Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 23/5374 en 24/6212
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juni 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder,
(gemachtigde: P.K. Dinkla)
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarden voor de belastingjaren 2023 en 2024 van de onroerende zaak, een vliegtuighangar aan de [adres 1] in [plaats] (de hangar), niet te hoog zijn.
1.1
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de hangar vastgesteld op € 118.000,-. Deze waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. Met de beschikking van 31 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de hangar vastgesteld op € 120.000,- per waardepeildatum 1 januari 2023, voor het belastingjaar 2024. De WOZ-beschikkingen zijn opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum, waarbij ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) zijn bekend gemaakt.
1.2
Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen beide beschikkingen. Met de uitspraak op bezwaar van 27 september 2023 (het bestreden besluit 1) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen de beschikking over belastingjaar 2023 ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd. Met de uitspraak op bezwaar van 22 augustus 2024 (het bestreden besluit 2) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen de beschikking over belastingjaar 2024 eveneens ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de bestreden besluiten beroep ingesteld. De zaak met zaaknummer UTR 23/5374 gaat over bestreden besluit 1 en de zaak met zaaknummer UTR 24/6212 gaat over bestreden besluit 2. De heffingsambtenaar heeft in beide zaken een verweerschrift en taxatiematrix ingediend.
1.4
De rechtbank heeft de beroepen van eiser op 19 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
De feiten
2. Eiser is eigenaar van de hangar. De hangar is gebouwd in 2002 en is gelegen op het terrein nabij [locatie] . Het object heeft een oppervlakte van 128 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
Het geschil
4. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van het object. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan deze voor beide belastingjaren niet hoger zijn dan € 73.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep voor belastingjaar 2023 de waarde van € 118.000,- en voor belastingjaar 2024 de waarde van € 120.000,-.
Toetsingskader van de rechtbank
5.
Volgens artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Volgens het tweede lid van dat artikel ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval moet dus gekeken worden naar de waarde van het object op 1 januari 2022 voor belastingjaar 2023 en moet worden gekeken naar de staat waarin het object verkeert op deze datum. Voor belastingjaar 2024 moet worden gekeken naar de waarde van het object op 1 januari 2023.
Volgens artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Volgens het tweede lid van dat artikel ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval moet dus gekeken worden naar de waarde van het object op 1 januari 2022 voor belastingjaar 2023 en moet worden gekeken naar de staat waarin het object verkeert op deze datum. Voor belastingjaar 2024 moet worden gekeken naar de waarde van het object op 1 januari 2023.
5.1
De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop van dat object zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde, waarbij het object op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding aangeboden wordt.
5.2
De waarde van het object is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van andere objecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met het object. De referenties hoeven dus niet identiek te zijn aan het object. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De beoordeling van de zaken
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
6. De heffingsambtenaar heeft twee taxatiematrixen overgelegd, beide gedateerd op 21 augustus 2024, om de vastgestelde waarden te onderbouwen. Hierin vergelijkt de heffingsambtenaar het object met vier andere hangars gelegen aan de [straat] in [plaats] . Van deze objecten zijn gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar. Het gaat om: [adres 2] (referentie 1), [adres 3] (referentie 2), [adres 4] (referentie 3), [adres 5] (referentie 4), (gezamenlijk: de referenties). De heffingsambtenaar noemt in het taxatierapport/matrix ook nog de [adres 6] als referentie, maar uit het taxatierapport begrijpt de rechtbank dat de heffingsambtenaar deze referentie niet aan de waardevastelling ten grondslag heeft gelegd. Dit marktcijfer is volgens de heffingsambtenaar onverklaarbaar lager dan de referenties en is niet marktconform. Volgens de heffingsambtenaar onderbouwen de verkoopprijzen van deze referenties een waarde in het economisch verkeer van € 118.114,- voor de hangar over belastingjaar 2023 en over belastingjaar 2024 een waarde in het economisch verkeer van € 120.448,- voor de hangar. Daarom zijn volgens de heffingsambtenaar de WOZ-waarden niet te hoog vastgesteld.
6.1
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verweerschriften en de taxatiematrixen aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de hangar en de referenties allemaal hangars (niet-woningen) zijn die liggen op hetzelfde vliegveld terrein. Voor belastingjaar 2023 geldt dat de referenties 1, 3 en 4 binnen 1 jaar rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Over belastingjaar 2024 geldt dat de referenties niet binnen 1 jaar rondom de waardepeildatum zijn verkocht, maar dat zij wel gebruikt kunnen worden bij een vergelijking omdat onvoldoende transacties van vergelijkbare objecten beschikbaar zijn binnen en de referenties voldoende representatief zijn. De rechtbank stelt vast dat de hangar en de referenties allemaal een voldoende bouwkundige kwaliteit hebben, voldoende onderhouden zijn, een voldoende uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen hebben. De hangar is gebouwd in 2002 en de referenties zijn gebouwd in 2002 en 2003. Ze hebben allemaal nagenoeg dezelfde oppervlakte.
6.2
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voor beide belastingjaren aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de hangar niet te hoog is vastgesteld, omdat de waarde per m² van de hangar lager is dan de gemiddelde verkoopprijzen per m² van de referenties. Wat eiser in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beoordeling van de beroepsgronden van eiser
7. Eiser voert aan dat de referenties niet geschikt zijn voor een vergelijking. Het gaat om de referenties aan de [adres 7] , [adres 2] , [adres 4] , [adres 8] , [adres 9] en [adres 5] . [adres 2] is namelijk een meter breder, waardoor er grotere vliegtuigen in gestald kunnen worden. Bovendien is het een hoek-hangar met een aparte ingang. Een hoekwoning heeft een hogere waarde dan een rijtjeswoning en dit geldt ook bij hangars. [adres 4] is gebouwd in 2003 (en niet in 2002), de oppervlakte is 155 m² in plaats van 128 m², de hangar heeft een aparte toegangsdeur en heeft vrij uitzicht. [adres 5] is een hoek-hangar met separate ingang en is dus niet afhankelijk van het toegangssysteem van het vliegveld.
7.1
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase een taxatiematrix heeft overgelegd waar de referentieobjecten aan de [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] niet gebruikt worden voor de waardevaststelling. De rechtbank zal zich bij de beoordeling van deze beroepsgrond daarom beperken tot de referentieobjecten die wel in de beroepsfase zijn gebruikt ter onderbouwing van de waarde.
7.2
de rechtbank overweegt dat de hangar in 2002 is gebouwd en de referenties zijn gebouwd in 2002 en 2003, dit is voldoende vergelijkbaar. Anders dan bij een woning waar geluidsoverlast van buren en privacy een rol kan spelen, speelt dit bij een vliegtuighanger niet. Een hoek-hanger kan hierdoor goed dienen als referentie object voor een rijtjes-hangar. Het gaat er bij de vergelijkingsmethode om dat de referenties vergelijkbaar zijn en zo dicht mogelijk in de omgeving liggen. Het hoeven geen identieke objecten te zijn. Door te rekenen met een prijs per m² wordt rekening gehouden met het verschil in oppervlakte tussen de hangar en de referenties. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de oppervlakte van het object aan de [adres 4] 128 m² bedraagt, omdat eiser hiertegenover een kadastraal uittreksel heeft overgelegd waaruit een oppervlakte van 155 m² blijkt. De prijs per m² van [adres 4] wordt hierdoor lager vastgesteld, voor belastingjaar 2023 op € 968,- [2] en voor belastingjaar 2024 op € 981,- [3] . Dit levert voor belastingjaar 2023 een gemiddelde prijs per m² op van € 936,- [4] en voor belastingjaar 2024 van € 949,- [5] . De waarde per m² van de hangar voor belastingjaar 2023 is € 923,- en voor belastingjaar 2024 € 941,-. Voor beide belastingjaren is de waarde per m² van de hangar dus nog steeds lager dan de gemiddelde verkoopprijs per m², uitgaande van de 155 m² bij de [adres 4] . De beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de hangar binnen de hekken van het vliegveld. De hangar is sinds 2019 alleen nog maar te bereiken via een toegangshek waarvoor specifieke regels gelden. De referenties zijn te bereiken via een ander toegangshek waarvoor die speciale regels niet gelden.
8.1
De rechtbank stelt vast dat de ligging van de hangar en referenties allemaal gekwalificeerd is als A2. Zij liggen dus in hetzelfde waardegebied. Drie van de vier gebruikte referenties, namelijk referentie 1, 2 en 3, zijn net als de hangar te bereiken via hetzelfde toegangshek. Bij de verkoopcijfers van deze referenties is dus rekening gehouden met eventuele waardedrukkende effecten van de toegang via het toegangshek. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de scheurvorming bij het object.
9.1
De rechtbank stelt vast dat eiser zelf tijdens de zitting heeft aangegeven dat niets erop wijst dat sprake is van serieuze constructieve problemen. Naar het oordeel van de rechtbank hoefde de heffingsambtenaar bij het baststellen van de WOZ-waarde daarom geen rekening te houden de gestelde scheurvorming. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
10. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de hangar over belastingjaar 2023 en 2024 niet te hoog is vastgesteld, zijn de beroepen ongegrond. Al het overige dat eiser heeft aangevoerd, heeft geen betrekking op de waarde van de objecten en bespreekt de rechtbank daarom niet. Eiser krijgt dus geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 juni 2026.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop dit proces-verbaal is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.