Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 11732789 \ MC EXPL 25-3272 AW/1583
Vonnis van 4 februari 2026
in de zaak van
1.[eiseres sub 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] ,
gemachtigde: mr. J. du Bois,
tegen
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.J.Th. Vrensen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is bepaald dat een vonnis wordt uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] hebben met [gedaagde] vanaf 26 april 2023 een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres] te [plaats] . De overeenkomst is geëindigd op 1 februari 2025. Vanaf aanvang van de huurovereenkomst hebben zich volgens [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] onderhoudsgebreken voorgedaan, waaronder schimmelvorming. [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] zijn hierdoor ziek geworden. [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] willen daarom een schadevergoeding van [gedaagde] . De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] niet kan worden aangesproken omdat er geen sprake is van een gebrek. De kantonrechter wijst de vordering van [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] af.
3. De beoordeling
Inleiding
3.1.
[eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] stellen dat er sinds de aanvang van de huurovereenkomst ernstige onderhoudsgebreken hebben voorgedaan. Toen zij de woning in juni 2023 betrokken was er al sprake van schimmelvorming. Sinds 7 juni 2023 hebben [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] melding gemaakt van de gebreken, maar [gedaagde] heeft geen adequate maatregelen getroffen. De woning was niet goed te verwarmen. Een van de twee radiatoren in het woongedeelte was defect. [gedaagde] heeft dit pas op 7 december 2023 opgelost. Verder was de woning was niet tochtdicht te krijgen, wat leidt tot een overvloed aan ventilatie. Er was sprake van een verhoogde luchtvochtigheid in de woning omdat een mechanische ventilatie ontbrak. De woning voldeed niet aan de norm Energie Prestatie Bouw (EPB) van 2006. Het enige raam in de douchecel heeft geen directe verbinding naar buiten. In combinatie met koudebruggen heeft dit geleid tot oppervlaktecondensatie. Door de slechte omstandigheden zijn [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] ziek geworden en moesten zij verhuizen. [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] hebben de maximale huurprijs voor een zelfstandige woning met deze gebreken berekend op € 782,55. Volgens [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] hebben zij structureel te veel huur betaald.
Juridisch kader
3.2.
Op grond van artikel 7:207 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot door een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, van de dag waarop hij het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld of vanaf het moment waarop het gebrek bekend was bij de verhuurder, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.
3.3.
Onder gebrek moet, gelet op het bepaalde in artikel 7:204 lid 1 BW Pro, worden verstaan: een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
Er is geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 1 BW Pro
3.4.
Met betrekking tot de defecte radiator is de kantonrechter van oordeel dat er geen sprake is geweest van verminderd huurgenot. De radiator is medio december 2023 gerepareerd. De woonkamer beschikte over nog een radiator. Onbetwist is gesteld dat de verwarming in de periode juni tot en met oktober niet of nauwelijks wordt gebruikt en dat in november en december de resterende verwarming voldoende warmte heeft kunnen leveren. [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] heeft niet om een noodvoorziening verzocht. Dat vervolgens alle radiotoren niet voldoende warmte zouden afgeven is door [gedaagde] voldoende betwist. Volgens [gedaagde] is er sprake van blokverwarming en wordt de temperatuur centraal geregeld voor het gehele complex. De mogelijkheid om warmteafgifte per woning te regelen is beperkt tot het openen en sluiten van individuele radiatoren. Als hiervan sprake zou zijn geweest, dan zouden alle bewoners van het complex hiermee geconfronteerd zijn geweest.
3.5.
De grootste problemen ervoeren [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] met vocht en schimmeloverlast. Er was volgens [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] een te hoge luchtvochtigheid in de woning, veroorzaakt door het ontbreken van mechanische ventilatie in de douchecel. De slechte omstandigheden hebben volgens [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] geleid tot gezondheidsproblemen bij [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] en een verhuizing noodzakelijk gemaakt. [gedaagde] betwist dat er sprake is van een gebrek.
3.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] voldoende gemotiveerd en onderbouwd betwist dat sprake is van een gebrek waarvoor zij aansprakelijk is. Volgens [gedaagde] heeft zij naar aanleiding van de klacht met betrekking tot de schimmelvorming contact opgenomen met de VvE-beheerder die vervolgens de firma [bedrijf 1] heeft ingeschakeld. [bedrijf 1] heeft na een globaal onderzoek ter plaatse geconstateerd dat er geen gebreken zijn aan het gehuurde of aan het complex. Volgens haar zou de problematiek verband houden met de wijze van gebruik van het gehuurde. [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] werd geadviseerd om het gehuurde goed te ventileren. Verder heeft zij bouwbedrijf [bedrijf 2] ingeschakeld en de vraag voorgelegd of de buitengevel zich in slechte staat bevond. Volgens [bedrijf 2] was de buitengevel niet best, maar kon zij niet vaststellen dat de problematiek hierdoor werd veroorzaakt. Wel heeft zij geadviseerd in de keuken een voorzetwand te plaatsen. Ook de firma [bedrijf 3] kon niet bevestigen dat de vocht en schimmelproblematiek door de buitengevel werd veroorzaakt. In overleg met de VvE heeft [gedaagde] tenslotte [deskundige] B.V. ingeschakeld als deskundige. [deskundige] B.V. verklaart in haar rapport van 17 januari 2025 dat de vochtoverlast en schimmelvorming wordt veroorzaakt door het onvoldoende ventileren van het appartement, in combinatie met diverse thermische bruggen in de constructie.
3.7.
Volgens [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] is het rapport van [deskundige] B.V. geen juiste weergave van de feitelijke situatie. [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] laten echter na om een rapport met daarin de volgens hen juiste weergave in het geding te brengen. Dat had wel van hen verwacht mogen worden. Zeker omdat andere appartementen in hetzelfde complex niet te maken hebben met deze problematiek en er zich geen vocht- of schimmelproblemen in de woning hebben voorgedaan nadat [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] de woning hebben verlaten. Daarbij weegt mee dat aan bewoners van een woning die is voorzien van natuurlijke ventilatie hogere eisen moeten worden gesteld aan het gedrag van de bewoners dan bij mechanische ventilatie het geval zou zijn.
3.8.
Het argument van [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] dat er volgens de bouwnormen een mechanische ventilatie moet worden aangebracht, gaat niet op. De normen in het bouwbesluit met betrekking tot ventilatie gelden voor nieuwbouw of bij ingrijpende renovaties. Daarvan is hier geen sprake.
Conclusie
3.9.
[deskundige] B.V. heeft vastgesteld dat de oorzaak van het vochtprobleem, de schimmelvorming wordt veroorzaakt door bewonersgedrag. Ook de andere door [gedaagde] ingeschakelde deskundigen hebben niet vastgesteld dat de door [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] ervaren problematiek wordt veroorzaakt anders dan door bewonersgedrag. [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] heeft hiertegenover onvoldoende ingebracht waaruit zou moeten blijken dat hiervan geen sprake is. Omdat de oorzaak van het vochtprobleem en de schimmelvorming is gelegen in het onvoldoende ventileren door [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] , kan er geen sprake zijn van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro dat [gedaagde] moet oplossen. Dit heeft tot gevolg dat de door [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] gevorderde vergoeding van schade als gevolg van de gebreken, waaronder gezondheidsklachten, de gevorderde betaling van schadevergoeding voor opgelopen overlast en, de bij conclusie van repliek vermeerderde eis, tot betaling van € 19.532,00 ten titel van geleden materiële schade wegens gederfd huurgenot en € 8.000,00 ten titel van immateriële schade wegens gederfd huurgenot en gezondheidsschade, niet voor toewijzing in aanmerking komt. Omdat deze vorderingen worden afgewezen, treft de vordering tot betaling van gemaakte juridische kosten hetzelfde lot.
[eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] moeten de proceskosten betalen
3.10.
[eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
864,00
(2 punten × € 432,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.008,00
Uitvoerbaarheid bij voorraad
3.11.
Dit vonnis wordt voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde] dat eist en [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] daar niet op hebben gereageerd (artikel 233 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
wijst de vorderingen van [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] af,
4.2.
veroordeelt [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] in de proceskosten van € 1.008,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2026.