Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/598985 / HA ZA 25-450
Vonnis van 27 mei 2026
in de zaak van
GELDERSCHE WONINGBOUW B.V.,
te Kootwijkerbroek,
eisende partij,
hierna te noemen: Geldersche Woningbouw,
advocaat: mr. J.P. Voorn,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
beiden te [woonplaats] ,
advocaat: onttrokken (voorheen mr. [A] ),
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: het echtpaar en afzonderlijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .
1.De procedure
1.1
In het dossier zitten de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 24 juli 2025, met producties 1 tot en met 11,
- de conclusie van antwoord,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2
Met het bericht (B-formulier) van 20 februari 2026 heeft mr. [A] zich als advocaat aan de zaak onttrokken. In dit bericht staat dat hij het echtpaar over de gevolgen daarvan heeft geïnformeerd. De zaak is daarna naar de rol verwezen voor het stellen van een nieuwe advocaat. Voor het echtpaar heeft zich geen nieuwe advocaat gesteld. De rechtbank heeft vervolgens bepaald dat de mondelinge behandeling doorgang zou vinden.
1.3
Op 12 maart 2026 vond een mondelinge behandeling plaats. Het echtpaar is niet verschenen op de mondelinge behandeling. De advocaat van Geldersche Woningbouw is wel namens Geldersche Woningbouw verschenen. De mondelinge behandeling is toen aangehouden.
1.4
Op de mondelinge behandeling van 13 april 2026 is de zaak vervolgens inhoudelijk besproken. Hierbij waren namens Geldersche Woningbouw de heer [B] , [functie] bij Geldersche Woningbouw, en de bovengenoemde advocaat aanwezig. Van het echtpaar was [gedaagde sub 2] (mede namens [gedaagde sub 1] ) aanwezig. Door de griffier zijn aantekeningen gemaakt van wat is besproken.
1.5
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De kern van de zaak
Geldersche Woningbouw en het echtpaar hebben een vaststellingsovereenkomst gesloten. Daarin staat dat het echtpaar een bedrag van € 86.065,61 aan Geldersche Woningbouw moet betalen. Dit moet het echtpaar betalen voor het plaatsen van een fundering van een bijgebouw op een onroerende zaak waarop [gedaagde sub 1] een opstalrecht heeft (hierna: de onroerende zaak). Geldersche Woningbouw vordert nakoming van die vaststellingsovereenkomst. Het echtpaar stelt zich op het standpunt dat het gedwaald heeft en betwist de opeisbaarheid van de vordering. Het gelijk ligt bij Geldersche Woningbouw. De rechtbank wijst de vordering daarom toe en legt hieronder uit waarom.
3.De beoordeling
De vaststellingsovereenkomst van partijen
3.1
In de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst van 1 april 2025 met bijlagen is – kort gezegd – overeengekomen dat:
1) het echtpaar er hoofdelijk toe is gehouden om € 86.065,61 aan Geldersche Woningbouw te betalen;
1) het echtpaar er hoofdelijk toe is gehouden om € 86.065,61 aan Geldersche Woningbouw te betalen;
2) het echtpaar op zo kort mogelijke termijn de onroerende zaak gaat verkopen om met de opbrengsten daarvan de vordering te voldoen; en
3) het echtpaar de onroerende zaak zal verkopen onder de voorwaarde dat de koper de opdracht aan Geldersche Woningbouw tot het afbouwen van het gebouw zal overnemen.
Het echtpaar heeft niet gedwaald bij het aangaan van de vaststellingsovereenkomst
3.2
Het echtpaar stelt dat sprake is van dwaling bij het aangaan van de vaststellingsovereenkomst. Het echtpaar meent nooit opdracht te hebben gegeven voor het plaatsen van de fundering en de kosten daarvan niet te hebben geaccordeerd. De in rekening gebrachte kosten kloppen volgens het echtpaar ook niet.
3.3
Voor een geslaagd beroep op dwaling is onder meer noodzakelijk dat het echtpaar bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken had en de vaststellingsovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet had gesloten. [1] Geldersche Woningbouw heeft aan het echtpaar een overzicht van de kosten en tekeningen van het gebouw, waartoe de fundering behoorde, als bijlagen bij de vaststellingsovereenkomst verstrekt. Het echtpaar heeft niet weersproken dat het deze informatie voorafgaand aan het sluiten van de vaststellingsovereenkomst heeft ontvangen. Het echtpaar was daarmee dus op de hoogte van alle relevante informatie die verband hield met de opdracht. Uit de vaststellingsovereenkomst volgt ook uitdrukkelijk dat het echtpaar de opdracht voor de fundering heeft gegeven en het gevorderde geldbedrag daarom verschuldigd is. Als dat niet juist was, had het op de weg van het echtpaar gelegen voorafgaand aan het ondertekenen van de vaststellingsovereenkomst aan de bel te trekken. Dit heeft het echtpaar niet gedaan. Het echtpaar heeft onvoldoende uitgelegd waarom toch sprake zou zijn van een onjuiste voorstelling van zaken bij het tekenen van de vaststellingsovereenkomst. Het beroep op dwaling gaat dus niet op.
De vordering kan al vóór de verkoop van de onroerende zaak worden opgeëist
3.4
Geldersche Woningbouw heeft het echtpaar op 20 juni 2025, ongeveer tweeënhalve maand na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst, gesommeerd het gevorderde bedrag te betalen. De onroerende zaak was toen nog niet verkocht. Het echtpaar stelt zich op het standpunt dat geen sprake is van een fatale termijn voor betaling en dat de vordering pas hoefde te worden voldaan als de onroerende zaak onderhands was verkocht zoals onder (2) van de vaststellingsovereenkomst zou zijn afgesproken. Geldersche Woningbouw weerspreekt deze uitleg.
3.5
Voor een uitleg van deze bepaling in de vaststellingsovereenkomst gaat het niet alleen om een zuiver taalkundige uitleg daarvan, maar ook om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en op wat zij op basis daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Op zitting is naar de bedoelingen van partijen gevraagd. De bedoeling van Geldersche Woningbouw was dat zij aan het echtpaar de gelegenheid wilde geven om de onroerende zaak onderhands te verkopen in plaats van dat direct tot executoriale verkoop zou worden overgegaan. Geldersche Woningbouw heeft daarmee aan het echtpaar de kans willen bieden om eerst een andere, minder ingrijpende, oplossing te vinden om de vordering te voldoen. Dat betekende volgens Geldersche Woningbouw dus uitdrukkelijk niet dat het echtpaar hoe dan ook pas na verkoop van de onroerende zaak hoefde te betalen. De vordering kon volgens Geldersche Woningbouw bijvoorbeeld worden opgeëist als er onvoldoende voortgang in de verkoop zit. [gedaagde sub 2] heeft deze bedoeling op zitting niet weersproken. Dit betekent dat de vordering ook opeisbaar kan zijn voordat de woning is verkocht.
Geldersche Woningbouw heeft het echtpaar een redelijke termijn gegund
3.6
Het echtpaar meent dat Geldersche Woningbouw geen redelijke termijn voor de verkoop heeft gegund. Partijen hebben afgesproken dat het echtpaar de onroerende zaak “op zo kort mogelijke termijn onderhands gaat verkopen”. Het lag daarbij op de weg van Geldersche Woningbouw om het echtpaar de tijd te gunnen om te kunnen nakomen. [2] Dit heeft Geldersche Woningbouw ook gedaan. Niet weersproken is namelijk dat partijen hebben afgesproken dat het echtpaar Geldersche Woningbouw op de hoogte zou houden van de verkoop van de onroerende zaak. Het was daarom aan het echtpaar om alle stappen in de voortgang van de verkoop aan Geldersche Woningbouw te laten zien. Maar, dit heeft het echtpaar niet voldoende gedaan. Zo heeft het echtpaar geen concrete stukken bij Geldersche Woningbouw aangeleverd. Het echtpaar heeft ook geen taxatierapport aan Geldersche Woningbouw toegestuurd, terwijl uit de e-mail van 6 juni 2025 wel blijkt dat Geldersche Woningbouw daarom heeft gevraagd. Geldersche Woningbouw heeft in die e-mail een aantal deadlines voor het verkoopproces gesteld, dat telefonisch met het echtpaar is besproken. Het echtpaar is niet één van deze deadlines nagekomen, terwijl het echtpaar ook niet heeft laten weten dat de gestelde deadlines niet haalbaar of om een andere reden onredelijk waren. Op zitting heeft [gedaagde sub 2] bevestigd dat de onroerende zaak niet is getaxeerd en dat het verkoopproces niet van de grond is gekomen. Ook heeft [gedaagde sub 2] verklaard dat het echtpaar geen informatie met Geldersche Woningbouw heeft gedeeld en dit ook niet nodig vond, omdat het echtpaar de verkoop regelde met de advocaat van de eigenaar van het landgoed die volgens de opstalovereenkomst een eerste recht van koop had. Voor Geldersche Woningbouw was er daardoor geen enkel zicht op enige voortgang in de verkoop van de onroerende zaak. Ook na de sommatiebrief van 20 juni 2025 is niets gebleken over de voortgang van de verkoop.
3.7
Dat de onroerende zaak moeilijk te verkopen was en de verkoop daarom ook lang zou duren, zoals het echtpaar aanvoert, doet aan het voorgaande niet af. Voor verkoop van de in het buitengebied gelegen onroerende zaak moest de eigenaar van het landgoed weliswaar toestemming geven en aan de verkoop werd de voorwaarde verbonden dat een koper de fundering door Geldersche Woningbouw zou laten afbouwen, maar nu heeft het echtpaar nog niet eens blijk gegeven van een eerste stap richting een verkoop. Dat had van het echtpaar wel mogen worden verwacht.
3.8
Gelet op het bovenstaande mocht Geldersche Woningbouw de vordering dus na tweeënhalve maand opeisen. De vordering van Geldersche Woningbouw wordt dan ook toegewezen.
De buitengerechtelijke incassokosten
3.9
Geldersche Woningbouw vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank stelt vast dat het echtpaar als consument is aan te merken (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de rechtbank controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. De door Geldersche Woningbouw verzonden aanmaning voldoet niet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW Pro gestelde eisen, nu daarin een hoger bedrag, te weten € 5,43 meer dan op grond van het Besluit is toegestaan, is genoemd dan het bedrag waarop het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten in dit geval recht geeft. Door deze afwijking is het echtpaar echter niet in de belangen geschaad. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden daarom toegewezen tot een bedrag van € 1.635,66.
De beslagkosten
3.1
Geldersche Woningbouw vordert het echtpaar te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv Pro toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 360,85 voor kosten deurwaardersexploten, € 714,00 voor het griffierecht en € 653,00 voor salaris advocaat (1,0 punt × € 653,00), totaal € 1.727,85.
De proceskosten
3.11
Het echtpaar is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Geldersche Woningbouw worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
122,16
- griffierecht (resterend)
€
2.281,00
- salaris advocaat
€
3.225,00
(2,5 punten × € 1.290,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
5.817,16
3.12
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Het echtpaar wordt hoofdelijk veroordeeld tot betaling
3.13
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan Geldersche Woningbouw te betalen een bedrag van € 86.065,61, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 5 juli 2025, tot de dag van volledige betaling,
4.2
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan Geldersche Woningbouw te betalen een bedrag van € 1.635,66 aan buitengerechtelijke kosten,
4.3
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 1.727,85, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
4.4
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 5.817,16, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.5
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.6
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van 't Hof en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2026.