ECLI:NL:RBMNE:2026:4625 - Rechtbank Midden-Nederland - Bewijsopdracht over huurprijs en betalingen bij mondeling...

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Lelystad

Zaaknummer: 11884647 \ LC EXPL 25-1933 D/51246

Vonnis van 22 juli 2026

in de zaak van

[eiser],

wonend in [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. J.N. Reijn (Reijn Retro Gerechtsdeurwaarderskantoor),

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2],

beiden wonend in [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,

gemachtigde: mr. R. Grijpstra (Groen Caubo Montessori Advocaten).

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 10 september 2024 met 12 producties;
- de conclusie van antwoord met 11 producties;

- de akte met aanvullende producties 12 tot en met 27 van [eiser] ;

- de akte met aanvullende producties 12 tot en met 22 van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , waarvan productie 20 een USB-stick is;

- de akte met aanvullende producties 23 tot en met 25 van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ;

- de mondelinge behandeling van 16 april 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Tijdens de mondelinge behandeling op 16 april 2026 was namens [eiser] zijn broer de heer [de broer] (hierna: de broer) aanwezig. Hij werd bijgestaan door mr. Reijn. [eiser] is zelf niet naar de zitting gekomen. Ook [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] waren aanwezig. Zij werden bijgestaan door mr. Grijpstra. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben mevrouw [A] meegenomen naar de zitting. Zij heeft de zittingszaal kort na aanvang van de zitting verlaten.

1.3.

De kantonrechter heeft bepaald dat zij schriftelijk uitspraak doet.

2.Kern van de zaak

2.1.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] huren sinds 26 mei 2024 van [eiser] de zelfstandige woning aan het adres [adres] in [plaats] . Volgens [eiser] is de huurprijs € 1.600,- per maand en hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een huurachterstand laten ontstaan. Hij eist dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de huurachterstand met rente en kosten moeten betalen. Daarnaast eist [eiser] dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning moeten ontruimen. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is er geen huurachterstand. Zij voeren aan dat de huurprijs € 800,- per maand is en dat zij betalingen hebben gedaan waar [eiser] geen rekening mee heeft gehouden. De kantonrechter draagt [eiser] in dit vonnis op te bewijzen dat partijen een huurprijs van € 1.600,- per maand hebben afgesproken. Tegelijkertijd draagt de kantonrechter [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op om de betalingen te bewijzen. Partijen moeten ook een actuele specificatie van de verschuldigde huurpenningen en betalingen indienen. De kantonrechter neemt dus nog geen eindbeslissing.

3.De beoordeling

De onjuiste datum en woonplaats in het exploot leiden niet tot nietigheid

3.1.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren aan dat de datum en de woonplaats van [eiser] die in het exploot van de dagvaarding staan vermeld onjuist zijn. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is het betekeningsexploot hierdoor nietig. De kantonrechter gaat ervan uit dat de datum op het betekeningsexploot (10 september 2024) inderdaad niet klopt. Het exploot voldoet daarmee niet aan de vereisten uit artikel 45 lid 3 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). Of ook de woonplaats van [eiser] verkeerd is vermeld, kan in het midden blijven. Op grond van artikel 66 lid 1 Rv Pro brengt niet-naleving van artikel 45 lid 3 Rv Pro alleen nietigheid mee voor zover aannemelijk is dat degene voor wie het exploot bestemd is door het gebrek onredelijk is benadeeld. Van een onredelijke benadeling aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is de kantonrechter niets gebleken. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren wel aan dat zij door de gebreken in het exploot in hun verdediging zijn geschaad, maar zij hebben dit op geen enkele manier toegelicht. Het verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] slaagt daarom niet.

[eiser] moet bewijzen dat partijen een huurprijs van € 1.600,- zijn overeengekomen

3.2.

[eiser] noemt in de dagvaarding een huurachterstand van € 19.558,06. Dit bedrag is berekend tot en met de maand september 2025. Bij de berekening is [eiser] uitgegaan van een huurprijs van € 1.600,- per maand. Volgens [eiser] is dit de huurprijs die partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst hebben afgesproken. Om dit te onderbouwen heeft hij verschillende Whatsapp-berichten en betalingsbewijzen overgelegd. Daarnaast heeft [eiser] een betalingsherinnering van zijn broer aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] van 13 februari 2025 ingediend. In die herinnering staat een huurprijs van € 1.600,- vermeld. Volgens [eiser] hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hier geen bezwaar tegen gemaakt en hebben zij hun standpunt over de huurprijs pas ingenomen op 11 april 2025, nadat zij nog twee betalingsherinneringen hadden ontvangen. Tijdens de zitting heeft de broer van [eiser] ook verklaard dat [gedaagde sub 1] rond eind januari 2025 telefonisch aan hem heeft bevestigd dat de huurprijs € 1.600,- per maand is. Tot slot stelt [eiser] dat een huurprijs van € 1.600,- redelijk is voor deze woning. Om dit te onderbouwen heeft hij een document ingediend met daarin het resultaat van een huurprijscheck volgens het Woningwaarderingsstelsel via de website van de Huurcommissie.

3.3.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten de hoogte van de huurprijs en voeren aan dat zij een huurprijs van € 800,- met [eiser] hebben afgesproken. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] kenden zij [eiser] vóór het sluiten van de huurovereenkomst al langer, wilde [eiser] hen aan onderdak helpen en heeft [eiser] gezegd dat hij niet op hen wilde verdienen. De huurprijs van € 800,- per maand sluit volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan bij de hypotheekaflossing van [eiser] van € 691,51 per maand. Daarnaast was volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bij aanvang van de huurovereenkomst sprake van gebreken in de woning en hebben die gebreken ook een rol gespeeld bij de afspraak over de hoogte van de huurprijs (tenminste, zo begrijpt de kantonrechter het standpunt van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ). [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren aan dat de sfeer tussen partijen op enig moment omsloeg, dat [eiser] ineens € 1.600,- aan huur per maand eiste en dat [eiser] hen heeft bedreigd. Om hun standpunt te onderbouwen hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onder andere video’s en een verklaring van mevrouw [A] , de ex-partner van [eiser] (hierna: [A] ), ingediend. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] was [A] aanwezig toen partijen afspraken over de huurprijs maakten.

3.4.

De kantonrechter stelt voorop dat er is geen schriftelijke huurovereenkomst is opgesteld. Alle afspraken zijn mondeling gemaakt. [eiser] heeft verschillende Whatsapp-berichten en betalingsbewijzen ingediend die erop lijken te wijzen dat er een huurprijs van € 1.600,- is afgesproken:

op 23 oktober 2024 heeft [gedaagde sub 1] € 1.500,- aan [eiser] betaald;
op 27 december 2024 schrijft (de broer van) [eiser] aan [gedaagde sub 1] dat zij en [gedaagde sub 2] geld zouden overmaken maar dat er niks gebeurt. [gedaagde sub 1] schrijft vervolgens aan [eiser] (of zijn broer) dat hij de eerste week van januari “
op 7 februari 2025 heeft [gedaagde sub 1] € 1.600,- aan de broer van [eiser] betaald;
op 28 februari 2025 heeft [gedaagde sub 1] € 800,- aan de broer van [eiser] betaald. In de omschrijving van de betaling staat dat het gaat om de huur voor de maand maart 2025. [gedaagde sub 1] schrijft dezelfde dag in een Whatsapp-bericht aan de broer: “
op 1 maart 2025 vraagt de broer van [eiser] aan [gedaagde sub 1] wanneer zij “
op 3 maart 2025 schrijft de broer van [eiser] aan [gedaagde sub 1] dat zij de afspraak niet nakomt en dat er die dag € 800,- op zijn rekening moet staan. [gedaagde sub 1] schrijft later die dag: “
op 20 maart 2025 schrijft [gedaagde sub 1] aan (de broer van) [eiser] dat zij die dag € 400,- overmaakt en de volgende dag de rest. Uit de door [eiser] ingediende betalingsbewijzen blijkt dat [gedaagde sub 1] op 20 maart 2025 inderdaad € 400,- heeft betaald en op 24 maart 2025 nog eens € 400,-. Deze betalingen komen samen met de betaling van 28 februari 2025 uit op € 1.600,-.
op 1 april 2025 heeft [gedaagde sub 1] € 800,- aan de broer van [eiser] betaald. In de omschrijving van deze betaling staat dat het gaat om de huur voor de maand april 2025. Dezelfde dag schrijft (de broer van) [eiser] aan [gedaagde sub 1] dat zij de helft heeft overgemaakt. [gedaagde sub 1] reageert hierop met: “

Hieruit lijkt te volgen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in eerste instantie zelf ook uitgingen van een huurprijs van € 1.600,- per maand. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen daar weliswaar tegenover dat [gedaagde sub 1] haar Whatsappberichten onder bedreiging heeft gestuurd en dat de betaling van € 1.600,- in februari 2025 ook onder bedreiging is gedaan, maar dat is de kantonrechter op dit moment nog niet gebleken. De video’s zijn in ieder geval onvoldoende, want daarop is geen (duidelijke) bedreiging door [eiser] naar [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te zien. Ook de verklaring van [A] is niet doorslaggevend. Zij verklaart dat [eiser] “
op bedreigende wijze” dreigde [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] per direct op straat te zetten en dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hierdoor hebben betaald. De verklaring is op dit punt erg algemeen. Daarnaast verklaart [A] dat zij op de hoogte is van de gemaakte afspraken over de huur. Zij zegt in haar verklaring echter niet hoe hoog de overeengekomen huurprijs volgens haar is. Daar komt nog bij dat [eiser] verschillende verklaringen van andere getuigen heeft ingediend die de geloofwaardigheid en betrouwbaarheid van de verklaring van [A] in twijfel trekken. Hoewel de Whatsappberichten en betalingsbewijzen erop lijken te wijzen dat er een huurprijs van € 1.600,- per maand is afgesproken, is de onderbouwing door [eiser] op dit moment nog onvoldoende om die afspraak vast te stellen. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat [eiser] zelf niet naar de zitting is gekomen. De kantonrechter heeft hem daarom geen vragen kunnen stellen over de precieze afspraken bij het sluiten van de huurovereenkomst.

3.5.

De kantonrechter ziet daarom aanleiding om een bewijsopdracht te geven. Daarom draagt de kantonrechter [eiser] op te bewijzen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een huurprijs van € 1.600,- per maand hebben afgesproken.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten bewijzen dat zij € 4.000,- aan huur hebben betaald

3.6.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen dat zij op 23 november 2024, op 12 december 2024 en op 8 januari 2025 contant een bedrag van € 800,- aan [eiser] hebben betaald. Daarnaast stellen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat zij op 20 en 22 november 2024 in totaal € 1.600,- aan [A] hebben betaald en dat die betalingen zien op de huurpenningen. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft [eiser] in zijn specificatie van de huurachterstand geen rekening gehouden met deze betalingen. Om hun verweer te onderbouwen verwijzen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] naar de verklaring van [A] . In deze verklaring schrijft [A] dat zij aanwezig was bij de contante betalingen en dat het ging om bedragen van € 800,-. Daarnaast schrijft [A] dat er op 20 en 22 november 2024 geld op haar rekening gestort moest worden, omdat [eiser] tegen [gedaagde sub 1] had gezegd dat zijn pas in beslag was genomen door zijn moeder. [eiser] betwist de stellingen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en voert aan dat de verklaring van [A] onjuist, ongeloofwaardig en onbetrouwbaar is.

3.7.

Het is de kantonrechter op dit moment nog onvoldoende duidelijk of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] contante huurbetalingen van in totaal € 2.400,- aan [eiser] hebben gedaan. Daarnaast is onduidelijk of de girale betalingen aan [A] van in totaal € 1.600,- zien op de huurpenningen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dragen de stelplicht en bewijslast van hun stelling dat zij in totaal € 4.000,- meer hebben betaald dan in de specificatie van [eiser] staat vermeld. Daarom geeft de kantonrechter [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een bewijsopdracht.

Partijen moeten een actuele specificatie van de verschuldigde huurpenningen en betalingen indienen

3.8.

De kantonrechter vindt het voor de verdere beoordeling van de standpunten van partijen van belang dat beide partijen een actuele specificatie van de verschuldigde huurpenningen en betalingen door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] indienen. Uit deze specificatie moet volgen of er volgens de betreffende partij een huurachterstand bestaat en zo ja, hoe hoog die achterstand is. Bij de specificatie moeten ook schriftelijke stukken worden ingediend die relevant zijn, waaronder in ieder geval de onderliggende betalingsbewijzen.

3.9.

De kantonrechter heeft behoefte aan verduidelijking, omdat er door beide partijen veel verschillende betalingsbewijzen (van betalingen aan verschillende personen) zijn overgelegd. Het is niet duidelijk of al deze betalingen volgens partijen zien op de verschuldigde huur. Het is niet de taak van de kantonrechter om in de producties op zoek te gaan naar relevante betalingsbewijzen die de door partijen ingenomen standpunten moeten ondersteunen. Partijen worden er op gewezen daarmee rekening te houden bij het indienen van de specificatie en deze waar nodig te voorzien van een toelichting. Daarnaast is tijdens de zitting gebleken dat de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ingediende overzichten (waaruit zou moeten volgen dat zij in de periode vanaf de maand mei 2024 tot en met de maand oktober 2025 te veel huur hebben betaald) niet met elkaar overeenstemmen. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat ten minste een van die overzichten niet klopt. Daar komt nog bij dat partijen allerlei stukken dubbel ingediend. Het dossier is daardoor erg onoverzichtelijk.

3.10.

De kantonrechter geeft partijen alvast mee dat zij er bij hun specificaties van uit moeten gaan dat de betaling van € 3.800,- door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op 20 mei 2024 moet worden verrekend met de verschuldigde huurtermijnen vanaf de maand mei 2024. Volgens [eiser] ziet het bedrag van € 3.800,- niet op huurbetalingen maar op een overeengekomen borgsom. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten dit. Zij voeren aan dat [eiser] bij aanvang van de huurovereenkomst geld nodig had voor de notaris en dat zij daarom huurtermijnen vooruit hebben betaald. Gelet op deze betwisting had [eiser] zijn standpunt dat partijen een borgsom hebben afgesproken verder moeten onderbouwen. Dat heeft hij niet gedaan. Dat sprake is van een borgsom blijkt nergens uit. Sterker nog: [eiser] heeft zelf een brief van 2 april 2025 aan [gedaagde sub 1] ingediend waarin zijn broer de betaling van € 3.800,- met de huurtermijnen verrekent. De kantonrechter volgt het standpunt van [eiser] daarom niet. De betaling van € 3.800,- komt in mindering op de verschuldigde huurtermijnen.

Hoe gaat deze procedure nu verder?

3.11.

De kantonrechter verwijst de zaak naar de rol van woensdag 19 augustus 2026. Partijen kunnen zich op deze roldatum bij akte uitlaten over de vraag of, en zo ja op welke wijze zij het bewijs willen leveren.

3.12.

Als partijen het bewijs (mede) willen leveren door het doen horen van getuigen, dan moeten zij dit in de akte vermelden en de verhinderdata van partijen, de gemachtigden en de op te roepen getuigen opgeven. De kantonrechter zal dan vervolgens een dag en tijdstip voor een getuigenverhoor bepalen. Partijen moeten bij de getuigenverhoren aanwezig zijn. Als een partij zonder gegronde reden niet verschijnt, kan dit nadelige gevolgen voor die partij hebben. De kantonrechter verwacht dat het verhoor per getuige 60 minuten zal duren. Als partijen verwachten dat het verhoor van een getuige langer zal duren dan 60 minuten, kan dat in de te nemen akte worden vermeld.

3.13.

De kantonrechter stelt de definitieve beslissing over de vorderingen van [eiser] voorlopig uit. Als beide partijen van bewijslevering afzien, zal de kantonrechter eindvonnis wijzen.

4.De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

draagt [eiser] op te bewijzen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een huurprijs van € 1.600,- per maand hebben afgesproken;

4.2.

draagt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op te bewijzen dat:

zij in totaal € 2.400,- in contanten aan [eiser] hebben betaald en dat deze betalingen zien op de verschuldigde huurpenningen;
dat de girale betalingen van in totaal € 1.600,- aan [A] zien op de verschuldigde huurpenningen;

4.3.

bepaalt dat:

- partijen zich op de rol van
woensdag 19 augustus 2026bij akte moeten uitlaten of zij het bewijs willen leveren en zo ja, op welke wijze (door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel);

- partijen bij de akte een actuele specificatie van de verschuldigde huurpenningen en betalingen door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten indienen met daarbij de schriftelijke stukken die relevant zijn, waaronder in ieder geval de betalingsbewijzen;

- als partijen geen bewijs willen leveren door het horen van getuigen maar wel
bewijsstukkenwillen overleggen, zij die stukken dan meteen bij de akte moeten indienen;

- als partijen
getuigenwillen laten horen, zij de naam en woonplaats van die getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden
september 2026tot en met
februari 2027direct in de akte moeten opgeven, waarna de kantonrechter de dag en het tijdstip van het getuigenverhoor zal bepalen;

- de kantonrechter geen uitstel zal verlenen voor het opgeven van verhinderdata;

- als er geen verhinderdata worden opgegeven de kantonrechter een datum zal bepalen waarvan dan in beginsel geen wijziging meer mogelijk is;

- de kantonrechter het getuigenverhoor zal kunnen bepalen op een niet daarvoor opgegeven dagdeel, als bij de opgave minder dan vijftien dagdelen zijn vrijgelaten;

de datum van het getuigenverhoor in beginsel niet zal worden gewijzigd nadat daarvoor dag en tijdstip zijn bepaald;
als partijen getuigen willen laten horen, alle partijen uiterlijk

4.4.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2026.