Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/7974
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juni 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] , gemeente [gemeente] (de woning) voor belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.211.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
30 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
30 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 1 juni 2026. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Eiseres is niet verschenen, met bericht van verhindering.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2012 gebouwd appartement met een gebruiksoppervlakte van 162 m². De woning heeft een balkon van 11 m², twee parkeerplaatsen en een berging/schuur van 6 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € 1.007.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.211.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ geldt als hoofdregel dat het eigen aankoopcijfer leidend is. [1] Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde voor die woning bereid is geweest te betalen. De woning moet dan wel voldoende dicht bij de waardepeildatum zijn gekocht. Ook moet rekening worden gehouden met de waardeontwikkeling tussen de datum van de koop en de waardepeildatum. Van het eigen aankoopcijfer kan worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden spelen. Het is aan degene die zich op deze bijzondere omstandigheden beroept om aannemelijk te maken dat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is en dus niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft.
5. Indien geen eigen aankoopcijfer beschikbaar is of wanneer de heffingsambtenaar een aanvullende onderbouwing wil geven, kan de waarde worden bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
7. Eiseres voert aan dat zij het appartement inderdaad heeft gekocht voor € 1.260.000,-. Om haar moverende redenen was zij op dat moment bereid een bedrag te betalen ver boven de reële marktwaarde. Dat betekent volgens eiseres niet dat zij daardoor gestraft moet worden.
7.1
De heffingsambtenaar heeftde waardering van de woning gebaseerd op het eigen aankoopcijfer [2] . Het is de heffingsambtenaar niet gebleken van bijzondere omstandigheden die maken dat het eigen aankoopcijfer in dit geval niet leidend is De reden die eiseres opgeeft is niet van doorslaggevend belang. Zij heeft immers deze prijs willen betalen. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er altijd een matrix met referentiewoningen wordt overgelegd, deze dient echter in dit geval alleen als extra onderbouwing. De heffingsambtenaar stelt zich dan ook op het standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
7.2
De woning is op 21 februari 2023 verkocht voor € 1.260.000,-. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar door aan te sluiten bij het eigen verkoopcijfer (-) en de waarde van de woning vast te stellen op € 1.211.000,- aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de geïndexeerde koopsom (geïndexeerd naar waardepeildatum) € 1.234.814,- is. Door de waarde onder de geïndexeerde koopsom vast te stellen maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Er is niet gebleken dat het gerealiseerde verkoopcijfer niet marktconform tot stand is gekomen. De enkele stelling hierover van eiseres is onvoldoende om dit aannemelijk te maken. Omdat de rechtbank van oordeel is dat het eigen aankoopcijfer de waarde voldoende onderbouwt, komt zij niet meer toe aan beoordeling van de taxatiematrix met referentiewoningen. Gelet hierop gaat de rechtbank ook voorbij aan de beroepsgronden van eiseres ten aanzien daarvan.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht is geen sprake.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 juni 2026.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 juni 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.