Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Lelystad
Zaaknummer: C/16/587682 / HL ZA 25-27
Vonnis van 21 januari 2026
in de zaak van
[eiseres],
te [plaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. B.E. Gerards,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [plaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
te [plaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. M.E. Beukers.
1.Het verdere verloop van de procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 augustus 2025,
- de akte uitlating na tussenvonnis van [gedaagden] met 13 producties,
- de akte uitlating na tussenvonnis van [gedaagden] met 13 producties,
- de antwoordakte van [eiseres] met 1 productie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling in conventie en reconventie
2.1.
[eiseres] heeft haar woning verkocht aan [gedaagden] . [eiseres] heeft de woning niet geleverd, omdat [gedaagden] niet heeft betaald. [eiseres] zegt dat zij de koopovereenkomst heeft ontbonden en vordert dat [gedaagden] haar een boete betaalt van 10% van de koopsom en hij de schade vergoedt die zij lijdt. [gedaagden] zegt dat hij zijn financiering niet rond kreeg en dat hij op tijd een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst. Daardoor is volgens hem de koopovereenkomst eerder geldig ontbonden. Hij vordert op zijn beurt dat de rechtbank dat voor recht verklaart.
2.2.
Bij vonnis van 20 augustus 2025 (hierna: het tussenvonnis) heeft de rechtbank geoordeeld dat [gedaagden] op tijd een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. Hoewel [gedaagden] niet naar de letter voldeed aan de documentatievereisten die daarbij volgens de koopovereenkomst golden, heeft de rechtbank overwogen dat [gedaagden] ’s beroep op het financieringsvoorbehoud toch slaagt als [gedaagden] bewijst dat hij zich voldoende heeft ingespannen om financiering voor de woning te krijgen. De rechtbank heeft [gedaagden] daarom in het tussenvonnis opgedragen daar bewijs voor te leveren.
2.3.
Om aan die bewijsopdracht te voldoen, heeft [gedaagden] verschillende bewijsstukken (hierna: producties) overgelegd waarop hij bij akte een toelichting heeft gegeven. Daarop heeft [eiseres] bij antwoordakte gereageerd. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] in zijn bewijsopdracht is geslaagd. De rechtbank zal de vorderingen van [eiseres] daarom afwijzen en de tegenvordering van [gedaagden] toewijzen.
[gedaagden] heeft bewezen zich voldoende te hebben ingespannen om financiering te verkrijgen
2.4.
Bij het beoordelen van de vraag of [gedaagden] zich voldoende heeft ingespannen om financiering voor de woning te krijgen, geldt het volgende. Het gaat daarbij niet om de vraag of [gedaagden] met een andere aanpak, door andere stukken in te dienen, door op een ander moment aan te vragen of bij een andere geldverstrekker eventueel wél financiering had kunnen krijgen. Ook is het niet aan de rechtbank om in detail de aanvraag en alle daaraan ten grondslag liggende documenten te beoordelen, om te bezien of [gedaagden] mogelijk iets anders had kunnen doen om de financiering voor 21 juni 2024 rond te krijgen. De verplichting van [gedaagden] strekte immers niet tot het daadwerkelijk verkrijgen van financiering, maar tot het leveren van een voldoende inspanning daartoe. Met dat uitgangspunt beoordeelt de rechtbank het door [gedaagden] aangedragen bewijs en de standpunten van partijen daarover.
2.5.
Bij die beoordeling neemt de rechtbank de volgende punten mee waar in het tussenvonnis aandacht voor is gevraagd: 1) het moment van de financieringsaanvraag bij de beoogde hypotheekverstrekker, Syntrus, 2) wanneer en welke documenten [gedaagden] (of zijn hypotheekadviseur) aan Syntrus heeft gestuurd om de financieringsaanvraag te kunnen beoordelen, 3) het bedrag waarvoor financiering is gevraagd, en 4) de reden van afwijzing.
Het moment van indienen financieringsaanvraag
2.6.
Volgens [eiseres] heeft [gedaagden] de financieringsaanvraag pas op 20 juni 2024 ingediend. Zij vindt dat [gedaagden] het er daarom zelf naar heeft gemaakt dat een bindend financieringsaanbod voor 21 juni 2024 om 12 uur niet was te verwachten. Dat was de laatste dag waarop [gedaagden] een beroep op het financieringsvoorbehoud kon doen.
Uit de producties die [gedaagden] als bewijs heeft aangedragen, volgt echter dat de financieringsaanvraag al voor 15 mei 2024, dus ruim voor het verstrijken van die
deadline, bij Syntrus is ingediend.
deadline, bij Syntrus is ingediend.
2.7.
[gedaagden] heeft op 29 april 2024, de dag van de koop, een hypotheekadviseur ingeschakeld en de eerste documenten aangeleverd. De hypotheekadviseur, [A] , heeft vervolgens op 30 april 2024 aan [gedaagden] laten weten dat hij een rente-aanbod bij Syntrus heeft ingediend. De rechtbank begrijpt dat hiermee ook de financieringsaanvraag wordt bedoeld. Dat vindt steun in een e-mail van Syntrus van 4 september 2025 (productie 11 van [gedaagden] ). Deze e-mail is een reactie op een vraag van [gedaagden] aan Syntrus, of zij kan aangeven wanneer zij de hypotheekaanvraag heeft ontvangen. Syntrus geeft in haar e-mail van 4 september aan dat zij de exacte datum van de aanvraag niet meer kan terugvinden, omdat die aanvraag niet meer in haar systemen is opgeslagen. Wat Syntrus nog wel in haar administratie kan zien, is dat zij op 15 mei 2024 zakelijke stukken van [A] heeft ontvangen. Syntrus vroeg dergelijke stukken op om de hypotheekaanvraag te kunnen beoordelen en volgens Syntrus gaf zij daarvoor doorgaans 5 tot 10 werkdagen aan hypotheekadviseurs om die stukken aan te leveren. Het is evident dat met de term ‘hypotheekaanvraag’ de aanvraag voor een financiering (gedekt door een hypotheek) wordt bedoeld en dus niet (enkel) een vraag om een renteaanbod.
Het aanleveren van de benodigde documenten
2.8.
Dat Syntrus op 21 juni 2024 nog niet alle benodigde documenten had ontvangen om de financieringsaanvraag te kunnen beoordelen, betekent nog niet dat [gedaagden] kan worden verweten dat hij zich onvoldoende heeft ingespannen en dat daarom geen financiering kon worden rondgekregen, zoals [eiseres] aanvoert. Uit de door [gedaagden] overgelegde producties blijkt namelijk dat hij vanaf het moment van het indienen van de financieringsaanvraag tot de uiteindelijke afwijzing hiervan door Syntrus, voortdurend alle door Syntrus opgevraagde documenten bij [A] heeft aangeleverd, en [A] weer bij Syntrus. Syntrus vroeg gedurende het proces echter om aanvullende stukken waar zij niet eerder om had gevraagd. Zo vroeg zij bijvoorbeeld op 14 juni 2024 voor het eerst om de jaarcijfers van de VOF waar de B.V.’s van [gedaagden] een belang in hebben. Uit de producties van [gedaagden] blijkt dat hij telkens de door Syntrus gevraagde documenten heeft toegestuurd, of in andere gevallen snel contact met zijn accountant heeft opgenomen om deze te laten opstellen.
2.9.
Over de jaarstukken overweegt de rechtbank nog het volgende. Anders dan [eiseres] heeft aangevoerd, blijkt uit de door [gedaagden] overgelegde producties dat hij de jaarstukken over 2021 en 2022 al in mei 2024 heeft aangeleverd, en contact met zijn accountant heeft opgenomen over de jaarstukken over 2023. De accountant heeft deze toen opgesteld en op 6 juni 2024 naar [gedaagden] verzonden. Die jaarstukken zijn dezelfde dag nog naar Syntrus doorgestuurd. Hieruit blijkt ook dat [gedaagden] zich heeft ingespannen om de gevraagde stukken zo snel mogelijk bij Syntrus aan te leveren. Voor wat betreft de complicatie met de rekening-courant heeft [gedaagden] uitgelegd dat deze complicatie pas op 20 juni 2024 aan het licht kwam. Zodra dit probleem bekend werd, heeft [gedaagden] nog gezocht naar oplossingen. De tijd daarvoor was echter te beperkt omdat het financieringsvoorbehoud op 21 juni 2024 afliep en [eiseres] deze niet meer wilde verlengen. Die complicatie blijkt overigens niet de reden van afwijzing van de financieringsaanvraag (zie hierna in rechtsoverweging 2.12. en 2.13.).
Bedrag waarvoor financiering is aangevraagd
2.10.
[eiseres] heeft erop gewezen dat [gedaagden] een financieringsbehoefte van
€ 527.000,00 aan Syntrus heeft opgegeven, terwijl de koopsom voor de woning
€ 500.000,00 bedroeg. Uit de door [gedaagden] overgelegde stukken blijkt dat [gedaagden] de overwaarde op zijn toenmalige woning wilde inbrengen en uiteindelijk om een lening van
€ 150.696,00 heeft gevraagd. Dat ligt ruim onder de koopsom, zodat in ieder geval vaststaat dat [gedaagden] niet méér financiering heeft aangevraagd dan redelijkerwijs nodig was voor de aankoop van de woning van [eiseres] . Dat [eiseres] zelf in haar berekening op een benodigd bedrag van € 126.596,00 uitkomt maakt dat niet anders. Voor de beoordeling of [gedaagden] aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan is niet vereist om in detail de door [A] en Syntrus gemaakte berekeningen na te rekenen. Relevant is dat [gedaagden] de juiste koopsom aan Syntrus heeft doorgegeven, door het aanleveren van de koopovereenkomst waarin dit stond, en dat zijn financieringsaanvraag binnen een realistische bandbreedte lag.
2.11.
[eiseres] heeft verder aangevoerd dat [gedaagden] enkele maanden later geheel uit eigen middelen een andere woning heeft kunnen kopen. Daaruit zou blijken dat [gedaagden] meer eigen middelen had dan opgegeven. Ook dit volgt de rechtbank niet. Dat [gedaagden] eventueel op een later moment over andere of aanvullende financiële middelen beschikte, zegt niets over zijn inspanningen ten tijde van de financieringsaanvraag voor de woning van [eiseres] .
De reden van afwijzing door Syntrus
2.12.
In de oorspronkelijk door [gedaagden] overgelegde brief van Syntrus van 21 juni 2024 stond geen reden voor de afwijzing van de financieringsaanvraag. Zoals de rechtbank in het tussenvonnis heeft overwogen, voldeed [gedaagden] daarmee niet (naar de letter) aan de documentatievereisten van de koopovereenkomst. [eiseres] kon mede om die reden niet zelfstandig beoordelen of [gedaagden] zich voldoende had ingespannen om de financiering rond te krijgen. [gedaagden] heeft Syntrus om een nadere toelichting op die afwijzing gevraagd. Dat blijkt uit de e-mail die [gedaagden] als productie 10 heeft overgelegd. Daarop kreeg [gedaagden] op 19 september 2024 een reactie van Syntrus. Daarin schrijft Syntrus – voor zover relevant – het volgende:
“Excuus voor de foutieve afwijsbrief die automatisch wordt aangemaakt door het systeem. Hierbij de juiste afwijsbrief (inclusief reden).
Uw aanvraag voldoet niet aan onze acceptatienormen, omdat:
De ratio’s van de onderneming (liquiditeit en solvabiliteit) niet voldoen aan de acceptatie normen kunnen wij geen zakelijk rekeninkomen afgeven.”
De ratio’s van de onderneming (liquiditeit en solvabiliteit) niet voldoen aan de acceptatie normen kunnen wij geen zakelijk rekeninkomen afgeven.”
2.13.
Uit deze e-mail van Syntrus blijkt wat de reden is dat de financieringsaanvraag niet werd geaccepteerd: de liquiditeits- en solvabiliteitsratio’s van de onderneming van [gedaagden] waren onvoldoende. Enig verband met een onvoldoende inspanning om financiering te krijgen, blijkt hieruit niet. [eiseres] heeft op dit punt aangevoerd dat [gedaagden] niet aan zijn documentatieverplichting heeft voldaan, omdat hij deze e-mail sinds 19 september 2024 heeft achtergehouden. De rechtbank begrijpt dit verwijt in deze fase van de procedure niet. In het tussenvonnis heeft de rechtbank al overwogen dat [gedaagden] ’s beroep op het financieringsvoorbehoud, ondanks het niet voldoen aan de documentatievereisten, zou slagen als [gedaagden] zou bewijzen dat hij zich voldoende had ingespannen om financiering rond te krijgen en heeft hem daartoe een bewijsopdracht gegeven. [gedaagden] heeft de afwijzingsbrief van 19 september 2024 bij Syntrus opgevraagd in het kader van die bewijsopdracht. Nu de reden van afwijzing van de financiering alsnog duidelijk is geworden, kan uit het enkele ontbreken van die reden in de brief van 21 juni 2024 niet de conclusie worden getrokken dat [gedaagden] zich onvoldoende heeft ingespannen om financiering te krijgen. Uit de brief van september volgt wel dat [gedaagden] op 21 juni 2024 over niet meer of anders kon beschikken dan de automatisch door Syntrus aangemaakte afwijzingsbrief om aan [eiseres] duidelijk te maken dat geen bindend aanbod van Syntrus kon worden verkregen.
2.14.
Tot slot verwijt [eiseres] [gedaagden] nog dat hij de aanvraag bij Syntrus heeft ingetrokken en dat hij niet bij een andere hypotheekverstrekker financiering heeft aangevraagd. Ook dit volgt de rechtbank niet. Vast staat dat [gedaagden] op 19 juni 2024 om een verdere verlenging van het financieringsvoorbehoud heeft gevraagd, maar dat [eiseres] deze niet heeft gegeven. Het was voor [gedaagden] daarom ook niet mogelijk en in ieder geval niet zinvol om op dat moment nog bij een andere hypotheekverstrekker een aanvraag in te dienen. Die zou nooit meer op tijd tot een bindend aanbod hebben kunnen leiden. Verder is inmiddels ook duidelijk dat en waarom Syntrus op 21 juni 2024 de financieringsaanvraag heeft afgekeurd. Het had voor [gedaagden] dus ook geen zin meer om de financieringsaanvraag bij Syntrus na 21 juni 2024 te laten voortduren.
Slotsom
2.15.
De rechtbank is op grond van al het voorgaande, in onderling verband en samenhang beschouwd, van oordeel dat [gedaagden] heeft bewezen dat hij zich voldoende heeft ingespannen om financiering van de woning rond te krijgen. Zo heeft [gedaagden] al kort na de koop de financieringsaanvraag bij Syntrus ingediend. Hij heeft zich ingespannen om Syntrus zo snel als mogelijk alle door haar gevraagde documenten aan te leveren die zij nodig had om die aanvraag te kunnen beoordelen. Omdat Syntrus steeds om aanvullende stukken vroeg, was het nodig om de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud een paar keer te verlengen. Toen [eiseres] hem geen nieuwe verlenging meer gaf, heeft Syntrus de aanvraag afgewezen op basis van wat zij op dat moment kon beoordelen. Het waren de toen bij Syntrus bekende financiële ratio’s van de onderneming van [gedaagden] die tot een afwijzing van de aanvraag hebben geleid en niet een gebrek aan inspanning van [gedaagden] .
De vorderingen van [eiseres] worden afgewezen en de tegenvordering van [gedaagden] wordt toegewezen.
2.16.
Dit betekent dat de rechtbank oordeelt dat [gedaagden] tijdig een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan en daarmee de koopovereenkomst op 21 juni 2024 geldig heeft ontbonden. Van een door [eiseres] gestelde tekortkoming in de nakoming van die overeenkomst door [gedaagden] is dan geen sprake. De rechtbank zal de daarop gebaseerde vorderingen van [eiseres] , tot betaling van een boete en aanvullende schadevergoeding, daarom afwijzen en de tegenvordering van [gedaagden] toewijzen.
[eiseres] moet de proceskosten in conventie betalen
2.17.
[eiseres] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.374,00
- salaris advocaat
€
3.035,00
(2,5 punten × € 1.214,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.548,00
[eiseres] moet de proceskosten in reconventie betalen
2.18.
[eiseres] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
1.517,50
(2,5 punten × factor 0,5 × € 1.214,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.656,50
3.De beslissing
De rechtbank
in conventie
3.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
3.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 4.548,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in reconventie
3.3.
verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagden] is ontbonden op 21 juni 2024,
3.4.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.656,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in conventie en reconventie
3.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.M. Staal en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2026.
5827