ECLI:NL:RBMNE:2026:3965 - Rechtbank Midden-Nederland - Afwijzing verzoek tot verlenging ontruimingstermijn bij g...

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Almere

Zaaknummer / rekestnummer: 12116508 \ ME VERZ 26-29 D/51246

Beschikking van 24 juni 2026

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[verzoekster] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,

verzoekende partij,

verwerende partij in de (voorwaardelijke) tegenverzoeken,

hierna te noemen: [verzoekster] ,

gemachtigde: mr. B.O. Eschweiler.

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[verweerster] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats 2] ,

verwerende partij,

verzoekende partij in de (voorwaardelijke) tegenverzoeken,

hierna te noemen: [verweerster] ,

gemachtigde: mr. R.F. Raven,

1.De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift met 15 producties van [verzoekster] , binnengekomen op 25 februari 2026;

- het verweerschrift met (voorwaardelijke) tegenverzoeken en 17 producties van [verweerster] ;

- de akte met aanvullende producties 16 tot en met 24 van [verzoekster] ;

- de aanvullende productie 18 van [verweerster] ;

- de akte met aanvullende producties 19 en 20 van [verweerster] ;

- de akte met aanvullende productie 21 van [verweerster] ;

- de mondelinge behandeling van 20 april 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2

De kantonrechter heeft bepaald dat hij schriftelijk uitspraak doet.

2.De kern van de zaak

2.1

[verzoekster] exploiteert een bowlingcentrum in een bedrijfsruimte die zij huurt van [verweerster] . Partijen hebben over verschillende onderwerpen meerdere procedures tegen elkaar gevoerd. Inmiddels heeft [verweerster] de huurovereenkomst opgezegd. [verzoekster] vraagt de kantonrechter in deze procedure om haar een langere ontruimingstermijn te geven. Om op dat verzoek te beslissen, moet de kantonrechter eerst beoordelen wat voor soort bedrijfsruimte het gehuurde is: bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van Pro het Burgerlijk Wetboek of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek. Het antwoord op die vraag bepaalt of [verzoekster] huurbescherming heeft of niet. De kantonrechter oordeelt dat het gehuurde een 230a-bedrijfsruimte is. [verzoekster] heeft geen huurbescherming en krijgt van de kantonrechter geen langere ontruimingstermijn. [verzoekster] moet het gehuurde op 31 augustus 2026 ontruimen.

3.De beoordeling

Een opmerking vooraf

3.1

De kantonrechter merkt op dat partijen in een beschikking van 3 januari 2024 al een beslissing van deze rechtbank hebben gekregen op de vraag welk huurregime op de huurovereenkomst van toepassing is. Tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep hebben partijen onderling afgesproken dat zij geen gevolgen verbinden aan de kwalificatie van de huurovereenkomst in de beschikking. Zij hebben deze afspraak in een proces-verbaal laten vastleggen. De beschikking van 3 januari 2024 heeft op dit punt dus geen gezag van gewijsde tussen partijen.

Het juridisch kader bij verlenging van een ontruimingstermijn

3.2

In artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is geregeld dat de huurder na het einde van de huurovereenkomst de rechter kan verzoeken de ontruimingstermijn te verlengen. Het artikel is alleen van toepassing als het gehuurde een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan is en die zaak of dat gedeelte geen woonruimte en geen 290-bedrijfsruimte is. Met andere woorden: artikel 7:230a BW is alleen van toepassing bij een huurovereenkomst voor een 230a-bedrijfsruimte.

De verzoeken van [verzoekster] en de (voorwaardelijke) tegenverzoeken van [verweerster]

3.3

[verzoekster] vraagt de kantonrechter in de eerste plaats om haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek om de ontruimingstermijn te verlengen. Zij vindt dat de regels voor een 290-bedrijfsruimte op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Als artikel 7:230a BW wel van toepassing is, vraagt [verzoekster] de kantonrechter de ontruimingstermijn met één jaar te verlengen en de gebruiksvergoeding en het voorschot op de servicekosten tijdens deze verlenging naar beneden bij te stellen.

3.4

[verweerster] vindt dat het gehuurde een 230a-bedrijfsruimte is en dat de kantonrechter het verlengingsverzoek moet afwijzen. Zij heeft ook (voorwaardelijke) tegenverzoeken ingediend. Zo vraagt [verweerster] een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst niet kwalificeert als een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro, maar wordt beheerst door artikel 7:230a BW. Als sprake is van een gemengde huurovereenkomst vraagt [verweerster] de kantonrechter de overeenkomst te splitsen en het verlengingsverzoek van [verzoekster] voor het 230a-gedeelte van het gehuurde af te wijzen. Als de kantonrechter de ontruimingstermijn verlengt, vindt [verweerster] dat de gebruiksvergoeding en het voorschot op de servicekosten ongewijzigd moeten blijven en dat [verzoekster] voor de betaling een bankgarantie moet stellen.

Wanneer is een bedrijfsruimte een 290-bedrijfsruimte?

3.5

Er is sprake van een 290-bedrijfsruimte als het gehuurde een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan is, die op grond van de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van:

een kleinhandelsbedrijf, of
een restaurant- of cafébedrijf, of
een afhaal- of besteldienst, of
een ambachtsbedrijf

en in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Er zijn nog meer situaties waarin sprake is van een 290-bedrijfsruimte, maar die situaties spelen in deze zaak geen rol.

Het gehuurde is bestemd als bowlingbaan met horecavoorzieningen en een restaurant

3.6

Voor de vraag of het gehuurde een 230a-bedrijfsruimte of een 290-bedrijfsruimte is, is de contractuele bestemming beslissend. In dit geval staat de contractuele bestemming in artikel 1.2 van de huurovereenkomst: het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als “
bowlingcentrum”. Volgens [verzoekster] wordt met deze bestemming een bowlingbaan met horecavoorzieningen en een restaurant bedoeld. [verweerster] vindt dat het gehuurde alleen bestemd is voor bowlingbanen.

3.7

Om de contractuele bestemming van het gehuurde te bepalen, moet de kantonrechter de huurovereenkomst uitleggen aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Volgens die maatstaf gaat het om wat de rechtsvoorgangers van [verzoekster] en [verweerster] over en weer hebben verklaard en wat zij in de gegeven omstandigheden uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs mochten en moesten afleiden. [verzoekster] en [verweerster] waren zelf namelijk niet betrokken bij het sluiten van de huurovereenkomst in juni 1998. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad is beslissend wat de rechtsvoorgangers van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst over het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan. Daarbij moet de kantonrechter onder andere rekening houden met de inrichting van het gehuurde bij aanvang van de huur.

3.8

De kantonrechter legt de bestemming “
bowlingcentrum” zo uit dat het gaat om bowlingbanen met horecavoorzieningen en een restaurant. Het gehuurde is onderdeel van een groot complex met meerdere verdiepingen. Het complex moest bij het sluiten van de huurovereenkomst nog gebouwd worden en zou een uitgaanscentrum worden. Volgens [verzoekster] moest het gehuurde onderdeel worden van dat uitgaanscentrum en zouden er daarom niet alleen bowlingbanen komen, maar ook horecavoorzieningen en een restaurant. De kantonrechter ziet in de stukken drie aanwijzingen die deze bedoeling ondersteunen:

1. De titel van de huurovereenkomst is: “
HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A:1624 BW”. Artikel 7A:1624 BW was de wettelijke bepaling voor 290bedrijfsruimte in het oude Burgerlijk Wetboek. Dit wijst erop dat de rechtsvoorgangers van partijen de bestemming “
bowlingcentrum” ruimer hebben bedoeld dan alleen bowlingbanen. Dat hoeft nog niet te betekenen dat zij voor toepassing van het volledige 290huurregime op de huurovereenkomst hebben gekozen (waarover later meer).

2. [verzoekster] heeft een verklaring van de heer [A] (hierna: [A] ) ingediend. [A] is directeur van de rechtsvoorganger van [verzoekster] . In de verklaring schrijft [A] dat de gemeente [.] bij de bouw van het complex een vergunning heeft afgegeven voor de faciliteiten ‘bowling’ en ‘restaurant’. Hij schrijft ook dat er een modern bowlingcentrum moest komen met een restaurant, omdat de heer [B] (de rechtsvoorganger van [verweerster] ) anders geen vergunning kreeg voor de realisatie van het complex.

3. [verzoekster] heeft bouwtekeningen van het complex uit 1998 ingediend. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verzoekster] naar voren gebracht dat het gehuurde op de derde verdieping van het complex in de legenda van de bouwtekeningen steeds staat vermeld als
“horecagebouw 4 Bowling”. Daarnaast is op de bouwtekening van het gehuurde te zien dat een gedeelte is aangeduid als “
BOWLING” en een ander gedeelte als
“RESTAURANT”. [verweerster] stelt hiertegenover dat de verlening van een vergunning los staat van (de inhoud van) een huurovereenkomst, maar dit standpunt kan [verweerster] bij de uitleg van de contractuele bestemming niet helpen. Dat bij de vergunningsaanvraag en op de bouwtekeningen rekening is gehouden met bowlingbanen, horecavoorzieningen en een restaurant wijst erop dat de rechtsvoorganger van [verweerster] die bestemmingen voor ogen had. Als dat om welke reden dan ook anders was, had [verweerster] die reden(en) moeten toelichten. Dat heeft zij niet gedaan.

3.9

Op basis van deze drie aanwijzingen ligt de uitleg die [verzoekster] aan de bestemming “
bowlingcentrum” geeft het meest voor de hand. [verweerster] heeft onvoldoende naar voren gebracht om te oordelen dat die bestemming beperkter moet worden uitgelegd. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat de het gehuurde is bestemd voor bowlingbanen, met horecavoorzieningen en een restaurant.

Er is sprake van een gemengde huurovereenkomst

3.1

De kantonrechter stelt vast dat hier sprake is van een gemengde huurovereenkomst. Het gehuurde heeft een dubbele bestemming: enerzijds een restaurant, anderzijds bowlingbanen met horecavoorzieningen. Een restaurant is een 290-bedrijfsruimte en een ruimte met bowlingbanen (hierna: bowlinghal) is een 230a-bedrijfsruimte. Dat in dit geval sprake is van horecavoorzieningen (een bar en zitlounge) in de bowlinghal maakt de bestemming niet anders. De bowlinghal is daardoor nog niet meteen (geheel) een 290bedrijfsruimte. Het is gebruikelijk dat bezoekers van een bowlingcentrum een hapje en drankje kunnen bestellen tijdens of na het bowlen. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat de horecavoorzieningen bij het sluiten van de huurovereenkomst geen doel op zichzelf waren, maar dat die voorzieningen dienstig waren aan de bowlingbanen die de rechtsvoorgangers van partijen in de bowlinghal voor ogen hadden. Volgens [verzoekster] zijn de horecavoorzieningen (samen met het restaurant) wel altijd het hoofddoel van de huurovereenkomst geweest, maar dit blijkt nergens uit en [verweerster] heeft dit betwist. Het lag daarom op de weg van [verzoekster] om haar standpunt verder te onderbouwen en dat heeft zij niet gedaan.

3.11

Als de horecavoorzieningen de bowlinghal geen 290bedrijfsruimte maken, stelt [verzoekster] zich op het standpunt dat sprake is van connexiteit tussen de bowlinghal en het restaurant. Volgens [verzoekster] is het 290-huurregime daarom ook van toepassing op bowlinghal en is dus geen sprake van een gemengde huurovereenkomst. Dit standpunt kan [verzoekster] niet helpen. Op grond van artikel 7:290 lid 3 BW Pro kan een 230abedrijfsruimte die apart wordt gehuurd om ten dienste te staan van een 290bedrijfsruimte als aanhorigheid bij die 290-bedrijfsruimte worden aangemerkt. In dit geval is voor het gehuurde één huurovereenkomst gesloten. De bowlinghal is geen aanhorigheid die apart is gehuurd om ten dienste te staan van het restaurant. De connexiteit-regel is dus niet van toepassing.

Geen splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten

3.12

De kantonrechter moet vervolgens beoordelen of het mogelijk is om de gemengde huurovereenkomst te splitsen in afzonderlijke huurovereenkomsten. Bij de beoordeling moet de kantonrechter alle omstandigheden van het geval meewegen, waaronder:

het gebruik dat de rechtsvoorgangers van partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan;
hoe [verzoekster] het gehuurde nu gebruikt;
hoe het gehuurde voor het gebruik door [verzoekster] is ingericht;
de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door [verzoekster] .

Het gehuurde is verdeeld in twee van elkaar afgescheiden ruimtes: één ruimte met daarin de bowlingbanen en horecavoorzieningen en één ruimte met daarin het restaurant. De kantonrechter zal bij de verdere beoordeling een onderscheid maken tussen deze twee ruimtes.

3.13

De kantonrechter vindt dat de huurovereenkomst in ieder geval niet kan worden gesplitst in een 230a-huurovereenkomst en een 290-huurovereenkomst voor zover het gaat om de bowlinghal met daarin de bowlingbanen en de horecavoorzieningen. Daarvoor zijn de horecavoorzieningen in de bowlinghal te veel verweven met het bowlen. In de bowlinghal is het bowlen de kernactiviteit. Het bar- en zitloungegedeelte is daaraan ondergeschikt. Dat was bij het sluiten van de huurovereenkomst de bedoeling voor dit deel van het gehuurde (zie rechtsoverweging 3.9) en [verzoekster] heeft de bowlinghal ook op die manier geëxploiteerd. Dat betekent dat voor de bowlinghal sprake is van een huurovereenkomst voor een 230abedrijfsruimte.

3.14

De kantonrechter vindt dat de huurovereenkomst ook niet kan worden gesplitst in een 230a-huurovereenkomst voor de bowlinghal en een 290-huurovereenkomst voor het restaurant. Er zijn vier redenen die samen tot dit oordeel leiden:

1. Niet is gebleken dat de rechtsvoorgangers van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hadden dat de bowlinghal en het restaurant afzonderlijk van elkaar zouden worden geëxploiteerd. Volgens [verzoekster] was dat wel de bedoeling, maar [verweerster] betwist dit en [verzoekster] heeft haar standpunt verder niet (met stukken) onderbouwd. Daar komt bij dat [verzoekster] tegenstrijdige stellingen heeft ingenomen. Zij zegt namelijk ook dat de bowlinghal bij aanvang van de huurovereenkomst onderdeel moest gaan uitmaken van het restaurant, omdat het uitgaanskarakter belangrijk was. Die stelling sluit uit dat het bij het sluiten van de huurovereenkomst de bedoeling was dat de bowlinghal en het restaurant afzonderlijk van elkaar zouden functioneren. De tegenstrijdigheid in de stellingen van [verzoekster] weegt mee in haar nadeel.

2. [verzoekster] heeft de bowlinghal en het restaurant door de jaren heen gezamenlijk geëxploiteerd. Volgens [verzoekster] heeft het restaurant sinds 2000 ook zelfstandig gefunctioneerd, maar [verweerster] heeft die stelling gemotiveerd betwist. Zo heeft [verweerster] naar voren gebracht dat [verzoekster] in ieder geval sinds 2023 in het restaurant alleen een arrangement aanbiedt dat bestaat uit één uur bowlen met een vast, voorgeschreven grillmenu. Daarnaast is het restaurant volgens [verweerster] niet dagelijks geopend en waarschuwt [verzoekster] bezoekers om vooraf te informeren naar de openingstijden van het restaurant. Dat blijkt volgens [verweerster] uit de website van [verzoekster] , waarvan [verweerster] schermafbeeldingen heeft ingediend. [verzoekster] stelt daartegenover dat het restaurant vrij toegankelijk is en dat bezoekers van het restaurant gebruik kunnen maken zonder dat zij ook komen bowlen. Om deze laatste stelling te onderbouwen heeft [verzoekster] een schriftelijke verklaring van de voormalige kok van het bowlingcentrum ingediend. Hij schrijft dat hij vanaf 2000 tot 2017 in het bowlingcentrum heeft gewerkt, dat hij in het restaurant zorgde voor een à la carte menu en dat het restaurant ook gasten trok die niet voor de bowlinghal kwamen. De kantonrechter vindt deze verklaring niet voldoende, omdat de verklaring te algemeen is en pas op 15 augustus 2024 is opgesteld. Toen voerden partijen al meerdere gerechtelijke procedures tegen elkaar. Daarnaast verklaart de kok dat hij “
ten behoeve van de bowling en het restaurant” heeft gewerkt. [verzoekster] maakte dus voor de horecavoorzieningen in de bowlinghal en voor het restaurant gebruik van dezelfde kok. Dat wijst er juist op dat [verzoekster] de bowlinghal en het restaurant gezamenlijk exploiteerde. Om haar stelling verder te onderbouwen heeft [verzoekster] een kopie van een advertentie van een barbecue arrangement exclusief bowlen ingediend. Zij heeft ook drie bonnetjes en één factuur uit de jaren 2014 tot en met 2020 ingediend waarop alleen drankjes en eten staan vermeld. Ook deze stukken zijn niet voldoende. Van [verzoekster] mag meer onderbouwing worden verwacht, zeker omdat zij het standpunt inneemt dat het restaurant al 25 jaar lang zelfstandig functioneert. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat [verzoekster] de exploitatie van het restaurant door de jaren heen heeft gekoppeld aan de exploitatie van de bowlinghal.

3. Dat het feitelijk wel mogelijk is om de bowlinghal en het restaurant afzonderlijk van elkaar te exploiteren omdat de ruimtes fysiek en visueel van elkaar gescheiden zijn, is op zichzelf nog niet doorslaggevend. Dat volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 10 augustus 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BW6737).

4. De gevolgen van een splitsing van de huurovereenkomst zijn in dit geval erg onwenselijk. Daarbij weegt de kantonrechter de belangen van beide partijen mee. Partijen hebben op meerdere terreinen van het huurrecht langlopende juridische discussies over het gehuurde, bijvoorbeeld over de hoogte van de huurprijs en over (de afrekeningen van) de servicekosten. Zij hebben al veel gerechtelijke procedures tegen elkaar gevoerd en hebben aangekondigd dat er mogelijk – afhankelijk van de vraag of [verzoekster] het gehuurde moet ontruimen – meer procedures zullen volgen. Splitsing van de huurovereenkomst zou de discussies tussen partijen alleen maar bemoeilijken en de verhouding tussen partijen in juridische zin verder compliceren. De kantonrechter heeft de indruk dat partijen daar zelf eigenlijk geen behoefte aan hebben. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling meerdere keren aangegeven dat de gerechtelijke procedures hen veel geld kosten. [verzoekster] heeft haar voorkeur voor een regeling over alle lopende discussies uitgesproken. [verweerster] stond daar ook voor open. De kantonrechter heeft de zaak daarom twee weken aangehouden. Uiteindelijk zijn partijen er onderling niet uitgekomen. Dat neemt niet weg dat er bij beide partijen kennelijk in zekere mate behoefte bestond om de juridische discussies definitief te beëindigen. Splitsing van de huurovereenkomst zou het tegenovergestelde resultaat opleveren.

3.15

Omdat de kantonrechter de huurovereenkomst niet splitst, blijft sprake van een gemengde huurovereenkomst. Het voorwaardelijke tegenverzoek van [verweerster] om de huurovereenkomst te splitsen wordt dus afgewezen. Dat geldt ook voor de andere voorwaardelijke tegenverzoeken van [verweerster] die met de gevraagde splitsing samenhangen.

In beginsel geldt het 230a-huurregime, want het restaurant is ondergeschikt aan de bowlinghal

3.16

De kantonrechter moet vervolgens beoordelen welk huurregime op de gehele huurovereenkomst van toepassing is: het 230a-regime of het 290-regime. Voor het antwoord op die vraag is beslissend of het gehuurde in overwegende mate wordt gebruikt voor de uitoefening van de bowlinghal of voor de uitoefening van het restaurant. Bij de beoordeling moet de kantonrechter alle omstandigheden van het geval afwegen.

3.17

De kantonrechter vindt dat het gehuurde in overwegende mate wordt gebruikt voor de exploitatie van de bowlinghal. Het restaurant is aan die exploitatie ondergeschikt. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat er geen enkele aanwijzing is dat de nadruk bij het sluiten van de huurovereenkomst op het restaurant lag. [verzoekster] gebruikt het gehuurde ook niet op die manier. Zo biedt [verzoekster] in het restaurant alleen een grillarrangement aan dat bestaat uit een combinatie met bowlen. Dat blijkt uit schermafbeeldingen van de website van [verzoekster] uit 2023 en 2026, die [verweerster] heeft ingediend. Ook in de door [verzoekster] ingediende advertenties bestaan de arrangementen in het restaurant voornamelijk uit combinaties met bowlen. Dat is alleen anders in de advertentie voor het barbecue arrangement. Daarnaast staat op de website vermeld dat het restaurant niet dagelijks is geopend en dat bezoekers vooraf kunnen informeren om teleurstellingen te voorkomen. Hieruit volgt dat [verzoekster] het restaurant ondergeschikt aan de bowlinghal gebruikt. [verzoekster] heeft onvoldoende naar voren gebracht om hier anders over te oordelen. Zij stelt dat het restaurant en het horecagedeelte in de bowlinghal samen ongeveer 50% van het gehuurde oppervlakte beslaan en dat de horeca in het gehuurde 50% van de totale omzet oplevert. Deze percentages leiden nog niet tot de door [verzoekster] verdedigde conclusie dat de bowlinghal juist ondergeschikt is aan het restaurant. Bovendien heeft [verzoekster] bij het omzetpercentage ook de omzet van de horecavoorzieningen in de bowlinghal betrokken. Het omzetpercentage van het restaurant ligt dus lager. [verzoekster] stelt ook dat er in 2000 een gekwalificeerde kok in dienst is genomen, dat er is geïnvesteerd in een compleet uitgeruste keuken en dat er een vergunning Drank- en Horecawet is aangevraagd. Ook deze stellingen kunnen [verzoekster] niet helpen, omdat de door haar genoemde omstandigheden inherent zijn aan de exploitatie van een restaurant (en horeca). Bovendien blijkt uit de verklaring van de kok dat hij ook werkzaamheden voor de horeca in de bowlinghal verrichtte (zie rechtsoverweging 3.14.). [verzoekster] stelt ook dat de heer [C] (de voormalig medeaandeelhouder en bedrijfsleider van haar rechtsvoorganger) zich heeft ingezet voor de horeca in het gehuurde en dat hij bestuurstaken heeft verricht binnen Horeca Nederland. Ook dit maakt nog niet dat de bowlinghal ondergeschikt is aan het restaurant. Tot slot stelt [verzoekster] dat het restaurant bezoekers aantrok die niet kwamen bowlen. Dit standpunt heeft [verzoekster] met slechts drie bonnetjes en één factuur uit een periode van zes jaar onderbouwd (zie ook rechtsoverweging 3.14.). Dat vindt de kantonrechter onvoldoende.

3.18

De kantonrechter komt tot de conclusie dat voor de gehele huurovereenkomst in beginsel het 230a-huurregime geldt.

De rechtsvoorgangers van partijen hebben niet voor het 290huurregime gekozen

3.19

Als het gehuurde een 230a-bedrijfsruimte is en dus niet onder de reikwijdte van artikel 7:290 BW Pro valt, kunnen de verhuurder en de huurder zelf nog wel afspreken dat het huurdersbeschermingsregime voor 290-bedrijfsruimte van toepassing is. Volgens [verzoekster] hebben de rechtsvoorgangers van partijen dat gedaan. [verweerster] betwist dit. [verzoekster] draagt de stelplicht en bewijslast van haar stelling dat voor het 290-huurregime is gekozen. De kantonrechter vindt dat [verzoekster] niet aan haar stelplicht heeft voldaan. De stellingen van [verzoekster] worden hierna besproken.

1. [verzoekster] verwijst allereerst naar de titel van de huurovereenkomst en de titel van de algemene bepalingen die van toepassing zijn verklaard. In deze titels staat “
WINKELRUIMTE” en “
artikel 7A:1624 BW”. Volgens [verzoekster] hebben de rechtsvoorgangers van partijen bewust het model van de Raad voor Onroerende Zaken voor 290bedrijfsruimte (toen nog artikel 7A:1624 BW) gebruikt. Daarnaast verwijst [verzoekster] naar de titel van de algemene bepalingen in de huurovereenkomst, waar ook “
winkelruimte” in staat. De kantonrechter is het met [verweerster] eens dat deze omstandigheden nog niet wijzen op een (bewuste) keuze voor het volledige 290huurregime. Vast staat dat de rechtsvoorgangers van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een 230a-bestemming (de bowlinghal) en een 290bestemming (het restaurant) voor ogen hadden. Er is dus een dubbele bestemming afgesproken met daarin een 290-component. Onder die omstandigheid vindt de kantonrechter de titels op zichzelf niet doorslaggevend. Uit die titels kan namelijk niet worden afgeleid dat het 290huurregime ook van toepassing is verklaard op het 230acomponent van de huurovereenkomst. Voor het vaststellen van zo’n afspraak zijn meer aanknopingspunten nodig, zeker omdat de afspraak vergaande gevolgen voor de verhuurder heeft. Volgens [verzoekster] biedt de huurovereenkomst tussen de rechtsvoorganger van [verweerster] en de gemeente een extra aanknopingspunt. Die huurovereenkomst is gesloten in augustus 1998, dus twee maanden na de huurovereenkomst voor het bowlingcentrum. Het ging bij de huurovereenkomst met de gemeente om een overeenkomst voor zogeheten niet-1624-bedrijfsruimte (een bibliotheek). Volgens [verzoekster] volgt hieruit dat de rechtsvoorganger van [verweerster] het verschil tussen de huurregimes kende en professioneel handelde. De kantonrechter vindt die conclusie te kort door de bocht. Maar zelfs als die conclusie juist zou zijn, is voor het bowlingcentrum nog steeds sprake van een huurovereenkomst met een dubbele bestemming en zijn de titels nog steeds niet doorslaggevend.

2. Volgens [verzoekster] blijkt de keuze voor het 290-huurregime uit de verklaring van [A] . In die verklaring schrijft [A] dat de gemeente [.] bij de bouw van het complex een vergunning heeft afgegeven voor de faciliteiten ‘bowling’ en ‘restaurant’ en dat om die reden voor een huurovereenkomst ex artikel 7A:1624 BW is gekozen. De kantonrechter vindt deze verklaring niet voldoende. De verklaring is erg algemeen, terwijl [A] zelf partij was bij de oorspronkelijke huurovereenkomst. Het is de kantonrechter ook niet duidelijk of [A] in de verklaring daadwerkelijk bedoelt dat het 290-huurregime op de gehele huurovereenkomst van toepassing zou zijn. Een vergunningverlening door de gemeente staat namelijk los van de juridische verhouding tussen een huurder en verhuurder.

3. [verzoekster] zegt dat de afspraak ook kan worden afgeleid uit de omstandigheid dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst casco werd opgeleverd. Volgens [verzoekster] moest haar rechtsvoorganger een substantiële investering doen en is daardoor bewust voor een sterker huurdersbeschermingsregime gekozen. [A] verklaart hier niets over. De staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst zegt nog niets over de vraag of partijen voor toepassing van het volledige 290huurregime op de gehele huurovereenkomst hebben gekozen. Dat geldt ook voor de opzeggingsclausule.

4. De keuze blijkt volgens [verzoekster] ook uit de opzeggingsclausule in de huurovereenkomst. In die clausule staat dat de huurovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van tien jaar en daarna steeds wordt voortgezet voor periodes van vijf jaar. De overeengekomen opzegtermijn is één jaar. De opzeggingsclausule sluit dus aan bij de huidige artikelen 7:292 BW en 7:293 BW. Daarnaast blijkt de keuze volgens [verzoekster] uit het feit dat zij in 2007 voor haar rechtsvoorganger in de plaats is gesteld. [verzoekster] heeft een brief van de rechtsvoorganger van [verweerster] ingediend waarin hij de indeplaatsstelling bevestigt. Volgens [verzoekster] is van indeplaatsstelling alleen sprake bij een 290-huurregime, omdat het 230a-regime alleen het leerstuk van de contractovername kent. Deze omstandigheden kunnen [verzoekster] niet helpen. De opzeggingsclausule en de indeplaatsstelling brengen nog niet mee dat de rechtsvoorgangers van partijen ook alle overige bepalingen uit het 290huurregime op de gehele huurovereenkomst van toepassing hebben willen verklaren. [verweerster] heeft dit ook betwist. Zij zegt dat de opzeggingsclausule alleen is afgesproken om rekening te houden met de investeringen die de rechtsvoorganger van [verzoekster] bij aanvang van de huurovereenkomst moest doen. Daarnaast voert [verweerster] aan dat de termen contractovername en indeplaatsstelling in de praktijk door juridisch nietgeschoolde verhuurders door elkaar worden gebruikt.

5. Tot slot noemt [verzoekster] verschillende gedragingen van [verweerster] waar de keuze uit zou moeten volgen:

- [verweerster] is in 2016 of 2017 akkoord gegaan met verlaging van de huurprijs conform de marktwaarde. Volgens [verzoekster] kent het 230a-huurregime geen wettelijke huurprijsherziening;

- [verweerster] heeft in het kader van een minnelijke regeling in 2017 een concept-huurovereenkomst voor winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro voorgelegd, met daarin termen uit het 290huurregime;

- [verweerster] gaat in 2021 opnieuw in op een verzoek van [verzoekster] om de huurprijs te herzien en sluit aan bij de wettelijke bepalingen over huurprijsherziening uit het 230a-huurregime;

- partijen hebben in 2023 contact over een tijdelijke huurkorting door de coronacrisis. In dit contact verwijst [verweerster] naar een gerechtelijke uitspraak over een 290-bedrijfsruimte;

- bij de servicekostentoedeling behandelt [verweerster] [verzoekster] als ‘horeca’, waardoor [verzoekster] een hoger procentueel gedeelte van de algemene kosten moet dragen dan bijvoorbeeld de bibliotheek moest.

Deze omstandigheden kunnen [verzoekster] niet helpen. [verweerster] was niet betrokken bij het sluiten van de huurovereenkomst in 1998. Zelfs als de gedragingen van [verweerster] vanaf 2016 de bedoeling van haar rechtsvoorganger in 1998 inkleuren, leiden die gedragingen niet tot de conclusie dat er in 1998 (bewust) voor toepassing van het volledige 290-huurregime op de gehele huurovereenkomst is gekozen. Onderhandelingen door [verweerster] zijn voor die conclusie in ieder geval niet voldoende. Dat geldt ook voor de overeengekomen huurprijsherziening en het contact over de coronakorting, omdat [verweerster] hiermee ook als uitzondering de wettelijke bepalingen uit het 290-huurregime kan hebben aangehouden. Dat zegt nog niets over de geldigheid van alle andere wettelijke bepalingen uit het 290-regime. Tot slot ziet de kantonrechter in de servicekostentoedeling ook geen aanknopingspunt voor de door [verzoekster] gestelde afspraak. [verzoekster] heeft horecavoorzieningen en een restaurant in het gehuurde. Het is logisch dat [verweerster] hier bij de servicekostentoedeling rekening mee houdt. Dat zegt nog niets over de juridische afspraken tussen partijen.

3.2

De kantonrechter vindt dat de door [verzoekster] genoemde feiten en omstandigheden op zichzelf en in samenhang met elkaar niet tot de conclusie leiden dat de rechtsvoorgangers van partijen er (bewust) voor hebben gekozen om het 290-huurregime op de hele huurovereenkomst van toepassing te verklaren. [verzoekster] heeft dus niet aan haar stelplicht voldaan. Dat betekent dat de kantonrechter niet toekomt aan een bewijsopdracht, ook al heeft [verzoekster] een bewijsaanbod gedaan.

Tussenconclusie: artikel 7:230a BW is van toepassing en [verzoekster] is ontvankelijk in haar verlengingsverzoek

3.21

De kantonrechter komt tot de conclusie dat het 230a-huurregime op de gehele huurovereenkomst van toepassing is. Daarom zal de kantonrechter het tegenverzoek van [verweerster] om voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst wordt beheerst door artikel 7:230a BW toewijzen.

3.22

[verweerster] heeft de ontruiming aangezegd tegen 1 januari 2026. Het verzoek van [verzoekster] is binnengekomen op 25 februari 2026, dus binnen de wettelijke termijn van twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. [verzoekster] is daarom ontvankelijk in haar verlengingsverzoek. De kantonrechter zal dat verzoek hierna inhoudelijk behandelen. Het primaire verzoek van [verzoekster] om haar nietontvankelijk te verklaren omdat het 290-huurregime van toepassing is, wordt afgewezen.

[verzoekster] krijgt geen langere ontruimingstermijn

3.23

De kantonrechter mag een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn alleen toewijzen als het belang van de huurder door de ontruiming van het gehuurde ernstiger wordt geschaad dan het belang van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. In dit geval komt de kantonrechter niet toe aan een belangenafweging. Er is namelijk sprake van een verplichte afwijzingsgrond. Uit artikel 7:230a lid 4 BW volgt dat de kantonrechter een verlengingsverzoek moet afwijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem vanwege wanbetaling door de huurder niet verwacht kan worden dat de huurder het gehuurde nog langer gebruikt. In dit geval heeft [verweerster] aannemelijk gemaakt dat sprake is van wanbetaling. [verzoekster] is in een vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 24 november 2025 veroordeeld om € 57.286,71 aan achterstallige huurtermijnen en voorschotten op de servicekosten voor de maanden mei tot en met november 2025 te betalen. Tijdens de mondelinge behandeling op 20 april 2026 had [verzoekster] dit bedrag nog niet aan [verweerster] betaald. Volgens [verzoekster] was de veroordeling in incidenteel appel geschorst tot 31 maart 2026. Van die schorsing heeft [verzoekster] verlenging gevraagd. Dat het hof dit verzoek heeft toegewezen, is de kantonrechter niet gebleken. De kantonrechter gaat er daarom (net als [verweerster] ) van uit dat de schorsing niet is verlengd. [verzoekster] is sinds 31 maart 2026 dus in gebreke met voldoen aan het vonnis van 24 november 2025. De kantonrechter vindt dit zo ernstig dat van [verweerster] niet kan worden verwacht dat [verzoekster] het gehuurde langer gebruikt, ook al heeft [verzoekster] mogelijk een (groot) belang bij voortzetting van het gebruik.

3.24

De conclusie is dat de kantonrechter het verzoek van [verzoekster] om de ontruimingstermijn met één jaar te verlengen, afwijst. De kantonrechter hoeft daarom niet te oordelen over het verzoek van [verzoekster] om de gebruiksvergoeding en het voorschot op de servicekosten tijdens de gevraagde verlenging naar beneden bij te stellen. Het tegenverzoek van [verweerster] om de ontruimingstermijn alleen te verlengen onder de voorwaarde dat [verzoekster] een bankgarantie stelt, kan ook onbesproken blijven.

[verzoekster] moet het gehuurde uiterlijk op 31 augustus 2026 ontruimen

3.25

Omdat de kantonrechter het verlengingsverzoek van [verzoekster] afwijst, moet hij de datum van de ontruiming vaststellen. De kantonrechter beslist dat [verzoekster] het gehuurde uiterlijk op 31 augustus 2026 moet ontruimen. [verzoekster] moet het gehuurde uiterlijk op die datum verlaten en ter vrije beschikking van [verweerster] stellen. De kantonrechter heeft er bij het vaststellen van deze datum rekening mee gehouden dat deze beschikking eerst moet worden betekend en dat het voor [verzoekster] een grote klus zal zijn om het gehuurde op te leveren in de staat waarin dit zich bij aanvang van de huurovereenkomst bevond (namelijk zonder bowlingbanen).

[verzoekster] moet de proceskosten betalen

3.26

[verzoekster] heeft ongelijk gekregen en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kantonrechter begroot de proceskosten van [verweerster] op:

- salaris gemachtigde € 576,00 (2 punten x tarief € 288,00)

- nakosten €
144,00

Totaal € 720,00

3.27

De kantonrechter wijst de verzochte wettelijke rente over de proceskosten toe zoals staat vermeld in de beslissing.

4.De beslissing

De kantonrechter:

4.1

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst niet kwalificeert als een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro, maar wordt beheerst door het bepaalde in artikel 7:230a BW;

4.2

wijst af het primaire verzoek van [verzoekster] om haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek om de ontruimingstermijn te verlengen;

4.3

wijst af het subsidiaire verzoek van [verzoekster] om de ontruimingstermijn van het gehuurde te verlengen met vaststelling van de gebruiksvergoeding op € 82.404,89 per jaar exclusief btw en met vaststelling van het voorschot op de servicekosten van € 2.000,- per maand exclusief btw;

4.4

stelt het tijdstip van ontruiming van het gehuurde vast op 31 augustus 2026; en veroordeelt [verzoekster] om het gehuurde uiterlijk op die datum te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij die aan [verweerster] toebehoren, en om het gehuurde met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [verweerster] te stellen;

4.5

veroordeelt [verzoekster] in de proceskosten van € 720,-, te vermeerderen met de kosten van betekening voor het geval deze beschikking wordt betekend;

4.6

veroordeelt [verzoekster] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening zijn betaald;

4.7

verklaart de veroordelingen onder 4.5. en 4.6. uitvoerbaar bij voorraad;

4.8

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2026.