Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 12000991 \ UV EXPL 25-314
Vonnis in kort geding van 29 januari 2026
in de zaak van
STICHTING WOONIN,
gevestigd in Utrecht,
eisende partij,
hierna te noemen: Woonin,
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
woonachtig in [woonplaats 1] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1]
2.
[gedaagde sub 2] h.o.d.n. [handelsnaam],
2.
[gedaagde sub 2] h.o.d.n. [handelsnaam],
in hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde sub 1] ,
woonachtig in [woonplaats 2] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 2] .
gedaagde partijen,
gemachtigde: mr. E.J.H. van Lith.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 december 2025, met producties,
- de productie van [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 1] .
1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 15 januari 2026. Daarbij waren [A] (Woonconsulent bij Woonin) en gemachtigde mr. M.P.H. van Wezel aanwezig. [gedaagde sub 1] was ook aanwezig met zijn gemachtigde mr. E.J.H. van Lith. Mr. Van Lith heeft tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat zij ook de gemachtigde is van [gedaagde sub 2] . en toegelicht dat zij [gedaagde sub 2] . heeft gesproken. Op de mondelinge behandeling heeft mr. Van Lith een pleitnota voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.
1.3.
Tenslotte is bepaald dat vandaag het vonnis wordt gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde sub 1] woont in de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna ‘de woning’) en huurt deze van Woonin. Woonin wil met dit kort geding bereiken dat [gedaagde sub 1] de woning ontruimt (verlaat). Woonin stelt ten eerste dat de tijdelijke huurovereenkomst (die verbonden is aan een zorg- en begeleidingsovereenkomst, hierna ‘de begeleidingsovereenkomst’) met [gedaagde sub 1] niet is verlengd en [gedaagde sub 1] daarom zonder recht of titel in de woning verblijft. Ten tweede vindt Woonin dat [gedaagde sub 1] de woning moet verlaten omdat hij overlast zou veroorzaken. [gedaagde sub 1] vindt dat hij in de woning mag blijven omdat volgens hem de huurovereenkomst door blijft lopen zolang de begeleidingsovereenkomst niet is opgezegd. Ook is [gedaagde sub 1] van mening dat hij geen overlast (meer) veroorzaakt. De kantonrechter wijst de vorderingen van Woonin af, omdat het onvoldoende aannemelijk is dat een rechter in een bodemprocedure deze zal toewijzen.
3.De beoordeling
Woonin is niet-ontvankelijk in haar vordering tegen [gedaagde sub 1]
3.1.
Het vermogen van [gedaagde sub 1] is onder bewind gesteld. [gedaagde sub 2] is benoemd tot bewindvoerder. Tijdens het bewind vertegenwoordigt de bewindvoerder bij de vervulling van zijn taak de rechthebbende in en buiten rechte (artikel 1:441 Burgerlijk Pro Wetboek (BW)).
3.2.
Dit betekent dat in een procedure waarin een onder bewind gesteld goed (mede) onderwerp van geschil is, de bewindvoerder in rechte moet worden betrokken en niet de rechthebbende. De Hoge Raad heeft in het arrest van 7 maart 2014 [1] geoordeeld dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten goederen zijn in de zin van artikel 1:431 lid 1 BW Pro. Een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van het gehuurde kan daarom gevolgen hebben voor de rechten die uit de huurovereenkomst voortvloeien. Omdat die rechten onder de goederen vallen die onder bewind zijn gesteld, treedt de bewindvoerder ( [gedaagde sub 2] ) ten behoeve van de rechthebbende ( [gedaagde sub 1] ) op als formele procespartij in een procedure betreffende een door de verhuurder gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde (rechtsoverweging 3.4.3 van voormeld arrest). Dit betekent dat een vordering tot ontruiming van het gehuurde dient te worden ingesteld tegen de bewindvoerder. In deze procedure brengt dat met zich dat [gedaagde sub 2] . formeel de gedaagde procespartij is en niet ook [gedaagde sub 1] . Daarom zal de kantonrechter Woonin niet-ontvankelijk verklaren in haar vordering tegen [gedaagde sub 1] .
Het beoordelingskader in kort geding
3.3.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare, gevolgen van een ontruiming, zoals in deze zaak aan de orde is.
Woonin heeft een spoedeisend belang
3.4.
Een spoedeisend belang is aanwezig als van Woonin niet verwacht kan worden dat zij de uitkomst van een normale, uitgebreide procedure (bodemprocedure) afwacht. Dat is hier het geval. Een ontruimingsvordering is naar haar aard spoedeisend, zeker nu het hier gaat om een maatschappelijke organisatie die (ook) huisvesting faciliteert aan een kwetsbare groep mensen die begeleiding en in dat kader een woonruimte nodig hebben.
Daarnaast stelt Woonin dat de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] niet is verlengd en hij daarom zonder recht of titel in de woning verblijft.
De overeenkomst is niet geëindigd
3.5.
Woonin heeft haar vordering tot ontruiming primair gebaseerd op de omstandigheid dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd (twee jaar) is gesloten en op 21 november 2025 is geëindigd zodat [gedaagde sub 1] daar nu zonder recht of titel verblijft. Zij heeft [gedaagde sub 2] . tijdig laten weten niet tot verlenging over te zullen gaan. De kantonrechter is van oordeel dat deze primaire grondslag niet slaagt.
3.6.
De huurovereenkomst is tegelijkertijd gesloten met de begeleidingsovereenkomst. [gedaagde sub 2] . heeft onder meer aangevoerd dat de begeleidingsovereenkomst overheerst en dat, nu deze niet is geëindigd, ook de huurovereenkomst doorloopt. Dat volgt volgens hem uit de omstandigheid dat in de overeenkomsten het einde van de huurovereenkomst afhankelijk is gesteld van het einde van de begeleidingsovereenkomst.
3.7.
De kantonrechter overweegt dat zowel in de huurovereenkomst als in de begeleidingsovereenkomst staat dat deze onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. In de huurovereenkomst is daarnaast nadrukkelijk opgenomen dat de huurovereenkomst eindigt als de begeleidingsovereenkomst eindigt. Ook staat daarin dat de begeleidingsovereenkomst “de overheersende” is en “prevaleert” en dat verhuurder bereid is tot de verhuur “zodat de begeleiding (…) plaats kan vinden”. De bedoeling van de begeleiding, zo staat in de begeleidingsovereenkomst, is “de huurder de woning als goed huurder te laten bewonen”.
Daarmee staat voldoende vast dat sprake is van een koppeling tussen de beide overeenkomsten, en daarmee van een gemengde overeenkomst. Volgens vaste rechtspraak blijven de dwingende wettelijke huurbepalingen buiten toepassing indien het element verzorging/begeleiding in zo’n gemengde huur-/begeleidingsovereenkomst duidelijk overheerst. Dit laatste is naar het oordeel van de kantonrechter het geval. Dit staat letterlijk in de huurovereenkomst en hetgeen Woonin daar tegen in heeft gebracht, is niet voldoende. Woonin stelt weliswaar terecht dat, behalve uit de tekst van de overeenkomst, ook uit alle omstandigheden moet blijken dat de begeleidingsovereenkomst overheerst, maar heeft verder niet toegelicht waarom dat in tegenstelling tot de tekst niet zo zou zijn.
3.8.
De genoemde rechtspraak betreft vooral zaken waarin de begeleiding is geëindigd en de vraag zich voordoet of de huurder in dat geval nog huurbescherming toekomt. De zaak van [gedaagde sub 2] . is daarvan feitelijk een spiegelbeeld en gaat over de vraag of Woonin zich kan beroepen op het einde van de huurovereenkomst, terwijl de begeleiding nog doorloopt. De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat dit niet het geval is. Daarvoor is het volgende relevant. De huurovereenkomst is zoals gezegd gesloten voor de duur van twee jaar. In de begeleidingsovereenkomst is opgenomen dat de duur van de begeleiding in beginsel twee jaar is met de mogelijkheid tot verlenging. Dat deze verlengd is staat vast. In de huurovereenkomst staat de mogelijkheid tot verlenging niet expliciet benoemd maar gelet op de onlosmakelijke verbondenheid van de overeenkomsten kan worden aangenomen dat verlenging niet is uitgesloten en in beginsel ook bedoeld is, tenzij de begeleiding stopt. Dit vermoeden wordt versterkt door de omstandigheid dat de beslissing van Woonin om niet te verlengen ook uitsluitend is ingegeven door het standpunt van Woonin dat sprake is van overlast door [gedaagde sub 1] . In de brief van Woonin aan [gedaagde sub 1] van 21 maart 2025 staat immers: “Woonin verlengt jouw huurcontract niet. Er is geen vertrouwen meer dat jij je als goed huurder gaat gedragen”, waarna de overlast wordt toegelicht. In de schriftelijke aanzegging van het einde van de huurovereenkomst van 27 augustus 2025 wordt opnieuw als argument gegeven dat Woonin geen vertrouwen heeft in het onderhouden van een goede huurrelatie. Tot slot staat ook in de dagvaarding (randnummer 1.1) dat Woonin heeft besloten om de tijdelijke huurovereenkomst niet te verlengen omdat [gedaagde sub 1] niet in staat is om zich als goed huurder te gedragen en de gemaakte afspraken na te komen. Woonin heeft nog wel gesteld dat, ook als geen sprake was geweest van overlast, de huurovereenkomst niet verlengd zou zijn, maar zij heeft geen reden daartoe of belangen daarbij genoemd. De kantonrechter komt dan ook tot de slotsom dat het de bedoeling is geweest de huurovereenkomst te verlengen zolang ook de begeleiding zou doorlopen en dat het alleen de gestelde overlast is geweest die heeft gemaakt dat Woonin daarvan heeft afgezien. Daarover wordt hierna een oordeel gegeven.
3.9.
Op grond van het voorgaande is de kantonrechter, in het kader van dit kort geding, van oordeel dat het beroep van Woonin op de tijdelijkheid van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
De overlast rechtvaardigt geen ontruiming
3.10.
Als de primaire grondslag niet slaagt, dan vindt Woonin subsidiair dat [gedaagde sub 2] . de woning moet (doen) verlaten omdat [gedaagde sub 1] volgens haar zulke erge overlast veroorzaakt dat van haar niet verlangd kan worden dat zij deze situatie laat voortduren. Om een vordering tot ontruiming te kunnen toewijzen moet de overlast in duur en ernst zo zwaar zijn dat dit een ontruiming rechtvaardigt. Het is aan Woonin om dit voldoende te onderbouwen, zeker in een procedure in kort geding waarin naar zijn aard geen ruimte is voor bewijslevering. De kantonrechter is van oordeel dat Woonin, mede in het licht van de betwistingen van [gedaagde sub 2] ., onvoldoende onderbouwd heeft dat sprake is van overlast die ontbinding van de huurovereenkomst, en daarmee ontruiming rechtvaardigt. Dat betekent dat de ontruimingsvordering wordt afgewezen en [gedaagde sub 1] in de woning mag blijven. Hieronder wordt dit toegelicht.
3.11.
[gedaagde sub 1] zou sinds maart 2024 overlast veroorzaken door van zijn balkon te schreeuwen, overlastgevende bezoekers/dealers binnen te laten die in de nacht op ramen bonken en bij buren aanbellen. Bewoners zouden zich daardoor onveilig voelen. [gedaagde sub 1] heeft van Woonin in januari 2025 een gedragsaanwijzing opgelegd gekregen, maar volgens Woonin hield de overlast daarna aan. Zo zou [gedaagde sub 1] in maart 2025 twee bezoekers in zijn woning hebben verwond en, voorafgaand aan de opleveringsinspectie in oktober 2025, twee binnendeuren kapot hebben gemaakt.
De overlast in 2024
3.12.
[gedaagde sub 2] . heeft hiertegenover gezet dat er in 2024 sprake was van een psychose bij [gedaagde sub 1] . Hij was toen angstig en schreeuwde om hulp vanaf zijn balkon. Dit is slechts een paar keer gebeurd. Volgens [gedaagde sub 2] . heeft de psychose er ook voor gezorgd dat de relatie van [gedaagde sub 1] met de buurman (hierna ook te noemen ‘buurman Y’) verslechterde. De gemachtigde van [gedaagde sub 2] . heeft als onderbouwing een uitnodigingbrief van april 2024 voor een mondelinge behandeling over de voortzetting van een crisismaatregel in het kader van de Wvggz overgelegd. Daarnaast staat in een e-mail van 7 mei 2024 van een medewerker van Woonin dat ‘ [gedaagde sub 1] een aanvaring heeft gehad met buurman Y in verband met het geschreeuw op de galerij (psychoses)’. [2] Woonin heeft niet (voldoende) betwist dat [gedaagde sub 1] destijds een psychose had en (een deel van) zijn gedrag, zoals het schreeuwen vanaf het balkon, daardoor kwam. De kantonrechter acht het daarom voldoende aannemelijk dat [gedaagde sub 1] destijds in een psychose verkeerde en dat die maakte dat hij overlast veroorzaakte. Dit neemt op zichzelf de overlast niet weg en evenmin de daardoor ontstane tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, maar [gedaagde sub 1] heeft (eerder) laten zien dat hij met medicatie minder/geen overlast veroorzaakt. Het is daarom niet aannemelijk dat deze, naar hun aard tijdelijke, tekortkomingen uit 2024 in een bodemprocedure alsnog de ontbinding en ontruiming rechtvaardigen.
Onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde sub 1] overlastgevende bezoekers binnenlaat
3.13.
Verder zou [gedaagde sub 1] overlastgevende bezoekers/dealers binnenlaten in het complex die voor overlast zorgen. [gedaagde sub 1] heeft op de mondelinge behandeling toegegeven dat in maart 2025 één keer mensen zijn woning waren binnengedrongen die overlast veroorzaakten. Deze mensen vielen [gedaagde sub 1] aan in zijn woning en hij heeft zich verdedigd. [gedaagde sub 1] is daarna meegenomen door de politie, maar een paar uur later was hij al weer vrij. De zaak tegen hem is geseponeerd. [gedaagde sub 2] . betwist voor het overige dat [gedaagde sub 1] overlastgevers binnenlaat/over de vloer heeft. [gedaagde sub 1] heeft verklaard dat als hij bezoek krijgt dat zijn bezoek bij hem in de woning blijft.
3.14.
Namens [gedaagde sub 2] . is op de mondelinge behandeling verder aangevoerd dat Woonin geen bewijsstukken van de gestelde overlast heeft overgelegd, zoals bijvoorbeeld camerabeelden, geluidsopnames of verklaringen van buurtbewoners. De kantonrechter is van oordeel dat de overlast inderdaad (niet) voldoende is onderbouwd en nergens blijkt uit dat de mensen die midden in de nacht op ramen kloppen en aanbellen bezoek van [gedaagde sub 1] is, of dat hij deze mensen heeft binnengelaten.
Het conflict met buurman Y
3.15.
Woonin heeft weliswaar 2 overlastmeldingen van een buurman overgelegd, maar dit zijn meldingen van buurman Y en de meldingen zijn van 17 maart 2025. Buurman Y was een buurman waar [gedaagde sub 1] lange tijd problemen mee had. Zo is ter zitting door [gedaagde sub 1] toegelicht dat buurman Y op [gedaagde sub 1] had gespuugd en [gedaagde sub 1] onder andere uitschold vanwege zijn geaardheid. Deze buurman is, al dan niet vanwege het conflict met [gedaagde sub 1] , een paar maanden geleden met hulp van Woonin verhuisd en niet gebleken is dat [gedaagde sub 1] ruzie/problemen heeft met andere buren. Het dossier bevat in ieder geval geen klachten van anderen. Na de meldingen van buurman Y, die inmiddels verhuisd is, zijn ook geen overlastklachten van andere buren over [gedaagde sub 1] binnengekomen, althans dat is niet gebleken. Woonin heeft weliswaar een lijst overgelegd met gebeurtenissen rondom [gedaagde sub 1] , waarin ook staat dat er in mei en juli 2025 nog steeds overlastmeldingen zijn maar het is onduidelijk of buurman Y er op dat moment nog woonde en de meldingen deed of dat dit andere bewoners betrof.
Geen nieuwe overlastmeldingen
3.16.
De kantonrechter acht verder van belang dat sinds augustus 2025 geen overlastmeldingen van buren meer over [gedaagde sub 1] zijn binnengekomen en de laatste melding van Woonin van 22 oktober 2025 is. Op deze dag vond een (oplever)inspectie plaats in de woning van [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 1] zou voorafgaand aan de afspraak 2 binnendeuren hebben ingebeukt en bedreigende uitspraken hebben gedaan tegen medewerkers van Woonin. Daarom heeft Woonin [gedaagde sub 1] een contactverbod opgelegd. [gedaagde sub 1] heeft hierover gezegd dat de binnendeuren in maart 2025 zijn kapotgemaakt door de mensen die zijn woning waren binnengedrongen (zie 3.13) en dat dit dus niets te maken had met de inspectie door Woonin. Woonin heeft dit niet (voldoende) weersproken. [gedaagde sub 2] . ontkent ook dat [gedaagde sub 1] bedreigende uitspraken heeft gedaan richting medewerkers van Woonin. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde sub 1] uitgelegd dat hij van te voren met zijn begeleider had afgesproken dat hij tijdens de inspectie op de bank zou blijven zitten en niets zou zeggen. Dat heeft hij naar eigen zeggen gedaan. De kantonrechter neemt aan dat de desbetreffende medewerkers van Woonin tijdens de inspectie bepaalde uitlatingen of gedrag van [gedaagde sub 1] als bedreigend hebben ervaren, maar in het dossier ontbreken verklaringen (van de desbetreffende medewerkers van Woonin) over de gang van zaken op 22 oktober 2025 en ter zitting heeft Woonin hier ook niets verder over toe kunnen lichten.
Conclusie
3.17.
Woonin heeft ervoor gekozen om deze zaak in kort geding voor te leggen. Gelet op voorgaande overwegingen, de terughoudende toets die de kantonrechter in kort geding moet aanleggen en de verstrekkende (en naar verwachting onomkeerbare) gevolgen van een onmiddellijke ontruiming, komt de kantonrechter tot de slotsom dat de ontruiming in kort geding moet worden afgewezen. [gedaagde sub 1] heeft op de mondelinge behandeling toegelicht dat hij van zijn verslaving af wil en zijn leven weer op orde wil krijgen. Hij werkt mee aan de huidige begeleiding die hij krijgt van Altrecht en staat op de wachtlijst voor een detox-behandeling en begeleid wonen. In het verleden heeft dit er ook toe geleid dat [gedaagde sub 1] van zijn verslaving afkwam en heeft kunnen werken. Als hij de woning nu zou moeten verlaten dan zal dit traject ernstig worden belemmerd.
Woonin moet de proceskosten betalen
3.18.
Woonin is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
949,00
Uitvoerbaar bij voorraad
3.19.
Dit vonnis wordt voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
verklaart Woonin niet-ontvankelijk in haar vorderingen tegenover [gedaagde sub 1] ,
4.2.
wijst de vorderingen van Woonin tegen [gedaagde sub 2] . af,
4.3.
veroordeelt Woonin in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Woonin niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2026.
61312