Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/4457
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: C.A. van Reenen RB)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]
(gemachtigden: J.W. Haitsmamulier en S. Karatas).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1.
In de beschikking van 22 februari 2025 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op € 881.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2024. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf wordt gehanteerd.
1.2.
Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 23 juni 2025 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 17 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigden, beiden taxateur, van de heffingsambtenaar.
Overwegingen
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de vrijstaande woning uit 1993. De woning heeft een totale gebruiksoppervlakte van 185m², twee aanbouwen van onderscheidenlijk 6m² en 14m², twee bergingen van onderscheidenlijk 40m² en 46m² en 5.415m² aan grond. Ook hoort 665m² aan water bij het perceel.
Geschil
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2024. De heffingsambtenaar handhaaft de in bezwaar vastgestelde waarde van € 881.000,-. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 716.000,-.
Beoordelingskader
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woningen, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woningen wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woningen. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2024) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling door de rechtbank
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met verkopen van drie woningen in [plaats] , namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 9 mei 2024 voor € 1.327.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 3 september 2024 voor € 990.000.,-;
- [adres 4] , verkocht op 22 mei 2024 voor € 1.100.000,-.
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die in het verweerschrift en tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de gehanteerde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat referentiewoningen vrijstaande woningen zijn, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht.
Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
8. Eiseres voert aan dat de referentiewoning [adres 2] niet bruikbaar is, omdat op dit perceel twee omgevingsvergunningen rusten die het realiseren van woningen mogelijk maken. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat niet kan worden vastgesteld dat de omgevingsvergunningen invloed hebben gehad op de transactieprijs van deze referentiewoning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Eiseres heeft haar stelling dat de omgevingsvergunningen de waarde van de referentiewoning hebben beïnvloed ook niet nader onderbouwd.
9. Ook de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] zijn volgens eiseres niet vergelijkbaar met haar woning. De eerstgenoemde woning is gedeeltelijk gerenoveerd in 2019, heeft drie lagen en een geïsoleerde, stenen garage. De laatstgenoemde woning is een levensloopbestendige woning met marmeren vloeren, een sauna en jacuzzi, 5 slaapkamers over 3 woonlagen, en een stenen garage met elektrische deur.
10. De rechtbank overweegt dat deze referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar op navolgbare wijze rekening heeft gehouden met de (deels) betere KOUDV-factoren van deze referentiewoningen.
De ligging
11. Eiseres voert aan dat de woning is gelegen in de nabijheid van een distributiecentrum, van de snelweg A12 en, aan de achterzijde van het perceel, een recreatiestrand met aangrenzend parkeerterrein waar criminele activiteiten plaatsvinden. Ook is de gemeente voornemens aan de achterzijde van het perceel een entertainment center te (laten) ontwikkelen Vanwege deze waardedrukkende omstandigheden had de ligging van de woning met één in plaats van twee sterren moeten worden gewaardeerd. De rechtbank volgt eiseres niet in dit standpunt. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de minder gunstige ligging van de woning. De rechtbank betrekt daarbij dat referentiewoning [adres 2] de naastgelegen woning is die min of meer dezelfde nadelige omstandigheden kent.
Waardegebied
12. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de woning in het verkeerde waardegebied heeft ingedeeld. Er had van waardegebied bedrijventerrein [locatie 1] in plaats van waardegebied [locatie 1] uitgegaan moeten worden, omdat bestemmingsplan bedrijventerreinen [locatie 2] , [locatie 1] en [locatie 2] op het perceel van toepassing is. Dat betekent volgens eiseres dat een andere, lagere grondstaffel gebruikt had moeten worden. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de waardegebieden niet één op één overeenkomen met de bestemming die het perceel op grond van het van toepassing zijnde omgevingsplan/bestemmingsplan heeft. De woningen in waardegebied bedrijventerrein [locatie 1] zijn alleen woningen die op het industrieterrein liggen. De woning ligt niet op het industrieterrein maar in een woonwijk(je). De rechtbank kan dit volgen.
Grondwaarde
13. Eiseres voert aan dat het achterste deel van het perceel weiland is en dat de heffingsambtenaar voor dat stuk grond een lagere waarde had moeten hanteren. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de gehanteerde grondstaffel voldoende rekening gehouden met de lagere waarde van het achterste deel van het perceel. Dat op het achterste deel van het perceel niet mag worden gebouwd betekent niet dat aan dat deel een nog lagere grondwaarde moet worden toegekend.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is
daarom geen aanleiding voor vergoeding van proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. G.M.T.M. Sips, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.