Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 24/6449 en UTR 24/7018
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 juli 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar, verweerder
(gemachtigde: D.J. Koopmans).
Inleiding
1.1
Deze zaak gaat over de beroepen van eiser tegen de WOZ-waarde van de woning aan het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor de belastingjaren 2023 en 2024.
Belastingjaar 2023 (UTR 24/7018)
1.2
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 30 juni 2024 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.061.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft op 1 augustus 2024 tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 1 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd.
Belastingjaar 2024 (UTR 24/6449)
1.4
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2024 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.127.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.5
Eiser heeft tegen deze beschikking op 18 maart 2024 bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 5 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd
1.6
Eiser heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingebracht met daarbij taxatiematrices.
1.7
De rechtbank heeft de beroepen behandeld op de zitting van 7 april 2026. Daaraan hebben deelgenomen: eiser, gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. De woning is een vrijstaande woning uit 2021. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 167 m². Bij de woning behoort een vrijstaande berging/schuur garage van 21 m². De woning is gelegen op een perceel van 505 m².
Geschil met betrekking tot belastingjaar 2023
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft in beroep de waarde gehandhaafd. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 968.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen, te weten:
- [adres 2] in [plaats] , verkocht op 3 september 2021 voor € 1.151.151,-;
- [adres 3] in [plaats] , verkocht op 26 oktober 2021 voor € 1.255.000,-;
- [adres 4] in [plaats] , verkocht op 18 februari 2022 voor € 1.325.000,-;
- [adres 6] in [plaats] , verkocht op 1 september 2022 voor € 1.550.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop in het verweerschrift aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in een vergelijkbaar gebied liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud door voor de woningwaarde de een na laagste waarde per m² woningoppervlak te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
Geschil met betrekking tot belastingjaar 2024
8. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft in beroep de waarde gehandhaafd. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 1.005.000,-.
Beoordelingskader
9. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
10. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
11. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen, te weten:
- [adres 7] in [plaats] , verkocht op 4 januari 2024 voor € 1.330.000,-;
- [adres 8] in [plaats] , verkocht op 6 oktober 2022 voor € 1.340.000,-;
- [adres 9] in [plaats] , verkocht op 31 maart 2023 voor € 1.060.000,-;
- [adres 10] in [plaats] , verkocht op 18 oktober 2022 voor € 1.525.000,-.
Beoordeling van het geschil
12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop in het verweerschrift aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in een vergelijkbaar gebied liggen, waarbij één woning in dezelfde straat is gelegen, en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere het voorzieningenniveau door voor de woning een woningwaarde onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
13. Wat eiser in beroep tegen aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beroepsgronden met betrekking tot beide belastingjaren
Verweerschrift te laat ingediend
14. Eiser voert aan dat het verweerschrift te laat is ingediend. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank op 31 maart 2025 uitstel verzocht voor het indienen van een verweerschrift. De rechtbank heeft dit verzoek gehonoreerd en kenbaar gemaakt dat de heffingsambtenaar uiterlijk 26 mei 2025 een verweerschrift ingediend moet hebben. De heffingsambtenaar heeft pas op 13 juni 2025 een verweerschrift ingediend. De rechtbank overweegt dat het verweerschrift met bijlagen weliswaar na het verstrijken van de uitsteltermijn is ingediend, maar wel vóór de in artikel 8:58 van Pro de Awb genoemde termijn van tien dagen voor de zitting ingediend. De goede procesorde verzet zich er daarom niet tegen dat de rechtbank de inhoud van het verweerschrift inclusief de daarbij horende bijlagen in de procedure betrekt.
WOZ-waarden omliggende woningen
15. Eiser wijst op de WOZ-waardes van andere woningen in de wijk waarbij een lagere WOZ-waarde is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat uit de vergelijking met de WOZ-waardes van andere woningen, zoals eiser heeft gedaan, niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Volgens de Wet WOZ moet de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Een vergelijking met WOZ-waardes van andere woningen is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt.
16. Voor zover eiser hiermee een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel overweegt de rechtbank daartoe als volgt. Als verweerder binnen een groep van gelijke gevallen de wet niet bij de meerderheid van die gevallen juist toepast, kan een beroep worden gedaan op het gelijkheidsbeginsel. Volgens vaste rechtspraak moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot objecten die identiek zijn, in die zin dat de verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar klein zijn. De partij die zich op de schending van het gelijkheidsbeginsel beroept, in dit geval eiser, draagt daarvan de bewijslast. Eiser heeft op geen enkele wijze onderbouwd dat de door haar genoemde objecten (nagenoeg) gelijk zijn aan de woning van eiser, zodat niet kan worden geoordeeld dat er sprake is van gelijke gevallen. Het gelijkheidsbeginsel is dus niet geschonden en deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Beroepsgronden met betrekking tot belastingjaar 2023
Bewoonbaarheid van de woning
17. Eiser stelt dat de woning op de toestandspeildatum (1 januari 2023) nog in aanbouw was. Volgens eiser heeft hij de woning voor het eerst kunnen betrekken op 15 maart 2023. Voor die tijd was de woning niet gereed. Verweerder volgt eiser hierin niet. Volgens verweerder stond eiser sinds december 2022 ingeschreven op het adres. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Dat de woning nog niet helemaal klaar was, betekent niet dat er niet kon worden gewoond. Dat de infrastructuur niet (volledig) begaanbaar was, doet hier niet aan af. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Generieke waardeveranderingen
18. Eiser stelt dat er, gelet op de generieke waardeveranderingen in de woningmarkt, in de periode maart 2022 – december 2022 onmiskenbaar sprake van een dalende markt. De rechtbank merkt op dat de waarde van woningen op grond van de Wet WOZ voor elk belastingjaar opnieuw moeten worden vastgesteld aan de hand van marktgegevens, dus verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Het berekenen van de WOZ-waarde van een woning aan de hand van een algemene ontwikkeling van prijzen van woningen is niet een juiste maatstaf. De WOZ-waarde vastgesteld op basis van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
19. Eiser heeft diverse beroepsgronden gericht die zien op de verschillen tussen de woning en de door verweerder gehanteerde referentiewoningen. Zo zijn de referentiewoningen [adres 11] en [adres 12] groter, zijn de woningen [adres 6] , [adres 4] en [adres 10] niet goed vergelijkbaar en hebben de woning [adres 7] en [adres 9] een luxere afwerking. De rechtbank merkt op dat de woning [adres 11] niet meer in beroep wordt gehanteerd. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in beroep andere referentiewoningen te kiezen. Voor wat betreft de beroepsgronden met betrekking tot de andere referentiewoningen is de rechtbank van oordeel dat eiser onvoldoende heeft onderbouwd dat verweerder onvoldoende rekening zou hebben gehouden met de verschillen en verwijst daartoe naar de overwegingen 7 en 12. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
20. Gelet op het bovenstaande zijn de beroepen ongegrond. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 juli 2026.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.