Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/3255
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 juni 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: D. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 25 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2025 vastgesteld op € 1.017.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2024. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
8 mei 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
8 mei 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 13 mei 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2005 gebouwde vrijstaande woning met een aanbouw van 24 m², een aanbouw van 3 m², een aangebouwde berging/schuur van 25 m² en een carport van
15 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte inclusief aanbouw van 190 m² en ligt op een perceel van 314 m².
15 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte inclusief aanbouw van 190 m² en ligt op een perceel van 314 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2024. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 940.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.017.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2024) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 12 juni 2024 voor € 1.028.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 15 augustus 2023 voor € 1.001.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 27 juli 2023 voor € 850.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de kwaliteit en de ligging door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Het verweerschrift
9. Eiser voert in reactie op het verweerschrift aan dat het verweerschrift buiten beschouwing gelaten moet worden omdat dit buiten de door de rechtbank gestelde termijn is ingediend.
10. De rechtbank heeft op de zitting uitgelegd dat als het verweerschrift buiten de door de rechtbank gestelde termijn is ingediend, de rechtbank daar gevolgen aan kan verbinden. Het verweerschrift is echter ingediend in november 2025. Daarom is de rechtbank niet van oordeel dat eiser in zijn belangen is geschaad. Hij is voldoende in de gelegenheid geweest om het verweerschrift te bekijken. Het verweerschrift wordt om die reden wel toegelaten. De beroepsgrond slaagt niet.
Het stijgingspercentage en de motivering van de uitspraak op bezwaar
11. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van zijn woning harder is gestegen dan de WOZ-waardes van de referentiewoningen. Voor een fors hogere taxatie van de woning ziet eiser geen reden. Volgens eiser moeten de stijgingspercentages met elkaar in lijn liggen. De heffingsambtenaar gaat hier in de uitspraak op bezwaar niet op in.
12. De heffingsambtenaar geeft aan dat de WOZ-waarde van onroerende zaken elk jaar opnieuw wordt vastgesteld. Dat gebeurt onafhankelijk van WOZ-waarden die in eerdere jaren zijn vastgesteld. Er kunnen verschillende redenen zijn waarom de WOZ-waarde in meer of mindere mate is gestegen of gedaald ten opzichte van een eerder jaar. Uitgangspunt is echter de marktwaarde rond de geldende waardepeildatum die afgeleid wordt uit transactiegegevens van vergelijkbare woningen rond die waardepeildatum. De omstandigheid dat andere woningen in de buurt minder in waarde zijn gestegen is hierbij niet relevant [1] . Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel wijst de heffingsambtenaar op de verschillen in perceelgrootte en gebruiksoppervlakte. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel is het nodig dat de woningen nagenoeg identiek zijn in gebruiksoppervlakte en perceelgrootte. Dat is hier niet van toepassing.
13. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en voegt hier het volgende aan toe. Het gebruiksoppervlak van de woning is 190 m², het gebruiksoppervlak van de referentiewoningen ligt tussen 136-164 m². De secundaire kenmerken van de woning en de referentiewoningen zijn nagenoeg gelijk; alleen [adres 2] heeft een iets mindere ligging (3), maar wel weer een iets betere kwaliteit (4) dan de woning. De m²-prijs van de woning is € 3.965,-. De m²-prijzen van de referentiewoningen liggen hier allemaal boven (respectievelijk € 4.254,-, € 4.672,- en € 3.972,-). Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld
.Voor zover eiser van mening is dat er een motiveringsgebrek is ten aanzien van de uitspraak op bezwaar is de rechtbank van oordeel dat hier geen sprake van is. In de uitspraak op bezwaar wordt ingegaan op de manier waarop de WOZ-waarde moet worden vastgesteld, namelijk door middel van een vergelijking van transactiegegevens van vergelijkbare woningen. Daaruit volgt dat een vergelijking met WOZ-waardes van andere jaren of een vergelijking met WOZ-waardes van referentiewoningen niet ter onderbouwing van een waarde kan dienen. De beroepsgrond slaagt niet.
.Voor zover eiser van mening is dat er een motiveringsgebrek is ten aanzien van de uitspraak op bezwaar is de rechtbank van oordeel dat hier geen sprake van is. In de uitspraak op bezwaar wordt ingegaan op de manier waarop de WOZ-waarde moet worden vastgesteld, namelijk door middel van een vergelijking van transactiegegevens van vergelijkbare woningen. Daaruit volgt dat een vergelijking met WOZ-waardes van andere jaren of een vergelijking met WOZ-waardes van referentiewoningen niet ter onderbouwing van een waarde kan dienen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht is geen sprake.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 juni 2026.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 juni 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.