit vonnisgezamenlijk opdracht moeten geven aan de makelaar [makelaar B] in [plaats 2] , waarbij zij de makelaar moeten verzoeken eerst een plan van aanpak/ontwikkelnotitie op te stellen en ten minste 2 onafhankelijke residuele grondwaardetaxaties uit te voeren, en hem moeten verzoeken op basis daarvan een indicatieve vraagprijs, een minimale aanvaardbare biedingsstructuur en een tenderreglement vast te stellen en waarbij de deelgenoten zich moeten conformeren aan de aanwijzingen, adviezen en beslissingen van de makelaar;
binnen twee weken na de datum van dit vonnisgezamenlijk opdracht moeten geven aan de makelaar [makelaar B] in [plaats 2] , waarbij zij de makelaar moeten verzoeken eerst een plan van aanpak/ontwikkelnotitie op te stellen en ten minste 2 onafhankelijke residuele grondwaardetaxaties uit te voeren, en hem moeten verzoeken op basis daarvan een indicatieve vraagprijs, een minimale aanvaardbare biedingsstructuur en een tenderreglement vast te stellen en waarbij de deelgenoten zich moeten conformeren aan de aanwijzingen, adviezen en beslissingen van de makelaar;
- partijen moeten
binnen twee weken na de datum van dit vonnisnotaris mr. [naam] in [plaats 2] de opdracht verstrekken:
binnen twee weken na de datum van dit vonnisnotaris mr. [naam] in [plaats 2] de opdracht verstrekken:
a. het tenderreglement te controleren en goed te keuren;
b. de biedingen te registreren;
c. de gunning vast te stellen;
d. de uiteindelijke verkoopopbrengst (na aftrek van de makelaarskosten, taxatiekosten, notariskosten en overige kosten verbonden aan de tender) tussen de deelgenoten te verdelen,
waarbij de deelgenoten zich moeten conformeren aan de aanwijzingen, adviezen en beslissingen van de notaris;
- de deelgenoten moeten de verkoopovereenkomst aangaan met de derde (dan wel de deelgenoot) die de hoogste prijs biedt indien en voor zover die prijs volgens hen de best mogelijke prijs is. In het geval zij het niet eens kunnen worden over de vraag of een aanbod de best mogelijke prijs is, dan moeten de makelaar en notaris dit in samenspraak naar beste weten en kunnen bepalen;
- de deelgenoten zijn gehouden aan deze verkoop en de daaropvolgende overdracht mee te werken;
- iedere deelgenoot is gehouden gelijkelijk (1/7e deel van) de kosten van de makelaar, de notaris en de overige kosten ter zake van de verkoop en levering via de tender te dragen;
- na verkoop en overdracht van de onroerende zaken moet de verkoopopbrengst (na aflossing van eventuele hypothecaire schulden) gelijkelijk tussen de deelgenoten worden verdeeld;
-de onroerende zaken moeten uiterlijk 14 dagen voor de datum van levering aan de koper of zoveel eerder als de makelaar adviseert, zijn ontruimd door de deelgenoten die daar zaken (van henzelf of van derden) hebben opgeslagen, met uitzondering van de door [gedaagde 4] gehuurde woning aan de [adres 1] ;
- indien de onroerende zaken (waaronder de woning die hij op dat moment huurt) aan [gedaagde 4] worden verkocht en geleverd voor een koopsom die is vastgesteld uitgaande van verkoop in verhuurde staat en hij de onroerende zaken of een deel daarvan binnen tien jaar na de levering aan hem tegen een hogere koopsom verkoopt dan hij vanwege de verhuur zelf daarvoor heeft betaald, moet hij de andere deelgenoten ieder voor 1/7e deel laten meedelen in de netto meeropbrengst voor zover die het gevolg is van verkoop in onverhuurde staat.
saldo ervenrekening verdelen
2.12.
Partijen zijn het erover eens dat het saldo van de beheers-/ervenrekening gelijkelijk tussen alle deelgenoten moet worden verdeeld, zodat ieder 1/7e deel daarvan ontvangt. Die wijze van verdeling zal de kantonrechter daarom gelasten.
dwangmiddel
2.13.
De kantonrechter ziet aanleiding voor indeplaatsstelling van het vonnis van de vereiste medewerking of handtekeningen van de deelgenoten, zoals [eiser 1] en [eiser 2] hebben gevorderd, omdat niet zeker is of alle deelgenoten op eerste verzoek van de makelaar, de notaris of de bank binnen de daarbij gestelde termijn vrijwillig onvoorwaardelijk zullen meewerken aan de feitelijke uitvoering van de gelaste wijze van verdeling. Naar het oordeel van de kantonrechter is het niet nodig om ook nog een dwangsom op te leggen.
proceskosten
2.14.
Gelet op de familieverhouding tussen partijen ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten tussen hen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
vonnis uitvoerbaar bij voorraad
2.15.
[gedaagde 4] heeft verzocht ingeval zijn verdelingsvoorstel niet wordt gevolgd en dat van [eiser 1] en [eiser 2] (gedeeltelijk) wel, het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren (op de voet van art. 233 Rv Pro), zoals [eiser 1] en [eiser 2] hebben gevorderd. Anders zal na een voor hem gunstige uitspraak in hoger beroep die verdelingswijze niet meer mogelijk zijn of tot ongewenste ongedaanmakingsverplichtingen leiden en dat is volgens [gedaagde 4] niet in het belang van partijen.
2.16.
Nu [gedaagde 4] verweer heeft gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad moet de kantonrechter de belangen van partijen afwegen in het licht van de omstandigheden van het geval. De maatstaf daarbij is of het belang van de partij die de uitvoerbaarheid bij voorraad vordert, zwaarder weegt dan het belang van de andere partij bij behoud van de bestaande toestand totdat de uitspraak kracht van gewijsde heeft of op een eventueel rechtsmiddel is beslist. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter hier het geval. Het belang van [eiser 1] en [eiser 2] en de andere deelgenoten om zoveel jaren na het overlijden van moeder tot verdeling te komen van de onroerende zaken (en van de beheers-/ervenrekening) weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde 4] bij behoud van de bestaande toestand totdat op een eventueel door hem in te stellen hoger beroep tegen dit vonnis zal zijn beslist. Dat mogelijk ingrijpende gevolgen van de executie moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden, staat op zichzelf niet aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad in de weg. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat de tenderprocedure de nodige tijd in beslag zal nemen, zodat de verkoop en levering van de onroerende zaken naar verwachting niet op korte termijn zal plaatsvinden.
2.17.
De kantonrechter zal het vonnis daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een partij hoger beroep instelt tegen de beslissing. De beslissing geldt in dat geval totdat het hof een andere beslissing neemt.
3.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
3.1.
gelast de wijze van verdeling van de onroerende zaken aan de [adressen] in [plaats 2] , gemeente [gemeente] , zoals is vermeld in 2.11.,
3.2.
gelast de wijze van verdeling van het saldo van de beheers-/ervenrekening, zoals is vermeld in 2.12.,
3.3.
veroordeelt alle deelgenoten om hun medewerking te verlenen aan de feitelijke uitvoering van de onder 3.1. en 3.2. gelaste wijze van verdeling door het verrichten van alle daartoe benodigde (rechts)handelingen,
3.4.
bepaalt dat als een deelgenoot deze medewerking niet binnen de daarvoor in dit vonnis of door de makelaar, de notaris of de bank gestelde termijn verleent dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 1 BW Pro in de plaats treedt van de vereiste medewerking en/of handtekening van die deelgenoot,
3.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.6.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
3.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F. Hermans en in het openbaar uitgesproken op
27 mei 2026.
Bijlage
De verdelingsvoorstellen van partijen:
[eiser 1] en [eiser 2] :
I. de wijze van verdeling te gelasten van de onroerende zaken en het saldo van de beheersrekening (onder verrekening van de eventuele toedelingen die gaan plaatsvinden) door te bepalen dat de onroerende zaken worden verkocht en geleverd via een tender, zoals beschreven in productie 10, via [makelaar B] , en te bepalen dat de verkoopopbrengst en het saldo van de beheersrekening gelijkelijk over partijen verdeeld moeten worden, waarbij voor het geval de tender leidt tot toedeling aan [gedaagde 4] er een meerwaardeclausule wordt opgenomen die [gedaagde 4] verplicht bij verkoop en levering binnen tien jaar de meerwaarde te delen met de andere deelgenoten, zodanig dat alle deelgenoten een gelijk deel daarvan ontvangen en de kantonrechter de minderopbrengst die het gevolg is van verkoop in (deels) verhuurde staat begroot of laat begroten door de makelaar en deze voor rekening van [gedaagde 4] komt;
II. voor het geval [gedaagde 4] niet de koper is dan wel niet middels toedeling eigenaar wordt van de onroerende zaken hem te gebieden om binnen 30 dagen na betekening van het vonnis de door hem bewoonde woning en bijgebouwen alsmede het terrein te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten, met medeneming van de nog in de woning aanwezige zaken die
hen c.q. hem toebehoren - met achterlating van al hetgeen dat aan de onverdeeldheid
toebehoort - en alle personen die daar verblijven, onder afgifte van de sleutels van de woning aan [eiser 1] en [eiser 2] , met machtiging van [eiser 1] en [eiser 2] de ontruiming zelf te (doen) bewerkstelligen met behulp van de sterke arm als [gedaagde 4] hieraan niet tijdig voldoet, zodat alles leeg en ontruimd is voor het doen van biedingen;
III. [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 5] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] te veroordelen hun medewerking te verlenen aan de feitelijke uitvoering van de verdeling zoals die is gelast dan wel is vastgesteld door het verrichten van alle daartoe benodigde (rechts)handelingen zoals instructies aan en het ondertekenen van stukken voor de makelaar en notaris, in het kader van de tender en de levering van de onroerende zaken en het ondertekenen van stukken ten behoeve van de bank om uitvoering te kunnen geven aan de verdeling van het saldo van de beheersrekening, steeds op eerste verzoek en onvoorwaardelijk;
IV. te bepalen dat ieder van hen, indien en voor zover hij of zij niet of niet volledig meewerkt aan de noodzakelijk te verrichten rechtshandelingen, een dwangsom verbeurt van € 1.000,- voor elke dag of elk dagdeel dat hij of zij daarmee geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft met een maximum van € 25.000,- en daarbij te bepalen dat - voor het geval het maximum aan dwangsommen is bereikt en hij of zij dan nog geheel of gedeeltelijk in gebreke is - het in deze te wijzen vonnis in de plaats treedt van die vereiste medewerking en/of in de plaats treedt van - het gedeelte van - de akte(n) die de handtekening van diegene betreft (tenzij het betreft de veroordeling onder II die met name feitelijk handelen vereist).
[gedaagde 2] en [gedaagde 5] :
- te bepalen dat [makelaar A] dan wel [makelaar B] dan wel een door de kantonrechter te bepalen makelaar de opdracht krijgt voor de verkoop van het onroerend goed aan [adressen] te [plaats 2] middels een tender,
waarbij de makelaar eerst een plan van aanpak/ontwikkelnotitie dient op te stellen en tenminste 2 onafhankelijke residuele grondwaardetaxaties zal uitvoeren op basis waarvan de makelaar een indicatieve vraagprijs en een minimale aanvaardbare biedingsstructuur vaststelt en waarbij partijen zich zullen conformeren aan de adviezen van de makelaar en ieder van partijen gehouden is deze makelaar opdracht te geven;
- te bepalen dat notaris mr. [naam] in [plaats 2] danwel een door de kantonrechter te bepalen notaris opdracht krijgt:
a. het tenderreglement te controleren en goed te keuren;
b. de biedingen te registreren;
c. de gunning vast te stellen;
d. de uiteindelijke verkoopopbrengst (na aftrek van de makelaarskosten, taxatiekosten, notariskosten en overige kosten verbonden aan de tender) tussen de erven te verdelen,
waarbij partijen zich zullen conformeren aan de adviezen en beslissingen van de notaris;
- te bepalen dat partijen de verkoopovereenkomst zullen aangaan met degene die de hoogste prijs biedt indien en voor zover die prijs volgens partijen de best mogelijke prijs is. In het geval partijen het niet eens kunnen worden over de vraag of een aanbod de best mogelijke prijs is, dan zullen de makelaar en notaris dit in samenspraak naar beste weten en kunnen bepalen;
- te bepalen dat partijen zijn gehouden aan deze verkoop en de daaropvolgende overdracht mee te werken;
- te bepalen dat iedere partij is gehouden gelijkelijk (1/7 deel van) de kosten van de makelaar, de notaris en de overige kosten ter zake van de verkoop en levering aan een derde te dragen;
- te bepalen dat na verkoop en overdracht van de onroerende zaken aan een derde de verkoopopbrengst (na aflossing van eventuele hypothecaire schulden) gelijkelijk tussen partijen wordt verdeeld.
[gedaagde 4] :
I. A. te bepalen dat aan [gedaagde 4] wordt toebedeeld het gedeelte van de [locatie] in [plaats 2] , [sectieletter] , [sectienummer] , dat op de afbeelding in productie A met een dunne zwarte en daarbinnen gelegen/aangrenzende dikke gele rand is omlijnd, met dien verstande dat die zwarte lijnen dan de grenzen van het aan [gedaagde 4] toe te delen gedeelte aanduiden;
B. te bepalen dat aan de overige deelgenoten wordt toebedeeld het resterende gedeelte van de [locatie] in [plaats 2] , [sectieletter] , [sectienummer] , dat niet met voornoemde dunne zwarte en daaraan grenzende dikke gele rand is omlijnd op de afbeelding in productie A, althans dat verdeling van dit resterende gedeelte plaatsvindt op de door hen gewenste wijze;
C. te bepalen dat ten behoeve van de toedeling aan [gedaagde 4] , het onder punt A. omschreven gedeelte van de [locatie] kadastraal gesplitst dient te worden van het onder punt B. genoemde resterende gedeelte van de [locatie] ;
D. te bepalen dat toedeling van het onder punt A. genoemde gedeelte van de [locatie] aan [gedaagde 4] vooraf dient te gaan aan eventuele nadere verdelingshandelingen ten aanzien van het onder punt B. genoemde resterende gedeelte van de [locatie] , daar waar het niet de toedeling van het onder punt B. genoemde resterende gedeelte van de [locatie] aan de overige deelgenoten betreft;
II. de overige deelgenoten te veroordelen om binnen een week na een verzoek daartoe door (de advocaat van) [gedaagde 4] , alle alsdan verzochte medewerking te verlenen aan de handelingen die benodigd zijn om het gedeelte van de [locatie] in [plaats 2] , [sectieletter] , [sectienummer] , dat op de afbeelding in productie A met een dunne zwarte en daaraan grenzende dikke gele rand is omlijnd, aan [gedaagde 4] toebedeeld althans geleverd te krijgen, daaronder begrepen de medewerking aan de benodigde kadastrale splitsing alsmede de levering door de notaris;
III. in het geval de onder II. bedoelde termijn is verstreken zonder dat zij de bedoelde verzochte onvoorwaardelijke medewerking hebben verleend, dit vonnis dan in de plaats te stellen van de ontbrekende wilsverklaringen en handtekeningen, ten aanzien van alle (rechts)handelingen die benodigd zijn om het onder punt A. genoemde gedeelte van de [locatie] aan [gedaagde 4] toe te delen en te leveren.
[gedaagde 1] :
De erven kunnen gezamenlijk een vastgoedspecialist inschakelen, die onderzoekt wat de optimale invulling van de [locatie] is om een maximale waarde te realiseren en of er belangstelling bestaat bij marktpartijen voor herontwikkeling van de [locatie] . Bij verkoop van de [locatie] kan worden afgesproken dat [gedaagde 4] als eerste de mogelijkheid krijgt om een woning aan de [locatie] te kopen of dat [gedaagde 4] participeert in de herontwikkeling van de [locatie] , zodat hij zijn plan kan realiseren.