Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11763230 \ UC EXPL 25-5405
Vonnis van 14 januari 2026
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. H.J. Hagemans,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. B.J. Meruma.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van [eiseres] met producties 1 tot en met 25,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] met producties 1 tot en met 8,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] met producties 1 tot en met 8,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 18 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Op verzoek van partijen heeft de kantonrechter de zaak vervolgens twee weken aangehouden zodat partijen konden onderzoeken of zij onderling tot afspraken konden komen. De gemachtigden van partijen hebben de rechtbank laten weten dat dat niet is gelukt. De kantonrechter heeft vervolgens bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] huurt sinds januari 2012 van [eiseres] een perceel grond en water. [gedaagde] heeft op dat perceel haar schip met een lengte van 22 meter afgemeerd. [gedaagde] woont op dat schip. Volgens [eiseres] is de huurovereenkomst tussen partijen per 1 januari 2025 beëindigd en had [gedaagde] het perceel daarom per die datum moeten verlaten. Omdat [gedaagde] dat niet heeft gedaan, verblijft zij volgens [eiseres] sinds 1 januari 2025 zonder recht of titel op het perceel. [eiseres] wil dat [gedaagde] wordt veroordeeld om het perceel te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom en tot het betalen van een vergoeding voor iedere dag dat [gedaagde] het perceel na 1 januari 2025 in gebruik heeft. [gedaagde] wil dat de vordering wordt afgewezen. Zij stelt dat zij wel een titel heeft om op het perceel te verblijven, omdat tussen partijen per 1 januari 2024 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan als gevolg van de per 1 juli 2022 in werking getreden "Wet verbeteren huurbescherming voor huurders van ligplaatsen". De kantonrechter stelt [gedaagde] in het gelijk en wijst de vordering van [eiseres] af.
3.De achtergrond
3.1.
Voor de huur van het perceel, met perceelnummer [nummer] , hebben partijen op 21 november 2011 voor de eerste keer een huurovereenkomst gesloten. De huurovereenkomst had als ingangsdatum 1 januari 2012 en als einddatum 31 december 2012. Vervolgens hebben partijen tot en met het jaar 2022 ieder jaar opnieuw een huurovereenkomst gesloten, voor de duur van één jaar. Alleen de huurprijs werd jaarlijks verhoogd. De inhoud van deze huurovereenkomsten was verder gelijk.
3.2.
Eind 2022 heeft [eiseres] [gedaagde] laten weten dat zij haar geen nieuwe huurovereenkomst zal aanbieden, omdat het schip van [gedaagde] , aldus [eiseres] , twee meter langer is dan het perceel breed is, waardoor het schip volgens haar uitstak op het naastgelegen perceel [nummer] dat zij verkocht had aan [A] . Partijen hebben geprobeerd een ander perceel te zoeken waar [gedaagde] met haar schip zou kunnen afmeren, maar dat is niet gelukt. Uiteindelijk is overeenstemming bereikt met de eigenaar van perceel [nummer] (de heer [B] ) om op het door hem gekochte perceel iets uit te mogen steken. Daarom is het schip twee meter naar achteren gevaren en zijn partijen op 17 april 2023 ook voor het jaar 2023 een huurovereenkomst aangegaan, op dezelfde wijze als de voorgaande jaren, maar in de huurovereenkomst hebben partijen een aanvullend artikel 15 opgenomen Pro met daarin:
"Deze overeenkomst geldt tot en met 31-12-2023 op basis van de overeenstemming met de heer [B] van perceel [nummer] . Indien geen nieuwe overeenkomst inzake de oversteek kan worden gesloten zal er geen nieuwe huurovereenkomst aangeboden worden over 2024 en dient het perceel op 31-12-2023 schoon en leeg aan ons opgeleverd te worden.”
"Deze overeenkomst geldt tot en met 31-12-2023 op basis van de overeenstemming met de heer [B] van perceel [nummer] . Indien geen nieuwe overeenkomst inzake de oversteek kan worden gesloten zal er geen nieuwe huurovereenkomst aangeboden worden over 2024 en dient het perceel op 31-12-2023 schoon en leeg aan ons opgeleverd te worden.”
3.3.
Op 19 januari 2024 hebben partijen vervolgens ook voor het jaar 2024 een huurovereenkomst gesloten, met in artikel 15 de Pro tekst: “
In overleg met de heer [B] van perceel [nummer] zal u per 1-1-2025 geen afspraak meer hebben om met uw boot uit te steken op zijn perceel. Uw contract loopt per 1-1-2025 af. U zult geen nieuw contract aangeboden krijgen."
In overleg met de heer [B] van perceel [nummer] zal u per 1-1-2025 geen afspraak meer hebben om met uw boot uit te steken op zijn perceel. Uw contract loopt per 1-1-2025 af. U zult geen nieuw contract aangeboden krijgen."
3.4.
Inmiddels ligt het schip weer op de plek waar het al vanaf het begin lag en steekt het volgens [eiseres] ongeveer twee meter uit op perceel [nummer] .
4.De beoordeling
4.1.
De vraag die in deze procedure moet worden beantwoord is of [gedaagde] sinds 1 januari 2025 zonder recht of titel op het perceel verblijft. Volgens [eiseres] is dat zo, omdat in de laatste huurovereenkomst (voor het jaar 2024) is opgenomen dat deze per 1 januari 2025 eindigt. [gedaagde] stelt echter dat tussen partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan, die niet rechtsgeldig is opgezegd met als gevolg dat zij wel een titel heeft om na 1 januari 2025 nog op het perceel te verblijven. Dit verweer slaagt. De kantonrechter legt dat hierna uit.
Sinds 1 juli 2022 wordt onder woonruimte ook een ligplaats verstaan
4.2.
Sinds 1 juli 2022 bepaalt artikel 7:233 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) dat onder ‘woonruimte’ ook wordt verstaan ‘een ligplaats’. Als gevolg van deze wetswijziging heeft een huurder van een ligplaats in beginsel dezelfde huurbescherming als de huurder van een andere categorie woonruimte. Dat heeft onder meer tot gevolg dat huurovereenkomsten voor een ligplaats die voor bepaalde tijd zijn gesloten in beginsel niet meer na verloop van die bepaalde tijd van rechtswege eindigen. De wetswijziging heeft directe werking voor overeenkomsten voor ligplaatsen die zijn gesloten ná 1 juli 2022.
4.3.
Partijen zijn het er in beginsel over eens dat als het perceel valt onder de wettelijke definitie van ‘een ligplaats’ dat gevolgen heeft voor de huurovereenkomst die partijen voor het jaar 2023 hebben gesloten, in die zin dat deze niet op 31 december 2023 is geëindigd en tussen partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Tussen partijen is echter in geschil of het perceel valt onder de wettelijke definitie van ‘een ligplaats’.
Het perceel is een ligplaats
4.4.
De kantonrechter oordeelt dat het perceel valt onder de wettelijke definitie van ‘een ligplaats’. In de wet [1] is een ligplaats gedefinieerd als “
een plaats in het water bestemd voor het afmeren van een voor bewoning bestemd drijvend object”. Volgens [eiseres] valt het perceel niet onder deze definitie, omdat het perceel niet is bestemd voor het afmeren van een “
voor bewoning bestemd” drijvend object. Het staat echter vast dat [gedaagde] het perceel altijd heeft gebruikt als ligplaats voor haar schip dat bestemd is voor bewoning en ook als zodanig permanent door haar wordt bewoond. Het klopt dat het schip nog kan varen, maar de wetgever heeft expliciet genoemd dat ook schepen waarop wordt gewoond en die nog kunnen varen onder de definitie ‘ligplaats’ kunnen vallen. Bepalend is of het een ligplaats betreft die bestemd is voor het afmeren van een voor bewoning bestemd drijvend object. [2] Weliswaar zijn partijen in de huurovereenkomst overeengekomen dat het perceel bestemd en uitsluitend te gebruiken is voor recreatieve doeleinden en permanente bewoning publiekrechtelijk niet is toegestaan, maar [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de gemeente gedoogt dat er 365 dagen per jaar wordt gerecreëerd en [eiseres] dat zelf ook geen probleem vindt.
een plaats in het water bestemd voor het afmeren van een voor bewoning bestemd drijvend object”. Volgens [eiseres] valt het perceel niet onder deze definitie, omdat het perceel niet is bestemd voor het afmeren van een “
voor bewoning bestemd” drijvend object. Het staat echter vast dat [gedaagde] het perceel altijd heeft gebruikt als ligplaats voor haar schip dat bestemd is voor bewoning en ook als zodanig permanent door haar wordt bewoond. Het klopt dat het schip nog kan varen, maar de wetgever heeft expliciet genoemd dat ook schepen waarop wordt gewoond en die nog kunnen varen onder de definitie ‘ligplaats’ kunnen vallen. Bepalend is of het een ligplaats betreft die bestemd is voor het afmeren van een voor bewoning bestemd drijvend object. [2] Weliswaar zijn partijen in de huurovereenkomst overeengekomen dat het perceel bestemd en uitsluitend te gebruiken is voor recreatieve doeleinden en permanente bewoning publiekrechtelijk niet is toegestaan, maar [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de gemeente gedoogt dat er 365 dagen per jaar wordt gerecreëerd en [eiseres] dat zelf ook geen probleem vindt.
De huurovereenkomst voor het jaar 2023 is voor onbepaalde tijd verlengd
4.5.
Het voorgaande heeft tot gevolg dat op de huurovereenkomst die partijen voor het jaar 2023 hebben gesloten de opzegregels die gelden voor de huur van woonruimte van toepassing zijn. Deze huurovereenkomst hebben partijen namelijk gesloten ná 1 juli 2022 en de wetswijziging heeft dus directe werking op die overeenkomst. Omdat partijen de huurovereenkomst hebben gesloten vóór 1 juli 2024, zijn op die overeenkomst de opzegregels uit artikel 7:271 BW Pro (oud) van toepassing. [3] Dat betekent dat deze huurovereenkomst voor het jaar 2023 alleen na verloop van de bepaalde tijd (dus na 31 december 2023) zou eindigen, als [eiseres] “niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert”. Het staat vast dat [eiseres] dat niet heeft gedaan en uit de wet volgt dat de huurovereenkomst dan voor onbepaalde tijd is verlengd. [4]
Partijen hebben de huurovereenkomst niet met wederzijds goedvinden beëindigd
4.6.
[eiseres] stelt dat voor zover [gedaagde] in haar standpunt wordt gevolgd dat het perceel valt onder de wettelijke definitie van een ligplaats en een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand is gekomen, partijen die huurovereenkomst met de overeenkomst die zij op 19 januari 2024 hebben gesloten met wederzijds goedvinden hebben beëindigd. Maar daarvoor zijn geen aanknopingspunten.
4.7.
Uit de wet volgt dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan eindigen, wanneer beide partijen daarmee instemmen nadat de huur is ingegaan. In dat geval zijn de wettelijke regels van huurbescherming niet van toepassing. [5] Door in te stemmen met beëindiging doet de huurder kortom afstand van de aan hem toekomende (vergaande) huurbescherming. Dit kan voor de huurder zeer nadelige gevolgen hebben. Om die reden mag niet te snel worden aangenomen dat de huurder instemt met beëindiging. Vereist is dat de instemming van de huurder ondubbelzinnig is en dat de huurder zich ten tijde van de instemming bewust is van zijn recht op huurbescherming.
4.8.
Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] ingestemd met een beëindiging van de huurovereenkomst per 31 december 2024 doordat dit expliciet in de overeenkomst die partijen op 19 januari 2024 zijn aangegaan is opgenomen. De kantonrechter begrijpt dat [eiseres] doelt op dat wat is opgenomen in artikel 15, maar dat is naar het oordeel van de kantonrechter slechts een eenzijdige mededeling van [eiseres] aan [gedaagde] dat zij [gedaagde] geen nieuwe huurovereenkomst aanbiedt. De kantonrechter leest hierin geen ondubbelzinnige instemming van [gedaagde] met de beëindiging van de huurovereenkomst. Bovendien is ook niet gebleken dat [gedaagde] zich op het moment dat zij de overeenkomst tekende bewust was van het feit dat sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en dat zij als gevolg hiervan recht had op huurbescherming.
Partijen hebben geen vaststellingsovereenkomst gesloten
4.9.
Als de overeenkomst die partijen op 19 januari 2024 zijn aangegaan niet kwalificeert als een beëindiging met wederzijds goedvinden, stelt [eiseres] zich op het standpunt dat deze overeenkomst kwalificeert als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW Pro. Ook daarvoor zijn geen aanknopingspunten.
4.10.
Om een overeenkomst te kunnen kwalificeren als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW Pro moet op het moment dat de overeenkomst tot stand komt, sprake zijn van
“een onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt” dat partijen willen beëindigen of voorkomen. [eiseres] heeft echter niet gesteld welke onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt partijen met de overeenkomst hebben willen beëindigen en dat volgt ook niet uit de overeenkomst. In deze procedure is in geschil of [gedaagde] een titel heeft om (na 1 januari 2025) nog op het perceel te verblijven, maar dat geschil speelde op het moment van het aangaan van de overeenkomst niet. Althans, nergens blijkt uit dat [gedaagde] zich toen op het standpunt stelde dat zij op het perceel mocht blijven. Uit de stellingen van partijen blijkt namelijk dat [gedaagde] op dat moment in de (onjuiste) veronderstelling verkeerde dat zij het perceel per 1 januari 2024 moest verlaten. Die veronderstelling werd veroorzaakt doordat [eiseres] heeft besloten de naast het perceel van [gedaagde] gelegen percelen [nummer] en [nummer] te verkopen. In juni 2021 is perceel [nummer] verkocht en in april 2022 perceel [nummer] . De grens tussen perceel [nummer] en [nummer] heeft [eiseres] daarbij kennelijk zo ingericht dat het schip van [gedaagde] dat voorheen (daar zijn partijen het over eens) volledig gelegen was aan het door [eiseres] gehuurde perceel, ineens twee meter over zou steken voorbij de grens tussen het perceel [nummer] dat verkocht was en het perceel [nummer] dat [gedaagde] al die jaren huurde. Met de overeenkomst borduurt [eiseres] dus voort op een eenzijdige wijziging van de rechtsverhouding tussen partijen. Van een beslechting van enig geschil tussen partijen is dus geen sprake.
“een onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt” dat partijen willen beëindigen of voorkomen. [eiseres] heeft echter niet gesteld welke onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt partijen met de overeenkomst hebben willen beëindigen en dat volgt ook niet uit de overeenkomst. In deze procedure is in geschil of [gedaagde] een titel heeft om (na 1 januari 2025) nog op het perceel te verblijven, maar dat geschil speelde op het moment van het aangaan van de overeenkomst niet. Althans, nergens blijkt uit dat [gedaagde] zich toen op het standpunt stelde dat zij op het perceel mocht blijven. Uit de stellingen van partijen blijkt namelijk dat [gedaagde] op dat moment in de (onjuiste) veronderstelling verkeerde dat zij het perceel per 1 januari 2024 moest verlaten. Die veronderstelling werd veroorzaakt doordat [eiseres] heeft besloten de naast het perceel van [gedaagde] gelegen percelen [nummer] en [nummer] te verkopen. In juni 2021 is perceel [nummer] verkocht en in april 2022 perceel [nummer] . De grens tussen perceel [nummer] en [nummer] heeft [eiseres] daarbij kennelijk zo ingericht dat het schip van [gedaagde] dat voorheen (daar zijn partijen het over eens) volledig gelegen was aan het door [eiseres] gehuurde perceel, ineens twee meter over zou steken voorbij de grens tussen het perceel [nummer] dat verkocht was en het perceel [nummer] dat [gedaagde] al die jaren huurde. Met de overeenkomst borduurt [eiseres] dus voort op een eenzijdige wijziging van de rechtsverhouding tussen partijen. Van een beslechting van enig geschil tussen partijen is dus geen sprake.
De huurovereenkomst die partijen voor het jaar 2023 zijn aangegaan kwalificeert niet als een verlengde ontruimingstermijn
4.11.
[eiseres] heeft zich tijdens de mondelinge behandeling nog op het (primaire) standpunt gesteld dat de overeenkomst die partijen op 17 april 2023 hebben gesloten geen huurovereenkomst is, maar een vastlegging van een verlengde ontruimingstermijn die partijen zouden zijn overeengekomen. [eiseres] heeft dit standpunt echter pas bij de mondelinge behandeling ingenomen en onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat [eiseres] de huurrelatie aanvankelijk per 31 december 2022 had opgezegd en geen nieuwe huurovereenkomst voor het jaar 2023 wilde aangaan en dat uiteindelijk toch heeft gedaan, met de aanvullende bepaling dat
" deze overeenkomst geldt tot en met 31-12-2023 op basis van de overeenstemming met de heer [B] van perceel [nummer] . Indien geen nieuwe overeenkomst inzake de oversteek kan worden gesloten zal er geen nieuwe huurovereenkomst aangeboden worden over 2024 en dient het perceel op 31-12-2023 schoon en leeg aan ons opgeleverd te worden.”kan niet tot die conclusie leiden. De bewoordingen van deze afspraak bevestigen juist dat de overeenkomst een huurovereenkomst is. Een overeenkomst kan dan slechts in uitzonderlijke gevallen buiten het huurrecht vallen. [6] Wat [eiseres] aanvoert is onvoldoende om vast te stellen dat van zo’n uitzonderlijk geval sprake is.
" deze overeenkomst geldt tot en met 31-12-2023 op basis van de overeenstemming met de heer [B] van perceel [nummer] . Indien geen nieuwe overeenkomst inzake de oversteek kan worden gesloten zal er geen nieuwe huurovereenkomst aangeboden worden over 2024 en dient het perceel op 31-12-2023 schoon en leeg aan ons opgeleverd te worden.”kan niet tot die conclusie leiden. De bewoordingen van deze afspraak bevestigen juist dat de overeenkomst een huurovereenkomst is. Een overeenkomst kan dan slechts in uitzonderlijke gevallen buiten het huurrecht vallen. [6] Wat [eiseres] aanvoert is onvoldoende om vast te stellen dat van zo’n uitzonderlijk geval sprake is.
Conclusie
4.12.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat [gedaagde] per 1 januari 2025 niet zonder recht of titel op het perceel verblijft en de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen.
4.13.
De kantonrechter realiseert zich dat dit tot bezwaren kan leiden van de eigenaar van perceel [nummer] als die bij het sluiten van de koopovereenkomst er rechtsgeldig op heeft vertrouwd dat hij het zichtbaar overstekende schip niet zou hoeven te dulden. Dat is echter een probleem dat niet in deze procedure aan de orde kan en hoeft te komen.
[eiseres] moet de proceskosten betalen
4.14.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
510,00
De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
4.15.
De kantonrechter zal de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals gevorderd. Dat betekent dat deze beslissing moet worden gevolgd, ook als een van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2026.