Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 11876027 \ MC EXPL 25-5060
Vonnis van 3 juni 2026
in de zaak van
WONINGSTICHTING NAARDEN,
gevestigd in Naarden,
eisende partij,
hierna te noemen: Woningstichting Naarden,
gemachtigde: mr. L.C. Strating,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M. Zwennes.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 september 2025, met producties,
- de conclusie van antwoord van 12 november 2025, met producties,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord van 12 november 2025, met producties,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte van Woningstichting Naarden van 6 maart 2026 met aanvullende producties.
1.2
De mondelinge behandeling (zitting) vond plaats op 17 maart 2026. Daarbij waren [A] ( [functie] bij Woningstichting Naarden) en [B] ( [functie] bij Woningstichting Naarden) aanwezig met gemachtigde mr. L.C. Strating. [gedaagde] was ook aanwezig met zijn gemachtigden mr. M. Zwennes en mr. N.M. van Klooster. De gemachtigden van [gedaagde] hebben spreekaantekeningen gebruikt. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.
1.3
Ten slotte is bepaald dat een vonnis wordt gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1
Woningstichting Naarden vordert dat [gedaagde] de woning die hij van Woningstichting Naarden huurt moet verlaten. Woningstichting Naarden heeft de huur per 16 januari 2026 opgezegd op basis van dringend eigen gebruik, omdat Woningstichting Naarden de woning wil kunnen verhuren aan iemand binnen haar doelgroep, waartoe [gedaagde] volgens haar niet behoort. [gedaagde] is namelijk eigenaar van twee appartementen waarin hij zelf zou kunnen wonen. [gedaagde] is het hier niet mee eens omdat hij naar eigen zeggen aan de criteria voor sociale woninghuur voldoet en vindt dat hij in de woning mag blijven wonen. De kantonrechter geeft [gedaagde] gelijk. Dat betekent dat hij in de woning mag blijven wonen.
3.De achtergrond van de zaak
3.1
Woningstichting Naarden is als toegelaten instelling op grond van de Woningwet verplicht om woningen te verhuren aan personen die niet in hun eigen huisvestingsbehoefte kunnen voorzien. Woningstichting Naarden moet bij deze (wettelijke) taak voorrang geven aan het huisvesten van personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeite hebben bij het vinden van passende huisvesting. [1] Een toegelaten instelling dient alleen huurovereenkomsten aan te gaan met personen met een huishoudinkomen tot en met de huurtoeslaggrens. [2] Het statutaire doel van Woningstichting Naarden is uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van volkshuisvesting zoals omschreven in de Woningwet.
3.2
Woningstichting Naarden verhuurt haar sociale huurwoningen via Woningnet. Woningzoekenden moeten zich daar inschrijven om te reageren op een (sociale) huurwoning van Woningstichting Naarden en andere woningbouwcoöperaties. Voor toewijzing van een sociale huurwoning moet aan bepaalde criteria worden voldaan.
3.3
[gedaagde] is sinds 15 mei 2012 eigenaar van een pand dat later is gesplitst in twee appartementen en een bedrijfsruimte ( [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] in [plaats] ). Daarnaast was [gedaagde] van 17 februari 2004 tot 30 juni 2021 eigenaar van [adres 4] te [plaats] , later gesplitst in [nummer] , [nummer] en [nummer] . [gedaagde] huurt sinds 17 juli 2012 de woning aan de [adres 5] in [plaats] van Woningstichting Naarden voor (nu) € 624,94 per maand. Op het moment van toewijzing voldeed hij aan de criteria voor het krijgen van een sociale huurwoning.
3.4
Woningstichting Naarden heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] op 17 juni 2025 opgezegd per 17 januari 2026. De opzeggingsgrond waar Woningstichting Naarden zich op beroept is dringend eigen gebruik. [3] [gedaagde] heeft niet ingestemd met deze opzegging. Woningstichting Naarden vordert in deze procedure dat de kantonrechter bepaalt dat de huurovereenkomst op 17 januari 2026 eindigt, met (in het verlengde daarvan) ontruiming van de woning door [gedaagde] .
4.De beoordeling
De vorderingen van Woningstichting Naarden worden afgewezen
4.1
Deze vorderingen van Woningstichting Naarden worden afgewezen. Hieronder wordt toegelicht waarom.
Toetsingskader
4.2
Voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik is nodig dat:
Woningstichting Naarden de woning nodig heeft voor eigen gebruik,
de gebruiksbehoefte van Woningstichting Naarden dringend is, en
van Woningstichting Naarden niet kan worden gevraagd dat de huurovereenkomst met [gedaagde] wordt voortgezet, waarbij de belangen van beide partijen in aanmerking worden genomen.
Verder is vereist dat [gedaagde] kan beschikken over andere passende woonruimte en, als het nodig is, een huisvestingsvergunning.
4.3
Het eigen gebruik van Woningstichting Naarden betreft volgens haar het opnieuw kunnen verhuren van de woning aan een persoon binnen de doelgroep als bedoeld in de Woning- en Huisvestingswet (‘de doelgroep’). Onder deze doelgroep vallen personen die door inkomen of andere omstandigheden zelf geen passende woning kunnen vinden. Het standpunt van Woningstichting Naarden is dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] mocht opzeggen op basis van dringend eigen gebruik, omdat [gedaagde] niet (meer) bij deze doelgroep hoort. Volgens Woningstichting Naarden kan [gedaagde] zelf in zijn woonbehoefte voorzien omdat hij eigenaar is van twee appartementen.
[gedaagde] hoort bij de doelgroep
4.4
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst voldeed aan de criteria voor het huren van een sociale huurwoning en daar nu nog steeds aan voldoet. Woningstichting Naarden kan de huurovereenkomst daarom niet opzeggen op basis van dringend eigen gebruik, omdat de verhuur aan [gedaagde] al eigen gebruik is. Hieronder wordt dit toegelicht.
4.5
De toets die Woningstichting Naarden bij het aangaan van een huurovereenkomst mag doen is, zoals zij zelf zegt, beperkt. Er vindt geen vermogenstoets plaats en er wordt alleen naar iemands inkomen gekeken. [4] Als het inkomen daarna stijgt is dat geen geldige reden om de huur van een sociale huurwoning op te zeggen. Daar is ander beleid voor, namelijk de inkomensafhankelijk huurverhoging die in zulke gevallen jaarlijks wordt opgelegd. Wat het inkomen van [gedaagde] nu is, is dus voor de beoordeling of [gedaagde] nog tot de doelgroep behoort niet relevant.
4.6
Daarnaast was [gedaagde] toen hij de woning van Woningstichting Naarden ging huren eigenaar van zowel [adres 4] als [adres 1] , [nummer] en [nummer] . Hij woonde toen zelf op nummer [nummer] , had er zijn werkplaats en verhuurde de andere appartementen. Dit waren destijds geen redenen voor Woningstichting Naarden om [gedaagde] de huurovereenkomst voor zijn sociale huurwoning te weigeren. Daarnaar gevraagd op de zitting heeft Woningstichting Naarden verklaard dat als zo’n situatie zich nu zou voordoen, zij daarover in gesprek gaat met de potentiële huurder en de woning in de verkoop moet worden gezet. Dat Woningstichting Naarden op basis van het hebben van een koopwoning iemand mag weigeren voor een sociale huurwoning heeft zij niet gesteld en dit volgt ook nergens uit. Dat betekent dat het feit dat [gedaagde] eigenaar is van een woning, niet betekent dat hij niet tot de doelgroep van [gedaagde] behoort zolang hierover geen nadere gemeentelijke regels in het kader van woonruimteverdeling zijn gesteld.
Overweging ten overvloede
4.7
Zoals gezegd is bij het aangaan van de huurovereenkomst geen vermogenstoets gedaan en doet Woningstichting Naarden dat op dit moment ook niet bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten, omdat de wet daarvoor geen ruimte biedt. [gedaagde] verhuurt de twee appartementen die hij nu nog heeft en gebruikt de werkplaats als opslag. De opbrengsten uit verhuur zijn volgens hem een aanvulling op zijn AOW omdat hij altijd zzp’er is geweest. De kantonrechter is van oordeel dat iemand met vermogen in onroerend goed, niet anders behandeld kan worden dan iemand die zijn geld op een andere manier heeft belegd. Zolang de wetgever geen ruimte biedt voor een vermogenstoets bij het toewijzen van sociale huurwoningen is die ruimte er ook niet als dat vermogen in onroerend goed is belegd.
4.8
Omdat de vorderingen van Woningstichting Naarden al worden afgewezen op het punt ‘eigen gebruik’, komt de kantonrechter niet toe aan een belangenafweging.
Het voorwaardelijke verzoek van [gedaagde] wordt niet besproken
4.9
Omdat de vorderingen van Woningstichting Naarden worden afgewezen wordt het verzoek van [gedaagde] om te bepalen dat beëindiging van de huurovereenkomst niet plaatsvindt voordat Woningstichting Naarden aan [gedaagde] passende vervangende woonruimte en een verhuis- en herinrichtingskosten vergoeding heeft aangeboden, niet besproken.
Woningstichting Naarden moet de proceskosten betalen
4.1
Woningstichting Naarden is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagde] betalen.
4.11
De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
542,50
4.12
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.13
De kantonrechter verklaart deze uitspraak wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van de partijen hoger beroep instelt tegen deze beslising. De beslissing geldt in dat geval tot het gerechtshof een andere beslissing neemt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1
wijst de vorderingen van Woningstichting Naarden af,
5.2
veroordeelt Woningstichting Naarden in de proceskosten van € 542,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Woningstichting Naarden niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3
veroordeelt Woningstichting Naarden tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.5
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken door mr. M. Ramsaroep op 3 juni 2026.
61312