Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/3277
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 juni 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 25 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2025 vastgesteld op € 302.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2024. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
10 april 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
10 april 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 13 mei 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2014 gebouwde rijwoning met drie dakkapellen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 64 m² en ligt op een perceel van 53 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2024. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 230.272,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 302.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2024) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 8 augustus 2024 voor € 436.011,-;
- [adres 3] , verkocht op 31 juli 2024 voor € 385.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 8 januari 2024 voor € 380.066,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rijwoningen en een goed hiermee vergelijkbare eindwoning zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de het bouwjaar, de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde een waarde binnen de bandbreedte van de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
De referentiewoningen
9. Eiser wijst op de vraagprijzen van tussenwoningen in [plaats] . Eiser voert verder aan dat alleen ten aanzien van referentiewoning [adres 4] wordt ingegaan op de details en waardebepalende elementen. Er wordt door de heffingsambtenaar gewezen op de verouderde keuken (2009), de keuken in de woning is echter maar vier jaar minder oud. Daarnaast heeft de referentiewoning een grotere keuken, een natuurstenen aanrechtblad, een inbouw afzuigkap, een vriezer en een combi-oven. Daarnaast heeft deze referentiewoning een slaapkamer meer, een airco op de slaapkamer, een royale inloopdouche en vloerverwarming in de badkamer, een zolder-berging, een schuifpui, een tuin (aan het water), een extra opslag en is deze referentiewoning geschilderd in 2023.
Deze referentiewoning en de overige twee referentiewoningen verschillen volgens eiser substantieel ten opzichte van de woning wat betreft bouwjaar, gebruiksoppervlaktes, tuin, afwerkingsniveau, ligging. Dit maakt ze niet goed vergelijkbaar. De beste vergelijking van de drie referentiewoningen is [adres 5] . Bij vergelijking van andere WOZ-waardes van woningen in [plaats] komt volgens eiser een andere waardering naar woning. Hij noemt als voorbeeld [adres 5] , [adres 6] . Op basis van de gemiddelde m²-prijs, berekend vanuit de WOZ-waarde (WOZ-waarde / oppervlakte) komt eiser op een waarde van
€ 230.272,- uit.
€ 230.272,- uit.
10. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat er rekening mee gehouden is dat de woning een kleine nieuwbouw tussenwoning uit 2014 is, gelegen in de oude dorpskern. Er zijn referentiewoningen gebruikt uit de directe omgeving van een ouder bouwjaar, die goed vergelijkbaar zijn qua uitstraling en gebruiksoppervlakte. De woning heeft geen tuin en ligt op een klein perceel. Dat aspect is verwerkt door toepassing van de grondstaffel. Vanwege het bouwjaar, het hoge energielabel en de relatief hoogwaardige bouwkundige kwaliteit is de kwaliteit en staat van onderhoud op boven gemiddeld beoordeeld. Dat is bij de referentiewoningen op gemiddeld beoordeeld.
De keuken en badkamer dateren uit het bouwjaar en zijn uitgevoerd zonder luxe-afwerking. Gelet op het marktsegment (starterswoningen) worden de voorzieningen als gemiddeld beoordeeld. De referentiewoningen beschikken volgens de heffingsambtenaar in meer of mindere mate eveneens over enigszins gedateerde en/of sobere voorzieningen.
Ten aanzien van de verwijzing van eiser naar de vraagprijzen merkt de heffingsambtenaar op dat voor de wet WOZ woningen echter gewaardeerd moeten worden naar de waardepeildatum, op basis van een vergelijking met verkochte woningen en niet met vraagprijzen. Wanneer lagere vraagprijzen resulteren in lagere verkoopcijfers, zal dat in toekomstige waardebepalingen te zien zijn. Voor de huidige waardepeildatum blijkt (nog) niet uit de referenties dat er sprake is van een waardedaling. Ten aanzien van de ligging, waarvan eiser stelt dat deze minder is vanwege een ligging in het drukke centrum geeft de heffingsambtenaar aan dat de woning als gemiddeld is gewaardeerd, evenals de referentiewoningen, die ook in de dorpskern liggen. Ten aanzien van de door eiser aangedragen referentiewoningen geeft de heffingsambtenaar aan dat [adres 5] wel verkocht is en in de buurt van de woning ligt. Deze referentie is in 2024 verkocht. Deze referentiewoning heeft een gebruiksoppervlakte van 119 m² en ligt op een perceel van 280 m². Als dit wordt doorgerekend onderbouwt deze referentie ook de waarde van de woning. [adres 6] betreft een woning van een woningstichting die niet recent is verkocht en kan alleen al om die reden niet als referentiewoning dienen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgronden slagen niet.
Aanwezigheid tuin en afwerkingsniveau referentiewoningen in beroep
11. Eiser voert in reactie op het verweerschrift aan dat de referentiewoningen allemaal beschikken over een tuin. De grondstaffel corrigeert dit onvoldoende. Daarnaast beschikken de referentiewoningen over een hoger afwerkingsniveau (meer slaapkamers, grotere badkamer, betere keukenvoorzieningen). Dit is uitgebreid onderbouwd en onvoldoende weerlegd door de heffingsambtenaar. Verder hebben twee van de referentiewoningen een rustigere ligging. Enkel de situering in de kern is onvoldoende correctie voor de feitelijke nadelen van de woning aan een drukke straat en zonder mogelijkheid de auto voor de deur te parkeren.
De heffingsambtenaar stelt dat de verschillen in de matrix verdisconteerd zijn. De matrix laat echter geen concrete correcties of kwantitatieve onderbouwing zien. Daarmee blijft voor eiser onduidelijk hoeveel waardedruk is toegekend aan wezenlijke gebreken zoals het ontbreken van tuin of berging, de trapopgang en CV-installatie in de slaapkamer, het zeer beperkte woonoppervlak, de sobere afwerking van de keuken en badkamer. Het gelijkheids- en zorgvuldigheidsbeginsel vereisen een inzichtelijke en controleerbare waardering.
12. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de woning een lastig te onderbouwen object is. De woning is in 2014 herbouwd. In de basis is het een arbeidershuisje, maar het is wel een nieuwbouwwoning in gehistoriseerde stijl. Dat maakt dat het energielabel ten opzichte van beschikbare referentiewoningen hoog is. Omdat het een nieuwbouwwoning is zijn de kwaliteit en onderhoud op ‘4’, boven gemiddeld gewaardeerd omdat dat wel wezenlijk verschilt van de aanzienlijk oudere referentiewoningen. De voorzieningen zijn gewaardeerd op ‘3’ dat betekent dat ze netjes en bruikbaar zijn. Mede gelet op de leeftijd van de referentiewoningen is de heffingsambtenaar van mening dat dat correct is. De grondwaarde die in de matrix is meegenomen betreft de ondergrond van de woning (47 m²) en een klein stukje tuin van 6 m². Het stukje tuin bevindt zich aan de achterkant van de woning. Op de oblieke foto’s is ook te zien dat daar stoelen staan.
13. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Het is een lastig te onderbouwen woning vanwege de unieke kenmerken. De heffingsambtenaar moet de waarde van de woning echter wel onderbouwen met zo goed mogelijk te vergelijken recente verkoopcijfers. Daarbij moet ook rekening gehouden worden met het feit dat de woning een nieuwbouwwoning uit 2014 is en de referentiewoningen aanzienlijk ouder zijn. Dat heeft invloed op de kwaliteit en de staat van onderhoud. Daarnaast is er een aanzienlijk verschil in duurzaamheid. De enkele stelling van eiser dat de voorzieningen sober zijn maakt ook niet dat de heffingsambtenaar dit anders had moeten beoordelen. Eiser had zijn stelling moeten onderbouwen met objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s zodat eventuele aanzienlijke verschillen tussen het voorzieningenniveau van de woning en de referentiewoningen duidelijk zouden worden. Ten aanzien van het ontbreken van een tuin merkt de rechtbank op dat grondwaarde wordt berekend aan de hand van de grondstaffel en dat dat op die manier tot uitdrukking komt in de waardering. Het feit dat de woning (slechts) één slaapkamer heeft maakt ook niet dat de referentiewoningen (met meer slaapkamers) niet vergelijkbaar zijn. Bij starterswoningen is dit ook niet ongebruikelijk. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgronden slagen niet.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht is geen sprake.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 juni 2026.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 juni 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.