Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/7646
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 1.405.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 1.405.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
30 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser (deels) gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 1.369.000,-.
30 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser (deels) gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 1.369.000,-.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 13 april 2026. Gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1921 gebouwde 2-onder-1-kapwoning met drie dakkapellen, een vrijstaande garage van 16 m² en een dakterras van 3 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 227 m² en ligt op een perceel van 688 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 1.201.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.369.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 7 september 2023 voor € 1.512.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 22 september 2022 voor € 1.605.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 8 april 2022 voor € 1.690.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 24 mei 2022 voor € 1.420.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 28 september 2022 voor € 1.385.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook 2-onder-1-kapwoningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de kwaliteit, staat van onderhoud en het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde een waarde onder de
m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met het taxatierapport en de daarin opgenomen taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met het taxatierapport en de daarin opgenomen taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Het NWWI rapport
9. Eiser verwijst naar wat er met betrekking tot belastingjaar 2023 gebeurde. Eiser was
voornemens een verbouwing uit te voeren om zijn woning aan de eisen van deze tijd te laten voldoen en had daarvoor een NWWI rapport op laten stellen. In dat rapport werd geconcludeerd tot een waarde van € 1.200.000,- per 8 november 2021. De WOZ-waarde voor 2023 werd vastgesteld op € 1.459.000,-. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt met behulp van het NWWI rapport en de waarde werd verlaagd naar € 1.201.000,-. Doordat de bouwkosten inmiddels flink zijn gestegen heeft eiser afgezien van het opknappen van zijn woning. De staat van de woning is dus nog exact zoals deze in het NWWI rapport was. Ten aanzien van de WOZ-waardes van omliggende 2-onder-1-kapwoningen valt het eiser op dat de WOZ-waardes tussen 2022 en 2023 gedaald zijn. Eiser wijst op onder andere de nummers 58/60, 71/73 en het buurpand nummer 68. Als eiser kijkt naar de eerste waardering van de woning voor waardepeildatum 1 januari 2022 (belastingjaar 2023),
€ 1.459.000,- en vervolgens kijkt naar de vastgestelde waarde op waardepeildatum 1 januari 2023 (belastingjaar 2024), € 1.369.000,-, dan valt het eiser op dat deze waardedaling in lijn ligt met de rest van de 2-onder-1-kapwoningen in de buurt. Het grote probleem is alleen dat het niveau structureel 2 ton te hoog ligt. Er zijn geen structurele aanpassingen gedaan in het taxatiesysteem voor de waardering van de woning.
10. De heffingsambtenaar geeft aan dat volgens het NWWI rapport de bouwkundige staat
van de woning goed is en de directe kosten voor herstel nihil zijn. De heffingsambtenaar gaat ervan uit dat deze elementen uit het rapport kloppen omdat er een inpandige opname heeft plaatsgevonden. Ten tijde van het rapport waren er nog geen zonnepanelen. De heffingsambtenaar benoemt vervolgens waarom het NWWI rapport niet als onderbouwing van de waarde kan dienen. De waardepeildatum van het rapport is 8 november 2021, de waardepeildatum is echter 1 januari 2023; de referentiewoningen zijn te ver van waardepeildatum verkocht; er staan geen KOUDV-factoren in het rapport en er is geen berekening zichtbaar waarin duidelijk wordt gemaakt hoe de waarde precies is berekend, er is niet inzichtelijk hoe de waarde is vastgesteld aan de hand van de waardes van de referentiewoningen; het doel van het rapport is het verkrijgen van een hypothecaire financiering. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Ten aanzien van een vergelijking met WOZ-waardes van voorgaande jaren of andere woningen merkt de rechtbank op dat hiervoor geen plaats is binnen de waarderingssystematiek van de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
Het bewijsmiddel van eiser
gesteld dat de door eiser gebruikte KOLDU-methode op zich niet beter of slechter is dan de methode die de heffingsambtenaar gebruikt.
12. De heffingsambtenaar geeft aan dat het algemeen bezwaar tegen de KOLDU-methode erop ziet dat de KOLDU-methode en bijbehorende correctiepercentages niet is onderbouwd met marktgegevens en dat er niet door een extern onafhankelijk orgaan (vergelijkbaar met de Waarderingskamer) toezicht wordt gehouden op de toepassing van de KOLDU-methode. Er ontstaan bovendien rekenkundige verschillen door het waarderen op 5 en 7 in een KOLDY-schaal van 1 tot 10 terwijl het rekenmodel van de heffingsambtenaar uitgaat van 1 tot en met 5. De BghU verstaat iets anders onder kwaliteit en gebruikt de V voor voorzieningen. Bij de KOLDU-methode wordt de L van Luxe gebruikt. Ook verschillen de correctiefactoren.
13. De rechtbank is van oordeel dat de KOLDU-methode niet beter of slechter is dan de door de heffingsambtenaar gebruikte methode. Het gaat uiteindelijk in beide gevallen om de beoordeling van gegevens van de woning en de referentiewoningen en de vertaling daarvan naar een matrix. In die beoordeling kunnen verschillen zitten, taxeren is schatten, maar dan komt het wel neer op de (nadere) onderbouwing of uitleg. Dat zal per geval beoordeeld moeten worden.
Verzoek om informatie
14. Eiser trekt uit overwegingen 4.15 en 4.18 van de bij overweging 11 aangehaalde uitspraak de conclusie dat uit het arrest blijkt dat er op uiterst eenvoudige/grofmazige wijze wordt gewaardeerd door de BGHU. Daarom verzoekt eiser om inzicht in de transacties die aan de gebruikte grondstaffels ten grondslag liggen. Hetzelfde geldt voor de correcties op de waarde bepalende elementen voor de opstallen. Eiser betwist dat er door de BGHU een marktanalyse is gemaakt die zulke correcties kunnen onderbouwen. Eiser vindt steun voor zijn standpunt en verzoek in een arrest van de Hoge Raad [2] .
15. De rechtbank overweegt als volgt. Gelet op recente jurisprudentie van de Hoge Raad [3] rust er op de heffingsambtenaar geen verplichting om de aan de grondstaffels of correctiepercentages ten grondslag liggende (transactie-)gegevens over te leggen. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging
16. Eiser voert aan dat de ligging van de woning hetzelfde is ten opzichte van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft de ligging echter op boven gemiddeld beoordeeld. Hiervoor is een correctie van 20% op de grondwaarde toegepast. Dat scheelt volgens eiser € 129.000,-.
17. De heffingsambtenaar geeft aan dat de woning aan de achterzijde tegen de bosrand aan ligt en de referentiewoningen meer tussen de bebouwing liggen. Daarom is de ligging van de woning beter dan de ligging van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar wijst er nog op dat de correctie een verschil van € 108.000,- oplevert, er moet namelijk gerekend worden met de grondstaffel. De rechtbank constateert dat ook [adres 2] is gelegen aan een bosrand. Dat betekent dat ook voor die woning de ligging op bovengemiddeld (4) moet worden gesteld. Dat leidt ertoe dat de waarde van de grond iets omhoog gaat en de waarde voor de woning iets omlaag. Ook hiermee kan de heffingsambtenaar de waarde van de woning onderbouwen. Voor de overige vier referenties kan de rechtbank de heffingsambtenaar hierin volgen. De woning ligt vrijer qua verkeer en omliggende bebouwing. Gerekend met de grondstaffel is het verschil tussen een gemiddelde ligging en een bovengemiddelde ligging bij een grondoppervlakte van 688 m² € 106.500,-. De beroepsgrond slaagt niet.
De gebruiksoppervlakte van referentiewoning [adres 6]
18. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar bij referentiewoning [adres 6] , die beide partijen als referentiewoning gebruiken, met veel minder gebruiksoppervlakte rekent dan eiser in zijn taxatierapport. Eiser rekent met 257 m², bij de heffingsambtenaar staat in de taxatiematrix een gebruiksoppervlak van de woning van 198 m² en een aanbouw van 12 m². Volgens eiser is het vaste jurisprudentie dat de gebruiksoppervlakte die een makelaar hanteert betrouwbaarder is.
19. De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangegeven dit niet ter plekke te kunnen narekenen. Ervan uitgaande dat de gebruiksoppervlakte 257 m² moet zijn komt de m²-prijs lager uit, op € 3.505,-. Dit maakt volgens de heffingsambtenaar voor de waarde van de woning echter geen verschil. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen.
€ 3.505,- per m² is hoger dan de m²-prijs van de woning (€ 3.014,-). De beroepsgrond slaagt niet.
€ 3.505,- per m² is hoger dan de m²-prijs van de woning (€ 3.014,-). De beroepsgrond slaagt niet.
Referentiewoning [adres 3]
20. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar naar drie referentiewoningen verwijst die de vastgestelde waarde zouden onderbouwen.
[adres 3] laat hij buiten beschouwing omdat de uitstraling, kwaliteit en afwerking op zo’n verschrikkelijk ander (hoger!) niveau liggen dat vergelijken zinloos is geworden. Daarnaast heeft deze referentiewoning een bijgebouw van 120 m² wat gemakshalve in de uitspraak op bezwaar niet vermeld wordt.
[adres 3] laat hij buiten beschouwing omdat de uitstraling, kwaliteit en afwerking op zo’n verschrikkelijk ander (hoger!) niveau liggen dat vergelijken zinloos is geworden. Daarnaast heeft deze referentiewoning een bijgebouw van 120 m² wat gemakshalve in de uitspraak op bezwaar niet vermeld wordt.
21. De heffingsambtenaar geeft aan dat de referentiewoning een relatief kleine wat oudere keuken heeft met een eenvoudige landelijke uitstraling, een garage waar fietsen en fitnessapparaten staan onder een kapot plafond en de badkamer is betegeld met goedkope standaard witte tegels en is duidelijk al wat ouder. Gelet op de tekst in vastgoedkaart hebben de eigenaren de woning zelf verkocht en noemen zij de garage een multifunctioneel
bijgebouw met garagedeuren. Volgens de heffingsambtenaar is deze referentiewoning helemaal niet beter dan de woning en juist zeer vergelijkbaar. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hieraan toe dat de stelling met betrekking tot het bijgebouw van 120 m² niet is onderbouwd. Dit is niet op te maken uit de vastgoedkaart die de heffingsambtenaar heeft bijgevoegd. De rechtbank ziet dan ook geen redenen om te twijfelen aan de in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen garage van 43 m² en hobbyruimte/atelier van 35 m². De beroepsgrond slaagt niet.
Het taxatierapport van De Juiste Waarde
22. Eiser wijst op het taxatierapport van de juiste waarde. Wanneer er wordt vergeleken
met relevante verkopen in de directe omgeving van de woning kan de waarde volgens eiser niet hoger zijn dan € 1.201.000,-.
23. De heffingsambtenaar heeft over het taxatierapport van eiser onder meer gesteld dat Prof. Lorentzlaan 177 slechts gedeeltelijk voorzien is van dubbel glas, de keuken zeer gedateerd en eenvoudig is en dat de zolder niet geïsoleerd is. Dit komt niet tot uiting in de matrix van eiser. Daarin staat dat de staat van onderhoud gelijk is aan die van de woning. [adres 6] wordt zowel door eiser als door de BghU gebruikt. Terwijl de BghU deze referentiewoning op factor 3 waardeert, hanteert eiser 7 en 8. Op de begane grond is een verouderde keuken en een zeer gedateerde tegelvloer met een groot tapijt erover te zien. De zolder isolatie voldoet niet aan de huidige normen. Deze referentie wordt volgens de heffingsambtenaar te rooskleurig voorgesteld.
24. De rechtbank overweegt als volgt. Wat er ook zij van de kwalificaties van de woning en de referentiewoningen, de m²-prijs die eiser hanteert voor de woning en de m²-prijs die de heffingsambtenaar hanteert liggen erg dicht bij elkaar (€ 3.010,- en € 3.014,-). Het verschil in de totale waarde zit niet in de KOLDU/KOUDV-factoren. Het verschil zit met name in de correctie die de heffingsambtenaar toepast vanwege de ligging van de woning (zie overweging 17) en in de gehanteerde gebruiksoppervlakte van de woning. Eiser hanteert een gebruiksoppervlakte van 208 m² en de heffingsambtenaar hanteert een gebruiksoppervlakte van 227 m². Eiser heeft de gebruiksoppervlakte die de heffingsambtenaar hanteert niet betwist. De rechtbank heeft ook geen redenen om hieraan te twijfelen. Gezien dit verschil kan het taxatierapport van eiser niet tot de conclusie leiden dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Immateriële schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn
25. Eiser heeft verzocht om schadevergoeding wegen overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is ontvangen op 22 maart 2024, dat betekend dat de redelijke termijn met (afgerond) 2 maanden is overschreden.
26. Tijdens de behandeling van het beroep op zitting heft eiser aangegeven, aangezien de bagatelgrens van € 1.000,- niet gehaald wordt, dat de rechtbank kan volstaan met de enkele constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
27. De rechtbank volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
Conclusie en gevolgen
28. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht is geen sprake. Het verzoek om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 mei 2026.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 mei 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.