Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 24/3139 t/m 24/3142, 24/3145, 24/3145, 24/3153, 24/3155, 24/3159 t/m 24/3162, 24/3166, 24/3168, 24/3169, 24/3171 t/m 24/3173, 24/3175, 24/3178 t/m 24/3180, 24/3187, 24/3189, 24/3192, 24/3194, 24/3196, 24/3198, 24/3200, 24/3202, 24/3204, 24/3206, 24/3207, 24/3209, 24/3211, 24/3213, 24/3225, 24/3226, 24/3229, 24/3230, 24/3235, 24/3236, 24/3238, 24/3239, 24/3242, 24/3243, 24/3245 t/m 24/3247, 24/3250, 24/3251, 24/3254 t/m 24/3256, 24/3259, 24/3260, 24/3263, 24/3264, 24/3268, 24/3269, 24/3274, 24/3275, 24/3279, 24/3282, 24/3285, 24/3286, 24/3289, 24/3294, 24/3296, 24/3298, 24/3300, 24/3302, 24/3304, 24/3306, 24/3308, 24/3310, 24/3313, 24/3315, 24/3318, 24/3319, 24/3321, 25/6219 t/m 25/6228.
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 juni 2026 in de zaak tussen
Woningstichting “ [eiseres] ”, uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar,
(gemachtigde: mr. D. Koopmans).
Verder heeft als partij aan de zaak deelgenomen:
De Staat der Nederlanden(de staatssecretaris voor Rechtsbescherming)
Inleiding
1.1
In de beschikkingen van 31 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van diverse woningen in [plaats] voor het belastingjaar 2023 naar de waardepeildatum 1 januari 2022 als volgt vastgesteld:
Zaaknr.
Bouwstroom
Object
Vastgestelde waarde
24/3139
10
[adres 1]
€ 801.000,-
24/3140
10
[adres 2]
€ 779.000,-
24/3141
10
[adres 3]
€ 747.000,-
24/3142
10
[adres 4]
€ 762.000,-
24/3145
60
[adres 5]
€ 583.000,-
24/3144
20
[adres 6]
€ 500.000,-
24/3147
20
[adres 7]
€ 535.000,-
24/3148
20
[adres 8]
€ 521.000,-
24/3153
60
[adres 9]
€ 583.000,-
24/3152
20
[adres 10]
€ 500.000,-
24/3155
50
[adres 11]
€ 459.000,-
24/3156
20
[adres 12]
€ 500.000,-
24/3157
20
[adres 13]
€ 500.000,-
24/3159
60
[adres 14]
€ 591.000,-
24/3160
10
[adres 15]
€ 749.000,-
24/3161
50
[adres 16]
€ 459.000,-
24/3162
10
[adres 17]
€ 749.000,-
24/3163
20
[adres 18]
€ 500.000,-
24/3166
10
[adres 19]
€ 753.000,-
24/3167
20
[adres 20]
€ 500.000,-
24/3168
10
[adres 21]
€ 749.000,-
24/3169
60
[adres 22]
€ 591.000,-
24/3171
10
[adres 23]
€ 746.000,-
24/3172
50
[adres 24]
€ 459.000,-
24/3173
10
[adres 25]
€ 768.000,-
24/3174
20
[adres 26]
€ 500.000,-
24/3175
10
[adres 27]
€ 745.000,-
24/3176
20
[adres 28]
€ 500.000,-
24/3178
60
[adres 29]
€ 583.000,-
24/3177
20
[adres 30]
€ 500.000,-
24/3179
60
[adres 31]
€ 591.000,-
24/3180
60
[adres 32]
€ 583.000,-
24/3181
20
[adres 33]
€ 500.000,-
24/3245
10
[adres 34]
€ 667.000,-
24/3255
60
[adres 35]
€ 593.000,-
24/3271
20
[adres 36]
€ 500.000,-
24/3282
50
[adres 37]
€ 459.000,-
24/3215
40
[adres 38]
€ 471.000,-
24/3218
20
[adres 39]
€ 500.000,-
24/3219
20
[adres 40]
€ 500.000,-
24/3220
20
[adres 41]
€ 593.000,-
24/3221
40
[adres 42]
€ 459.000,-
24/3222
20
[adres 43]
€ 500.000,-
24/3223
20
[adres 44]
€ 500.000,-
24/3225
60
[adres 45]
€ 591.000,-
24/3226
60
[adres 46]
€ 582.000,-
24/3227
20
[adres 47]
€ 500.000,-
24/3228
20
[adres 48]
€ 500.000,-
24/3229
50
[adres 49]
€ 459.000,-
24/3230
50
[adres 50]
€ 459.000,-
24/3232
20
[adres 51]
€ 500.000,-
24/3234
20
[adres 52]
€ 500.000,-
24/3235
60
[adres 53]
€ 593.000,-
24/3236
50
[adres 54]
€ 463.000,-
24/3237
20
[adres 55]
€ 500.000,-
24/3238
60
[adres 56]
€ 591.000,-
24/3239
60
[adres 57]
€ 583.000,-
24/3240
20
[adres 58]
€ 500.000,-
24/3241
20
[adres 59]
€ 500.000,-
24/3242
50
[adres 60]
€ 459.000,-
24/3243
50
[adres 61]
€ 459.000,-
24/3244
20
[adres 62]
€ 500.000,-
24/3246
60
[adres 63]
€ 591.000,-
24/3247
50
[adres 64]
€ 463.000,-
24/3248
20
[adres 65]
€ 500.000,-
24/3249
20
[adres 66]
€ 500.000,-
24/3250
60
[adres 67]
€ 591.000,-
24/3251
60
[adres 68]
€ 584.000,-
24/3252
20
[adres 69]
€ 500.000,-
24/3253
20
[adres 70]
€ 500.000,-
24/3254
50
[adres 71]
€ 459.000,-
24/3256
50
[adres 72]
€ 459.000,-
24/3257
20
[adres 73]
€ 500.000,-
24/3258
20
[adres 74]
€ 500.000,-
24/3259
60
[adres 75]
€ 593.000,-
24/3260
50
[adres 76]
€ 463.000,-
24/3261
20
[adres 77]
€ 500.000,-
24/3262
20
[adres 78]
€ 500.000,-
24/3263
60
[adres 79]
€ 591.000,-
24/3264
50
[adres 80]
€ 461.000,-
24/3265
20
[adres 81]
€ 500.000,-
24/3266
20
[adres 82]
€ 500.000,-
24/3267
20
[adres 83]
€ 500.000,-
24/3268
50
[adres 84]
€ 461.000,-
24/3269
50
[adres 85]
€ 461.000,-
24/3270
20
[adres 86]
€ 500.000,-
24/3272
20
[adres 87]
€ 500.000,-
24/3273
20
[adres 88]
€ 500.000,-
24/3274
50
[adres 89]
€ 461.000,-
24/3275
50
[adres 90]
€ 461.000,-
24/3276
20
[adres 91]
€ 500.000,-
24/3277
20
[adres 92]
€ 500.000,-
24/3278
20
[adres 93]
€ 500.000,-
24/3279
50
[adres 94]
€ 461.000,-
24/3280
40
[adres 95]
€ 464.000,-
24/3281
20
[adres 96]
€ 500.000,-
24/3283
20
[adres 97]
€ 500.000,-
24/3284
20
[adres 98]
€ 500.000,-
24/3285
50
[adres 99]
€ 459.000,-
24/3286
50
[adres 100]
€ 459.000,-
24/3287
20
[adres 101]
€ 504.000,-
24/3288
20
[adres 102]
€ 476.000,-
24/3289
50
[adres 103]
€ 459.000,-
24/3294
50
[adres 104]
€ 462.000,-
24/3293
20
[adres 105]
€ 500.000,-
24/3296
60
[adres 106]
€ 591.000,-
24/3295
20
[adres 107]
€ 500.000,-
24/3298
50
[adres 108]
€ 464.000,-
24/3297
20
[adres 109]
€ 500.000,-
24/3300
60
[adres 110]
€ 591.000,-
24/3299
20
[adres 111]
€ 500.000,-
24/3302
50
[adres 112]
€ 463.000,-
24/3301
20
[adres 113]
€ 500.000,-
24/3304
60
[adres 114]
€ 596.000,-
24/3303
20
[adres 115]
€ 500.000,-
24/3306
60
[adres 116]
€ 583.000,-
24/3305
20
[adres 117]
€ 500.000,-
24/3308
60
[adres 118]
€ 591.000,-
24/3307
20
[adres 119]
€ 500.000,-
24/3310
50
[adres 120]
€ 459.000,-
24/3309
20
[adres 121]
€ 500.000,-
24/3313
60
[adres 122]
€ 591.000,-
24/3312
20
[adres 123]
€ 500.000,-
24/3315
50
[adres 124]
€ 459.000,-
24/3314
20
[adres 125]
€ 500.000,-
24/3318
60
[adres 126]
€ 591.000,-
24/3316
20
[adres 127]
€ 500.000,-
24/3319
50
[adres 128]
€ 459.000,-
24/3321
60
[adres 129]
€ 583.000,-
24/3320
20
[adres 130]
€ 500.000,-
24/3187
60
[adres 131]
€ 581.000,-
24/3186
20
[adres 132]
€ 500.000,-
24/3189
50
[adres 133]
€ 462.000,-
24/3188
20
[adres 134]
€ 500.000,-
24/3192
50
[adres 135]
€ 467.000,-
24/3191
20
[adres 136]
€ 500.000,-
24/3194
60
[adres 137]
€ 591.000,-
24/3193
20
[adres 138]
€ 500.000,-
24/3196
60
[adres 139]
€ 591.000,-
24/3195
20
[adres 140]
€ 500.000,-
24/3198
50
[adres 141]
€ 464.000,-
24/3197
20
[adres 142]
€ 500.000,-
24/3200
50
[adres 143]
€ 463.000,-
24/3199
20
[adres 144]
€ 500.000,-
24/3202
60
[adres 145]
€ 591.000,-
24/3201
20
[adres 146]
€ 500.000,-
24/3204
60
[adres 147]
€ 591.000,-
24/3203
20
[adres 148]
€ 500.000,-
24/3206
50
[adres 149]
€ 462.000,-
24/3205
20
[adres 150]
€ 500.000,-
24/3207
50
[adres 151]
€ 463.000,-
24/3209
60
[adres 152]
€ 593.000,-
24/3208
20
[adres 153]
€ 500.000,-
24/3211
60
[adres 154]
€ 583.000,-
24/3210
20
[adres 155]
€ 500.000,-
24/3213
60
[adres 156]
€ 583.000,-
24/3212
20
[adres 157]
€ 500.000,-
24/3158
20
[adres 158]
€ 500.000,-
25/6223
30
[adres 159]
€ 316.000,-
25/6224
30
[adres 160]
€ 316.000,-
25/6227
30
[adres 161]
€ 316.000,-
25/6228
30
[adres 162]
€ 316.000,-
25/6219
30
[adres 163]
€ 316.000,-
25/6220
30
[adres 164]
€ 316.000,-
25/6225
30
[adres 165]
€ 316.000,-
25/6226
30
[adres 166]
€ 316.000,-
25/6221
30
[adres 167]
€ 316.000,-
25/6222
30
[adres 168]
€ 316.000,-
Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woningen ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 11 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres met betrekking tot een deel van de woningen gegrond verklaard. In deze uitspraak op bezwaar bleek niet op de bezwaren tegen de WOZ-waardes van alle in geschil zijnde woningen beslist. In de aanvullende uitspraak op bezwaar van 7 oktober 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres tegen de overige WOZ-waardes ongegrond verklaard.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en taxatiematrices ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 1 juni 2026. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Beoordelingskader
2. De WOZ-waarde van een woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de rechtbank
Niet in geschil
4. De in de uitspraak op bezwaar verlaagde waardes van de woningen uit bouwstromen 20 en 40 zijn niet in geschil.
Ingetrokken beroepsgronden
5. Eiseres heeft op de zitting de aangevoerde gronden over de grondstaffels en de ontbrekende gegevens in de taxatieverslagen ingetrokken. De rechtbank zal zich hier dan ook niet verder over uitlaten.
Algemene gronden
6. De heffingsambtenaar geeft aan dat referentiewoningen aan de [straat] die eiseres in haar taxatiekaarten gebruikt ter onderbouwing van de door haar voorgestane waardes van de woningen minder geschikt zijn omdat de [straat] een zeer drukke weg is. Eiseres betwist dit en stelt dat de referentiewoningen aan de [straat] woningen op stand zijn die liggen aan een brede laan met bomen, terwijl de woningen van eiseres dichtbij de drukke [straat] liggen. Wat daar ook van zij, aangezien beide partijen referentiewoningen aan de [straat] gebruiken voor de door hen vastgestelde, voorgestelde of bepleite waardes, en zij hier geen correctie voor toepassen die invloed heeft op de waardebepaling, zal de rechtbank zich hier niet (verder) over uitlaten.
7. De heffingsambtenaar geeft verschillende redenen waarom hij geen voorstander is van de KOLDU-methode die eiseres gebruikt in haar taxatiekaarten. De gemachtigde van eiseres geeft aan dat hij deze methode al 15 jaar hanteert en dat dit ook door de hoven als een prima methode wordt beschouwd. Eiseres voert daarnaast aan dat bij de matrices van de heffingsambtenaar elk causaal verband ontbreekt. Eiseres kan niet zien welke correctie wat doet met de m²-prijs. De matrices van eiseres kloppen rekenkundig wel. De rechtbank is van oordeel dat, in verband met de vrije bewijsleer, beide methodes kunnen worden gebruikt. Bij beide methodes gaat het erom dat de daarin opgenomen informatie klopt. Voor zover daarover een geschil bestaat, komt dat hierna bij de beoordeling per bouwstroom aan de orde. Verder is het niet noodzakelijk dat de m²-prijzen exact na te rekenen zijn. De heffingsambtenaar moet enkel aannemelijk maken dat de vastgestelde of voorgestelde waardes niet te hoog zijn en de taxatiekaarten van eiseres beogen juist het tegenovergestelde.
Het geschil over de woningen uit bouwstroom 10
Object
Vastgestelde waarde
Waarde UOB
Compromis
voorstel
Bepleit door eiseres
[adres 1]
€ 801.000,-
€ 767.000
€ 718.000,-
€ 650.700,-
[adres 2]
€ 779.000,-
€ 744.000
€ 648.000,-
€ 596.700,-
[adres 3]
€ 747.000,-
€ 713.000,-
€ 648.000,-
€ 596.700,-
[adres 4]
€ 762.000,-
€ 728.000,-
€ 643.000,-
€ 589.200
[adres 15]
€ 749.000,-
€ 715.000
€ 692.000,-
€ 631.200,-
[adres 17]
€ 749.000,-
€ 714.000,-
€ 692.000,-
€ 631.200,-
[adres 19]
€ 753.000,-
€ 718.000,-
€ 692.000,-
€ 631.200,-
[adres 21]
€ 749.000,-
€ 714.000,-
€ 697.000,-
€ 635.700,-
[adres 23]
€ 746.000,-
€ 711.000,-
€ 696.000,-
€ 634.200,-
[adres 25]
€ 768.000,-
€ 733.000,-
€ 696.000,-
€ 634.200,-
[adres 27]
€ 745.000,-
€ 710.000,-
€ 690.000,-
€ 629.700,-
[adres 34]
€ 667.000,-
€ 655.000,-
-
€ 623.700,-
8. De woningen zijn in 1922/1923 gebouwde eind- en tussenwoningen met een gebruiksoppervlakte van 100 m². De woningen liggen op een perceel van tussen de 148 en 177 m² en hebben in de meeste gevallen een vrijstaande berging/schuur.
9. In geschil zijn de WOZ-waardes van de woningen op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiseres bepleit lagere waardes die in de tabel hierboven zijn genoemd. De heffingsambtenaar heeft in beroep een compromisvoorstel gedaan zoals hierboven weergegeven. Daarbij blijft enkel de waarde van de woning aan de [adres 34] gehandhaafd.
1 januari 2022. Eiseres bepleit lagere waardes die in de tabel hierboven zijn genoemd. De heffingsambtenaar heeft in beroep een compromisvoorstel gedaan zoals hierboven weergegeven. Daarbij blijft enkel de waarde van de woning aan de [adres 34] gehandhaafd.
10. Om de voorgestelde waardes van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar meerdere taxatiematrices overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 169] , verkocht op 7 mei 2022 voor € 650.000,-;
- [adres 170] , verkocht op 24 maart 2021 voor € 780.000,-;
- [adres 171] , verkocht op 16 maart 2022 voor € 675.000,-;
- [adres 172] , verkocht op 4 maart 2021 voor € 590.000,-.
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de voorgestelde waardes van de woningen niet te hoog zijn. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrices genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen tussenwoningen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en in een vergelijkbaar waardegebied in [plaats] liggen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde per m² een waarde (ruim) onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
12. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ingetrokken beroepsgronden
13. Eiseres heeft de gronden die zij heeft aangevoerd ten aanzien van de referentiewoningen uit de taxatieverslagen ingetrokken voor zover deze in beroep niet worden gebruikt. De rechtbank zal zich hier dan ook niet verder over uitlaten.
Beroepsgronden
De staat van de woningen
14. Eiseres voert aan dat de woningen objecten in verhuurde staat zijn. Deze zijn daardoor alle ruim onder gemiddeld in onderhoud, luxe en kwaliteit. Eiseres wijst op de foto’s die zijn overgelegd. De foto’s zijn volgens eiseres maatgevend voor alle woningen.
14.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat er slechts vijf pagina’s met op elke pagina vier foto’s zijn overgelegd om de staat van alle woningen weer te geven. De heffingsambtenaar had foto’s willen zien van alle woningen ter onderbouwing van het standpunt van eiseres. Daarnaast is het rapport van [bedrijf] waarin de foto’s staan van 15 april 2017.
14.2
Eiseres voert aan dat dit pas op de zitting is aangegeven. De foto’s uit het rapport van [bedrijf] zijn maatgevend voor de staat van alle woningen. Er is sindsdien niets veranderd. Het is de keuze van de heffingsambtenaar om de woningen niet te bezoeken.
14.3
De rechtbank is van oordeel dat eiseres haar gronden ten aanzien van de staat van de woningen onvoldoende heeft onderbouwd. De bewijslast dat de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau slechter zijn dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan ligt bij eiseres. Door slechts 20 foto’s te overleggen waarbij ook geen adressen staan vermeld heeft eiseres niet aan haar bewijslast voldaan. De heffingsambtenaar is niet verplicht om inpandige opnames uit te voeren aangezien er sprake is van vrije bewijsleer. Door bij de woningen de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau op ‘2’ te kwalificeren, heeft de heffingsambtenaar meer dan voldoende rekening gehouden met de staat van de woningen. De beroepsgrond slaagt niet.
De referentiewoningen in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar
15. Eiseres voert aan het niet eens te zijn met de kwalificatie ‘2’ voor de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoning [adres 171] . Dit volgt volgens eiseres niet uit de verkoopdocumentatie. [adres 170] gebruiken beide partijen als referentiewoning. Eiseres vindt dit een moderne woning met fraaie details. Zij heeft de ‘luxe’ en ‘uitstraling’ in haar matrix dan ook met ‘8’ gekwalificeerd, terwijl de heffingsambtenaar alles op ‘3’ heeft gekwalificeerd. Ook hierbij verwijst eiseres naar de verkoopdocumentatie.
15.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat uit de verkoopinformatie van [adres 170] volgt dat er een leuke keuken in zit en dat de douche gedeeltelijk betegeld is. De heffingsambtenaar ziet geen reden om deze woning met ‘4’ te kwalificeren. Er staat ook niets over modernisering in de verkooptekst. Referentiewoning [adres 171] vindt de heffingsambtenaar in het algemeen enigszins gedateerd. De keuken is redelijk netjes, maar gedateerd. Een keuken met een gaskookplaat wordt al gezien als gedateerd omdat overgegaan moet worden op elektrisch. De heffingsambtenaar is van mening de referentiewoningen op de juiste manier gekwalificeerd te hebben. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen gelet op de verkoopdocumentatie. De beroepsgrond slaagt niet.
De referentiewoningen in de taxatiekaart/matrix van eiseres
16. De heffingsambtenaar geeft aan dat eiseres de luxe bij referentiewoning [adres 174] heeft gewaardeerd op boven gemiddeld ‘8’. De heffingsambtenaar vraagt zich af waarom, de voorzieningen zijn netjes, maar niet overdreven luxe. Bij referentiewoning [adres 173] is alles gewaardeerd op ‘7’, maar ten tijde van de verkoop verkeerde deze referentiewoning in een nogal slordige en gedateerde staat met eenvoudige voorzieningen.
16.1
Eiseres voert aan dat de kwalificatie voor luxe bij [adres 174] volgens haar in verhouding tot de te waarderen woningen de juist ingeschatte correctie is. Ten aanzien van [adres 173] geeft eiseres aan dat het kan dat het eenvoudig is. Qua correctie scheelt dat echter niet veel bij woningen van € 400.000,-/€ 450.000,-.
16.2
De heffingsambtenaar geeft verder aan dat de indexering in de matrix van eiseres op geen enkele wijze duidelijk wordt. De heffingsambtenaar gebruikt een indexering per gebied en per type object.
16.3
Eiseres heeft hierover toegelicht dat zij de indexering van de WoningIndexCalculator van VastgoedPro gebruikt. Daarnaast gebruikt zij de cijfers van de Waarderingskamer die door gemeentes aangeleverd worden. Eiseres betwist de juistheid van de indexering van de heffingsambtenaar. Zij wil een onderbouwing van de indexering met bewijsstukken. Daarnaast, als er zo nauwkeurig, per gebied en type object wordt gekeken wordt een indexeringspercentage berekend aan de hand van misschien maar vijf verkopen. Daarom is het volgens eiseres beter om op stadsniveau te kijken. Daarnaast is eiseres het er niet mee eens dat dit zo laat wordt aangegeven. Als de heffingsambtenaar op detailniveau verweer wilt voeren moet hij op tijd met zijn standpunten komen, niet pas op de zitting of tien dagen voor de zitting. Dan moet aan eiseres ook de tijd gegund worden om een reactie te geven.
16.4
De rechtbank is het eens met hetgeen de heffingsambtenaar aangeeft over de door eiseres gebruikte referentiewoningen [adres 174] en [adres 173] . Ten aanzien van de indexering overweegt de rechtbank als volgt. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift van 11 mei 2025 al aangegeven de indexering in de matrices van eiseres onduidelijk te vinden. Dit is dus zeker niet te laat. Eiseres heeft voldoende tijd gehad om hierover haar standpunten op papier te zetten. Door haar standpunt pas op zitting naar voren te brengen ontneemt zij de heffingsambtenaar de mogelijkheid om zich hier op voor te bereiden. De rechtbank acht dit in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal de betwisting van de indexering van de heffingsambtenaar dan ook buiten beschouwing laten.
16.5
De indexering in de matrices van eiseres is ook voor de rechtbank onduidelijk. Er worden geen percentages gedeeld die ten grondslag liggen aan deze indexering. Waar in de matrices van de heffingsambtenaar, vanwege een dalende trend in 2022 bij een verkoop in de loop van 2022 de indexering naar waardepeildatum omhoog gaat, gaat deze in de matrices van eiseres omlaag. Al met al zijn er ten aanzien van de matrices van eiseres voor bouwstroom 10 zoveel twijfels gerezen over de indexering en de beoordeling van de KOLDU dat de rechtbank de waardes die volgens eiseres uit haar taxatiekaarten blijken niet kan volgen.
Conclusie en gevolgen bouwstroom 10
17. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. Ook de taxatiekaart van eiseres maakt niet aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde/voorgestelde waardes te hoog zijn. Omdat de heffingsambtenaar de vastgestelde waardes, met uitzondering van [adres 34] , niet handhaaft, is het beroep gegrond. Het beroep is ongegrond voor zover zich dit richt tegen de waarde van de woning aan de [adres 34] . Omdat de heffingsambtenaar de door hem voorgestelde waardes van de woningen in bouwstroom 10 wel aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank deze WOZ-waardes van de woningen in bouwstroom 10 conform het compromisvoorstel verlagen en bepalen dat de daarop gebaseerde aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig worden verminderd. De waarde van de woning aan de [adres 34] blijft zoals vastgesteld.
Het geschil over de woningen uit bouwstroom 30
Object
Vastgestelde
waarde
Bepleit door eiseres
[adres 159]
€ 316.000,-
€ 295.350,-
[adres 160]
€ 316.000,-
€ 295.350,-
[adres 161]
€ 316.000,-
€ 295.350,-
[adres 162]
€ 316.000,-
€ 295.350,-
[adres 163]
€ 316.000,-
€ 295.350,-
[adres 164]
€ 316.000,-
€ 295.350,-
[adres 165]
€ 316.000,-
€ 295.350,-
[adres 166]
€ 316.000,-
€ 295.350,-
[adres 167]
€ 316.000,-
€ 295.350,-
[adres 168]
€ 316.000,-
€ 295.350,-
18. De woningen zijn in 1922/1923 gebouwde bovenwoningen met een gebruiksoppervlakte van 50 m².
19. Partijen zijn ter zitting overeengekomen dat de waardes van de woningen in bouwstroom 30 moeten worden vastgesteld op € 290.000,-. De rechtbank ziet geen aanleiding om hiervan af te wijken en zal dienovereenkomstig beslissen.
Conclusie en gevolgen bouwstroom 30
20. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep voor zover gericht tegen de WOZ-waardes van de woningen in bouwstroom 30 gegrond verklaren, de
WOZ-waardes van de woningen verlagen tot € 290.000,- en bepalen dat de daarop gebaseerde aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig worden verminderd.
WOZ-waardes van de woningen verlagen tot € 290.000,- en bepalen dat de daarop gebaseerde aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig worden verminderd.
Het geschil over de woningen uit bouwstroom 50
Object
Vastgestelde waarde
Waarde UOB
Bepleit door eiseres
[adres 11]
€ 459.000,-
€ 422.000,-
€ 397.260,-
[adres 16]
€ 459.000,-
€ 422.000,-
€ 397.260,-
[adres 24]
€ 459.000,-
€ 422.000,-
€ 397.260,-
[adres 37]
€ 459.000,-
€ 422.000,-
€ 389.700,-
[adres 49]
€ 459.000,-
€ 422.000,-
€ 365.700,-
[adres 50]
€ 459.000,-
€ 422.000,-
€ 347.700,-
[adres 54]
€ 463.000,-
€ 426.000,-
€ 404.125,-
[adres 60]
€ 459.000,-
€ 422.000,-
€ 363.700,-
[adres 61]
€ 459.000,-
€ 422.000,-
€ 353.700,-
[adres 64]
€ 463.000,-
€ 426.000,-
€ 401.710,-
[adres 71]
€ 459.000,-
€ 422.000,-
€ 353.700,-
[adres 72]
€ 459.000,-
€ 422.000,-
€ 353.700,-
[adres 76]
€ 463.000,-
€ 427.000,-
€ 410.700,-
[adres 80]
€ 461.000,-
€ 425.000,-
€ 410.700,-
[adres 84]
€ 461.000,-
€ 424.000,-
€ 416.550,-
[adres 85]
€ 461.000,-
€ 424.000,-
€ 410.700,-
[adres 89]
€ 461.000,-
€ 424.000,-
€ 410.700,-
[adres 90]
€ 461.000,-
€ 424.000,-
€ 410.700,-
[adres 94]
€ 461.000,-
€ 424.000,-
€ 410.700,-
[adres 99]
€ 459.000,-
€ 422.000,-
€ 415.700,-
[adres 100]
€ 459.000,-
€ 422.000,-
€ 416.950,-
[adres 103]
€ 459.000,-
€ 422.000,-
€ 422.500,-
[adres 104]
€ 462.000,-
€ 426.000,-
€ 410.700,-
[adres 108]
€ 464.000,-
€ 428.000,-
€ 410.700,-
[adres 112]
€ 463.000,-
€ 426.000,-
€ 410.700,-
[adres 120]
€ 459.000,-
€ 422.000,-
€ 410.700,-
[adres 124]
€ 459.000,-
€ 422.000,-
€ 410.700,-
[adres 128]
€ 459.000,-
€ 422.000,-
€ 410.700,-
[adres 133]
€ 462.000,-
€ 426.000,-
€ 390.570,-
[adres 135]
€ 467.000,-
€ 430.000,-
€ 390.570,-
[adres 141]
€ 464.000,-
€ 427.000,-
€ 404.700,-
[adres 143]
€ 463.000,-
€ 426.000,-
€ 393.225,-
[adres 149]
€ 462.000,-
€ 426.000,-
€ 415.700,-
[adres 151]
€ 463.000,-
€ 426.000,-
€ 410.700,-
21. De woningen zijn in 1922/1923 gebouwde benedenwoningen met een gebruiksoppervlakte van 75 m². Een deel van de woningen heeft een vrijstaande berging/schuur.
22. In geschil zijn de WOZ-waardes van de woningen op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiseres bepleit lagere waardes. De heffingsambtenaar handhaaft de waardes zoals verlaagd in de uitspraak op bezwaar.
1 januari 2022. Eiseres bepleit lagere waardes. De heffingsambtenaar handhaaft de waardes zoals verlaagd in de uitspraak op bezwaar.
23. Om de waardes van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 175] , verkocht op 15 april 2022 voor € 452.500,-;
- [adres 176] , verkocht op 5 juli 2021 voor € 377.500,-;
- [adres 177] , verkocht op 4 oktober 2022 voor € 485.000,-;
- [adres 178] , verkocht op 13 september 2021 voor € 602.500,-;
- [adres 179] , verkocht op 9 februari 2022 voor € 650.250,-.
24. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook benedenwoningen zijn, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde per m² een waarde ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
25. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ingetrokken beroepsgronden
26. Eiseres heeft de gronden die zij heeft aangevoerd ten aanzien van de achtertuinen ingetrokken. De rechtbank zal zich hier dan ook niet verder over uitlaten.
Beroepsgronden
De referentiewoningen in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar
27. Eiseres voert aan dat sommige van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen aan de bovenkant van de markt zitten. Daarbij wordt kwalificatie ‘4’ gebruikt voor de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau. Dan wordt het verschil met de woningen groot. Referentiewoningen [adres 176] en [adres 175] gebruiken beide partijen als referentiewoning. Bij [adres 175] zit geen verschil in de beoordeling, bij [adres 176] heeft de heffingsambtenaar alles gekwalificeerd met ‘3’ terwijl eiseres bij luxe ‘8’ heeft. Eiseres geeft aan geen redenen te hebben af te wijken van haar waardering.
27.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat bij [adres 176] de douche een douchecabine op tegels is. Dit is volgens de heffingsambtenaar zeker niet modern of ‘4’ waardig. De keuken is een heel klein keukentje, 6 keukenkastjes en een gasfornuis wat eerder duidt op een ‘2’ dan op een ‘4’. Uit de tekst van de makelaar volgt ook niet dat de keuken recent is vernieuwd of iets dergelijks. Volgens de heffingsambtenaar is het een prima woning voor ‘3’, maar zeker geen ‘4’. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Daarnaast maakt een verschil in KOUDV-factoren, waar eiseres op wijst in haar grond ten aanzien van het verschil in kwalificaties tussen twee referentiewoningen en de woningen, niet dat deze referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft dit verschil inzichtelijk gemaakt. Dit volgt ook uit de m²-prijzen. De beroepsgrond slaagt niet.
De referentiewoningen in de taxatiekaart/matrix van eiseres
28. De heffingsambtenaar geeft aan dat de indexering in de matrix van eiseres op geen enkele wijze duidelijk wordt. Ten aanzien van de door eiseres gebruikte referentiewoningen merkt de heffingsambtenaar het volgende op. Referentiewoning [adres 176] wordt door beide partijen gebruikt. Bij indexering van de koopsom naar waardepeildatum komt dit volgens de heffingsambtenaar uit op € 413.000,- (trend 2021 19,2%). Deze koopsom onderbouwt dan ook de waarde. Referentiewoning [adres 175] wordt ook door beide partijen als referentiewoning gebruikt. Bij indexering van de koopsom naar waardepeildatum komt dit uit op € 440.000,- (trend 2022 -9,8%). Dan onderbouwt ook deze koopsom de waarde. Referentiewoning [adres 180] wordt door eiseres gepresenteerd als een gemiddeld afgewerkte woning. Ten tijde van de verkoop verkeerde deze referentiewoning echter in sterk gedateerde staat (schrootjesplafond, openhaard anno 1980 in de woonkamer) en had het eenvoudige voorzieningen.
28.1
Eiseres geeft ten aanzien van referentiewoning [adres 180] aan dat de open haard er met twee uur arbeid uit is. Het gaat erom dat de afvoer en dergelijke al geregeld is. Dit maakt volgens eiseres niet veel uit op de waardering. Daarnaast wordt de gemiddelde woning elke zeven tot twaalf jaar verkocht waarbij verbeteringen worden aangebracht. Woningen van woningbouwstichtingen vormen hier een uitzondering op. Vergeleken met de woningen is de referentiewoning [adres 180] gemiddeld.
28.2
In reactie hierop heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat het voorzieningenniveau is gekwalificeerd op ‘2’. De staat van onderhoud is niet te herleiden aan de hand van een paar foto’s.
28.3
De rechtbank is van oordeel dat eiseres zijn gronden ten aanzien van de staat van de woningen onvoldoende heeft onderbouwd. De bewijslast voor de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau ligt bij eiseres. Door slechts 20 foto’s te overleggen waarbij ook geen adressen staan vermeld heeft eiseres niet aan haar bewijslast voldaan. De heffingsambtenaar is niet verplicht om inpandige opnames uit te voeren aangezien er sprake is van vrije bewijsleer. Door bij de woningen het voorzieningenniveau op ‘2’ te kwalificeren, heeft de heffingsambtenaar meer dan voldoende rekening gehouden met de staat van de woningen.
De rechtbank kan de heffingsambtenaar ook volgen in zijn beoordeling van referentiewoning [adres 180] . Deze referentiewoning is naar oordeel van de rechtbank onder gemiddeld qua staat van onderhoud en voorzieningenniveau. Ten aanzien van de indexering verwijst de rechtbank naar overweging 16.5, die ook geldt voor de woningen in bouwstroom 50.
Conclusie en gevolgen bouwstroom 50
29. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. Ook de taxatiekaart van eiseres maakt niet aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waardes te hoog zijn. Het beroep voor zover gericht tegen de WOZ-waardes van de woningen in bouwstroom 50 is ongegrond.
Het geschil over de woningen uit bouwstroom 60
Object
Vastgestelde waarde
Waarde UOB
Bepleit door eiseres
[adres 5]
€ 583.000,-
€ 525.000,-
€ 450.270,-
[adres 9]
€ 583.000,-
€ 525.000,-
€ 454.270,-
[adres 14]
€ 591.000,-
€ 531.000,-
€ 485.885,-
[adres 22]
€ 591.000,-
€ 531.000,-
€ 485.885,-
[adres 29]
€ 583.000,-
€ 525.000,-
€ 473.270,-
[adres 31]
€ 591.000,-
€ 531.000,-
€ 485.885,-
[adres 32]
€ 583.000,-
€ 525.000,-
€ 473.270,-
[adres 35]
€ 593.000,-
€ 533.000,-
€ 460.885,-
[adres 45]
€ 591.000,-
€ 531.000,-
€ 479.310,-
[adres 46]
€ 582.000,-
€ 523.000,-
€ 438.270,-
[adres 53]
€ 593.000,-
€ 533.000,-
€ 450.885,-
[adres 56]
€ 591.000,-
€ 531.000,-
€ 472.485,-
[adres 57]
€ 583.000,-
€ 525.000,-
€ 455.795,-
[adres 63]
€ 591.000,-
€ 531.000,-
€ 458.885,-
[adres 67]
€ 591.000,-
€ 531.000,-
€ 476.895,-
[adres 68]
€ 584.000,-
€ 525.000,-
€ 426.270,-
[adres 75]
€ 593.000,-
€ 533.000,-
€ 445.885,-
[adres 79]
€ 591.000,-
€ 531.000,-
€ 480.185,-
[adres 106]
€ 591.000,-
€ 531.000,-
€ 468.410,-
[adres 110]
€ 591.000,-
€ 531.000,-
€ 472.135,-
[adres 114]
€ 596.000,-
€ 536.000,-
€ 472.135,-
[adres 116]
€ 583.000,-
€ 525.000,-
€ 443.270,-
[adres 118]
€ 591.000,-
€ 531.000,-
€ 475.010,-
[adres 122]
€ 591.000,-
€ 531.000,-
€ 472.135,-
[adres 126]
€ 591.000,-
€ 531.000,-
€ 475.010,-
[adres 129]
€ 583.000,-
€ 525.000,-
€ 478.270,-
[adres 131]
€ 581.000,-
€ 523.000,-
€ 473.270,-
[adres 137]
€ 591.000,-
€ 531.000,-
€ 485.885,-
[adres 139]
€ 591.000,-
€ 531.000,-
€ 485.885,-
[adres 145]
€ 591.000,-
€ 531.000,-
€ 480.805,-
[adres 147]
€ 591.000,-
€ 531.000,-
€ 485.885,-
[adres 152]
€ 593.000,-
€ 533.000,-
€ 485.885,-
[adres 154]
€ 583.000,-
€ 525.000,-
€ 473.270,-
[adres 156]
€ 583.000,-
€ 525.000,-
€ 450.270,-
30. De woningen zijn in 1922/1923 gebouwde benedenwoningen met een gebruiksoppervlakte van 94 of 97 m². Een deel van de woningen heeft een vrijstaande berging/schuur.
31. In geschil zijn de WOZ-waardes van de woningen op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiseres bepleit lagere waardes. De heffingsambtenaar handhaaft de waardes zoals verlaagd in de uitspraak op bezwaar.
1 januari 2022. Eiseres bepleit lagere waardes. De heffingsambtenaar handhaaft de waardes zoals verlaagd in de uitspraak op bezwaar.
32. Om de waardes van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar meerdere taxatiematrices overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 179] , verkocht op 9 februari 2022 voor € 650.250,-;
- [adres 181] , verkocht op 25 november 2021 voor € 703.583,-;
- [adres 177] , verkocht op 4 oktober 2022 voor € 485.000,-;
- [adres 178] , verkocht op 13 september 2021 voor € 602.500,-;
- [adres 175] , verkocht op 15 april 2022 voor € 452.500,-.
33. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook benedenwoningen zijn, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrices maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde per m² een waarde ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrices heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
34. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ingetrokken beroepsgronden
35. Eiseres heeft de gronden die zij heeft aangevoerd ten aanzien van de achtertuinen ingetrokken. De rechtbank zal zich hier dan ook niet verder over uitlaten.
Beroepsgronden
De taxatiematrix van de heffingsambtenaar
36. Eiseres voert aan dat de woningen uit deze bouwstroom dichtbij de [straat] liggen, daarmee wijkt de ligging van de woningen af van de ligging van de referentiewoningen. Eiseres ziet dit niet terugkomen in de taxatiematrix. Eiseres heeft daarnaast, net als bij de andere bouwstromen, aangevoerd dat de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woningen onder gemiddeld is. Het zijn woningen in verhuurde staat.
36.1
De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat niet iedere woning dichtbij de [straat] ligt. Volgens de heffingsambtenaar liggen de woningen in het stukje [locatie] dat zich kenmerkt door rust, uitsluitend bestemmingsverkeer en uitsluitend met de bestemming ‘wonen’.
36.2
De rechtbank overweegt als volgt. Zoals op de zitting is gebleken liggen de woningen tussen de 10 en 85 meter van de [straat] af. De ligging van de referentiewoningen vindt de rechtbank in zoverre vergelijkbaar dat deze ook redelijk dichtbij wat drukkere wegen liggen. Een correctie voor de ligging is naar oordeel van de rechtbank dan ook niet aan de orde. Ten aanzien van de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woningen verwijst de rechtbank naar overweging 28.3 van deze uitspraak. De beroepsgronden slagen niet.
De referentiewoningen in de taxatiekaart/taxatiematrix van eiseres
37. De heffingsambtenaar geeft aan dat de indexering in de matrix van eiseres op geen enkele wijze duidelijk wordt. Ten aanzien van de door eiseres gebruikte referentiewoningen merkt de heffingsambtenaar het volgende op. Referentiewoning [adres 180] wordt door eiseres gepresenteerd als een gemiddeld afgewerkte woning. Ten tijde van de verkoop verkeerde deze referentiewoning echter in sterk gedateerde staat (schrootjesplafond, openhaard anno 1980 in de woonkamer) en had het eenvoudige voorzieningen. Referentiewoning [adres 182] wordt omschreven als een gedateerde uitgeponde woning. Dat klopt. Wat echter verder nog bij deze woning speelt is de bar slechte ligging; de woning ligt pal naast de afrit van de [straat] naar de [straat] . Dit houdt in, dat er constant stationair draaiende auto’s die wachten voor het rode stoplicht naast de woning staan met geluidsoverlast en overlast van uitlaatgassen tot gevolg. Overlast die nog versterkt wordt doordat het bouwblok waarin deze woning ligt aan de afritzijde open is. Met name de ligging maakt deze referentiewoning volgens de heffingsambtenaar ongeschikt als referentie. Referentiewoning [adres 178] wordt door beide partijen gebruikt. De geïndexeerde koopprijs is volgens de heffingsambtenaar
€ 636.000,-. Dit onderbouwt de waarde van de woningen. [adres 178] wordt door eiseres omschreven als een zeer fraai opgeknapte woning en wordt beoordeeld met kwalificatie 8. Volgens de heffingsambtenaar was deze referentiewoning ten tijde van de verkoop in gemiddelde staat, met voorzieningen die eerder aan de eenvoudige kant waren.
€ 636.000,-. Dit onderbouwt de waarde van de woningen. [adres 178] wordt door eiseres omschreven als een zeer fraai opgeknapte woning en wordt beoordeeld met kwalificatie 8. Volgens de heffingsambtenaar was deze referentiewoning ten tijde van de verkoop in gemiddelde staat, met voorzieningen die eerder aan de eenvoudige kant waren.
37.1
Eiseres geeft aan dat het door de heffingsambtenaar aangedragen punt over de ligging van [adres 182] valide is. Als deze referentie niet gebruikt zou worden dan zou de waarde ongeveer € 5.000,- hoger uitkomen. Eiseres heeft haar taxateur haar taxatiekaart laten aanpassen alsof de heffingsambtenaar overal gelijk heeft met zijn kritiek. De prijs per m² wordt dan ongeveer € 400,- hoger op € 4.600,-. Eiseres heeft gewaardeerd met € 4.200,- per m². Als eiseres gemakshalve doet of alle woningen 100 m² groot zijn dan betekent dit dat de waarde van alle woningen ongeveer € 40.000,- omhoog moet. Uit de peilpunttaxatie van bouwstroom 60 wordt duidelijk dat het verschil in waardering overal groter is dan € 40.000,-. Dus zelfs bij aanpassing naar aanleiding van de kritieken van de heffingsambtenaar komt eiseres niet aan de vastgestelde waardes.
37.2
De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn beoordeling van referentiewoning [adres 180] . Deze referentiewoning is naar oordeel van de rechtbank onder gemiddeld qua staat van onderhoud en voorzieningenniveau (kwaliteit, onderhoud, luxe in matrix eiseres). Over [adres 182] zijn partijen het eens dat de ligging slechter is dan de ligging van de woningen en dat deze referentiewoning daarom minder goed vergelijkbaar is. [adres 178] is naar oordeel van de rechtbank eerder gemiddeld dan boven gemiddeld qua staat van onderhoud en voorzieningenniveau (of kwaliteit, onderhoud en luxe). Daarnaast is de rechtbank het met de heffingsambtenaar eens dat deze referentiewoning de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde onderbouwt. Ten aanzien van de indexering verwijst de rechtbank op overweging 16.5, die ook geldt voor de woningen in bouwstroom 60.
Conclusie en gevolgen bouwstroom 60
38. De beroepsgronden van eiseres slagen niet. Ook de taxatiekaart van eiseres maakt niet aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waardes te hoog zijn. Het beroep voor zover gericht tegen de WOZ-waardes van de woningen in bouwstroom 60 is ongegrond.
Verbeurde dwangsom
39. Eiseres voert aan dat zij de heffingsambtenaar, vanwege het uitblijven van een uitspraak op bezwaar in gebreke heeft gesteld. Met de uitspraak op bezwaar van
11 maart 2024 is aan eiseres een verbeurde dwangsom van € 299,- toegekend. Omdat in deze uitspraak op bezwaar niet op alle bezwaren was beslist, en dit pas met de aanvulling van de uitspraak op bezwaar van 7 oktober 2025 is gedaan, vindt eiseres dat zij recht heeft op de volledige verbeurde dwangsom. De heffingsambtenaar erkent dit ook in het verweerschrift. De rechtbank bepaalt daarom dat de heffingsambtenaar de rest van de verbeurde dwangsom € 1.143,- (€ 1.442,- - € 299,-) aan eiseres moet betalen.
11 maart 2024 is aan eiseres een verbeurde dwangsom van € 299,- toegekend. Omdat in deze uitspraak op bezwaar niet op alle bezwaren was beslist, en dit pas met de aanvulling van de uitspraak op bezwaar van 7 oktober 2025 is gedaan, vindt eiseres dat zij recht heeft op de volledige verbeurde dwangsom. De heffingsambtenaar erkent dit ook in het verweerschrift. De rechtbank bepaalt daarom dat de heffingsambtenaar de rest van de verbeurde dwangsom € 1.143,- (€ 1.442,- - € 299,-) aan eiseres moet betalen.
Het verzoek om immateriële schadevergoeding
40. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mensen en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
41. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de handeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk.
42. De rechtbank constateert dat sinds de ontvangst van het eerste bezwaarschrift
(17 februari 2023) de redelijke termijn van twee jaar met (afgerond) 16 maanden is overschreden.
(17 februari 2023) de redelijke termijn van twee jaar met (afgerond) 16 maanden is overschreden.
43. Niet in geschil is dat het financiële belang bij deze procedure meer is dan
€ 1.000,-. De rechtbank kan daarom niet volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Eiseres heeft recht op een schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn.
€ 1.000,-. De rechtbank kan daarom niet volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Eiseres heeft recht op een schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn.
44. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. De bezwaarfase heeft afgerond 7 maanden te lang geduurd. De beroepsfase heeft afgerond 9 maanden te lang geduurd. Dit leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 656,25 aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen en de Staat € 843,75.
Proceskosten en griffierecht
45. Omdat het beroep (deels) gegrond is moet de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht van € 371,- terug betalen. Eiseres heeft, zowel in de bezwaar- als in de bezwaarfase verzocht om vergoeding van de door haar gemaakte kosten. Daarom ziet de rechtbank aanleiding de heffingsambtenaar ook te veroordelen in de proceskosten van eiser in bezwaar en beroep.
46. De vergoeding voor de kosten van de bezwaar- en beroepsfase wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vastgesteld. De rechtbank zal bij de vaststelling van de wegingsfactor aansluiting zoeken bij de uitspraken van het hof Arnhem-Leeuwarden van 17 januari 2026 [1] , van 14 oktober 2025 [2] en het door de gerechtshoven gehanteerde Richtsnoer.
47. Eiseres vindt dat het gewicht van de zaak zeker als zwaar gekwalificeerd moet worden. Daarnaast vindt eiseres dat, gelet op de late (buiten de door de rechtbank gestelde termijn) en gefragmenteerde indiening van het verweerschrift en de taxatiematrices, de rechtbank hier de consequentie aan zou moeten verbinden dat de zaak als zeer zwaar gekwalificeerd zou moeten worden. De heffingsambtenaar vindt dat, gelet op de hoeveelheid objecten, de zaak als zwaar gekwalificeerd zou moeten worden.
48. De rechtbank overweegt als volgt. De rechtbank
kanaan een late indiening van het verweerschrift en de aan de onderbouwing ten grondslag liggende stukken de gevolgen verbinden die haar geraden voorkomen. Tijdens de behandeling van de zaak op de zitting is niet gebleken dat eiseres door de late indiening in haar belangen is geschaad. Dat eiseres een deel van de door de heffingsambtenaar ingediende taxatiematrices over het hoofd heeft gezien en daarop niet schriftelijk heeft gereageerd, komt voor haar risico. Zij heeft voldoende tijd en gelegenheid gehad zich voor te bereiden. De rechtbank ziet dan ook geen reden om aan de late indiening van het verweer en (voor zover van toepassing) de onderbouwende stukken gevolgen te verbinden en stelt de zwaarte van de zaak, conform het Richtsnoer van de hoven vast op zwaar (wegingsfactor 1,5).
kanaan een late indiening van het verweerschrift en de aan de onderbouwing ten grondslag liggende stukken de gevolgen verbinden die haar geraden voorkomen. Tijdens de behandeling van de zaak op de zitting is niet gebleken dat eiseres door de late indiening in haar belangen is geschaad. Dat eiseres een deel van de door de heffingsambtenaar ingediende taxatiematrices over het hoofd heeft gezien en daarop niet schriftelijk heeft gereageerd, komt voor haar risico. Zij heeft voldoende tijd en gelegenheid gehad zich voor te bereiden. De rechtbank ziet dan ook geen reden om aan de late indiening van het verweer en (voor zover van toepassing) de onderbouwende stukken gevolgen te verbinden en stelt de zwaarte van de zaak, conform het Richtsnoer van de hoven vast op zwaar (wegingsfactor 1,5).
49. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding vast op € 5.056,52 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het deelnemen aan de hoorzitting, met een waarde per punt van € 666,- en wegingsfactor 1,5, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van
€ 934,- en wegingsfactor 1,5). De vergoeding voor het door eiseres ingebrachte taxatierapport stelt de rechtbank vast op € 256,52.
€ 934,- en wegingsfactor 1,5). De vergoeding voor het door eiseres ingebrachte taxatierapport stelt de rechtbank vast op € 256,52.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep voor zover dit is gericht tegen de WOZ-waardes van de woningen in bouwstroom 10 met uitzondering van [adres 34] gegrond;
- verklaart het voor zover gericht tegen de WOZ-waarde van [adres 34] ongegrond;
- verklaart het beroep voor zover dit is gericht tegen de WOZ-waardes van de woningen in bouwstroom 30 gegrond;
- verklaart het beroep voor zover dit is gericht tegen de WOZ-waardes van de woningen in bouwstromen 50 en 60 ongegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar voor zover deze zien op de bouwstromen 10 en 30;
- verlaagt de waardes van de woningen in bouwstroom 10 (met uitzondering van [adres 34] ) conform het compromisvoorstel van de heffingsambtenaar en bepaalt dat de aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd dienovereenkomstig worden verminderd;
- verlaagt de waardes van de woningen in bouwstroom 30 tot € 290.000,- en bepaalt dat de aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd dienovereenkomstig worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in plaats treedt van de vernietigde delen van de uitspraken op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar € 1.143,- aan verbeurde dwangsom aan eiseres moet betalen;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding voor immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 656,25;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van een vergoeding voor immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 843,75;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 5.056,52 aan proceskosten aan eiseres;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 371,- aan eiseres moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 15 juni 2026.
P.W. Hogenbirk, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 15 juni 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.