ECLI:NL:RBMNE:2026:3919

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/5974

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 mei 2026 in de zaak tussen

C&A Nederland C.V., uit Amsterdam, eiseres,

(gemachtigde: J.F.J.M. van Abbe)

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: B. Olieman).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 18 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] (het object) voor belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 1.504.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van dit object ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
24 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van het object gehandhaafd.

1.3

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De zaak is behandeld op de regiezitting van 25 februari 2026. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Na afloop van de zitting is de behandeling van de zaak geschorst en zijn er de volgende afspraken gemaakt:

- de rechtbank plant de zaak op een nieuwe zitting;

- de heffingsambtenaar zal voorafgaand aan de zitting een nadere toelichting geven op de berekening van de bruto huurwaarde en de kapitalisatiefactor.

1.5

Op 31 maart 2026 heeft de heffingsambtenaar een nadere toelichting ingediend. De zaak is vervolgens behandeld op de inhoudelijke zitting van 20 april 2026. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Feiten

2. Het object is een winkel (708 m²) met een magazijn (93 m²) en een kantine op de eerste verdieping (93 m²).

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 1.244.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.504.000,-.

Beoordelingskader

4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.

5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Op de zitting heeft eiseres daarnaast aangegeven dat de huurwaarde niet in geschil is. Eiseres kan zit vinden in de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde van € 133.128,- per jaar. Het geschil spitst zich toe op de kapitalisatiefactor en de totstandkoming daarvan.

Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?

6. Eiseres heeft aangevoerd dat de grootste problemen die zij heeft met de berekening van de kapitalisatiefactor (blad 4 bij de aanvulling op het verweer) de beheerskosten en het leegstandsrisico zijn. De beheerskosten zijn bepaald op 1%. De heffingsambtenaar heeft daarbij vermeld dat 1% wordt gehanteerd omdat het pand voor eigen gebruik is aangekocht. Volgens eiseres is het echter zo dat uit artikel 17 van Pro de Wet WOZ volgt dat je naar de marktwaarde moet kijken. Dan moet je taxateren als ware het voor iedereen geschikt, niet alleen voor de C&A. Volgens eiseres moeten de beheerskosten worden bepaald op minstens 3%.

6.1.

Ten aanzien van het leegstandsrisico voert eiseres aan dat er een hoog leegstandsrisico is in de [straat] . Ter onderbouwing heeft zij een krantenartikel meegestuurd. Desondanks heeft de heffingsambtenaar het leegstandsrisico in de berekening van de kapitalisatiefactor op 0% gezet. De heffingsambtenaar heeft in de berekening aangegeven dat het leegstandsrisico is verwerkt in het rendement. Bij de berekening van het bruto aanvangsrendement is het basisrendement een gegeven, maar over het percentage bij de risico-opslag kan gediscussieerd worden. Eiseres voert aan dat een percentage van 6,51% voor de risico-opslag niet is onderbouwd. Volgens de taxatiewijzer zit dit percentage in het midden van wat er mogelijk is. Eiseres heeft op basis van haar inschatting in haar berekening een risico-opslag gehanteerd van 7,43% en een leegstandsrisico van 10%. De inschatting van eiseres is gebaseerd op het standpunt van eiseres dat vaststaat dat het object niet makkelijk verhuurbaar is. Eiseres komt op basis van haar berekening, gebaseerd op de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde, beheerskosten 3%, een leegstandsrisico van 10% en een risico-opslag van 7,43 % op een WOZ-waarde van € 1.224.000,-. Eiseres heeft tot slot gewezen op een arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden, waarin onder meer het leegstandsrisico wordt toegelicht^[1].

7. De heffingsambtenaar geeft aan dat hij op blad 4, bij de berekening van de beheerskosten, is uitgegaan van 1,00%. Als toelichting geeft hij aan dat het gaat om de aankoop van een pand voor eigen gebruik. Daarom geen 3% als voor een beleggingspand.

7.1

De heffingsambtenaar geeft met betrekking tot het leegstandsrisico aan dat uit blad 5, dat is de marktanalyse, volgt dat bij [adres] , bij “basisrendement plus risico-opslag” een percentage van 6,49 % staat. De andere objecten aan de [straat] hebben hier een percentage van 5,49 %. Er is een hoger percentage voor het opslagrisico genomen bij het object. Dat komt volgens de heffingsambtenaar neer op een verlaging van de kapitalisatiefactor van 1 punt. Hieruit volgt een 10% lagere WOZ-waarde. Het percentage van de overige objecten volgt uit de marktcijfers. Alle verkochte objecten genereren een waarde waarbij rekening is gehouden met het leegstandsrisico. Alle waardebepalende factoren zijn verdisconteerd in de marktcijfers. De heffingsambtenaar heeft het leegstandsrisico verwerkt in de risico-opslag. Hieruit volgt volgens de heffingsambtenaar dat hij wel rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico.

8. Ten aanzien van de beheerskosten overweegt de rechtbank als volgt. De marktwaarde van een onroerende zaak moet worden bepaald door uit te gaan van de veronderstelling dat de onroerende zaak wordt verkocht. Dit brengt mee dat de waardebepaling objectief dient te zijn in die zin, dat de bestemming die de eigenaar aan de onroerende zaak heeft gegeven als waardebepalende factor wordt uitgeschakeld^[2]. Geen steun in artikel 17 lid 2 Wet Pro WOZ vindt de opvatting dat, als de onroerende zaak door de eigenaar van de onroerende zaak zodanig aan de daaraan door hem gegeven specifieke bestemming is aangepast dat de onroerende zaak daaraan haar hoogste waarde ontleent, bij de bepaling van de marktwaarde van die specifieke bestemming kan worden uitgegaan^[3]. Wel van betekenis zijn de bestemmingen die potentiële kopers aan de onroerende zaak kunnen geven. Dit geldt naar oordeel van de rechtbank ook voor de componenten op basis waarvan de kapitalisatiefactor wordt berekend, zoals de beheerskosten. De conclusie is dat de heffingsambtenaar een onjuiste toepassing heeft gegeven aan het begrip beheerskosten en daarmee een te laag percentage heeft gehanteerd.

9. Verder is de rechtbank van oordeel dat (de verwerking en de berekening van) het leegstandsrisico niet is onderbouwd. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar kort gezegd aangegeven dat er een verschil van 1% zit tussen het opslagrisico van het object en de overige objecten aan de [straat] , wat neer zou komen op een waardeverschil van 10%. Hieruit zou moeten blijken dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico. De heffingsambtenaar heeft niet kunnen onderbouwen waar dit verschil op gebaseerd is. Hij heeft geen leegstandsanalyse gemaakt bijvoorbeeld op basis van branche en locatiegegevens voor berekening van het leegstandsrisico. De rechtbank heeft dat in ieder geval niet kunnen afleiden uit de genoemde bijlage, blad 5, waar de heffingsambtenaar naar heeft verwezen. Nu eiseres heeft gesteld dat het leegstandsrisico te laag is bepaald en de heffingsambtenaar hier geen onderbouwing van kan geven, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor en daarmee de beschikte waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Daarbij vindt de rechtbank steun in de Waarderingsinstructie, waarin op pagina 76 staat:

“
Bij de bepaling van de waarde van niet-woningen volgens de huurwaarde kapitalisatiemethode wordt voor ieder object een huurwaarde en een kapitalisatiefactor bepaald. Dit gebeurt op basis van de marktanalyse, die tenminste bestaat uit een analyse van koop- en huurtransacties en een leegstandsanalyse. De resultaten uit de marktanalyse kunnen vervolgens per categorie niet-woningen en per (waarde)gebied worden vertaald naar een huurwaarde en een kapitalisatiefactor. Onderlinge verschillen tussen objecten worden door de registratie van deze verschillen in de objectkenmerken in de waarden tot uitdrukking gebracht door (modelmatig) een correctie op de huurwaarde of de kapitalisatiefactor toe te passen.”.

10. Verder wijst de rechtbank op de uitleg over het verwerken van het leegstandsrisico in de berekening van de kapitalisatiefactor, zoals beschreven in de Taxatiewijzer 2022 – deel 24 – HWK (Versie 1.1 Publiek) waarin dit als volgt is beschreven (pagina 23 e.v.):

“Het gebruik van het "objectief leegstandsrisico" als uitgangspunt bij de WOZ-taxatie, hangt samen met de waarderingsvoorschriften (leeg en niet verhuurd). Dit uitgangspunt geldt voor alle panden op de waardepeildatum. Het objectieve karakter van de WOZ-taxaties leidt ertoe dat twee identieke naast elkaar gelegen kantoorpanden voor de WOZ dezelfde waarde hebben, ook wanneer het ene pand op de waardepeildatum verhuurd is en het andere leeg staat.”

Zoals hierboven al uiteen gezet, wordt er bij de waardebepaling, niet alleen in het kader van de WOZ taxatie, onderscheid gemaakt tussen frictieleegstand en aanvangsleegstand enerzijds en structurele leegstand anderzijds. In de regel kan er voor de typen frictie- en aanvangsleegstand van worden uitgegaan dat een periode van 6 maanden op een huurovereenkomst van tien jaar (5%) door de markt als “gebruikelijk” of “gezond” wordt gezien. Bij de bepaling van de kapitalisatiefactor wordt frictieleegstand en aanvangsleegstand meegenomen in de generieke "risico-opslag", die samenhangt met investeren in onroerend goed. Immers, deze vormen van leegstand komen niet voor bij andere investeringsvormen.

De (verwachte) structurele leegstand moet bij de waardebepaling afzonderlijk worden ingeschat.. Het is deze structurele leegstand die aan de orde is in de maatschappelijke discussie over de leegstand van kantoor- en winkelvastgoed.[…]

Leegstand in de waardebepaling. Door het inschatten van het leegstandsrisico wordt met name de structurele leegstand verdisconteerd in de kapitalisatiefactor en daarmee in de (WOZ-)waarde. De andere typen leegstand zijn al in het algemene vastgoedbeleggingsrisico tot uitdrukking gekomen, met name in de risico-opslag. Het leegstandsrisico dat wordt geschat voor een WOZ-taxatie moet overeenkomen met het "objectieve leegstandsrisico". Wat dit betreft wijkt de WOZ-taxatie af van bijvoorbeeld een taxatie van de beleggingswaarde. Het "objectieve leegstandsrisico" ziet op het gemiddelde leegstandsrisico van dit type pand op deze locatie, terwijl het leegstandsrisico bij de bepaling van de beleggingswaarde betrekking heeft op een afzonderlijk pand. [….].

11. Omdat de beheerskosten en het percentage voor het leegstandsrisico niet zijn onderbouwd, terwijl deze gemotiveerd zijn betwist door eiseres, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor en daarmee de beschikte waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Voor zover de heffingsambtenaar verder van mening is dat de waarde ook wordt onderbouwd door de verwijzing naar de m²-prijzen kan dat niet slagen, aangezien de berekening hiervan in elk geval deels tot stand is gekomen met behulp van op dezelfde wijze berekende kapitalisatiefactoren.

12. Het beroep is reeds hierom gegrond. De overige door eiseres aangevoerde gronden zal de rechtbank dan ook buiten beschouwing laten.

Heeft eiseres de door haar bepleitte waarde aannemelijk gemaakt?

13. Nu de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleitte waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar oordeel van de rechtbank is dit niet het geval, omdat eiseres voor de berekening van de kapitalisatiefactor naar eigen zeggen is ingegaan van een schatting van het leegstandsrisico en de risico-opslag. Daarmee is niet (voldoende) onderbouwd hoe zij op de bepleitte waarde van € 1.224.000,- is gekomen.

14. Nu geen van beide partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie bepalen. De rechtbank stelt de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2022 vast op € 1.364.000,-.

Proceskosten en griffierecht

15. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht ter hoogte van € 50,- vergoeden. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van de proceskosten die zij heeft moeten maken in bezwaar en beroep. Daarom ziet de rechtbank aanleiding de heffingsambtenaar ook te veroordelen in de proceskosten van eiseres in bezwaar en beroep.

16. De vergoeding voor de kosten van de bezwaar- en beroepsfase wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vastgesteld. De rechtbank zal bij de vaststelling van de wegingsfactor aansluiting zoeken bij de uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 14 oktober 2025^[4]en het door de gerechtshoven gehanteerde Richtsnoer.

17. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing ten aanzien van (I) de bezwaarfase, als de aanslag van voor 1 januari 2024 dateert, en van (II) de beroepsfase, als de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateert.

18. De aanslag en de uitspraak op bezwaar dateren van voor 1 januari 2024, waardoor bij de vaststelling van de proceskosten de wettelijke vermenigvuldigingsfactor buiten toepassing blijft. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding vast op € 4.134,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het deelnemen aan de hoorzitting, met een waarde per punt van € 666,- en wegingsfactor 1, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het deelnemen aan de regiezitting, 0,5 punt voor het indienen van het aanvullende beroepschrift en 1 punt voor het deelnemen aan de inhoudelijke zitting, met een waarde per punt van € 934,- en wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- verlaagt de WOZ-waarde van het object tot € 1.364.000,- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt vermindert;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van
€ 4.134,-;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht van € 50,- moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 mei 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Vaststelling WOZ-waarde winkelpand na betwisting kapitalisatiefactor en leegstandsrisico