Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/3977
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 31 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2025 vastgesteld op
€ 504.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2024. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 504.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2024. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
26 juni 2026 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
26 juni 2026 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 20 april 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2021 gebouwd appartement op de 15de verdieping met een berging/schuur van 5 m² en een parkeerplaats. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 96 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2024. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 504.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2024) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 30 november 2022 voor € 495.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 20 september 2023 voor € 510.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 19 augustus 2023 voor € 515.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 22 november 2023 voor € 485.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 11 november 2024 voor € 615.036,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in hetzelfde appartementencomplex in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met het taxatierapport en de daarin opgenomen taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Onvoldoende rekening gehouden met waarde verlagende omstandigheden
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met
omstandigheden die de marktwaarde van de woning nadelig beïnvloeden. In het bijzonder wijst eiser op de zichtbare aanwezigheid van een politiek beladen symbool – een Palestijnse vlag – die sinds geruime tijd prominent zichtbaar is in het straatbeeld in de directe woonomgeving. De permanente zichtbaarheid van politieke of internationaal beladen vlaggen heeft een aantoonbare invloed op de aantrekkelijkheid van de locatie voor potentiële kopers. In de directe woonomgeving (straatniveau) is aan de gevel van een woning een Palestijnse vlag gevestigd. Deze vlag is continue zichtbaar. De vlag verwijst naar een internationaal conflict dat gepaard gaat met maatschappelijke spanningen en verdeeldheid. Dit is volgens eiser een objectieve waardedrukkende factor die specifiek geldt voor de woning en omgeving en de heffingsambtenaar had hier rekening mee moeten houden.
Eiser wijst verder op het juridisch kader. Op grond van de Wet WOZ dient bij het vaststellen van de waarde te worden uitgegaan van de waarde die de woning zou hebben op de vrije markt, rekening houdend met de omstandigheden op de waardepeildatum. Daarbij moet volgens jurisprudentie rekening gehouden worden met omgevingsfactoren die een negatieve invloed hebben op de waarde en met subjectieve, maar breed gedragen negatieve beeldvorming (zoals stigmatiserende uitingen of buurtverslechtering). De permanente aanwezigheid van politiek conflictueuze symbolen in het directe straatbeeld voldoet volgens eiser aan deze criteria.
In de reactie van eiser op het verweerschrift geeft eiser onder meer aan dat er volgens hem sinds 7 oktober 2023 sprake is van een waardedaling, waar de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee heeft gehouden. Daarnaast is eiser van mening dat de gebruikte referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Onder de gebruikte referentiewoningen bevinden zich onder meer een penthouse, met een afwijkend type, afwerking en marktsegment, een appartement gelegen op een hogere etage en referentiewoningen met een duidelijk andere positionering en kwaliteitsbeleving binnen hetzelfde of een ander gebouw. Deze verschillen hebben een substantiële invloed op het prijsniveau en de marktwaardering. Hierdoor geven deze transacties geen representatief beeld van de waarde van een regulier appartement als de woning van eiser.
10. De heffingsambtenaar geeft aan dat in de wijk waarin de woning ligt inderdaad enkele vlaggen zichtbaar in het straatbeeld aanwezig zijn. De bij de waardebepaling gebruikte referentiewoningen beschikken over een soortgelijke ligging als de woning. De referentiewoningen liggen in hetzelfde appartementencomplex. Met name referentiewoning [adres 3] , eveneens gelegen op de 15de verdieping en van gelijke grootte, is volgens de heffingsambtenaar zeer goed vergelijkbaar met de woning. Deze referentiewoning is op 20 september 2023 verkocht voor € 507.590,-. Naar mening van de heffingsambtenaar is de eventuele waardedrukkende invloed die uitgaat van de door eiser geschetste omstandigheid tot uitdrukking gekomen in de voor deze en de overige gebruikte referentiewoningen gerealiseerde verkoopprijs. Bij het overeenkomen van de verkoopprijs heeft de koper immers rekening gehouden met de ligging van de woning in de betreffende wijk. Als er al sprake is van een waardedrukkende omstandigheid is dit verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen en is de ligging van de woning voldoende in de waarde tot uitdrukking gekomen. De heffingsambtenaar wijst vervolgens op de onderbouwing van de waarde in de taxatiematrix. Hieruit blijkt dat de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen (€ 5.288,- per m²) hoger ligt dan de m²-prijs van de woning (€ 5.093,- per m²). Hierop gelet is er volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met alle waardebepalende factoren.
In het aanvullende verweerschrift staat een overzicht met transacties van appartementen in hetzelfde appartementencomplex. De heffingsambtenaar is van mening dat hieruit niet blijkt dat er sprake is van een waardedaling, maar dat er nog steeds sprake is van een waardestijging. Dit volgt ook uit eigen marktanalyse van verkoopcijfers binnen de gemeente [gemeente] . De stelling van eiser is verder ook niet met objectieve, verifieerbare gegevens onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft bij het aanvullende verweer ook een nieuwe taxatiematrix ingediend, waarin ook [adres 6] is opgenomen. [adres 6] is verkocht op 11 november 2024 voor € 612.051,-. Deze referentiewoning ligt één verdieping lager dan de woning. In de taxatiematrix zijn volgens de heffingsambtenaar de best mogelijke vergelijkbare verkopen opgenomen. De vergelijkbare woningen betreffen appartementen die in hetzelfde appartementencomplex als de woning liggen. De referentiewoningen zijn zeer goed vergelijkbaar en geven een reëel beeld van de voor de waardering van de woning van toepassing zijnde omstandigheden. Daar waar er verschillen zijn, zijn deze verschillen voldoende verdisconteerd. Uit de bij het aanvullende verweerschrift gevoegde taxatiematrix volgt dat de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen (€ 5.360,- per m²) aanzienlijk hoger ligt dan de m²-prijs van de woning (€ 5.093,- per m²). De woning van eiser heeft de laagste waarde per m² ten opzichte van de referentiewoningen. Gelet hierop is er volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met alle waardebepalende factoren. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgronden slagen niet.
11. Tijdens de behandeling van de zaak op de zitting heeft eiser nog aangegeven dat de door overspannen woningmarkt, met weinig aanbod en veel vraag kopers in een biedingsstrijd belanden waardoor woningen voor prijzen worden verkocht die niets zeggen over de echte waarde. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet kan slagen. De waarde van een woning dient elk jaar te worden vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Die verkoopcijfers volgen uit de markt. Dat is de waarde in het economische verkeer op dat moment. Dat eiser de marktprijzen (te) hoog vindt maakt niet dat de gegeven onderbouwing van de waarde onjuist is. De door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de bepaling van de WOZ-waarde (de vergelijkingsmethode) is de methode die hij toe moet passen. Dat volgt uit de wet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht is geen sprake.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 mei 2026.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 mei 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.