Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 12120932 \ UC EXPL 26-1828 RJ/58605
Vonnis van 17 juni 2026
in de zaak van
STICHTING CAZAS WONEN,
gevestigd in Woerden,
eisende partij,
hierna te noemen: Cazas Wonen,
gemachtigde: mr. P.J. Remmelts,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1
De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen:
- de dagvaarding van 16 februari 2026 met producties 1 tot en met 8;
- het verslag (proces-verbaal) van de civiele rolzitting van 4 maart 2026, waarin de mondelinge reactie van [gedaagde] op de dagvaarding is vastgelegd, met daaraan gehecht de conclusie van antwoord en eis in reconventie van [gedaagde] met bijlagen;
- het verslag (proces-verbaal) van de civiele rolzitting van 4 maart 2026, waarin de mondelinge reactie van [gedaagde] op de dagvaarding is vastgelegd, met daaraan gehecht de conclusie van antwoord en eis in reconventie van [gedaagde] met bijlagen;
- de aanvullende stukken van [gedaagde] , binnengekomen bij de kantonrechter op
20 mei 2026;
20 mei 2026;
- de aanvullende producties 9 tot en met 11 van Cazas Wonen van 20 mei 2026.
1.2
Op 3 juni 2026 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Daarbij waren namens Cazas Wonen de heer [A] (sociaal beheerder) en de heer [B] (opzichter dagelijks onderhoud) aanwezig, samen met mr. P.J. Remmelts. [gedaagde] was ook aanwezig, samen met mevrouw [C] (pleegdochter).
1.3
Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat het vonnis in deze zaak vandaag wordt uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1
[gedaagde] huurt een woning van Cazas Wonen voor een bedrag van € 670,55 per maand. [gedaagde] heeft een betalingsachterstand van € 11.419,69. Daarom wil Cazas Wonen de huurovereenkomst ontbinden en de woning ontruimen. [gedaagde] is het hier niet mee eens, omdat er volgens hem sprake is van gebreken aan de huurwoning. [gedaagde] wil hiervoor gecompenseerd worden. Het gelijk is aan Cazas Wonen. De kantonrechter wijst de gevorderde ontbinding en ontruiming toe en veroordeelt [gedaagde] om de huurachterstand aan Cazas Wonen te betalen.
3.De beoordeling
in conventie
[gedaagde] moet de huurachterstand van € 11.419,69 aan Cazas Wonen betalen
3.1
De kantonrechter komt tot het oordeel dat [gedaagde] de huurachterstand van € 11.419,69 (berekend tot 1 februari 2026) aan Cazas Wonen moet betalen. De kantonrechter legt dat hierna uit.
3.2
[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij sinds juni 2024 de huur niet meer heeft betaald, omdat sprake is van verschillende gebreken aan de woning. Op grond van artikel 6:262 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) in samenhang met artikel 7:205 BW Pro mag een huurder betaling van de huur stopzetten (opschorting), als de verhuurder gebreken aan de woning niet verhelpt. Het moet dan gaan om gebreken die voor rekening en risico van de verhuurder komen (de wet bepaalt dat een huurder sommige kleine gebreken zelf moet verhelpen). Bij het tijdelijk (en gedeeltelijk) stopzetten van betaling van de huur geldt dat de hoogte van het bedrag dat niet meer betaald wordt in overeenstemming moet zijn met de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot (de bewoonbaarheid) door de gebreken wordt verminderd. Ook betekent opschorting niet dat de huurder de huur helemaal niet meer hoeft te betalen. Het betekent alleen uitstel van betaling. Dit betekent dat als de verhuurder zijn verplichting tot herstel van gebreken is nagekomen, de huurder alsnog de opgeschorte huur moet betalen. Daarnaast mag een huurder de huurprijs niet zelf verminderen wegens gebreken, maar moet hij daarvoor een vordering instellen bij de huurcommissie of de rechter. Met het oog op die in te stellen vordering kan de huurder de betaling van de huur dus (gedeeltelijk) opschorten, voor zover dat in verhouding staat tot het verminderd huurgenot.
3.3
De kantonrechter komt tot het oordeel dat [gedaagde] onterecht een beroep heeft gedaan op opschorting. Voor dit oordeel is het volgende van belang. Tussen Cazas Wonen en [gedaagde] staat vast dat de woning op bepaalde punten gebreken vertoonde. Die gebreken heeft Cazas Wonen laten verhelpen. Tussen partijen staat ook vast dat het verhelpen van de gebreken op momenten vertraging heeft gelopen, maar Cazas Wonen en [gedaagde] wijzen hierbij naar elkaar, waardoor de kantonrechter niet kan vaststellen aan wie dit (hoofdzakelijk) heeft gelegen. Wel stelt de kantonrechter vast dat uit de stukken blijkt dat Cazas Wonen steeds op de klachten van [gedaagde] heeft gereageerd en (meermaals) langs is geweest om te beoordelen welke werkzaamheden er nog moeten plaatsvinden en om de werkzaamheden uit te (laten) voeren. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de woning nog steeds “niet is opgeleverd”, maar volgens Cazas Wonen zijn op 12 februari 2026 de laatste zaken afgerond en zou het alleen nog om “puntjes op de i” gaan. [gedaagde] heeft vervolgens niet toegelicht waarom deze laatste “puntjes op de i”, waarvan hij zelf tijdens de mondelinge behandeling heeft gezegd dat hij daar normaal gesproken nooit over zou zijn gevallen, zouden maken dat hij (nog steeds) geen enkele huur zou hoeven te betalen aan Cazas Wonen.
3.4
Omdat Cazas Wonen de gebreken aan de woning heeft hersteld, slaagt het beroep van [gedaagde] op opschorting niet. De gebreken waar [gedaagde] last van heeft gehad, hoe vervelend ook, maken niet dat hij het recht heeft om geen enkele huur meer te betalen. En [gedaagde] heeft geen vordering tot huurprijsvermindering ingesteld (het beroep van [gedaagde] op compensatie wordt besproken in punt 3.14). De conclusie is dat de kantonrechter [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van de huur die hij niet betaald heeft. Daarom wordt de huurachterstand van € 11.419,69 toegewezen.
[gedaagde] moet de wettelijke rente betalen
3.5
Omdat [gedaagde] de huur nog moet betalen, moet hij daarover ook wettelijke rente betalen. Die rente is namelijk een vergoeding voor de vertraging in de betaling. De kantonrechter wijst de gevorderde wettelijke rente daarom toe vanaf de verschillende data waarop de huur betaald had moeten zijn tot het moment waarop [gedaagde] volledig heeft betaald.
De huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde] moet de woning ontruimen
3.6
Als de huurder zijn verplichting om de huur op tijd te betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen (ontbinden). De rechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Als uitgangspunt wordt wel genomen dat een huurachterstand van drie maanden ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Zo is van belang of de lopende huur wordt betaald en of de huurder (een deel van) de achterstand alsnog heeft voldaan. [1]
3.7
De huurachterstand van [gedaagde] bedraagt € 11.419,69 (berekend tot 1 februari 2026), wat neerkomt op een achterstand van zeventien maanden huur. Dat betekent dat de huurachterstand zo groot is, dat deze in beginsel tot beëindiging van de huurovereenkomst (ontbinding) en ontruiming van het gehuurde leidt. De kantonrechter ziet ook dat [gedaagde] gelet op zijn persoonlijke omstandigheden een zwaarwegend belang heeft bij het behoud van zijn woning. De kantonrechter is echter van oordeel dat het belang dat Cazas Wonen heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang dat [gedaagde] heeft bij voortzetting daarvan omdat:
- er tijdens dagvaarding sprake was van een huurachterstand zeventien maanden;
- de huurachterstand na de dagvaarding nog verder is opgelopen en er geen enkele betaling door [gedaagde] heeft plaatsgevonden; en
- [gedaagde] op de zitting geen concreet perspectief kon bieden voor een betalingsregeling waarmee deze achterstand op een aanvaardbare termijn kan worden ingelopen.
3.8
Dit betekent dat de kantonrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en dat [gedaagde] de woning moet ontruimen. Dit betekent dat [gedaagde] de woning moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. [gedaagde] krijgt hiervoor veertien dagen de tijd. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat dit vonnis aan hem door de deurwaarder is bezorgd.
[gedaagde] moet de lopende huur en een gebruiksvergoeding aan Cazas Wonen betalen
3.9
Vanaf 1 februari 2026 tot en met de dag waarop de daadwerkelijke ontruiming plaatsvindt, moet [gedaagde] de maandelijkse huurprijs aan Cazas Wonen betalen.
De buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen
3.1
Cazas Wonen vordert vergoeding van € 811,87 aan buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. Cazas Wonen heeft [gedaagde] tot betaling aangemaand. Cazas Wonen heeft niet gesteld op welke datum de aanmaning door [gedaagde] op zijn laatst is ontvangen of op welke datum de aanmaning is verstuurd, zodat niet is voldaan aan de stelplicht. De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
3.11
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Dit betekent dat hij zijn eigen kosten moet dragen en de proceskosten van Cazas Wonen aan haar moet betalen. De proceskosten van Cazas Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
153,02
- griffierecht
€
559,00
- salaris gemachtigde
€
864,00
(2 punten × € 432,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.720,02
3.12
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
De beslissing wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
3.13
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Cazas Wonen dat eist en [gedaagde] daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 van Pro het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
in reconventie
De vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen
3.14
[gedaagde] eist in reconventie compensatie voor zijn woongenot, compensatie van de kosten die gevolgen hadden voor zijn ABW-uitkering en huursubsidie en schade(vergoeding) door langdurige vochtproblemen. Deze vorderingen worden afgewezen, omdat [gedaagde] zijn vorderingen onvoldoende heeft onderbouwd. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] last heeft gehad van de gebreken, maar [gedaagde] heeft van Cazas Wonen al een compensatie ontvangen van twee maanden huur, de kosten van een verblijf in een andere woning en een vergoeding voor schade aan apparatuur van KPN. Het lag op de weg van [gedaagde] om toe te lichten en te onderbouwen wat voor schade hij nog meer zou hebben geleden en wat de hoogte van dit bedrag zou zijn. Met andere woorden: [gedaagde] had dit concreet moeten maken, bijvoorbeeld met facturen en betalingsbewijzen, maar dit heeft hij niet gedaan. Daarom worden zijn vorderingen afgewezen.
De proceskosten worden begroot op nihil
3.15
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Cazas Wonen begroot op nihil vanwege het verband met de conventie.
4.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
4.1
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan het adres [adres] in [plaats] per vandaag,
4.2
veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan Cazas Wonen, en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Cazas Wonen te stellen,
4.3
veroordeelt [gedaagde] om aan Cazas Wonen te betalen een bedrag van € 11.419,69 (huurachterstand tot 1 februari 2026), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, vanaf de respectieve vervaldata van de huurtermijnen, tot de dag van volledige betaling,
4.4
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Cazas Wonen € 670,55 per maand vanaf
1 februari 2026 tot en met de dag van ontruiming en voor een gedeelte van een maand een naar evenredigheid te berekenen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata tot de dag van volledige betaling,
1 februari 2026 tot en met de dag van ontruiming en voor een gedeelte van een maand een naar evenredigheid te berekenen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata tot de dag van volledige betaling,
4.5
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.720,02, te vermeerderen met de kosten van betekening als het vonnis wordt betekend,
4.6
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening zijn betaald,
4.7
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.8
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
4.9
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
4.1
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Cazas Wonen vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2026.