Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
Zaaknummer: 12214105 \ MV EXPL 26-63 D/51246
Vonnis in kort geding van 26 juni 2026
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. J. Groenewoud (Corten De Geer Advocaten),
tegen
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. K.T. Ghaffari (Waalsprong Advocaten).
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 mei 2026 met 11 producties;
- de conclusie van antwoord met 2 producties;
- de conclusie van antwoord met 2 producties;
- de aanvullende productie 12 van [eiseres] ;
- de mondelinge behandeling van 12 juni 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 12 juni 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2
Tijdens de mondelinge behandeling op 12 juni 2026 was aan de zijde van [eiseres] de heer [A] aanwezig. Hij is werkzaam bij de door [eiseres] ingeschakelde beheerder. Daarnaast was namens [eiseres] mr. Groenewoud aanwezig. [gedaagde] is ook naar de zitting gekomen. Hij werd bijgestaan door mr. Ghaffari. Mr. Groenewoud heeft een aanvullende productie ingediend en spreekaantekeningen voorgedragen. De voorzieningenrechter heeft deze stukken aan het dossier toegevoegd.
1.3
De voorzieningenrechter heeft bepaald dat hij schriftelijk uitspraak doet.
2.De kern van de zaak
2.1
[gedaagde] huurt van [eiseres] de zelfstandige woning aan de [adres] in [plaats] . De kale huurprijs is op dit moment € 608,29 per maand. [gedaagde] moet ook elke maand een voorschot op de servicekosten betalen. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] een betalingsachterstand laten ontstaan. Zij eist dat [gedaagde] € 5.050,60 aan huur en servicekostenvoorschotten en € 6.399,15 aan energiekosten moet betalen. Daarnaast eist [eiseres] dat [gedaagde] de woning moet ontruimen op straffe van een dwangsom. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres] af. Het is niet duidelijk of [gedaagde] een betalingsachterstand heeft en of hij de energiekosten verschuldigd is.
3.De beoordeling
[eiseres] heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen
3.1
In dit kort geding moet de voorzieningenrechter allereerst beoordelen of [eiseres] een spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als een onmiddellijke voorziening nodig is en van [eiseres] niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Bij de beoordeling moet de voorzieningenrechter de belangen van beide partijen afwegen.
3.2
De voorzieningenrechter vindt dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. Volgens [eiseres] is er een betalingsachterstand en loopt die achterstand (en daarmee haar schade) verder op als [gedaagde] in de woning blijft wonen. Zij heeft er belang bij om zo snel mogelijk duidelijkheid te krijgen over de vraag of de woning weer beschikbaar komt. De voorzieningenrechter zal in dit kort geding ook over de overige vorderingen beslissen. Het is namelijk om proceseconomische redenen beter dat de voorzieningenrechter ook direct een beslissing neemt over de geldvorderingen. Daarbij weegt de voorzieningenrechter mee dat er geen restitutierisico lijkt te zijn: als de voorzieningenrechter de geldvorderingen in dit kort geding toewijst en [eiseres] krijgt in een bodemprocedure toch ongelijk, lijkt het erop dat [eiseres] de gevorderde bedragen aan [gedaagde] kan terugbetalen.
Wat toetst de voorzieningenrechter in dit kort geding?
3.3
De voorzieningenrechter moet in dit kort geding beoordelen of het in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter de vorderingen van [eiseres] in een bodemprocedure zal toewijzen. In dit vonnis in kort geding wordt alleen een voorlopig oordeel gegeven. Bij de beoordeling van de vordering tot ontruiming moet de voorzieningenrechter terughoudend zijn, omdat een ontruiming een ingrijpend karakter en vaak onomkeerbare gevolgen heeft.
[gedaagde] hoeft het bedrag van € 5.050,60 aan huurtermijnen en voorschotten niet te betalen
3.4
[eiseres] noemt in de dagvaarding een betalingsachterstand van € 5.050,60. Dit bedrag is berekend tot en met de maand mei 2026. Volgens [gedaagde] klopt dit bedrag niet. De voorzieningenrechter wijst de vordering van € 5.050,60 af en legt dit oordeel hierna uit.
3.5
Uit de specificatie van [eiseres] blijkt dat de door haar genoemde achterstand bestaat uit:
- vijf bedragen van € 1.008,29 voor de maanden januari tot en met mei 2026, en
- een restantbedrag van € 9,15 voor de maand december 2025.
[eiseres] heeft in de specificatie gerekend met de kale huurprijs van € 608,29 en een voorschot op de servicekosten van € 400,- per maand (samen € 1.008,29 per maand). Het servicekostenvoorschot bedroeg tot en met de maand september 2025 € 100,- per maand. [eiseres] heeft dit voorschot per 1 oktober 2025 verhoogd naar € 400,- per maand. Zij heeft een e-mail van 19 januari 2026 ingediend waarin zij de verhoging aan [gedaagde] heeft gecommuniceerd. [gedaagde] is niet akkoord gegaan met de verhoging. Dat heeft hij per e-mail aan [eiseres] laten weten. In de e-mail heeft [gedaagde] ook gevraagd om:
- een volledige en gespecificeerde onderbouwing van het voorgestelde bedrag van € 400,-,
- inzage in energieafrekeningen en overige relevantie kostenoverzichten tot twee jaar terug, en
- een officiële servicekostenafrekening.
Het is dus duidelijk dat [eiseres] en [gedaagde] geen overeenstemming hebben bereikt over de verhoging van het servicekostenvoorschot. [eiseres] heeft niet gesteld dat zij het voorschot eenzijdig mocht wijzigen. Daarmee heeft [eiseres] niet aan haar stelplicht voldaan. Maar ook als [eiseres] die stelling had ingenomen, zou de verhoging niet vast komen te staan. Het is de voorzieningenrechter namelijk niet gebleken dat [eiseres] bevoegd is om het voorschot eenzijdig met € 300,- per maand te verhogen. In de huurovereenkomst staat dat de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald in overeenstemming met artikel 14.1 tot en met 14.7 van de algemene voorwaarden die van toepassing zijn. [eiseres] heeft geen volledige kopie van die algemene voorwaarden ingediend: er ontbreken pagina’s, waaronder de pagina met een deel van artikel 14. Daarnaast heeft [eiseres] geen stukken ingediend waaruit zou kunnen blijken dat een verhoging nodig of passend is en dat die verhoging € 300,- per maand moet zijn. Het is de voorzieningenrechter daarom niet duidelijk waar [eiseres] (het bedrag van) de verhoging op baseert. Daarmee is op voorhand niet aannemelijk dat [gedaagde] elke maand € 400,- aan servicekostenvoorschot verschuldigd is.
3.6
De onduidelijkheid over de verhoging van het servicekostenvoorschot heeft gevolgen voor de vordering van [eiseres] . [eiseres] is er bij het afboeken van de betalingen van [gedaagde] van uitgegaan dat [gedaagde] vanaf 1 oktober 2025 € 1.008,29 per maand verschuldigd is. Omdat [gedaagde] dit bedrag niet elke maand volledig heeft betaald, is volgens [eiseres] sprake van een betalingsachterstand vanaf de maand december 2025. Die berekening klopt niet, want [eiseres] gaat uit van een te hoog bedrag aan servicekostenvoorschot per maand. [eiseres] heeft niet gespecificeerd wat volgens haar de betalingsachterstand is als het voorschot € 100,- per maand bedraagt. Zij heeft ook geen overzicht van de kale huurachterstand ingediend. Het is de voorzieningenrechter daarom niet duidelijk of [gedaagde] daadwerkelijk een betalingsachterstand heeft.
3.7
Daar komt nog bij dat [gedaagde] heeft aangevoerd dat er betalingen zijn gedaan waar [eiseres] geen rekening mee heeft gehouden. [gedaagde] heeft van die betalingen betalingsbewijzen ingediend. In totaal gaat het om € 3.666,29. [eiseres] heeft tijdens de zitting erkend dat zij de betalingen heeft ontvangen. Zij zegt dat zij de betalingen wel degelijk heeft meegenomen bij de door haar genoemde betalingsachterstand. Om dit te onderbouwen heeft [eiseres] vier overzichten ingediend:
een specificatie van de maanden juli 2024 tot en met april 2026;
een specificatie van de maanden december 2025 tot en met mei 2026;
een specificatie van de maanden februari tot en met juni 2026;
een debiteurenkaart met daarop betalingen uit de periode vanaf 18 juli 2025 tot en met 31 mei 2026 (ingediend tijdens de zitting).
Tijdens de zitting heeft [eiseres] naar voren gebracht dat de betalingen van [gedaagde] van in totaal € 3.666,29 als deelbetalingen staan vermeld op de debiteurenkaart. Volgens [eiseres] zijn alle deelbetalingen uit de debiteurenkaart verwerkt in de specificaties. Zij zegt dat [gedaagde] in het verleden (vóór de maand december 2025) ook al een betalingsachterstand had en dat de deelbetalingen steeds op die oudere achterstand zijn afgeboekt. Dit is volgens [eiseres] ook te zien op de specificaties, omdat [gedaagde] daarin tot en met de maand november 2025 bij is met de betaling van de huurtermijnen en servicekostenvoorschotten. [gedaagde] ontkent dat hij in het verleden een betalingsachterstand heeft gehad. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] hem ook nooit op een oudere betalingsachterstand gewezen.
3.8
De voorzieningenrechter vindt dat [eiseres] onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat zij (op een correcte manier) rekening heeft gehouden met de betalingen die [gedaagde] heeft gedaan. Van [eiseres] mag worden verwacht dat zij de verschuldigde huurtermijnen, de verschuldigde voorschotten en de betalingen in één specificatie verwerkt en op deze manier inzichtelijk maakt hoe zij de betalingen heeft afgeboekt. Uit die specificatie zou dan kunnen blijken of daadwerkelijk sprake is van een betalingsachterstand en hoe die achterstand is opgebouwd. Op die manier zou het voor [gedaagde] ook duidelijk zijn waar hij precies verweer tegen voert. Op dit moment is de berekening van de vordering door [eiseres] erg onoverzichtelijk en te onduidelijk. Het is niet de taak van de voorzieningenrechter om de overzichten van [eiseres] (waarvan één pas tijdens de zitting is ingediend) aan elkaar te knopen.
3.9
De voorzieningenrechter komt tot de conclusie dat het onduidelijk is of [gedaagde] een betalingsachterstand heeft. Het is dus op voorhand niet aannemelijk dat de bodemrechter het gevorderde bedrag van € 5.050,60 aan huurtermijnen en servicekostenvoorschotten zou toewijzen. Daarom wijst de voorzieningenrechter dit bedrag af.
[gedaagde] hoeft het bedrag van€ 6.399,15 aan energiekosten niet te betalen
3.1
[eiseres] vordert dat [gedaagde] € 6.399,15 aan energiekosten moet betalen. Volgens [eiseres] heeft zij van de energieleverancier een afrekening van € 6.399,15 ontvangen voor de maanden januari 2023 tot en met juli 2025. [eiseres] zegt dat zij deze afrekening met [gedaagde] heeft gedeeld. [gedaagde] ontkent dit en voert aan dat [eiseres] hem geen inzage heeft gegeven in (de onderliggende stukken van) de energieafrekening. Hij vindt het gevorderde bedrag ook veel te hoog. Volgens [gedaagde] is de woning maar 40m². Daarnaast voert [gedaagde] aan dat de woning geen individuele meter heeft, slecht geïsoleerd is en wordt verwarmd met een oude gaskachel. [gedaagde] wil over de afrekening een procedure starten bij de Huurcommissie.
3.11
De voorzieningenrechter wijst de vordering van € 6.399,15 af. Voor toewijzing van een geldvordering in een kort geding is vereist dat zowel het bestaan als de omvang van die geldvordering voldoende aannemelijk is. Aan die vereisten is in dit geval niet voldaan. [eiseres] heeft de afrekening van de energieleverancier niet ingediend. De voorzieningenrechter kan daarom niet controleren of [gedaagde] het gevorderde bedrag daadwerkelijk verschuldigd is.
[gedaagde] hoeft geen rente en buitengerechtelijke incassokosten te betalen
3.12
De voorzieningenrechter wijst de gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten af, omdat deze vorderingen samenhangen met de hoofdsom (de huurtermijnen, voorschotten en energiekosten).
[gedaagde] hoeft de woning niet te ontruimen
3.13
[eiseres] baseert haar vordering tot ontruiming in de eerste plaats op haar standpunt dat [gedaagde] een betalingsachterstand heeft. Volgens [eiseres] is [gedaagde] daarmee tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en is daarom aannemelijk dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Dit standpunt kan [eiseres] niet helpen. Omdat onduidelijk is gebleven of [gedaagde] daadwerkelijk een betalingsachterstand heeft, staat op dit moment niet vast dat [gedaagde] zijn verplichtingen niet is nagekomen.
3.14
[eiseres] stelt daarnaast dat [gedaagde] herhaaldelijk te laat heeft betaald en dat de huurovereenkomst om die reden in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Ook dit standpunt kan [eiseres] niet helpen. [gedaagde] heeft de huurtermijnen en servicekostenvoorschotten inderdaad niet altijd op tijd betaald, maar de voorzieningenrechter vindt het op voorhand niet aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst om die reden in een bodemprocedure zal ontbinden. Daarbij weegt de voorzieningenrechter mee dat het gaat om een tekortkoming die niet erg zwaar weegt, dat [gedaagde] al meer dan tien jaar in de woning woont en dat niet is gebleken dat [gedaagde] eerder een betalingsachterstand heeft laten ontstaan. Daarnaast heeft [gedaagde] tijdens de zitting uitgelegd waarom hij de betalingen niet op tijd kon doen. Volgens [gedaagde] heeft hij op enig moment problemen gekregen met zijn vorige werkgever, waardoor hij tijdelijk geen vast inkomen heeft. Inmiddels is [gedaagde] bezig met een aanvraag voor een bijstandsuitkering. Die uitkering is volgens [gedaagde] in combinatie met de huurtoeslag hoog genoeg om op tijd aan zijn betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst te kunnen voldoen.
3.15
De voorzieningenrechter wijst de gevorderde ontruiming af. Ook de gevorderde dwangsom en toekomstige huurtermijnen worden afgewezen, omdat die samenhangen met de vordering tot ontruiming.
[eiseres] moet de proceskosten betalen
3.16
[eiseres] heeft ongelijk en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
721,00
4.De beslissing
De voorzieningenrechter:
4.1
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
4.2
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 721,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet op tijd aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] ook de kosten van betekening betalen.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2026.