Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11983766 \ UV EXPL 25-299
Vonnis in kort geding van 30 januari 2026
in de zaak van
WONINGSTICHTING WOONIN,
gevestigd in Utrecht,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Woonin,
gemachtigde: mr. M.J. Jeths,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M. Raaijmakers.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 8 van 29 december 2025,
- de aanvullende producties 9 t/m 11 van de zijde van Woonin van 7 januari 2026,
- de aanvullende productie 12 van de zijde van Woonin van 14 januari 2026.
1.2.
Op 16 januari 2026 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij waren namens Woonin mevrouw [A] , mevrouw [B] en haar gemachtigde, mr. M.J. Jeths aanwezig. [gedaagde] was ook aanwezig met zijn partner en zijn gemachtigde, mr. M. Raaijmakers. Tijdens de mondelinge behandeling bleek dat mr. Raaijmakers een conclusie van antwoord had opgestuurd naar Woonin en had willen opsturen naar de rechtbank. Deze conclusie van antwoord had de rechtbank echter niet bereikt. De mondelinge behandeling is daarom geschorst, zodat de kantonrechter de conclusie van antwoord kon lezen. De conclusie van antwoord is hierna toegevoegd aan het dossier. [gedaagde] heeft in de conclusie van antwoord een eis in reconventie ingesteld.
1.3.
Toen de mondelinge behandeling werd hervat heeft mr. Jeths een pleitnota voorgedragen. Partijen hebben de vragen van de kantonrechter beantwoord en hebben op elkaar gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.
1.4.
Ten slotte heeft de kantonrechter partijen laten weten dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] huurt de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning) van Woonin. Hij woont daar samen met zijn partner. Woonin heeft veel meldingen ontvangen van omwonenden dat hij overlast veroorzaakt. [gedaagde] zou zowel ’s nachts als overdag onder andere klussen, schreeuwen en stampen. Woonin heeft vervolgens bij de benedenbuurvrouw geluidsmeter laten plaatsen. Uit dit geluidsonderzoek bleek dat het geluid de grenswaardes niet overschreed. [gedaagde] heeft op 26 november 2024 een gedragsaanwijzing opgelegd gekregen. [gedaagde] heeft daarin de eerdere overlast erkend en toegezegd geen overlast meer te zullen veroorzaken. Met name de benedenbuurvrouw en haar buurvrouw hebben hierna nog heel veel geklaagd. Om deze reden neemt Woonin aan dat [gedaagde] nog steeds veel overlast veroorzaakt. Woonin wil daarom dat de kantonrechter in dit kort geding [gedaagde] veroordeelt om de woning te ontruimen. [gedaagde] betwist dat hij overlast heeft veroorzaakt. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] en zijn partner de woning niet hoeven te ontruimen, omdat niet vast is komen te staan dat [gedaagde] daadwerkelijk overlast veroorzaakt.
3.De beoordeling
In conventie en in reconventie
3.1.
Aangezien de vordering in reconventie zo zeer samenhangt met de vordering in conventie, zullen deze hierna gezamenlijk behandeld worden.
Toetsingskader in kort geding
3.2.
In een kort geding kan de kantonrechter een voorlopige voorziening geven. Dat is een voorlopige maatregel die vooruit loopt op de beslissing die wordt verwacht in een gewone rechtszaak (bodemzaak), die na het kort geding kan worden ingesteld. Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt, in dit geval Woonin, hierbij zoveel spoed heeft dat zij de uitkomst van een gewone rechtszaak niet hoeft af te wachten. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing daarvan gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
Woonin heeft een spoedeisend belang bij haar vordering
3.3.
Als spoedeisend belang noemt Woonin dat zij moet zorgdragen voor een rustig woongenot van haar huurders. Zij heeft aangetoond dat omwonenden van [gedaagde] al gedurende een langere periode klagen over overlast die [gedaagde] zou veroorzaken. De kantonrechter is daarom van oordeel dat Woonin een spoedeisend belang heeft bij het instellen van haar vordering. Of de meldingen van de buren voldoende zijn om [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen, wordt hierna beoordeeld.
Woonin heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] (nog steeds) overlast veroorzaakt
3.4.
In deze zaak gaat het om de vraag of voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] zodanige overlast veroorzaakt dat dit ontbinding van de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure en de ontruiming van de woning rechtvaardigt. [gedaagde] moet zich namelijk op grond van de wet en de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst als een goed huurder gedragen. [1] Dat betekent niet alleen dat hij goed moet zorgen voor de woning, maar ook dat hij geen overlast mag veroorzaken voor zijn buren en omwonenden [2] Partijen hebben dit benadrukt in de allonge bij de huurovereenkomst van 26 november 2024. [gedaagde] heeft hierin erkend dat hij overlast heeft veroorzaakt en heeft toegezegd dit niet meer te zullen doen. Woonin heeft [gedaagde] een tweede kans gegeven, maar heeft hem daarbij wel een gedragsaanwijzing opgelegd, waaruit (onder andere) volgt dat hij geen geluidsoverlast meer mag veroorzaken. [3] Als [gedaagde] hier niet aan voldoet en wel overlast veroorzaakt, is er sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Dat is wanprestatie en wanprestatie kan, afhankelijk van alle omstandigheden van het geval, een grond opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst. [4] Omdat [gedaagde] met het opleggen van de gedragsaanwijzing van Woonin een tweede kans heeft gekregen, zal de kantonrechter alleen beoordelen of [gedaagde] ná de gedragsaanwijzing nog overlast heeft veroorzaakt.
3.5.
Woonin zegt dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst omdat hij ook na de gedragsaanwijzing nog steeds overlast veroorzaakt. Dit heeft zij onderbouwd met een leefbaarheidsdossier waarin de meldingen van overlast door met omwonenden zijn opgenomen. Ook heeft Woonin een verkorte Bestuurlijke rapportage woonoverlast van de politie overgelegd. Uit deze overlastmeldingen van Woonin blijkt dat er ná 26 november 2024 twee meldingen zijn gedaan door mevrouw [C] over grofvuil dat door [gedaagde] bij het appartementencomplex was neergezet en één melding van mevrouw [D] waarin zij zegt dat [gedaagde] geluidsoverlast veroorzaakt en spullen uit de gemeenschappelijke ruimte heeft gestolen. Daarnaast is de politie op 8 augustus 2025 een keer, na aanleiding van een melding van één van de buren (onbekend welke), langsgegaan bij [gedaagde] . De politie heeft toen geconstateerd dat [gedaagde] (geluids)overlast veroorzaakte. Alle andere, zeer vele, meldingen zijn gedaan mevrouw [E] (hierna: [E] ) en mevrouw [F] (hierna: [F] ). Tijdens de mondelinge behandeling heeft Woonin verduidelijkt dat [E] de onderbuurvrouw van [gedaagde] is en [F] de buurvrouw van [E] is.
3.6.
Ondanks het zeer grote aantal meldingen oordeelt de kantonrechter dat Woonin onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagde] daadwerkelijk overlast veroorzaakt. Ondanks de talloze meldingen kan onvoldoende beoordeeld worden hoe erg die overlast is. In het leefbaarheidsdossier is vermeld dat vóór de gedragsaanwijzing bij [E] een geluidsmeter is geplaatst. De analyse van het geluid dat de geluidsmeter heeft waargenomen, is als volgt:
“(…) Bijgaand treft u de rapportage van het woonperceel [adres] te [plaats] . Conclusie In totaal zijn 8 etmalen geanalyseerd op de audiofragmenten. In de verschillende perioden zijn er geen overschrijdingen waargenomen welke worden gezien als een klacht. In totaal is er 378 keer bewust de klachtenactivatie gebruikt. Het betrof in geen van de gevallen een ‘vermeende’ klacht welke daadwerkelijk de gestelde grenswaarde overschreed behoudens de incidentele boorwerkzaamheden. In de diverse fragmenten is wel steeds veraf licht stommel/vallen geluid en vrij veraf stemgeluid hoorbaar maar met steeds een vrij geluidsniveau. Het betreft hier feitelijk gemeten leefgeluid. Lettend op de grenswaarden, maar ook de aard van de klacht, kan worden gesteld dat er binnen in de woning geen overlast is geconstateerd. De gestelde grenswaarden worden niet overschreden. De gemeten geluidsniveaus vallen onder een acceptabel leef- en woonklimaat. (…)” [5]
3.7.
De rapportage van deze geluidsmeting is door Woonin niet in het geding gebracht. Uit de tekst en de datum van dit bericht, blijkt echter dat de geluidsmeting (in ieder geval deels) vóór de gedragsaanwijzing moet zijn geweest. [gedaagde] heeft in de allonge bij de huurovereenkomst erkend dat hij (geluids-) overlast heeft veroorzaakt bij zijn buren en is akkoord gegaan met de gedragsaanwijzing. Maar, uit de analyse van de geluidsmeter blijkt dat de geluiden die [gedaagde] veroorzaakte binnen de normen viel en dus geen sprake was van klachtwaardige overlast. Toch hebben [E] en [F] in die periode heel veel geklaagd. Ook de klachten die Woonin heeft gekregen na de gedragsaanwijzing zijn (bijna) allemaal van [F] en [E] . Woonin heeft vervolgens aan [E] en [F] meermaals gevraagd om nogmaals een geluidsmeter te mogen plaatsen in hun woning. [E] wilde dit niet, omdat zij vreesde dat de metingen nogmaals zouden uitwijzen dat de ‘overlast’ van [gedaagde] geen geluidsnormen overschreed. [6] [F] gaf aan dat de overlast beter te horen is bij [E] . [7] Omdat [F] en [E] vóór de gedragsaanwijzing overlast van [gedaagde] hebben gemeld zonder dat sprake was van (blijkens de resultaten van de geluidsmeter) aantoonbare geluidsoverlast, kan thans niet met voldoende mate van zekerheid vast worden gesteld dat de talloze overlastmeldingen van [E] en [F] van na de gedragsaanwijzing wel de geluidsnormen overtraden.
3.8.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft Woonin geluidsfragmenten laten horen waarop onder andere klusgeluid, gestamp en geschreeuw te horen is. De geluidsfragmenten zouden opgenomen zijn door [E] in haar woning. Volgens Woonin toont dit aan dat [gedaagde] wel degelijk overlast veroorzaakt. Ook deze geluidsfragmenten zijn echter onvoldoende onderbouwing voor toewijzing van de gevorderde ontruiming. Onduidelijk is of de geluiden wel afkomstig zijn van [gedaagde] en ook is onduidelijk wanneer de opnames zijn gemaakt. Indien deze geluiden overdag te horen zijn is dit een ander verhaal dan midden in de nacht.
3.9.
Daar komt nog bij dat het onduidelijk is hoe het kan dat [F] - die schuin onder [gedaagde] woont - wel overlast van [gedaagde] ervaart, terwijl de naaste buren van [gedaagde] kennelijk geen overlast ondervinden. Uit het leefbaarheidsdossier blijkt dat [E] en [F] meermaals hebben overlegd met elkaar over de vermeende overlast van [gedaagde] . [8] Dit zet ook vraagtekens bij de waarde van de meldingen van [F] .
3.10.
Zoals overwogen heeft Woonin haar stelling dat [gedaagde] overlast veroorzaakt grotendeels gebaseerd op de talloze meldingen van [E] en [F] . Nu niet met voldoende mate van zekerheid kan worden gezegd de ervaren overlast daadwerkelijk gekwalificeerd kan worden als geluidsnorm-overschrijdend, blijven slechts de melding van mevrouw [D] en de rapportage van de politie over. Deze zijn echter naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om nu al te kunnen concluderen dat de bodemrechten de huurovereenkomst zal ontbinden, waardoor ontruiming in dit kort geding gerechtvaardigd is. Hierbij speelt het gerechtvaardigde belang van [gedaagde] bij het behoud van de woning eveneens een rol. [gedaagde] heeft verklaard dat hij geen familie heeft in Nederland, dat hij en zijn partner uit Syrië gevlucht zijn voor de oorlog en dat zijn partner ziek is en niet goed kan lopen. Zij hebben geen familie in Nederland en wanneer zij de woning zullen moeten ontruimen, worden zij dakloos.
Conclusie: [gedaagde] hoeft de woning niet te ontruimen
3.11.
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] de woning thans niet hoeft te ontruimen, omdat in onvoldoende mate kan worden vastgesteld dat sprake is van niet te dulden overlast. Wonen in een bebouwde omgeving in een oud gebouw met dunne muren zal altijd geluidshinder met zich mee brengen. Dat neemt niet weg dat Woonin moet zorgen voor een zo rustig mogelijk woongenot voor haar huurders. Woonin heeft aangegeven dat zij bij [E] en [F] de mogelijkheid van mediation heeft geopperd, maar dat [E] en [F] dit niet wilden. [9] De verhouding tussen hen en [gedaagde] zijn volgens Woonin te verstoord. Dat is jammer, want in een situatie als deze helpt het om vooral met elkaar te blijven communiceren ter bevordering van de verdraagzaamheid. Misschien dat de uitkomst van dit kort geding toch aanleiding is om andere - minder vergaande -oplossingen te zoeken, zoals toch het gesprek met elkaar aangaan en/of isolatie aanbrengen. Aan [gedaagde] wordt dringend geadviseerd zich als goed huurder te gedragen en de nachtrust van alle omwonenden te respecteren, want de uitkomst van dit kort geding biedt geen garantie voor de toekomst.
De vordering in reconventie wordt afgewezen
3.12.
In reconventie vordert [gedaagde] dat Woonin hem een tweedekansovereenkomst of een nieuwe woning moet aanbieden. Deze vorderingen wijst de kantonrechter af, Een tweedekans is niet nodig, omdat de gevorderde ontruiming wordt afgewezen. De andere eis wordt afgewezen omdat deze afketst op de contractvrijheid. De rechter kan een partij niet dwingen om een overeenkomst met een andere partij te sluiten.
Woonin moet de proceskosten betalen
3.13.
Woonin is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [gedaagde] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Woonin niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
20,00
Totaal
€
834,00
3.14.
[gedaagde] is in reconventie in het ongelijk gesteld, maar aangezien de vordering in reconventie zodanig samenhangt met de vordering in conventie, worden de proceskosten in reconventie op nihil geschat.
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
3.15.
De kantonrechter zal het vonnis in conventie wat betreft de proceskotenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals door [gedaagde] is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding,
In conventie
4.1.
wijst de vorderingen van Woonin af,
4.2.
veroordeelt Woonin in de proceskosten van € 834,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
4.3.
verklaart 4.2 uitvoerbaar bij voorraad,
In reconventie
4.4.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
4.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch en in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2026.
62938