Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/1610
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 26 juni 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. B.G. Ronteltap),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente].
Inleiding
1. Eiseres is eigenaar van de woning aan [adres 1] in [plaats] (de woning). In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 408.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar ook een aanslag onroerendezaakbelastingen, rioolheffing en afvalstoffenheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking. Eiseres bepleit in bezwaar een WOZ-waarde van € 390.000,-.
2. In de uitspraak op bezwaar van 30 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van € 408.000,- gehandhaafd.
3. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
4. Het beroep is behandeld op de zitting van 17 april 2026. Eiseres en haar gemachtigde zijn niet verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateur [taxateur] .
Overwegingen
Woning
5. De woning is een seniorenwoning in een rij met een oppervlakte van 105 m² en een perceel van 181 m². De woning is in 2002 gebouwd.
Geschil
6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiseres bepleit in beroep een WOZ-waarde van € 390.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 408.000,-.
Beoordelingskader
7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 18 oktober 2022 voor € 510.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 20 september 2022 voor € 385.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 6 oktober 2022 voor € 372.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 25 mei 2023 voor € 470.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 7 april 2023 voor € 495.000,-.
Beoordeling van het geschil
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal in het rustige dorp [plaats] zijn gelegen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De prijs per m² van de woning van eiseres ligt binnen de bandbreedte van de prijs per m² van de referentiewoningen. Verder is de uitstraling van de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met die van de woning van eiseres. Dit maakt dat het minder van belang is dat de referentiewoningen in andere bouwjaren zijn gebouwd (1968, 1980, 2015 en 2016) dan de woning van eiseres (2002). Verder ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat de heffingsambtenaar de staat van onderhoud van de woning lager dan gemiddeld had moeten kwalificeren in de taxatiematrix. De rechtbank ziet hiervoor geen onderbouwing van eiseres.
11. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Hoorplicht
12. Eiseres voert aan dat zij in de bezwaarfase ten onrechte niet is gehoord. Eiseres heeft in de bezwaarfase echter niet verzocht om een hoorzitting, zodat de heffingsambtenaar niet gehouden was om een hoorzitting te organiseren. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Evenredigheidsbeginsel
13. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar de verplichting had om het besluit in bezwaar aan het evenredigheidsbeginsel te toetsen. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde conform de waardebepalingen van de Wet WOZ vastgesteld. Dit gebeurt ieder jaar opnieuw en staat los van voorgaande jaren. Er is geen sprake van voor eiseres nadelige gevolgen van een besluit dat onevenredig is in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen. Eiseres heeft bovendien niet met stukken geconcretiseerd of onderbouwd dat zij onevenredig wordt benadeeld door het besluit. De beroepsgrond slaagt niet.
Belangenafweging
14. Anders dan eiseres stelt, is de rechtbank van oordeel dat voor een belangenafweging die leidt tot een afwijking van een door een wettelijk voorgeschreven waardebepaling tot stand gekomen WOZ-waarde geen plaats is. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 7] in [plaats]
15. Eiseres stelt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Zij verwijst daarvoor naar de volgens haar representatieve woning aan [adres 7] in [plaats] waarvan de WOZ-waarde € 15.000,- lager is vastgesteld dan de WOZ-waarde van haar woning. De rechtbank vat dit op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
16. In het belastingrecht geldt bij het gelijkheidsbeginsel de meerderheidsregel. Dat betekent dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel alleen kan slagen indien eiseres voldoende onderbouwt dat de heffingsambtenaar de waarde in een meerderheid van de met de woning van eiseres vergelijkbare gevallen lager heeft vastgesteld dan de waarde van de woning van eiseres. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad gaat het in WOZ-zaken om identieke woningen waarbij de onderlinge verschillen tussen de woningen verwaarloosbaar zijn, en dienen ten minste twee (nagenoeg) identieke woningen te worden opgevoerd.
17. De woning aan [adres 7] heeft een kleinere oppervlakte (101 m²) dan de woning van eiseres (105 m²). Dit verschil kan de lagere WOZ-waarde van die woning verklaren en maakt dat de woning aan [adres 7] niet identiek is aan de woning van eiseres. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan reeds daarom niet slagen.
Conclusie en gevolgen
18. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M.T. Bouwman, griffier. Uitgesproken op 26 juni 2026.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.