Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/601388 / HA ZA 25-527
Vonnis van 27 mei 2026
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiseres sub 2],
2.
[eiseres sub 2],
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen in het mannelijk enkelvoud te noemen: [eiser sub 1] ,
advocaat: mr. C.M. Borman,
tegen
1.[gedaagde sub 1] B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2] B.V.,
2.
[gedaagde sub 2] B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,
advocaat: mr. M.F.A. Vreeswijk.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 oktober 2025, met producties 1 tot en met 17,
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 7,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 7,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- het bericht van 30 maart 2026 met producties 18 tot en met 24 van [eiser sub 1] ,
- de mondelinge behandeling van 9 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 9 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De kern van de zaak
[eiser sub 1] en [gedaagde sub 1] hebben een bemiddelingsovereenkomst voor vastgoedfinanciering gesloten. [eiser sub 1] heeft [gedaagde sub 1] ingeschakeld, omdat hij voor de aankoop van een recreatiewoning een hypothecaire geldlening bij een investeerder nodig had. [gedaagde sub 1] heeft daarop als bemiddelaar een investeerder voor [eiser sub 1] gezocht. Het passeren van de leverings- en hypotheekakte van de woning bij de notaris ging uiteindelijk niet door, omdat de gelden niet tijdig naar de kwaliteitsrekening van de notaris zijn overgemaakt. [eiser sub 1] vindt dat [gedaagde sub 1] is tekortgeschoten in haar zorgplicht als bemiddelaar en vordert onder meer vergoeding van de door hem geleden schade (€ 25.500,-). [gedaagde sub 1] is het daar niet mee eens en voert verweer. De rechtbank wijst de vordering van [eiser sub 1] af en legt hierna uit waarom.
3.De beoordeling
[gedaagde sub 2] heeft geen rol gehad in de bemiddeling
3.1
[eiser sub 1] heeft naast [gedaagde sub 1] ook [gedaagde sub 2] in deze procedure betrokken. [gedaagde sub 2] is de factoringsmaatschappij van [gedaagde sub 1] en treedt op als administrateur zodra de financiering is verstrekt. [gedaagde sub 2] is ook opgenomen in de tussen partijen getekende offerte. Hoewel die offerte mede is ondertekend door [gedaagde sub 2] , is tussen partijen niet in geschil dat het tot een financiering niet is gekomen. [gedaagde sub 2] heeft hierdoor geen (administratie)werkzaamheden uitgevoerd en heeft – omdat zij ook niet heeft bemiddeld en daarin dus geen zorgplicht kan hebben geschonden – geen betrokkenheid in dit geschil. De vordering van [eiser sub 1] tegen [gedaagde sub 2] wordt daarom afgewezen.
De zorgplicht van [gedaagde sub 1]
3.2
[eiser sub 1] en [gedaagde sub 1] hebben een bemiddelingsovereenkomst gesloten. [1] De bemiddelingsovereenkomst is een bijzondere vorm van de overeenkomst van opdracht. [gedaagde sub 1] dient bij het uitvoeren van haar bemiddelingswerkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. [2] Dit betekent dat zij als een redelijk bekwaam en redelijk handelend bemiddelaar te werk moet gaan. Op [gedaagde sub 1] rust daarbij een inspanningsverbintenis. Dit volgt uit de tussen partijen gemaakte afspraken. [gedaagde sub 1] heeft zich immers tegenover [eiser sub 1] verbonden om te bemiddelen in het verstrekken van een hypothecaire financiering voor een recreatiewoning. Dit houdt volgens de offerte in dat zij namens [eiser sub 1] een private of institutionele geldgever (investeerder) zoekt, daaraan een informatiememorandum en essentiële beleggingsinformatie ter zake van de financiering van [eiser sub 1] verstrekt en het traject vervolgens begeleidt tot en met het verstrekken van de financiering. [3] In de bijbehorende algemene voorwaarden wordt daaraan toegevoegd dat de dienstverlening van [gedaagde sub 1] ziet op het verrichten van werkzaamheden ter zake het tot stand komen en het passeren van de leverings- en hypotheekakte. [4] [gedaagde sub 1] heeft zich ertoe verbonden die werkzaamheden met voldoende zorg uit te voeren en zo goed en voortvarend mogelijk te bemiddelen door [eiser sub 1] en een investeerder bij elkaar te laten komen. Anders dan [eiser sub 1] betoogt, volgt hieruit alleen geen resultaatsverbintenis van [gedaagde sub 1] dat de financiering daadwerkelijk tot stand komt en de leverings- en hypotheekakte daadwerkelijk zou worden gepasseerd. Het handelen van [gedaagde sub 1] moet dan ook in het kader van deze inspanningsverbintenis worden beoordeeld.
3.3
[eiser sub 1] heeft [gedaagde sub 1] ten aanzien van die inspanningsverbintenis een aantal verwijten gemaakt. [eiser sub 1] verwijt [gedaagde sub 1] dat het aankoopbedrag voor de woning niet tijdig op de kwaliteitsrekening van de notaris stond, dat [gedaagde sub 1] geen extra informatie bij [eiser sub 1] heeft opgevraagd en dat [gedaagde sub 1] niet heeft gewaarschuwd voor het handelen van de investeerder. Deze verwijten worden hierna beoordeeld.
De eigen inbreng van [eiser sub 1] stond niet klaar op de kwaliteitsrekening van de notaris
3.4
De leverings- en hypotheekakte van de recreatiewoning moest op 22 januari 2024 bij de notaris worden gepasseerd. Daarvoor was een eigen inbreng van [eiser sub 1] en een inbreng van een investeerder op de kwaliteitsrekening bij de notaris noodzakelijk. [eiser sub 1] had (conform de offerte) de verplichting op zich genomen om eigen middelen ter hoogte van € 85.500,- in te brengen en op de passeerdatum beschikbaar te hebben. De overige gelden ter hoogte van € 129.500,- zouden door een door [gedaagde sub 1] gevonden investeerder worden ingebracht. Op de dag van het passeren heeft de investeerder zich teruggetrokken zonder geld op de kwaliteitsrekening te storten. Maar, ook [eiser sub 1] zelf had op de passeerdatum geen eigen geld bij de notaris ingebracht. Door het ontbreken van deze beide gelden kon op die dag het passeren van de akte geen doorgang vinden en kon [eiser sub 1] de woning niet afnemen.
3.5
Volgens [eiser sub 1] stond zijn eigen inbreng wel klaar, maar was de uitbetaling daarvan aan de notaris afhankelijk van de betaling van de investeerder. De eigen inbreng zou namelijk hebben bestaan uit een overbruggingshypotheek die alleen zou worden uitbetaald en op de kwaliteitsrekening van de notaris worden gestort als de gelden van de investeerder aanwezig waren. Volgens [eiser sub 1] is het aan [gedaagde sub 1] te wijten dat dit niet met de investeerder in orde is gemaakt. [gedaagde sub 1] heeft dit weersproken en heeft uitgelegd dat zij op de passeerdatum niet wist dat de eigen inbreng van [eiser sub 1] zou bestaan uit een overbruggingshypotheek. Dat [gedaagde sub 1] dit wist, blijkt ook niet uit de overgelegde stukken. In de offerte staat expliciet dat [eiser sub 1] eigen middelen zou inbrengen die waren verkregen uit de verkoop van vastgoed. Dat dit feitelijk zou gaan om een overbruggingshypotheek, heeft [eiser sub 1] daarbij niet vermeld. Daarbij komt dat [eiser sub 1] in het geheel niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe die overbruggingshypotheek er dan uit zag en bij wie hij die zou hebben afgesloten. Het had op de weg van [eiser sub 1] gelegen om daarbij in ieder geval een overeenkomst te overleggen of een naam van een verstrekker te noemen. [eiser sub 1] heeft ter onderbouwing van de overbruggingshypotheek slechts een verklaring van zijn financieel adviseur [A] overgelegd, maar ook daaruit volgt niet het feitelijke bestaan van die overbruggingshypotheek. [A] heeft in die verklaring uitsluitend toegelicht dat het in dit geval zo was dat uitbetaling van een overbruggingshypotheek pas kon plaatsvinden nadat de gelden van de investeerder waren gestort. Dat dit een gangbare praktijk is, blijkt niet uit deze verklaring en [gedaagde sub 1] heeft dit tijdens de zitting gemotiveerd weersproken. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] geen verwijt kan worden gemaakt van het ontbreken van de eigen inbreng van [eiser sub 1] op de kwaliteitsrekening van de notaris en dat het voor rekening en risico van [eiser sub 1] komt dat de leverings- en hypotheekakte niet konden worden gepasseerd, zodat [eiser sub 1] de woning die dag niet kon afnemen.
[gedaagde sub 1] hoefde geen extra informatie bij [eiser sub 1] op te vragen
3.6
Voor zover [eiser sub 1] zich op het standpunt stelt dat [gedaagde sub 1] in het kader van haar zorgplicht extra informatie of documentatie vanwege de overbruggingshypotheek bij [eiser sub 1] had moeten opvragen, gaat dit niet op. Zoals hiervoor al is overwogen, is immers niet gebleken dat [gedaagde sub 1] al voor 22 januari 2024 op de hoogte was van de aanwezigheid van de overbruggingshypotheek en daarop had moeten doorvragen. [eiser sub 1] of [A] hebben de overbruggingshypotheek bij het aangaan van de bemiddelingsovereenkomst niet genoemd, zodat [gedaagde sub 1] er dus vanuit mocht gaan dat de eigen inbreng – zoals ook in de offerte vermeld – uit eigen middelen bestond. Anders dan [eiser sub 1] heeft betoogd, volgt uit de
e-mails van 2 en 15 februari 2024 (productie 22 bij dagvaarding) tussen [gedaagde sub 1] en [A] niet dat [gedaagde sub 1] al eerder dan 22 januari 2024 van de overbruggingshypotheek op de hoogte was. Deze e-mails zijn immers van na de passeerdatum en uit de inhoud daarvan volgt niet dat [gedaagde sub 1] al eerder van de overbruggingshypotheek wist. [gedaagde sub 1] spreekt in die e-mails over ‘het vervolg inclusief de overbruggingshypotheek’ en ‘het opnieuw akkoord bevinden van de overbruggingshypotheek’. Dit kan niet zo worden uitgelegd dat [gedaagde sub 1] voor de passeerdatum al van de overbruggingshypotheek moet hebben geweten. [gedaagde sub 1] heeft uitgelegd dat in deze mails alleen na de passeerdatum over de overbruggingshypotheek is gecommuniceerd in een poging tot het vinden van een nieuwe investeerder voor [eiser sub 1] nadat de oorspronkelijke datum niet was gehaald. Niet gebleken is dat er, vóór de passeerdatum, aanleiding bestond voor [gedaagde sub 1] om naar de afkomst van de gelden van de eigen inbreng te vragen. Dit maakt dat [gedaagde sub 1] haar zorgplicht niet heeft geschonden door geen extra informatie of documentatie ten aanzien van de eigen inbreng op te vragen.
e-mails van 2 en 15 februari 2024 (productie 22 bij dagvaarding) tussen [gedaagde sub 1] en [A] niet dat [gedaagde sub 1] al eerder dan 22 januari 2024 van de overbruggingshypotheek op de hoogte was. Deze e-mails zijn immers van na de passeerdatum en uit de inhoud daarvan volgt niet dat [gedaagde sub 1] al eerder van de overbruggingshypotheek wist. [gedaagde sub 1] spreekt in die e-mails over ‘het vervolg inclusief de overbruggingshypotheek’ en ‘het opnieuw akkoord bevinden van de overbruggingshypotheek’. Dit kan niet zo worden uitgelegd dat [gedaagde sub 1] voor de passeerdatum al van de overbruggingshypotheek moet hebben geweten. [gedaagde sub 1] heeft uitgelegd dat in deze mails alleen na de passeerdatum over de overbruggingshypotheek is gecommuniceerd in een poging tot het vinden van een nieuwe investeerder voor [eiser sub 1] nadat de oorspronkelijke datum niet was gehaald. Niet gebleken is dat er, vóór de passeerdatum, aanleiding bestond voor [gedaagde sub 1] om naar de afkomst van de gelden van de eigen inbreng te vragen. Dit maakt dat [gedaagde sub 1] haar zorgplicht niet heeft geschonden door geen extra informatie of documentatie ten aanzien van de eigen inbreng op te vragen.
[gedaagde sub 1] hoefde [eiser sub 1] ook niet te waarschuwen over het handelen van de investeerder
3.7
Anders dan [eiser sub 1] stelt, hoefde [gedaagde sub 1] [eiser sub 1] niet te waarschuwen voor het feit dat de investeerder niet alle benodigde informatie aan de notaris had aangeleverd. De notaris heeft voorafgaand aan de passeerdatum bij de investeerder stukken gevraagd die onder meer zagen op registratie in het UBO-register bij de Kamer van Koophandel. Op
15 en 19 januari 2024 heeft de investeerder aan de notaris laten weten dat hij meende dat hij alle gevraagde informatie had overgelegd en dat hij daarna geen aanvullende stukken meer wenste te sturen. [gedaagde sub 1] is op 19 januari 2024 in de cc van deze e-mailwisseling meegenomen, zodat zij daar vanaf dat moment van op de hoogte was (productie C bij conclusie van antwoord). Maar, op dat moment was er voor [gedaagde sub 1] geen aanleiding om nadere actie richting [eiser sub 1] of de investeerder te ondernemen. Het betrof immers een kwestie die onder de verantwoordelijkheid van de notaris als poortwachter viel, namelijk de verplichting om aanvullende informatie en/of documentatie op te vragen zoals de UBO-registratie. Dit betrof dus het eigen spoor bij de notaris en daarin had [gedaagde sub 1] als bemiddelaar tussen [eiser sub 1] en de investeerder geen actieve rol. [gedaagde sub 1] had ook geen verplichting om [eiser sub 1] op de hoogte te houden van de uitvoering van de taken van de notaris, nu dit het werkveld van de notaris betrof en de notaris direct contact had met [eiser sub 1] . Bovendien kon [gedaagde sub 1] op 19 januari 2024, zoals zij ter zitting heeft aangevoerd, nog niet uitsluiten dat de notaris en de investeerder er voor de passeerdatum zouden uitkomen. Er waren immers nog een aantal dagen waarin de notaris en de investeerder dit samen konden regelen. Verder is ook niet gebleken dat [gedaagde sub 1] de investeerder voorafgaand aan de passeerdatum onvoldoende over diens verplichtingen tegenover de notaris heeft geïnformeerd. Die verplichtingen volgen uit de Wwft en [gedaagde sub 1] heeft daarnaar in de offerte verwezen. [gedaagde sub 1] heeft ook op dit punt haar zorgplicht tegenover [eiser sub 1] dus niet geschonden.
15 en 19 januari 2024 heeft de investeerder aan de notaris laten weten dat hij meende dat hij alle gevraagde informatie had overgelegd en dat hij daarna geen aanvullende stukken meer wenste te sturen. [gedaagde sub 1] is op 19 januari 2024 in de cc van deze e-mailwisseling meegenomen, zodat zij daar vanaf dat moment van op de hoogte was (productie C bij conclusie van antwoord). Maar, op dat moment was er voor [gedaagde sub 1] geen aanleiding om nadere actie richting [eiser sub 1] of de investeerder te ondernemen. Het betrof immers een kwestie die onder de verantwoordelijkheid van de notaris als poortwachter viel, namelijk de verplichting om aanvullende informatie en/of documentatie op te vragen zoals de UBO-registratie. Dit betrof dus het eigen spoor bij de notaris en daarin had [gedaagde sub 1] als bemiddelaar tussen [eiser sub 1] en de investeerder geen actieve rol. [gedaagde sub 1] had ook geen verplichting om [eiser sub 1] op de hoogte te houden van de uitvoering van de taken van de notaris, nu dit het werkveld van de notaris betrof en de notaris direct contact had met [eiser sub 1] . Bovendien kon [gedaagde sub 1] op 19 januari 2024, zoals zij ter zitting heeft aangevoerd, nog niet uitsluiten dat de notaris en de investeerder er voor de passeerdatum zouden uitkomen. Er waren immers nog een aantal dagen waarin de notaris en de investeerder dit samen konden regelen. Verder is ook niet gebleken dat [gedaagde sub 1] de investeerder voorafgaand aan de passeerdatum onvoldoende over diens verplichtingen tegenover de notaris heeft geïnformeerd. Die verplichtingen volgen uit de Wwft en [gedaagde sub 1] heeft daarnaar in de offerte verwezen. [gedaagde sub 1] heeft ook op dit punt haar zorgplicht tegenover [eiser sub 1] dus niet geschonden.
Conclusie
3.8
Uit het bovenstaande volgt dat niet is gebleken dat [gedaagde sub 1] haar zorgplicht als bemiddelaar in dit geval heeft geschonden. Zij is dus niet aansprakelijk voor eventueel door [eiser sub 1] geleden schade. De vordering van [eiser sub 1] wordt afgewezen.
Aan de beoordeling van het exoneratiebeding wordt niet toegekomen
3.9
Niet is komen vast te staan dat [gedaagde sub 1] haar zorgplicht heeft geschonden en om die reden aansprakelijk is tegenover [eiser sub 1] . Daarom hoeft de uitsluiting van de aansprakelijkheid in het exoneratiebeding van de algemene voorwaarden, waarop [gedaagde sub 1] zich heeft beroepen, niet te worden beoordeeld.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser sub 1]
3.1
[eiser sub 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde sub 1] worden begroot op:
- griffierecht
€
2.995,00
- salaris advocaat
€
1.672,00
(2 punten × € 836,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.856,00
3.11
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk over beide eisende partijen uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1
wijst de vorderingen van [eiser sub 1] af,
4.2
veroordeelt [eiser sub 1] hoofdelijk in de proceskosten van € 4.856,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser sub 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door L. van 't Hof en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2026.